یکی از رایج ترین قرار داد ها در امور ملکی قولنامه است که در آن طرفین معامله نسبت به خرید یا فروش ملک به یکدیگر متعهد می شوند. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه خواهیم پرداخت.
قولنامه چیست؟
به طور کلی قولنامه سندی است که در آن تعهد و قولی نوشته می شود. در حقیقت، قولنامه قراردادی است که اعتبار خود را از ماده ۱۰ قانون مدنی می گیرد که بر اساس آن طرفین معامله که قصد عقد بیع با یکدیگر را دارند متعهد می شوند در زمان مشخصی به تعهد خود یعنی انتقال مال به دیگری عمل کنند.
لازم به ذکر است که قولنامه دارای ضمانت اجرایی است و تخلف از آن منجر به پرداخت جریمه می باشد. به عبارت دیگر، توافق‌هایی که به این صورت انجام می‌شوند مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی ایران بوده و الزام‌آور هستند، به این معنا که در حدود تعهداتی که در متن قولنامه شده می‌توان از طریق دادگاه، طرف متخلف را ملزم به انجام آن تعهدات نمود.
چه نکاتی را باید در تنظیم قولنامه در نظر گرفت؟
همان طور گفته شد قولنامه از جمله قرارداد های مهم الزام آور به شمار می رود لازم است قبل و نیز حین تنظیم آن نکاتی را در نظر گرفت. از جمله این نکات می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- فروشنده ملک را خودش ببیند تا از مورد رهن و وثیقه نبودن آن اطمینان حاصل کند.
- به وسیله کد رهگیری از فروش یا معامله آن با شخص دیگری به طور کامل مطلع شود.
- قولنامه را باید در سه نسخه تنظیم کرد و تا حد امکان از تنظیم قولنامه های دستی و بدون در نظر گرفتن شروط کافی پرهیز شود.
- در قولنامه‌ای که در دفتر معاملات ملکی تنظیم می‌شود باید علاوه بر امضای فروشنده و خریدار مهر و امضای صاحب بنگاه و دو نفر به عنوان شاهد قولنامه را امضا کنند.
- قبل از هر چیز باید مطمئن شد که مشاور املاکی که در آن قولنامه نوشته می‌شود از اتحادیه مربوطه مجوز دارد یا خیر. حال آنکه بهتر است حق بنگاه دار در متن قولنامه درج شود.
- مشخصات مورد معامله را با آنچه در سند ذکر شده است تطبیق دهند و چنانچه مورد معامله خانه است دقت شود که ملحقات ملک مانند آب و برق و پارکینگ در متن سند قید شده باشد.
- درباره کسی که قولنامه را امضا می‌کند چنانچه وکیل یا نماینده مالک است، باید اطمینان حاصل شود که نمایندگی وی قانونی است و حق امضا در این مورد خاص را دارد.
- مالی که مورد معامله است چنانچه از طریق ارث به فروشنده رسیده است باید گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث را مشاهده کند.
قولنامه در صورتی که به طور صحیح تنظیم شود حامی حقوق افراد است و افراد به استناد آن می‌توانند به دادگاه مراجعه و حقوق مسلم قانونی خود را پیگیری کنند. به عبارت دیگر، با توجه به مفاد قولنامه خریدار می‌تواند فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی کند و فروشنده هم می‌تواند مبلغ پرداخت نشده معامله را از شخص خریدار دریافت کند.
چه خواسته‌هایی براساس قولنامه قابل مطالبه هستند؟
مفاد قولنامه ها اغلب به صورتی پیش‌بینی می‌شود که طرفین معامله در تاریخ معینی در دفترخانه حاضر شده و معامله‌ای را بر اساس شرایط قولنامه انجام دهند. در صورتی که هر یک از آنها در موعد مقرر از حضور در دفترخانه و انجام معامله خودداری کنند باید مبلغی به عنوان وجه التزام به طرف مقابل پرداخت شود .
حال سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که در صورت تخلف یکی از طرفین شخص ذینفع قادر است چه تقاضایی از دادگاه نماید؟ ذینفع باید الزام به انجام معامله را از دادگاه تقاضا کند یا وجه التزام را؟ آیا برای شخص ذینفع امکان مطالبه الزام به انجام معامله و وجه التزام را با هم دارد؟
در پاسخ به این سوالات باید گفت بدیهی است در صورتی که در متن قولنامه درج شده باشد که در صورت تخلف فروشنده علاوه بر اینکه ملزم به اجرای قرارداد خواهد بود، مبلغی نیز می‌بایست به عنوان وجه التزام به خریدار بپردازد این توافق بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی محترم است و در چنین صورتی الزام فروشنده به انجام معامله و مطالبه وجه التزام منعی ندارد.
نکته ای که باید در اینجا در نظر گرفت این است که در صورت تأخیر و انجام نشدن تعهدات، خسارت تأخیر تأدیه پیش‌بینی شده باشد و مطالبه آن با درخواست اجرای اصل آن منافات ندارد.
گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
مطالب مرتبط:
