بررسی گرفتن حکم تخلیه
قرارداد اجاره میان مالک و مستاجر، یکی از متداول ترین قراردادهایی است که بین افراد تنظیم می‌شود. براساس این سند، مستاجر در ازای پرداخت مبلغی مشخص به موجر، مالک منافع مستاجره خواهد شد.
به همین ترتیب در صورتیکه هریک از طرفین قرارداد نسبت به تعهدات خود سهل انگاری نماید، قانون‌گذار راهکارهایی را پیش بینی کرده است. گرفتن حکم تخلیه توسط مالک نیز یکی از مواردی است که درصورت عدم تعهد مستاجر، در نظر گرفته شده است.
به دلیل اهمیت آشنایی با وظایف و مسئولیت های متقابل موجر و مستاجر، در این مقاله قصد داریم تا ضمن بررسی شرایط گرفتن حکم تخلیه، به نحوه انجام و مراحل مورد نیاز این اقدام بپردازیم.
قوانین دریافت حکم تخلیه ملک شامل چه مواردی است؟
شرایط و الزامات مربوط به گرفتن حکم تخلیه خانه، به صراحت در قانون ذکر شده است. به طوریکه هر مالک حق دارد با انقضای مهلت ذکر شده در اجاره نامه و یا بروز تخلفی از جانب مستاجر، نسبت به درخواست حکم تخلیه ملک اقدام نماید.
توجه داشته باشید، چنانچه ملک مورد اجاره، تجاری باشد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ خواهد شد. به این معنا که بر اساس قانون، دادگاه مسئولیت فسخ اجاره و تخلیه ملک را بر عهده خواهد داشت.
اما در صورتیکه قرارداد براساس قانون سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد، شورای حل اختلاف موظف به بررسی اجاره نامه و در نهایت صدور حکم تخلیه خواهد بود.
مطالعه پیشنهادی : آشنایی با انواع دعاوی ملکی
دریافت حکم تخلیه ملک مسکونی چه شرایطی دارد؟
به طور کلی هنگامی می توان برای تخلیه ملک مسکونی اقدام نمود که یکی از شرایط زیر برقرار باشد:
- در صورتیکه مهلت قرارداد به پایان رسیده باشد و مستاجر نسبت به تخلیه ملک اقدامی نکرده باشد.
- چنانچه مستاجر پس از گذشت سه ماه از موعد پرداخت اجاره بها، مبلغی را به مستاجر پرداخت نکرده باشد.
- استفاده غیرشرعی مستاجر از ملک مورد اجاره.
- در صورتیکه مستاجر، ملک مورد نظر را به شخصی دیگر انتقال دهد.
دستور تخلیه و حکم تخلیه خانه چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟
در مورد دستور تخلیه می توان گفت، این دستور در شرایطی صادر خواهد شد که رابطه موجر و مستاجر مطابق با قانون سال ۱۳۷۶ تنظیم شود و شرایط این قانون در اجاره نامه ذکر شده باشد.
حکم تخلیه نیز هنگامی صادر می‌شود که بنابه دلایلی، نتوان بر اساس قانون دستور تخلیه را صادر نمود و برای این اقدام به دادرسی و صدور حکم نیاز باشد.
بنابراین می توان گفت، دادگاه حکم تخلیه را صادر می نماید اما محل وقوع آن، مراجع دارای صلاحیت، همچون شورای حل اختلاف می باشد. دریافت این حکم به مشخص کردن جلسه دادرسی، تقاضای تجدید نظر و صدور اجراییه حکم نیازی ندارد. لذا در صورتیکه برای پرونده ای به حکم تخلیه نیاز باشد، با تشکیل جلسه رسیدگی، طرفین می‌توانند دفاعیات خود را مطرح نمایند. این درحالی است که دستور تخلیه به درخواست مالک و براساس اجاره نامه صورت می گیرد. بنابراین تشکیل جلسه ضرورتی ندارد.
شکایت از مستاجر برای تخلیه ملک مسکونی چه مراحلی دارد؟
به منظور طرح شکایت، در وهله نخست می بایست به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و نسبت به تنظیم شکواییه مبنی بر عدم تخلیه ملک علیه مستاجر، اقدام نمود و آن را در دفاتر خدمات قضایی به ثبت رساند.
چنانچه قرارداد اجاره از سال 1376 به بعد تنظیم شده باشد و مهلت قرارداد تمام شده باشد، می بایست دستور تخلیه ملک صادر شود. رسیدگی به این موارد در حوزه مسئولیت های شورای حل اختلاف قرار گرفته است. در نظر داشته باشید، رسیدگی به این موارد فوری است و امکان اعتراض به آنها در قانون وجود ندارد.
در موارد دیگر، بجز پایان مهلت، می بایست حکم تخلیه نیز صادر شود. برای این منظور، دفاتر خدمات قضایی می بایست این شکواییه را به دادگاه ارسال کنند.
در برخی موارد، گرفتن حکم تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد ،که پس از ارجاع شکواییه، این شورا پس از بررسی شکایت، 20 روز به مستاجر مهلت می دهد تا نسبت به شکایت صورت گرفته اعتراض نماید.
در صورت پایان یافتن مهلت اعتراض، و صدور حکم به نفع مالک، موجر می تواند تقاضای صدور اجراییه نماید. بنابراین پس از طی مدتی مشخص اگر اعتراضی وارد نشود، تخلیه ملک بوسیله نیروی های اجرای حکم و یا کلانتری محل انجام خواهد گرفت.
گرفتن حکم تخلیه چقدر طول می کشد؟
به محض ارائه درخواست موجر، جلسه دادرسی و احضار مستاجر انجام گرفته و مطابق با آن حکم تخلیه صادر خواهد شد. به همین ترتیب اجرای این حکم در صورت استفاده از وکیل ملکی در نهایت طی مدت یک ماه انجام می گیرد.
گرفتن حکم تخلیه ملک تجاری به چه صورت است؟
در صورتیکه قرارداد اجاره، برای ملک تجاری بودخ و پیش از سال 1376 تنظیم شده باشد، دادگاه مسئولیت رسیدگی و صدور حکم تخلیه را بر عهده خواهد داشت. بنابراین شورای حل اختلاف نمی تواند اقدامی در اینباره صورت دهد. لذا دفاتر خدمات قضایی این شکواییه را مستقیما به دادگاه ارجاع خواهند داد.
توقف حکم تخلیه در چه شرایطی امکان پذیر است؟
در صورتیکه مستاجر اثبات نماید که سندی که بوسیله موجر ارائه شده جعلی است و یا مدت اجاره نامه تمدید شده است، می تواند حکم تخلیه را متوقف نماید.
با این وجود در نظر داشته باشید مهلت ۳ روزه‌ای که به مستاجر داده می‌شود آنقدر محدود است که امکان اقدامی برای توقف حکم بعید خواهد بود.
نتیجه گیری
در جمع بندی موارد فوق می توان گفت، چنانچه مورد اجاره مسکونی باشد، برای دریافت حکم تخلیه ملک، می بایست به شورای حل اختلاف مراجعه نمود. اما در صورتیکه ملک مورد نظر تجاری باشد؛ دادگاه محل وقوع، مسئولیت رسیدگی به پرونده را بر عهده خواهد داشت.
همچنین در نظر داشته باشید، روند قانونی و بررسی شکواییه در شورای حل اختلاف، به این عامل مهم وابسته است که دو نفر شاهد قرارداد اجاره را امضا کرده باشند. لذا در زمان عقد قرارداد اجاره، به این مورد توجه کنید.
گروه وکلای عدل ایرانیان نیز آماده است تا به کلیه پرسش های شما پیرامون گرفتن حکم تخلیه پاسخ داده و تا رسیدن به نتیجه مطلوب شما را همراهی نماید.
گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان13 و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف است. شما می‌توانید به کمک وکیل پایه یک دادگستری مجموعه ما از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
مطالعه بیشتر:
سند عادی و انواع آن | آیا قابلیت تبدیل به سند رسمی را دارند؟
دعوای خلع ید مستاجر چیست ؟
برای مشاوره رایگان تلفنی کلیک کنید : 47783-021