یکی از رایج ترین قرار داد ها در امور ملکی قولنامه است که در آن طرفین معامله نسبت به خرید یا فروش ملک به یکدیگر متعهد می شوند. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه خواهیم پرداخت.
قولنامه چیست؟
به طور کلی قولنامه سندی است که در آن تعهد و قولی نوشته می شود. در حقیقت، قولنامه قراردادی است که اعتبار خود را از ماده ۱۰ قانون مدنی می گیرد که بر اساس آن طرفین معامله که قصد عقد بیع با یکدیگر را دارند متعهد می شوند در زمان مشخصی به تعهد خود یعنی انتقال مال به دیگری عمل کنند.
لازم به ذکر است که قولنامه دارای ضمانت اجرایی است و تخلف از آن منجر به پرداخت جریمه می باشد. به عبارت دیگر، توافق‌هایی که به این صورت انجام می‌شوند مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی ایران بوده و الزام‌آور هستند، به این معنا که در حدود تعهداتی که در متن قولنامه شده میتوان از طریق دادگاه، طرف متخلف را ملزم به انجام آن تعهدات نمود.
چه نکاتی را باید در تنظیم قولنامه در نظر گرفت؟
همان طور گفته شد قولنامه از جمله قرارداد های مهم الزام آور به شمار می رود لازم است قبل و نیز حین تنظیم آن نکاتی را در نظر گرفت. از جمله این نکات می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- فروشنده ملک را خودش ببیند تا از مورد رهن و وثیقه نبودن آن اطمینان حاصل کند.
- به وسیله کد رهگیری از فروش یا معامله آن با شخص دیگری به طور کامل مطلع شود.
- قولنامه را باید در سه نسخه تنظیم کرد و تا حد امکان از تنظیم قولنامه های دستی و بدون در نظر گرفتن شروط کافی پرهیز شود.
- در قولنامه‌ای که در دفتر معاملات ملکی تنظیم میشود باید علاوه بر امضای فروشنده و خریدار مهر و امضای صاحب بنگاه و دو نفر به عنوان شاهد قولنامه را امضا کنند.
- قبل از هر چیز باید مطمئن شد که مشاور املاکی که در آن قولنامه نوشته میشود از اتحادیه مربوطه مجوز دارد یا خیر. حال آنکه بهتر است حق بنگاه دار در متن قولنامه درج شود.
- مشخصات مورد معامله را با آنچه در سند ذکر شده است تطبیق دهند و چنانچه مورد معامله خانه است دقت شود که ملحقات ملک مانند آب و برق و پارکینگ در متن سند قید شده باشد.
- درباره کسی که قولنامه را امضا میکند چنانچه وکیل یا نماینده مالک است، باید اطمینان حاصل شود که نمایندگی وی قانونی است و حق امضا در این مورد خاص را دارد.
- مالی که مورد معامله است چنانچه از طریق ارث به فروشنده رسیده است باید گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث را مشاهده کند.
قولنامه در صورتی که به طور صحیح تنظیم شود حامی حقوق افراد است و افراد به استناد آن می‌توانند به دادگاه مراجعه و حقوق مسلم قانونی خود را پیگیری کنند. به عبارت دیگر، با توجه به مفاد قولنامه خریدار میتواند فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی کند و فروشنده هم میتواند مبلغ پرداخت نشده معامله را از شخص خریدار دریافت کند.
چه خواسته‌هایی براساس قولنامه قابل مطالبه هستند؟
مفاد قولنامه ها اغلب به صورتی پیش‌بینی میشود که طرفین معامله در تاریخ معینی در دفترخانه حاضر شده و معامله‌ای را بر اساس شرایط قولنامه انجام دهند. در صورتی که هر یک از آنها در موعد مقرر از حضور در دفترخانه و انجام معامله خودداری کنند باید مبلغی به عنوان وجه التزام به طرف مقابل پرداخت شود .
حال سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که در صورت تخلف یکی از طرفین شخص ذینفع قادر است چه تقاضایی از دادگاه نماید؟ ذینفع باید الزام به انجام معامله را از دادگاه تقاضا کند یا وجه التزام را؟ آیا برای شخص ذینفع امکان مطالبه الزام به انجام معامله و وجه التزام را با هم دارد؟
در پاسخ به این سوالات باید گفت بدیهی است در صورتی که در متن قولنامه درج شده باشد که در صورت تخلف فروشنده علاوه بر اینکه ملزم به اجرای قرارداد خواهد بود، مبلغی نیز می‌بایست به عنوان وجه التزام به خریدار بپردازد این توافق بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی محترم است و در چنین صورتی الزام فروشنده به انجام معامله و مطالبه وجه التزام منعی ندارد.
نکته ای که باید در اینجا در نظر گرفت این است که در صورت تأخیر و انجام نشدن تعهدات، خسارت تأخیر تأدیه پیش‌بینی شده باشد و مطالبه آن با درخواست اجرای اصل آن منافات ندارد.
گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
مطالب مرتبط:
۳ دیدگاه. دیدگاه تازه ای بنویسید
مزیت سند و قولنامه چیست؟ اعتبار و ارزش قولنامه و سند چقدراست؟ قولنامه چیست؟ کدرهگیری قولنامه چیست؟ اعتبار قولنامه و مزیت قولنامه اعتبار قولنامه و مزیت قولنامه اعتبار قولنامه چقدر است ؟ مزیتهای پنهان قولنامه در مقابل سند چیست؟ قولنامه چقدر ارزش مند است و تا چه مقدار قدرتمند است؟ قولنامه چقدر معتبر و ارزش قانونی دارد ؟ آیا برای املاک که داری سند رسمی دفترچه ای و یا حتی سند تک برگ جدید هستند تنظیم قولنامه لازم است و با وکالت هم فروش میشود بدون قولنامه اکتفا کرد ، آیا نیازی به تنظیم قولنامه است، ارزش و اعتبار قولنامه چقدر است ، ایا واقعا ارزش دارد هزینه ای مالی بابت قولنامه کدرهگیری به مشاوراملاک بدهیم و یا قولنامه دست نویس بین خودمان کافی است ؟ در مورد تمام معاملات ملکی حتی اگر ملک داری سند تگ برگ و حتی طرف معامله اقوام مورد اعتماد مثل فرزندان و همسر و پدر مادر و برادر و.. است، باید یک متن قولنامه معتبر سیتمی با کدرهگیری تنظیم کنید ، که داری دو شاهد مرد و ۱۲ اثرانگشت در متن قرارداد و با جزئیات دقیق نحوه توافقات اولیه از نحوه تبادل مالی ، نحوه و تاریخ تحویل ملک، نحوه و تاریخ تنظیم سند و تحویل مدارک مورد نیاز و خسارات و وجه التزام کلی و جزئی و.. برای هر ملک مثلا مسکونی یک پنج تا یک دهم و برای تجاری یک پنجم و برای معاملات کلان یک سوم تا نصف درصد خسارات برای خریدار و فروشنده و.. چرا که ممکن است طی حال و گذشته وآینده اتفاقاتی وجود داشته باشد، که شمای خریدار بی خبر هستید و تنها راه اثبات این تعهدات و برای حفاظت از حق خرید و یا حداقل پیگیری ومدارک و ادله اثبات این تعهدات و توافقات یک متن قرارداد مکتب و دقیق است ، چرا که سند تک برگ امروز بسیار دارای نقص کلربردی وفتی هستند ، مثلا شاهد ندارد ، مثلا قیمت خرید ملک چقدر خریداری شده ندارد؟ و یا مبالغ مالی و زمان تحویل و… و خسارات و… ندارد حتی گاهی ابعاد و شماره و طبقات و… مختلف است(( یا موارد که امروز بسیار مردم عادی از مزیت های قولنامه تخصصی تر خبر ندارند و تا به حال هم مطلع نبودن ، ولی در دفاتر مشاوران املاک تخصصی بسیاری موارد ریز را رعایت میشود از حقوق عامه مثل مثل حق ابیاری تا حق راه ودسترسی وحق استفاده ازامتیازها مشترک توافقی تا توافقات پرداخت خاصی جهت نگهداری هر مالک تا گرفتن و بایگانی تصاویر واقعی موضعیت موجود ملک از چهار جهت اصلی ،تصایری از وضعیت داخل ملک و چه امکاناتی با چه مشخصاتی مدل کولروشیرالات و…، مثلا محل پارکینگ کجاست و پارکینگ چگونه است ا ختصاصی یا مشاع و یا مشاع با مزاحم در دسترسی ویا شماره چند و یا مدارک بروز از وضعیت عقلی و جسمی افراد مسن درزمان تنظیم قرارداد و نوع سرپرستی و…و یا تصاویر از چهره خریدار، فروشنده در زمان خرید و فروش چه وضعیت داشته اند و یا در چه وضعیت بوده و بعدا چگونه تحویل گرفته شده است و … میتوان تصاویر و استعلامات و انواع بررسی و… را گرفت و به همراه تمام استعلامات مهم از شهرداری و استعلام سند از اداره ثبت تا ملک با سند با آستانه و موقوفه و سایر مدارک مالکیتی وتوافقات خاص که درسند قابل ثبت نیست ، با شرایط و تعهدات خاص الزام اور و به همراه بسیاری از مشخصات خاص تا شماره اشتراک برق، اب و گاز و… طی صورت جلسه خاصی و رسید مالی کپی تحویل فزیم چک تا رسیدها تراکنس بانکی و نظرات کارشناسی مثل نوع بررسی مدارک مالکیتی تا نظرات قیمت و ارزش گذاری رای نظرات مکتوب ۳ مشاور املاک و میانگین تا نوع کیفیت سازه ونوع طراحی و…. تا بررسی سابقه تصرفی که مهم ترین مدرک مالکیت است حتی تعداد شکایتهای ملکی و بدهی ملک فوق ، را بایگانی کرد که در هیچ سند تک برگی وجود ندارد درصورتی اداره ثبت میتواند با همکاری اتحادیه املاک تمام موارد فوق را جمع اوری و به صورت بارکد در سند تک برگ هر ملک چاپ کند ولی متاسفانه امروز حتی کد پستی ملک را اداره پست ثبت میکند و پلاک خانه ها را شهرداری نصب میکند و اداره ثبت سند خانه را صادر میکند و این عدم هماهنگی باعث بسیاری نواقص شده است ولی با استفاده از پیشنهاد کاربردی فوق به عنوان یک طرح بروز جهت افزایش ضریب امنیت مدارک مالکیتی و معاملات میشود انجام شود ) و نهایت برای صدور سند داری زمان بر هستند و حتی گلاهی در زمان صدور به مشکلات مثل عدم تایید ثبت وو یا جریمه و تخلف شهرداری و حتی گاهی مدعی ملکی و.. وحتی فوت فروشنده و خریدار و یا مدعی طلب کار برای مهریه مالی دولتی و هزاران بحث وروش دیگر و.. و وکالت های محضری نیز بعد فوت و یا عدم صحت عقلی فرد ابطال میشود و… در نهایت انچه ماندگار است و درون آن تمام موضوعات قابل نگارش است چیست؟؟؟؟؟؟ قولنامه با کدرهگیری قولنامه با کدرهگیری یک قولنامه خوب و دقیق است که باید به صورت کدرهگیری تنظیم شود مخصوصا برای افرادی که میخواهند سالها دریک ملک ساکن شوند و با خیال راحت زندگی کنند ، تا با جزئیات ، تبادل مالی و زمان تحویل و سابقه تصرفی، تصرفه و سایر حقوق وتوافقات در متن قرارداد با تعداد ۱۲ اثر انگشت فروشنده و خریدار مشخص باشد ( معمولا قرار داد های و قولنامه و اجارنامه دست نویس بعد از ۵ سال نابود میشود چون مشاور املاک وظیفه در قبال نگهداری ان ندارد ولی قرارداد های سیستمی دارای ماندگاری زیادی هستند و قابللیت استعلام ازتمام دنیا را دارند مخصوص استعلام مدارک شناسایی طرفین و ثبت کدپستی ملک که یک مشخصه مهم است در کنارتمام جزئیات مهم ) در نهایت بایدامروز یک متن قرارداد قولنامه دقیق داشت در کنار سند رسمی و یک وکالت نامه تا ادله اثبات مالکیت محکمی داشت، متاسفانه امروز شگردهای و سو استفاده مالی بسیار شده است در نهایت خود مردم باید دقت کنند مثلا در شهرهای بزرگ مثل مشهد که دوم شهر بزرگ ایران و ۱۰۰ شهر بزرگ دنیا است روزانه بالای ۲۰ عدد کلاهبرداری ملکی و سوء استفاده مالی اتفاق می افتد ، که مقصر اصلی این اتفاقات اول مردم عادی هستند و که به دفاتر املاک بدون اعتبار و تخصص مراجعه میکنند و همیشه گول ظاهر شیک دفتر ماشین بنز و عکس و لبای یک دست مشاورین و محل و موقعیت دفتر و نحوه پذیرایی و… رو میخوردند، درصورتی مثلا در منطقه ۱۳ گانه مشهد بروید از محله مرفه شهر با کمیسیون های قیمتهای میلیاردی تا با کمیسیون میلیونی متوسط و کمیسیون کم پایین شهر می توانید بروید و فقط کمی در مورد جواز کسب ها از شیوه که بیان کردم استعلام بگیرید ، تا متوجه واقعیت پنهان دفاتر بشوید، که بسیاری حتی با کمیسیون های میلیاردی هیچ مجوز و مدرک حقوقی و فنی و دانش و تخصصی ندارند و فقط ظاهر و دفتر و تعداد مشاوران انبوه و نام های عجیب قریب مثل دپارتمان و کارگزاری و دفاتر مهندسی ،دفاتر معاملات کلان و…. دارند، حتی بسیاری از مجتمع و برندهای خاص، مسکونی و تجاری و.. همه در انحصار و دفاتر، بدون جوز است و توسط یک منشی خانم که فرق قرض الحسنه با رهن را نمی داند مدیریت میشود و تمام مدارک فروش یاب هصورت قولنامه دست نویس و یادفترچه های خاص باشرایط عجیب و قریب و.. است حتی اصل سند مادر بسیاری از ملک باسند مشاع دارایبسیاری نواقص و.. است درنهایت اگر باز این موارد را بخواهید ریز تر نگاه کنید باید متن قرار دادهای و اصالت مدارک و تحقیق تصرف و محلی و استعلامات خاص را بررسی کنید که در نهایت مشخص میشود تمام موارد فوق ایا معتبر و دارای اعتبار برای سرمکایه گذاری هستند و یا نه فقط تبلیغات توخالی هستند مثل تبلغات زمینهای گلبهار که در شبکه های خارجی که دارای سند مشاع است و هیچ ارزش سرمایه گذاری ندارد جز گرفتاری خود و یا بسیاری از ساختمانها ی که با عنوان پیش فروش و یا آپارتمانهای اماده و نوساز که با قیمت های میلیاردی در تمام شهر های به فروش میرسد، که به صورت تعداد طبقات مازاد ، بدون محاسبه مهندسی ساخته شده اند و حتی ضعف سازه ای نها در سال اول با ترک و نشت و صدا مشخص است ، حتی در محله مرفه شهر ولی دارای نماهای زیبا و حتی سند تک برگ هستند ولی در اصل بسیار بی ارزش هستند و فاقد استحکام لازم که در زمان بروزحوادث خود را این موارد نمایان مییکند ، امیدوار مطالب مفیدباشد ظفریاری کدرهگیری معاملات کدرهگیری معاملات اولویت مدارک در تمام مراجعه چیست اول اقرار کتبی وشفاهی متن مکتی و قرار داد اول رسمی و بعد عادی شاهدین اماره و سایر مدارک چرا اینقدر کلاهبرداری ملکی و سو استفاده مالی زیاد است عدم هماهنگی ادارات و اینکه معمولا بیشتردفاتر املاک در تنظیم قولنامه بسیاری از نکات را رعایت نمی کنند چون یا عجله دارند و یا سر به هوا هستند ، و یا سواد کافی رو ندارند تا قاونی و با مفاهیم تخصصی کار کنند یا به علت عدم آموزش دقیق و بروز بدون اطلاع از شیوه حرفهای قرار داد ها رو تنظیم می کنند.۱۴۰۲.۱.۲۹ نحوه تنظیم یک قرار داد کامل اولا سه وظیفه اصلی مشاور املاک در تمام دنیا از نظر قانونی چیست؟ ( تایید و رویت و تصدیق مدارک) ۱- مدرک هویتی ۲- مدارک مالکیتی ۳- مدارک مالی تفائت های و مزیتهای سند و قولنامه چیست تفائت های و مزیتهای سند و قولنامه چیست انتخاب مشاور املاک مورد اعتماد با تخصص بروز و تجربه درخشان ، کلید موفقیت هر معامله و قرارداد میباشد. ((مهدی ظفر از مشهد))
سلام ببخشید یه سوال داشتم ممنون میشم پاسخ بدین پدر من سال ۱۳۹۲ ماشین خودشو به علتی به اسم برادرش قولنامه زده ولی سند نزده به اسمش تو این چند سال ماشین دستش بوده با مدارک بجز برگه سبز الان بهش میگه ماشین رو بیار نمیاره و خوشبختانه پدرم قولنامه ای که دست عموم بوده رو پیدا کرده عموم مدارک نداره که ماشین به اسمشه میتونیم قانونی ماشین رو ازش بگیریم ؟
سلام
از انتخاب گروه وکلای عدل ایرانیان سپاسگزاریم چنانچه در تهران تشریف دارید آدرس دفتر بهشتی داخل سایت هست قول نامه رو به دفتر بیارید جهت برسی و ارائه راهنمایی
درست به شما
و چنانچه در بیرون از تهران هستید با پرداخت هزینه مشاوره غیر حضوری میتونید به این شماره ارسال کنید
واتساپ
۰۹۳۹۷۲۴۴۶۸۹