اخذ به شفعه احکام و موارد

اخذ به شفعه چیست؟

قانون گذار یکی دیگر از مواردی را که موجبات ایجاد حق تملک را فراهم می کند در قالب حق شفعه مورد بررسی قرار داده است و صاحب آن را که شفیع نامیده می شود، در شرایطی صاحب حق دانسته است.

بگذارید با یک مثال این مفهوم را ساده تر بیان کنیم فرض کنید شخص الف و شخص ب با یکدیگر در یک مال غیر منقول مشاعی قابل تقسیم مثل زمین شریک هستند چرا می گوییم قابل تقسیم، چون اگر در ملک مشاعی محدوده زمین مشخص نشده و سهم هر یک معین نشده باشد امکان هیچ گونه نقل و انتقالی از جانب هیچ یک از شرکا نبوده است.

پس توجه به این امر بسیار مهم است تا اخذ به شفعه قابل تحقق باشد. یکی از این شرکا تصمیم می گیرد که سهم خود را به قصد بیع ( فقط عقد بیع نه هر عقدی) به شخص ثالثی منتقل کند.

در اینجا در واقع شریک اول سهم خود را از سهم شریک دوم که شخص ب است جدا کرده و آن را به دیگری انتقال داده است بدون آنکه برای این کار نیازی به اذن شریک دوم داشته باشد و انتقال او واجد اثر حقوقی است؛ اما قانون گذار برای شخص ب یک حقی را در اینجا قائل شده و به او اجازه داده بتواند سهم حصه شخص الف را به خود منتقل کند اما نحوه انجام آن موضوع بحثی است که در اینجا به آن می پردازیم.

حق شفعه و شفیع:

ماده 808 قانون مدنی بیان می دارد که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که شخص ثالث به شریک اول من باب عقد بیع به عنوان مشتری پرداخته است به او بدهد و حصه مبیعه که سهم شریک است را تملک کند که در عالم حقوق عمل شریک دوم اخذ به شفعه بود و صاحب آن شفیع نامیده می شود.

در اینجا چند نکته مهم نهفته است:

اول اینکه برای اخذ به شفعه الزاما باید شرکا( شریک اول و دوم به صورت مشاعی با یکدیگر در زمین شریک باشند و اگر حصه هر یک مفروز باشد دیگر حق شفعه نبوده و شفیع صاحب حق نخواهد بود.

دوم اینکه شریک اول برای انتقال حصه خود به شخص ثالث، نیازی به تنفیذ شریک دوم ندارد و می تواند بدون اطلاع شریک دوم حصه خود را به ثالثی منتقل کند.

نکته سوم شریک دوم خود به وجود آورنده حق شفعه است یعنی اراده یک طرفه او این حق مالکیت را برایش به وجود می آورد و رضایت شریک اول و شخص ثالث در آن شرط نیست پس اخذ به شفعه عمل حقوقی یک جانبه است و ایقاعی دو طرفه بوده که آثار حقوقی آن هم به شفیع و هم به مشتری می رسد.

آیا اخذ شفعه فوری است؟

قانون گذار اخذ به شفعه را هرچند حق قانونی شفیع دانسته و به او این اختیار را داده که بتواند در شرایطی حصه مبیعه را تملک کند و آن را یکی از موجبات تملک دانسته است اما ماده 821 قانون مدنی، فوریت را در حق شفعه قید کرده و شفیع را ملزم نموده که به محض اطلاع از قصد مالک سهم، بر اینکه تصمیم دارد حصه خود را به شخص ثالث در قالب عقد بیع انتقال دهد بایستی اقدامات لازمه برای تملک نسبت به سهم مبیعه را انجام دهد.

ادعای شفیع به جهل بر تصمیم شریک:

اگر صاحب حق شفعه ادعا نماید که نسبت به تصمیم شریک بر انتقال حصه به شخص ثالث و به وجود آمدن حقی برای او اطلاع نداشته، در صورت وارد بودن ادعایش جهل او مانع استفاده از حق قانونیش نمی شود و او به محض آگاهی می تواند با مراجعه به شخص خریدار و با پرداخت ثمن به او، مقدمات تملک خویش را فراهم آورد؛ لازم به ذکر است که ادعای جهل از جانب شفیع قابل قبول است و اثبات خلاف آن بر عهده مشتری می باشد که منکر جهل شفیع می باشد.

مراحل قانونی طرح اخذ به شفعه:

شخص شفیع به محض اطلاع بایستی قصد و نیت خود را به صورت قانونی و در قالب اظهارنامه به خریدار و فروشنده اعلام نماید.

مرحله دوم: مراجعه به مشتری و تقاضای بازگرداندن حصه مبیعه که اگر خریدار مخالفت کند و حاضر نباشد در ازای دریافت ثمن، مال غیر منقول ( زمینی که حق قانونی شفیع بوده را به وی بازگرداند در اینجا شفیع با اقامه دعوی به خواسته الزام خوانده که مشتری است به تنفیذ و اعمال اخذ به شفعه او را ملزم به آن می نماید که ثمن را بگیرد و حصه شریک را به شفیع بازگرداند.

در نظر داشته باشید برای تسریع پرونده و جلوگیری از ضرر و زیان ناشی از عدم آگاهی به قوانین جدید حتما با یک وکیل پایه یک دادگستری مشورت نمایید.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی اخذ به شفعه:

دادگاهی صلاحیت رسیدگی به دعوی اخذ به شفعه را دارد که ملک در محدوده آن واقع شده است و علت این امر آن است که اخذ به شفعه دعوی غیر منقول تبعی بوده و به تبع زمین که مال غیر منقول است دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.

آثار حقوقی اخذ به شفعه:

اخذ شفعه به موجب ماده 140 قانون مدنی از موجبات ایجاد تملک است و این حق را برای صاحب حق شفعه به وجود آورده که بتواند حق مالکیت بر حصه مبیعه که متعلق به شریک وی بوده به دست آورد و تشریفاتی که لازمه ایجاد این عمل حقوقی بوده را انجام بدهد و از خریدار مبیعه بخواهد آن حصه ای که به موجب عقد بیع به وی منتقل شده برگرداند و ثمن خویش را دریافت کند.

اما اسباب تملک شفیع زمانی به وجود می آید که عقد منعقد گردیده فی مابین شریک اول و خریدار صحیح باشد به چه معناست ؟

یعنی اگر اثبات شود که عقد بیع باطل و فاسد بوده هیچ گاه حق مالکیت برای خریدار ایجاد نشده که حالا بخواهد به شفیع منتقل شود به بیان دیگر اثر حقوقی عقد بیع صحیح آن است که مالکیت مشتری را بر مبیع مستقر سازد و زمانی که بیع باطل باشد و به درستی منعقد نشده باشد هرگز ایجاد مالکیت برای مشتری نکرده که حالا بخواهد از حیطه تملک او به شفیع منتقل شود و این همان نکته ای است که ماده 813 قانون مدنی به آن اشاره دارد و بیان می دارد که در بیع فاسد حق شفعه نیست.

آیا حق شفعه قابل اسقاط است؟

دارنده حق شفعه شفیع است وچنانچه شفیع از حق قانونی که قانون گذار برای او قائل گردیده صرف نظر کند و نخواهد آن را اعمال کند در اصطلاح حقوقی گفته می شود که حق شفعه از او اسقاط شده است. شفیع الزامی ندارد که این اسقاط را لفظا اعلام کند بلکه اگر رفتاری کند که دلالت بر انصراف شفیع از حق شفعه داشته باشد واقع می شود اما چگونه؟ اگر شفیع ما با آنکه آگاهی پیدا کرده که شریک حصه خود را که به شخص ثالثب منتقل کرده و با این آگاهی اقدامی ننماید حق شفعه برای همیشه از او ساقط می گردد.

آیا حق شفعه بعد از فوت شفیع به وراث وی منتقل می گردد ؟

مطابق ماده 823 قانون مدنی حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می شود. تنها نکته ای که در اینجا قابل ذکر است و ماده 824 قانون فوق الذکر بدان نیز اشاره دارد و بیان می دارد در صورتی که وراث متعدد باشند و حق شفعه به آنها به ارث رسیده باشد این اختیار را ندارند که در حق شفعه تبعض کنند؛ یعنی اگر یک یا چند نفر از وراث حق خود را اسقاط کند باقی وراث نمی توانند آن را فقط نسبت به سهم خود اجرا کنند و باید یا از آن صرف نظر کنند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نمایند.

وظیفه تادیه ثمن مشتری بعد از فوت شفیع بر عهده کیست؟

در اینجا باید بیان داریم که وظیفه تادیه ثمن خریدار، بر عهده وراث شفیع است و بایستی آنها از دارایی خویش این طلب را بپردازند تا حق استفاده از حصه مبیعه را داشته باشند و نکته ای که در اینجا بایستی بدان توجه داشت آن است که تادیه این دین از ترکه متوفی قابل پرداخت نمی باشد.

تاثیر اخذ به شفعه در معاملات:

مطابق ماده 816 قانون مدنی اخذ به شفعه هر معامله را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع، نسبت به آن مورد شفعه، نموده باشد باطل می نماید.

از نص صریح این ماده این گونه برداشت می شود تا زمانی که حق شفعه برای شفیع برقرار باشد مشتری از انجام هرگونه معامله منع می گردد و حتی قانون گذار فراتر از این امر جلو رفته و معامله ای که نسبت به مورد شفعه می باشد را باطل می داند.

وضعیت نماآت متصل و منفصل:

نص ماده 819 قانون مدنی این گونه بیان می دارد که نماآتی که قبل از اخذ به شفعه در مبیع حاصل می شود در صورتی که منفصل باشد مال مشتری و در صورتی که متصل باشد مال شفیع است ولی مشتری می تواند بنایی را که کرده یا درختی را که کاشته قلع کند.

نتیجه گیری:

اخذ به شفعه یکی دیگر از اسباب ایجاد تملک بوده و تحت شرایطی برای دارنده این حق که شفیع نامیده می شود این امتیاز را به وجود آورده که بتواند حصه مبیعه شریک خویش، را تحت حیطه مالکیت خویش برآورد.

تیم حقوقی گروه وکلای عدل ایرانیان با داشتن سابقه طولانی مدت در امر وکالت و داشتن وکلای قرارداد متخصص و زبده حق برخورداری از خدمات حقوقی در زمینه های مختلف را برای افراد فراهم آورده است. شما می توانید با تماس با شماره 02147783 با وکلای ما در ارتباط باشید.