بررسی انواع دعاوی ملکی حقوقی

امروزه روند صعودی ارزش املاک و مستغلات در ایران، باعث انجام معاملات بسیار و سرمایه‌گذاری های عظیم در این زمینه شده است. با این وجود به دلیل نداشتن تخصص کافی طرفین قرارداد و همچنین ورود افراد سودجو در زمینه خریدوفروش املاک، طرح دعاوی ملکی حقوقی بسیاری را به دنبال داشته است.

به همین ترتیب در سال های اخیر، افراد بسیاری به دلیل نداشتن تجربه و ناآگاهی، بخش عظیمی از املاک خود ازجمله مسکن خود را از دست داده‌اند. بنابراین، آشنایی با مسائل حقوقی برای کلیه افراد جامعه امری ضروری می باشد.

دعاوی ملکی حقوقی نیز یکی از رایج ترین انواع دعاوی به شمار می آیند که به دلیل اهمیت آشنایی با این پرونده ها، در مقاله پیش رو قصد داریم ضمن ارائه تعریف روشنی از آنها به کلیه سوالات شما در این باره پاسخ دهیم.

دعاوی ملکی به چند دسته تقسیم می شوند؟

در یک دسته بندی کلی دعاوی ملکی به سه گروه دعوای ملکی حقوقی، دعوای اموال ثبتی، دعوای ملکی جزایی قابل تقسیم می باشند.
بنابراین دعاوی ملکی حقوقی از جمله مهم ترین دعوای ملکی می باشند که از طریق دادخواست در دادگاه مطرح می‌شوند. همچنین درصورتی‌که دارای ماهیت کیفری باشند بوسیله شکایت قابل پیگیری می باشند.

به طور کلی در دعاوی ملکی حقوقی، مساله اصلی به حل مسائل و ضرر و زیان های احتمالی مربوط می شود که به دلیل بی توجهی و سهل انگاری به وجود آمده اند. بنابراین در این پرونده ها، مساله مورد بررسی ارتباطی با ارتکاب جرم و خسارات و ضرر و زیان های عمدی و کلاهبرداری ندارد.

مهم‌ترین دعاوی ملکی حقوقی شامل چه مواردی است؟

• دعوای تعهد رهنی و اسناد ضمانت
• دعوای درخواست تحویل ملک
• دعوای تنظیم اسناد رسمی
• دعوای الزام به دریافت فرم مجزای مونتاژ (به ساختمان‌های دارای چندین واحد مستقل اختصاص دارد.)
• اقدام خلع ید
• ادعای الزام به دریافت پایان کار (به ساختمان‌های تکمیل‌شده و مورد تایید کارشناس ساختمانی اختصاص دارد.)
• دعاوی قضایی مربوط به پایان دادن تصرف عدوانی
• دعاوی فسخ قرارداد (به مشکلات موجود در مفاد قرارداد ارتباط دارد.)
• دعوی درخواست غرامت
• دعوای فسخ قراردادها (تنها به قراردادهای دارای نقص قانونی اختصاص دارد.)
• تغییر مبلغ اجاره براساس عرف جامعه (تقاضای تغییر مبلغ اجاره‌بها)
• بازپس‌گیری سرقفلی (دریافت حقوق تجارت و حرفه)
• تخلیه اماکن تجاری
• انتقال منافع ملک از شخصی به دیگری

در دعاوی ملکی حقوقی دعوای الزام به تحویل ملک به چه صورت است؟

به طور کلی دعاوی که در دادگاه های حقوقی، عنوان می شوند دارای انواع مختلفی هستند که دعاوی ملکی، یکی از رایج ترین و پرهزینه ترین این دعاوی به شمار می آیند. یکی از این دعاوی ملکی حقوقی، به دعوای الزام به تحویل ملک مربوط می شود که هم در مورد املاک دارای سند رسمی و هم در مورد املاک قولنامه ای، کاربرد دارد.

بنابراین پرونده های مربوط به الزام تحویل ملک، به دعاوی مربوط می شود که خریدار ملک، علیه فروشنده مطرح می کند و این شخص را نسبت به تحویل ملک فروخته شده، ملزم می نماید.

شیوه طرح این دعوا به صورتی است که متقاضی می بایست جهت ثبت دادخواست خود، به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کند.
توجه داشته باشید، در صورتیکه در مبایعه نامه زمان مشخصی جهت تحویل ملک به خریدار مشخص شده باشد، می بایست در همان تاریخ مقرر مبیع به خریدار تحویل داده شود.

در برخی موارد نیز در فاصله زمانی معامله و تنظیم سند رسمی قیمت ملک افزایش می یابد و به دنبال همین مساله فروشنده در تحویل ملک تعلل می‌کند. در این شرایط خریدار مجاز می باشد تا با طرح انواع دعاوی ملکی، نسبت به الزام تحویل ملک اقدام نماید.

مطالعه پیشنهادی : آشنایی با انواع دعاوی ملکی

دعوای خلع ید چه زمانی مطرح می شود؟

دعوای خلع ید یک دعوای ملکی حقوقی مرتبط با اموال غیرمنقول به شمار می آید که شکایت کیفری در آن امکان پذیر نیست.

در معنای دیگر دعوای خلع ید زمانی مطرح می شود که شخصی به صورت غیرقانونی در اموال غیرمنقول دیگری تصرف کرده و صاحب آن مال قصد داشته باشد تا مال خود را از دسترسی متصرف خارج نماید.

واژه “خلع ید” به طور اختصاصی در قانون مدنی آورده نشده است اما خلع ید را با عنوان “تصرف غاصبانه” معرفی نموده است.

سه شرط لازم برای طرح دعوای خلع ید وجود دارد که در لیست زیر آورده شده است:

• مالک بودن خواهان (داشتن سند رسمی مالکیت ضروری است. )
• تصرف خوانده
• غیرقانونی و غیرمجاز بودن تصرف

توجه داشته باشید درصورتیکه شخصی بجز مالک، ملکی را که دارای سند رسمی است در تصرف خود درآورد، مالک اصلی ملک، جهت تخلیه مجاز می باشد تا در دادگاه دعوای خلع ید شکایت خود را مطرح کند.

بنابراین طرح دعوای خلع ید در شرایطی امکان پذیر است که متقاضی دارای سند رسمی مالکیت باشد. همچنین اگر ملک ثبت نشده باشد مالک می بایست ابتدا مالکیت خود را ثابت نماید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

یکی دیگر از انواع دعاوی ملکی حقوقی به دعوای الزام به سند رسمی مربوط می شود . به طور کلی کسی به عنوان مالک یک ملک شناخته می شود که دارای سند رسمی باشد. بنابراین وقتی ملکی از شخصی به دیگری منتقل شود تنظیم سند رسمی الزامی است.

بنابراین چنانچه که فروشنده یا به طور کلی انتقال دهنده از این کار امتناع نماید، شخصی که ملک به او منتقل شده حق دارد تا برای تنظیم سند نسبت به طرح دعوا اقدام نماید.

دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق به چه صورت است؟

در صورتیکه شخصی بدون تصاحب ملک مانع استفاده شما از آن شود. در این شرایط جهت اقامه دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق، می بایست دارای سندی باشید که مالکیت شما و سابقه تصرف تان را اثبات نماید.

در این نوع از انواع دعاوی ملکی حقوقی قاضی می تواند با صدور حکم موقت از ورود ضرر و زیان بیشتر جلوگیری نماید.

دعوای رفع تصرف عدوانی به چه معناست؟

به طور معمول دعوای تصرف عدوانی حقوقی بوسیله دفاتر قضایی و با ثبت دادخواست آغاز می شود. این دعوا به صورتی است که از جانب متصرف سابق و با این ادعا عنوان می شود که شخص دیگری، بدون جلب رضایت وی مال غیر منقول تحت تصرفش را از تصرف وی خارج نموده و از دادگاه، درخواست صدور حکم رفع تصرف خوانده را دارد.

به همین ترتیب دعوای تصرف عدوانی، هم می تواند به شکل حقوقی و با ثبت دادخواست و هم به صورت کیفری و با ثبت شکواییه آن، مطرح شود. همچنین از آنجایی که طرح دعوای تصرف عدوانی حقوقی، تنها با رعایت قوانین و مقررات مختص به آن، نتیجه بخش خواهد بود، ضرورت دارد که از طرح این دعوا و طی مراحل آن، اطلاعات کافی داشت.

نکته حائز اهمیت اینکه دعوای تصرف عدوانی با دعوای خلع ید تفاوت دارد. بنابراین در تصرف عدوانی نیازی به اثبات مالکیت خواهان نیست و تنها مساله مهم اثبات سابقه تصرف می باشد. اما در دعوای خلع ید متقاضی می بایست در ابتدا مالکیت خود را اثبات نماید.

دعوای فک رهن چیست؟

در دعوای الزام به فک رهن ملک، با وجود بازپرداخت دین یا وام، از جانب راهن، مرتهن، از آزادسازی ملک خودداری می کند.

برای مثال ممکن است شخصی ملکی را نزد بانک یا شخص دیگری در رهن گذاشته و بعد از اینکه دین خود را پرداخت نمود، شخصی که مال نزد او به رهن گذاشته شده بود نسبت به فک رهن امتناع نماید.

در چنین شرایطی راهن می بایست بر علیه مرتهن اقامه دعوای الزام به فک رهن نماید. مساله مورد توجه اینکه در چنین شرایطی ید مرتهن از حالت امانی به ضمانی تبدیل شده و راهن حق دارد تا دادخواستی با عنوان «الزام به فک رهن» تنظیم نماید.

نحوه طرح این دعوا نیز با ثبت دادخواست بوسیله دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و با ارائه مدارک مثبت مالکیت عین مرهونه و بازپرداخت دین، و پس از مرحله پرداختن مبلغ ثبت دادخواست و هزینه دادرسی امکان پذیر می باشد.

فسخ معامله صوری با هدف فرار از دین چگونه است؟

بر اساس ماده ۲۱۸ قانون مدنی معامله با قصد فرار از دین به شکل صوری باطل می باشد. بنابراین در صورتیکه شخصی قصد فرار از دین داشته باشد و به دلیل اینکه مال در تصرف طلبکاران درنیاید، اموالش را معامله کند این معامله باطل خواهد بود.

دعوای فروش ملک مشاع چیست؟

در فروش ملک مشاع جلب رضایت کلیه مالکان الزامی است. به طوریکه هر یک از افراد می توانند با مراجعه به دادگاه صالح برای فروش ملک مشاع درخواست دهند.

مجوز فروش ملک مشاع بوسیله دادگاه صادر شده و بدون این مجوز فروختن ملک مشاع امکان پذیر نیست.

وکیل امور ملکی در رسیدگی به دعاوی ملکی حقوقی چه نقشی دارد؟

به منظور تشکیل هر نوع پرونده ملکی استفاده از یک وکیل متخصص املاک الزامی است. به طوریکه این شخص با بررسی اوراق و اسناد و مدارکی که برای طرح یک دادخواست یا لایحه دفاعی جمع‌آوری می‌کند قادر می باشد تا از پرونده شما در دادگاه دفاع نماید.

در روند پیگیری پرونده نیز، ممکن است به مشاوره یک وکیل متخصص نیاز داشته باشید. همچنین در صورت مخالفت با درخواست شما، یک وکیل امور ملکی می تواند با احضاریه رای دادگاه اعتراض کند.

چنانچه تصمیم دادگاه به ضرر شما باشد، وکیل دادخواست تجدیدنظر را تنظیم کرده و به دادگاه ارائه می‌کند. بنابراین می توان نتیجه گرفت حضور وکیل متخصص املاک در کلیه مراحل روند پیگیری پرونده ضروری می باشد.

مهم ترین وظایف یک وکیل دعاوی ملکی حقوقی چیست؟

یک وکیل املاک و مستغلات پیرامون مسائل مرتبط با ملک همچون خریدوفروش خانه، مالکیت، مدیریت، انطباق، اختلافات و مسائل مرتبط با مالکیت دارای تخصص و مهارت می باشد.

از جمله مهم ترین وظایف این شخص می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:

• تأیید این مساله که مالکیت ملک به شکل ‌درست و اصولی به فروشنده واگذارشده است.
• تشخیص و تلاش جهت برطرف کردن هرگونه وام پرداخت‌نشده، حق حبس، دعوای قضایی، یا ادعاهایی که علیه اموال و همچنین آشکارسازی محدودیت‌های سند و عهدنامه‌ها و هرگونه شکاف در زنجیره مالکیت صورت می گیرد.

نتیجه گیری

همانطور که در مقاله پیش رو به تفصیل توضیح داده شد، دعوای ملکی حقوقی نوعی از دعوای ملکی است که تعداد زیادی از دعاوی حقوقی املاک را در دادگاه‌ها تشکیل داده اند. بنابراین قانون در کلیه این شرایط و موقعیت‌ها جهت حل اختلاف و رسیدگی به انواع دعاوی ملکی حقوقی راهکارهایی را در نظر گرفته است.

وجود وکلای متخصص و باصلاحیت در این حوزه نیز می تواند به کلیه دعاوی ملکی اعم از حقوقی، ثبتی و کیفری رسیدگی نموده و در کمترین زمان ممکن پرونده را به سرانجام برساند.

گروه وکلای عدل ایرانیان نیز آماده است تا به کلیه پرسش های شما پیرامون انواع دعاوی ملکی حقوقی پاسخ داده و تا رسیدن به نتیجه مطلوب شما را همراهی نماید.

گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان13 و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف است. شما می‌توانید به کمک وکیل پایه یک دادگستری مجموعه ما از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.

مطالعه بیشتر:

قانون روابط موجر و مستاجر

الزام به اخذ پایان کار و مراحل قانونی آن

سند عادی و انواع آن | آیا قابلیت تبدیل به سند رسمی را دارند؟

قدرالسهم آپارتمان یا زمین