وکالت بلاعزل ملک

این روزها شاهد این هستیم که در دفترخانه ­ها، وکالت بلاعزل به کثرت انجام می ­گیرد. بدین ترتیب هنگامی که فروشنده کاملا وجه معامله را دریافت نمود، به خریدار اجازه می­ دهد که بجای ایشان اقدامات لازم در خصوص انتقال سند را انجام دهد. اما باید دقت نمایید که از طریق این نوع از وکالت امکان حدوث کلاهبرداری و سوء استفاده وجود دارد.

در ادامه تلاش نموده ­ایم تا به نکاتی مهمی که در این خصوص وجود دارد بپردازیم تا با داشتن اطلاعات لازم اقدام نمایید. شما عزیزان می­ توانید در صورت هرگونه ابهام با وکلای متخصص وکالت بلاعزل ملک، گروه وکلای عدل ایرانیان در تماس باشید تا شما را کاملا راهنمایی نمایند.

وکالت بلاعزل ملک جهت انتقال و یا فروش ملک

مفهوم وکالت به معنای دادن نمایندگی بوده و بر مبنای اعتماد صورت می ­گیرد. وکالت بلاعزل ملک، نوعی وکالت محسوب می ­شود که براساس آن موکل حق عزل وکیل را از دست می ­دهد، مگر آنکه موضوع و یا مورد وکالت منتفی شده و از بین رود. وکالت بلاعزل ملک در فروش قابل فسخ نیست و پایدار می ­باشد. فروش ملک بصورت وکالت بلاعزل هرچند که بلاعزل است اما معامله ­ای جایز است و با جنون یا فوت طرفین منفسخ و از بین می­ رود. وکالت جهت فروش ملک معمولا در دفاتر اسناد رسمی و با تنظیم وکالت­نامه رسمی صورت می­ گیرد.

 بررسی قانونی فروش ملک در وکالت بلاعزل

گاهی اعطای وکالت بلاعزل ملک جهت فروش موجب سوء استفاده برخی از افراد می ­شود، بدین ترتیب که بعضی از اشخاص بدون آنکه در سند رسمی قید شده باشد و بدون اطلاع درخصوص مشخصاتی نظیر در رهن بانک بودن یا نبودن ملک از طریق وکالت بلاعزل اقدام به انتقال می ­نمایند. موکل در عقد وکالت بلاعزل، می ­تواند با انجام مورد وکالت، شخصا اقدام کند که متعاقبا وکالت باطل می­ گردد.

 دلایل اعطای وکالت در فروش ملک

• درموردی که مالک بنا به دلایلی نیازمند ثمن (پول) باشد و قصد فروش ملک خود را دارد، ایشان می ­تواند از راه اعطای وکالت در فروش، بصورت قطعی اقدام به منعقد نمودن بیع نماید و اقدامات مربوط به تنظیم سند رسمی را به شخص خریدار واگذار کند.
• معمولا فرایند انتقال سند رسمی مستلزم زمان زیادی است و طولانی می­ باشد، این دلیل از انگیزه­ های اعطای وکالت در فروش می ­باشد.
• درموردی که ملک موضوع قرارداد در رهن باشد و مالک قصد انتقال ملک را پیش از فک رهن دارد، تنظیم اسناد رسمی انتقال مالکیت با موانع قانونی­ ای مواجه خواهد بود. در نتیجه مالک جهت انتقال قطعی، اقدام به تفویض وکالت در مقام بیع (فروش) به خریدار می ­نماید. اگر این اختیار به خریدار تفویض نگردیده باشد و در زمان مقرر ملک آزاد نگردیده باشد، خریدار می ­تواند جهت طرح دعوای الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت اقدام نماید.
• درموردی که ملک دارای سابقه ثبتی و سند رسمی نباشد.
• درصورت مفقودی سند رسمی ملک.
• درموردی که به دلیل نداشتن پایان کار، صورت­مجلس تفکیکی و یا تقسیم­نامه، امکان صدور سند رسمی برای ملک وجود نداشته باشد. درموارد مذکور و چنانچه خریدار دارای اختیارات لازم به منظور پیگیری امور باشد، می­ تواند اقدام به طرح دعوای الزام به دریافت پایان کار، الزام به ثبت رسمی تقسیم­نامه و الزام به دریافت صورتمجلس تفکیکی نماید.
• درصورتیکه امکان انتقال رسمی ملک به دلیل پرداخت ننمودن جریمه­ های شهرداری وجود نداشته باشد، وکالت در مقام بیع به خریدار این امکان را می ­دهد تا با پرداخت جریمه و یا اعتراض به آن در کمیسیون ماده 77 شهرداری، جهت انتقال رسمی ملک اقدام نماید.

 شروط وکالت بلاعزل در معاملات ملکی

1. وکالت بلاعزل بدین صورت نیست که خریدار هر موقع که بخواهد بتواند سند را به نام خودش بزند. بلکه بدین معناست که فروشنده نمی ­تواند شخصا اقدام به فسخ وکالت کند.
2. از آنجا که این وکالت از طریق مواردی نظیر، مرگ طرفین و یا استعفای وکیل منتفی می ­گردد بنابراین تنها برای امور اداری صورت می­ گیرد و چنانچه ملکی بصورت وکالتی معامله می ­کنید، سریعا اقدام به تبدیل وکالت به سند قطعی نمایید.
3. از آنجا که در وکالت بلاعزل این امکان وجود دارد تا موکل بتواند تمام امور مربوط به معامله را انجام دهد، درنتیجه بصورت واضح در وکالتنامه قید نمایید که موکل حق مداخله و اجرای آنرا نخواهد داشت.
4. درصورتیکه موکل در شرایط وکالت بلاعزل فوت شود، و خریدار همچنان سند مالی را که خریده به نام نزده باشد، لازم است که وراث جهت انتقال و امضای سند رسمی اقدام کنند. زیرا که قرارداد با فوت موکل منفسخ گردیده است. پس توصیه می­ شود در چنین شرایطی هرچه سریعتر اقدام به انجام کارهای مربوط به سند نمایید.
5. در وکالتنامه­ های تنظیمی به مورد محدودیت زمانی دقت داشته باشید.
6. توصیه می­ شود از انجام امور وکالتی درموردی که معامله وراثتی و یا شراکتی است و موکلین بیش از یک نفر هستند خودداری نمایید.
7. توصیه می ­شود تا همزمان با ایجاد وکالتنامه، اقدام به تنظیم مبایعه ­نامه هم نمایید زیرا تا هنگامی که سند نزنید، شما صاحبخانه شناخته نمی ­شوید و فروشنده این حق را دارد که ملک را به دیگری بفروشد. تنظیم وکالتنامه بدین معناست که شما مالک ملک محسوب می ­شوید و حق شکایت در دادگاه در صورت بروز مشکل را خواهید داشت.
8. از آنجا که از لحاظ قانونی اعطای وکالت موجب سلب مالکیت نمی ­گردد، بنابراین انتقال بصورت قطعی انجام نشده و این امکان برای طلبکاران هست که آن مال را به راحتی توقیف و در نهایت منتقل کنند که این مورد درخصوص اجرای مهریه بسیار مرسوم است.

 نکات مهم در خصوص وکالت بلاعزل ملک

1. با دقت آنچه را که در وکالتنامه درج شده مطالعه کنید و هر آنچه را که قصد دارید عنوان نمایید با قید جزئیات بنویسید.
2. حتما درخصوص معاملات کلان از طریق وکالتنامه، قبل از انجام معامله درمورد اعتبار وکالتنامه از دفترخانه ­ای که سند در آنجا تنظیم شده بصورت کتبی استعلام بگیرید.
3. دو نسخه از وکالتنامه تهیه کنید. یک نسخه برای فروشنده و نسخه دیگر برای خریدار.
4. از معامله وکالتی با افرادی که از آن­ها شناخت ندارید خودداری کنید.

شرایط انعقاد معامله با خود از طرف وکیل در فروش

معمولا خریدار به عنوان وکیل در وکالت در مقام بیع تعیین می­ شود و اقداماتی را برای انتقال رسمی انجام می ­دهد، اما این امکان وجود دارد که شخصی به غیر از خریدار، وکیل در فروش باشد. در این شرایط و درصورتی که وکیل در فروش اقدام به انتقال ملک به خودش نماید، معامله با خود نموده است. لازم به ذکر است که معامله با خود اصولا صحیح نمی ­باشد و مستلزم داشتن اذن موکل می ­باشد.

براساس قانون مدنی اصولا معامله با خود معتبر است مگر اینکه براساس قانون ممنوع و یا مستلزم رعایت نمودن شرایطی باشد. در قراردادهایی نظیر بیع (فروش) که شخصیت طرف علت اساسی عقد نیست، معامله با خود بلااشکال خواهد بود. معمولا دفاتر اسناد رسمی، اذن صریح موکل را جهت ایجاد معامله لازم و ضروری می ­دانند.

مشخص بودن ثمن (وجه) درمورد دادن وکالت بلاعزل ملک

اگر موکل در قالب وکالتنامه، ثمنی که مدنظرش است را مشخص نموده باشد، وکیل نباید اقدام به فروش ملک به میزانی کمتر از آن مبلغ اقدام کند. درصورتی هم که ملک به قیمتی بالاتر از میزانی که مدنظر موکل بوده فروخته شود، مابه ­التفاوت برای موکل خواهد بود و نه وکیل. چنانچه وکالتنامه راجب به ثمن مسکوت باشد وکیل باید در مشخص کردن ثمن، بنا به مصلحت موکل اقدام نماید.

 انحلال وکالت در فروش

• استعفای وکیل
• عزل موکل
• فوت و حجر هر یک از وکیل و موکل
• اقاله
• انقضای مدت
• ورشکستگی موکل
• از بین رفتن موضوع وکالت.