حتما تا کنون برای تهیه مسکن یا هر نوع ملکی به بنگاه معاملات ملکی مراجعه کرده اید. در این شرایط پس از انتخاب ملک مورد نظر موضوعی که عموما مطرح می شود این است که سند قرارداد باید به چه شکل تنظیم شود و این سند اساسا در چه قالبی ارائه می شود. یکی از مسائلی که در این زمینه مطرح می شود و طرفین را ملزم به اجرای مفاد قانونی قرارداد می کند، الزام به تنظیم رسمی است. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه خواهیم پرداخت.
الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، معمولا قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف متعهد می شوند تا معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند. اما نکته مهمی که وجود دارد این است که این سند به تنهایی اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت نمی باشد، چرا که فروشنده هنوز ملک را در دفتر اسناد رسمی منتقل نکرده است، بنابراین نه خریدار میتواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند. در اینجا است که مفهومی با نام الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می شود.
همان طور که در بسیاری از موارد مشابه مشاهده شده است افراد علی رغم داشتن قول نامه برای قطعیت بخشیدن به معامله خود دچار مشکلاتی عدیده ای می شوند. از جمله این مشکلات می توان به امتناع فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال اشاره کرد. این نقض تعهد در حالی است که در اغلب موارد فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت کرده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا ناتوانی از پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود امتناع می‌کند. سوالی که در این جا مطرح می شود این است که در این شرایط باید چه اقدامی صورت گیرد؟ در ادامه به این پرسش پاسخ داده خواهد شد.
چگونگی طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی
عموما پس از تنظیم مبایعه نامه (قولنامه) و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه، طرفین قرارداد متعهد می‌شوند که در تاریخ مشخص شده در مبایعه نامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقیمانده ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند. در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتناع کند و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار میتواند با حضور در دفترخانه در همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر کند. در این گواهی درج می‌شود که در تاریخ مقرر شده در مبایعه نامه خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است.
در صورتی که در مبایعه نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار میتواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد. در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه خریدار میتواند با تنظیم داد خواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح مراجعه کند.
لازم به ذکر است خواهان برابر مواد ۱۰، ۱۲ و ۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی باید دادخواست خود به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی کند که محل وقوع ملک در حوزه آن دادگاه است.
عموما به کارگیری وکلای ملکی در این زمینه بسیار کارساز خواهد بود، زیرا با اشراف به علوم حقوقی و نیز با اتکا به تجربیات خود در پرونده های مشابه می توانند از حقوق از دست رفته افراد به خوبی دفاع کرده و نسبت به استیفای کامل آن اقدام نمایند. از جمله مزایای تنظیم طرح دعوا توسط وکیل ملکی می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- تسریع در ثبت ملک و سند رسمی به نام خریدار
- عدم نیاز به حضور خریدار در دادگاه و مراحل رسیدگی
- مطالبه خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده است از فروشنده
- درخواست فک رهن ملک در صورتی که ملک در رهن باشد از فروشنده
- در صورتیکه فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد وکیل میتواند با حضور مامور دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام کند.
گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
مطالب مرتبط:
وکیل ملکی
وکیل شهرداری
قرارداد مقاطعه کاری چیست و چه نکات قانونی را باید درباره آن بدانیم؟
چک تخلیه و هر آنچه که باید درباره آن بدانیم
