مشاعات ساختمان

آشنایی با مشاعات ساختمان

با تغییر سبک زندگی و افزایش آپارتمان نشینی در جوامع، چندین خانواده به طور مشترک و همزمان در طبقات مختلف یک ساختمان اسکان داده شده اند. با این روش سکونت افراد در قسمت هایی از ساختمان با یکدیگر شریک می شوند، که به این فضای اشتراکی، مشاعات ساختمان می گویند.
از جمله مشاعات ساختمان می توان به راهرو ها و آسانسورها و پارکینگ اشاره کرد که به کلیه ساکنان ساختمان متعلق می باشد. استفاده از مشاعات ساختمان و مدیریت درست آن، در گرو پیروی از قوانین خاصی است که بوسیله مدیر ساختمان و متناسب با شرایط ساختمان تعریف شده و به کلیه ساکنین اطلاع رسانی می شود.

واضح است که عدم پیروی از این قوانین و نادیده گرفتن حقوق سایر ساکنین، مشکلات بسیاری را در محل زندگی به همراه خواهد داشت.
به دلیل اهمیت این موضوع و مشخص کردن حقوق و تکالیف ساکنین آپارتمان ها، در این مقاله سعی شده است تا با ارائه تعریف واضحی از مشاعات ساختمان و قوانین مربوط به آن، اطلاعات جامعی را در اختیار خوانندگان قرار دهیم.

مشاعات ساختمان شامل چه مواردی می شود؟

همانطور که در بالا اشاره شد مشاعات ساختمان شامل قسمت هایی است که کلیه ساکنین آپارتمان در استفاده اشتراکی از آن بخش، سهیم هستند و دارای حقوق و تکالیفی می باشند.
بنابراین می توان گفت بخش های مشاع یک ساختمان به شکلی است که هیچ یک از مالکین به طور کامل و اختصاصی حق مالکیت آن را ندارند و این قسمت ها تحت اختیار کلیه ساکنین می باشد.
به همین خاطر، چنانچه تصمیمی درباره این قسمت های مشترک گرفته شود، می بایست رضایت کلیه مالکین جلب شده و هیچ یک از این افراد تنها مطابق با نظر شخصی خود نمی توانند برای مشاعات ساختمان تصمیم گیری کنند.

تقسیم بندی مالکیت ساختمان

به طور کلی مالکیت در ساختمان به دو قسمت مالکیت بر بخش های اختصاصی و مالکیت بر بخش های مشترک آپارتمان و یا همان مشاعات ساختمان تقسیم می شود.
در تکمیل تعریف مشاعات ساختمان می توان گفت: هر بخشی از ساختمان که در سند مالکیت شخصی افراد ثبت نمی ‌شود و کلیه ساکنین اجازه دارند به طور اشتراکی از این قسمت های آپارتمان استفاده کنند، مشاعات نام گذاری شده است. این بخش از ساختمان شامل موارد زیر است:

• زمین ساختمان یا قدر السهم ساختمان
• درب ورودی
• پشت بام
• آسانسور
• راهرو و پنجره‌ها
• شوفاژخانه
• پارکینگ اضافی
• پله‌ها و لابی
• تاسیسات مشترک
• ورودی پارکینگ
• حیاط و باغچه

قوانین مربوط به مشاعات ساختمان

به طور معمول بخش زیادی از مشکلات و اختلاف نظر در بین ساکنین آپارتمان ها بر سر مشاعات و قسمت های اشتراکی ساختمان ایجاد می شود.

از آن جایی که این افراد نسبت به این موضوع، از اطلاعات جامع و صحیحی برخوردار نیستند و از قوانین مقرر شده پیرامون آن، آگاهی ندارند، آرامش و آسایش محیط زندگی خود و دیگران را به خطر می اندازند.

به همین دلیل در لیست زیر به مهم ترین قوانین تعیین شده در مورد مشاعات ساختمان پرداخته ایم:

1. کلیه ساکنان آپارتمان به اندازه تعیین شده حق استفاده از مشاعات را خواهند داشت. به شکلی که جهت استفاده ساکنین دیگر خللی ایجاد نشود. برای مثال قرار دادن وسایل اضافی همچون کفش در حیاط و راه پله ها، نوعی استفاده شخصی محسوب می شود و واحد های دیگر حق دارند به این مساله معترض شوند.
2. هیچ یک از ساکنین آپارتمان اجازه و یا واگذاری مشاعات ساختمان را نخواهند داشت، مگر در صورتی که کلیه ساکنین رضایت داشته باشند و یا قانون اجازه این اقدام را به آنها داده باشد.
3. ایجاد هر گونه تغییر در نقشه آپارتمان بدون دریافت مجوزهای مورد نیاز و کسب رضایت کلیه ساکنین ساختمان ممنوع است.
4. پارک کردن خودروهای شخصی ساکنین نباید موجب مشکلاتی در عبور و مرور ساکنین دیگر ساختمان ایجاد کنند.
5. استفاده شخصی افراد از آب و برق مشاع ساختمان ممنوع است.
6. قرار دادن کیسه زباله در راهروی ساختمان ممنوع است.
7. ایجاد هر گونه تغییر در رنگ و شکل درهای ساختمان که باعث ناهماهنگی نمای ساختمان شود ممنوع است.
8. در صورتی که در یکی از واحدها بازسازی و یا تعمیراتی انجام شود می بایست درباره نظافت و مسائل مربوط به آن با سرایدار و کلیه ساکنین هماهنگی صورت گیرد.
9. نگهداری از حیوانات در حیاط و یا تعمیرات خودروی شخصی در پارکینگ ساختنمان بر خلاف قانون است.

10. انتقال مصالح ساختمانی و یا اسباب کشی با آسانسور خلاف قوانین است.

فروش مشاعات آپارتمان به چه صورت است؟

همانطور که می دانیم شرط مالکیت اساسی ترین شرط انجام معامله فروش است. مطابق با این تعریف و پیرو قوانین ذکر شده در بالا، قسمت های مشاع آپارتمان دارای مالک واحدی نیستند و کلیه مالکین در استفاده از آن سهم دارند. بنابراین فروش مشاعات نیز از قوانین خاص خود پیروی می کند.
مساله اساسی در این بخش از مقاله، مالکیت مشاعات است. مالکیت ساکنین ساختمان نیز به طور کلی به دو بخش خصوصی و مشاع تقسیم می شود. بنابراین بخش هایی که به صورت خصوصی در اختیار و تحت مالکیت خریدار است و علاوه بر این بخش هایی دیگر نیز به صورت مشاع در اختیار خریداران قرار خواهد گرفت.
مطابق با همین توضیحات در نظر داشتن قوانین مشاع، واضح است که خرید و فروش مشاعات ساختمان غیر قانونی و ممنوع است. چراکه این قسمت ها تنها به یک شخص متعلق نیستند و جهت استفاده کلیه افراد ساختمان در نظر گرفته شده اند و قانونگذار نیز فروش و یا واگذاری این بخش ها را به رسمیت نمی شناسد.

اجاره دادن مشاعات ساختمان

هیچ یک از مالکین نیز به صورت مجزا نمی توانند نسبت به اجاره دادن بخش هایی از مشاع به افراد دیگر و یا حتی سایر مالکین ساختمان اقدام کنند؛ اما با نظر هیات مدیره ساختمان و کسب رضایت کلیه ساکنین می توان بخشی از قسمت های مشاعی
در صورتی که مدت اجاره معلوم باشد و مشکلی در حق انتفاع هیچ یک از مالکین بخش ‌های اختصاصی به وجود نیاورد، اجاره داد.

نحوه شکایت در مورد مشاعات ساختمان

در صورتی که افراد ساختمان نتوانند مشکلات مربوط به ساختمان را در بین خود و یا به کمک مدیر ساختمان رفع نمایند مجبور خواهند شد تا از طریق قانونی و تنظیم شکایت، پیگیری مسائلی از این دست را بر عهده بگیرند.

به همین منظور در صورت جدی و اضطراری بودن مشکل، می توانند بدون دریافت نوبت و بوسیله شورای حل اختلاف اقدام کرده و مشکل را با قاضی این مرجع قانونی در میان بگذارند.
برای مثال در صورتی که یکی از مالکین بدون کسب اجازه از دیگران نسبت به تصرف و یا تغییر در بخش هایی از مشاع ساختمان اقدام کند، مرتکب تصرف عدوانی شده و مستحق مجازات می باشد.

بنابراین در صورت به وجود آمدن این مساله و ایجاد نارضایتی و آزار سایر ساکنین، می توان به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کرده و به پیگیری قانونی مساله پرداخت.

این شورا در مرحله نخست سعی در ایجاد صلح و توافق طرفین دعوی می کند. در صورتی که مشکل طرفین بعد از مراجعه به شورای حل اختلاف نیز برطرف نشود، طرفین می توانند با مراجعه به دادگاه کیفری و حقوقی، نسبت به ثبت دادخواست خود اقدام نمایند.
این شخص می بایست طی تنظیم دادخواست به وضوح موضوع را مطرح کرده و خواهان رفع تصرف عدوانی از مشاعات ساختمان شود. همچنین در صورتی که طی تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان و دخل و تصرف وی، خساراتی به این بخش ها وارد شده باشد، می توان خسارت و ضرر و زیان وارده را نیز درخواست کرد.
در نظر داشته باشید، چنانچه تصرف عدوانی از طرف هر یک از شرکا اثبات شود، این افراد بین یک ماه تا یک سال به حبس محکوم خواهند شد.
همچنین در صورتی که شخص شاکی که یکی از ساکنین است و دارای سند مالکیت نیست (مستاجر)، فقط می تواند بوسیله مراجعه دادگاه حقوقی اقدام کرده و دعوای خود را در آنجا عنوان و پیگیری نماید. مجازات این شکل از تصرفات (تصرف عدوانی ملک مشاع ) نیز در ماده 690 قانون مجازات اسلامی ذکر شده است .

استفاده شخصی از مشاعات ساختمان چه مجازاتی دارد؟

پس از اینکه یکی از ساکنین نسبت به تصرف بخشی از مشاعات ساختمان شکایتی را تنظیم کرد پس از اثبات تصرف عدوانی نحوه مجازات این شخص تعیین می گردد.

در متداول ترین حالت از نظر قانونی فرد خاطی می بایست اقدام خود را از میان ببرد ولی در صورتی که این مسئله ادامه دار باشد و مشکلات متعددی را به همراه داشته باشد، قاضی می تواند با جریمه مالی و در بعضی موارد اقدامات جدی تری همچون حکم حبس شخص را نیز در صادر کند.

نتیجه گیری

بسیاری از افراد که مالک یکی از واحدهای آپارتمانی هستند، بدون شک در مورد مشاعات ساختمان و مسائل و درگیری های وابسته با آن با مشکلاتی از این قبیل روبرو شده اند.

این مشکلات با گسترش آپارتمان نشینی نیز نسبت به قبل بیشتر شده است. ممکن است در برخی موارد این افراد به طور ناخواسته و به دلیل عدم آشنایی با قوانین و مقررات مشاعات ساختمان نیز، با انجام کارهایی را در محیط ساختمان انجام باعث به وجود آمدن اختلاف و دعوا شوند.

بنابراین توصیه می شود با افزایش آگاهی نسبت به مشاعات ساختمان و قوانین و مقررات آن، درگیری و اختلافات با همسایگان را به حداقل برسانیم.
کارشناسان گروه وکلای عدل ایرانیان نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی به کلیه سوالات شما پیرامون مسائل مربوط مشاعات ساختمان و قوانین آن پاسخ دهند.