الزام به تنظیم سند رسمی و نکات قانونی که باید درباره آن بدانید

در برخی از معاملات مانند معاملات املاک ابتدا معامله بین طرفین در یک قرارداد عادی نوشته می شود و در آن طرفین تعهدات خود را درج می کنند که اصطلاحا به این قرارداد قولنامه یا مبایعه نامه گفته می شود. یکی از شروط این قرارداد این است که فروشنده باید در تاریخ مشخصی با حضور در دفترخانه، سند رسمی ملک را به خریدار منتقل شود. در بعضی شرایط که معمولا به دلایل اقتصادی است فروشنده از رفتن به دفترخانه برای تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای امتناع می کند مثلا  یک ملک مورد خرید و فروش قرار گرفته و بعد از فروش و قبل از انتقال رسمی مالکیت قیمت ملک فروخته شده افزایش یافته است به همین دلیل فروشنده از انتقال رسمی به خریدار خودداری می ورزد. در این وضعیت خریدار به عنوان خواهان دعوایی تحت عنوان الزام به تنظیم سند رسمی ملک که یکی از رایج ترین دعاوی در محاکم دادگستری  محسوب می شود، اقامه خواهد کرد. اما دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای چگونه باید در دادگاه مطرح شود؟ وکیل ملکی چه کمکی می تواند در این زمین انجام دهد ؟

شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک یک دعوای مالی است که باید در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول یعنی همان ملک مورد دعوی اقامه شود. برای اینکه خریدار بتواند این دعوا را در دادگاه مطرح کند باید یک سری شرایط وجود داشته باشد تا دعوا قابلیت استماع را دارا باشد. شرایط اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک از این قرار است :

• قراردادی که بین خریدار و فروشنده مبنی بر خرید و فروش ملک منعقد شده است بر طبق مقررات قانونی باشد و بتوان آن را یک قرارداد معتبر دانست.
• خوانده دعوا یا همان فروشنده باید مالک رسمی ملک باشد تا بتوان علیه او دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک را اقامه کرد در صورتی که فروشنده مالکیت رسمی نداشته باشد یعنی مالکیت او در اداره ثبت اسناد به ثبت نرسیده باشد، دادگاه قرار رد دعوی صادر خواهد کرد.

تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک

در صورت وجود شرایط فوق خواهان با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی یا با مراجعه به وکیل ملکی اقدام به تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را می نماید. تنظیم این دادخواست به روش زیر صورت می گیرد:

• در قسمت مربوط به خواهان:  مشخصات کامل خریدار از قبیل نام و نام خانوادگی و آدرس محل اقامت و …
• در قسمت مربوط به خوانده:  مشخصات کامل فروشنده از قبیل نام و نام خانوادگی و آدرس محل اقامت و …
• در قسمت خواسته:  در این قسمت باید خواسته ای که از دادگاه دارید را بیان کنید که در این دعوا می توان خواسته را اینگونه نوشت” الزام به تنظیم سند رسمی ملک به مشخصات ( قید مشخصات ملکی و ثبتی ملک ) مقوم به (  تقویم ملک به ارزش پولی آن )
• در قسمت دلایل و منضمات دادخواست: یکی از مهمترین سوالات این است که برای اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه مدارکی مورد نیاز است؟ در این دعوا مدارکی از جمله مبایعه نامه یا همان قراردادی که به موجب آن فروشنده ملزم به انتقال ملک شده است و گواهی عدم حضوری که از دفترخانه دریافت کرده اید را به دادخواست خود ضمیمه نمایید. همچنین مدارک شناسایی مانند کارت ملی نیز مورد نیاز است.
• در قسمت شرح خواسته: در این قسمت باید خواسته خود را شرح دهید و ذکر کنید که طبق قولنامه، قرارداد یا مبایعه شماره … ملکی با مشخصات ملکی و ثیتی … خریداری کرده اید و فروشنده به موجب قرارداد متعهد شده است که ملک را به طور رسمی در تاریخ مندرج در قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی به شما منتقل کند اما علیرغم وجود این شرط فروشنده به تعهد خود عمل نکرده است و در دفترخانه حاضر نشده و هیچ اقدام دیگری نیز برای انتقال رسمی انجام نداده است از این رو از دادگاه درخواست الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ملک را دارید.

لایحه دفاعیه الزام به تنظیم سند رسمی ملک

لایحه مطلبی است که یکی از طرفین دعوا یا نماینده قانونی و یا وکیل ملکی آنها برای دفاع و پاسخ به طرف مقابل به دادگاه ارائه می کند و ایرادات و دلایل اثباتی خود را مطرح می کند.

لایحه نویسی یک کار تخصصی است و اغلب توسط وکلا نوشته می شود زیرا نیاز به داشتن دانش حقوقی دارد.

در لایحه اغلب ایرادات به دو دسته ایرادات شکلی و ماهوی تقسیم می شود که در لایحه الزام به تنظیم سند رسمی این ایردات می تواند به صورت زیر باشد:

• ایردات شکلی: از جمله ایراد به دستور موقت صادره از طرف دادگاه، مطرح کردن ایرادات دعوا مانند ایراد عدم ذی نفعی خواهان، ایراد عدم توجه دعوا، ایراد اعتبار امر مختومه و … هم چنین در ایرادات شکلی دفاع در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک می توان به مدارک و ادله ارائه شده از طرف دیگر دعوا را هم مطرح کرد.
• ایرادات ماهوی: ایرادات ماهوی ایراداتی هستند که در مورد ماهیت و اصل دعوا هستند و نه موضوعات شکلی مانند اینکه اصلا قرارداد اعتبار قانونی نداشته است یا اینکه اصلا موضوع دعوا منطبق بر واقعیت و حقیقت نباشد.

عموما به کارگیری وکلای ملکی در این زمینه بسیار کارساز خواهد بود، زیرا با اشراف به علوم حقوقی و نیز با اتکا به تجربیات خود در پرونده های مشابه می توانند از حقوق از دست رفته افراد به خوبی دفاع کرده و نسبت به استیفای کامل آن اقدام نمایند. از جمله مزایای تنظیم طرح دعوا توسط وکیل ملکی می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• تسریع در ثبت ملک و سند رسمی به نام خریدار
• عدم نیاز به حضور خریدار در دادگاه و مراحل رسیدگی
• مطالبه خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده است از فروشنده
• درخواست فک رهن ملک در صورتی که ملک در رهن باشد از فروشنده
• در صورتیکه فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد وکیل ملکی می تواند با حضور مامور دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام کند.

گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.

مطالب مرتبط:

وکیل ملکی

وکیل شهرداری

قرارداد مقاطعه کاری چیست و چه نکات قانونی را باید درباره آن بدانیم؟

چک تخلیه و هر آنچه که باید درباره آن بدانیم