تخلیه ملک مسکونی و نکات قانونی آن

تخلیه ملک مسکونی

 یکی از معمول­ترین مورد تخلیه ملک، تخلیه ملک مسکونی می باشد؛ که علاوه بر اتمام مدت اجاره، مستأجر ملک را تخلیه نمی ­کند. اجاره نامه ممکن است به صورت عادی یا رسمی، در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود؛ قرارداد اجاره متناسب با: شکل، شیوه تنظیم و حتی از نظر اجرایی، در زمان تخلیه ملک مسکونی متفاوت هستند.

جهت تکمیل مبحث بالا، لازم است ذکر شود که “اجاره نامه های تنظیمی در دفتر مشاورین املاک حتی با اخذ کد رهگیری هم اجاره نامه های عادی محسوب می شوند”.

دلایل تخلیه ملک مسکونی

در دادگاه و جهت رسیدگی به پرونده تخلیه ملک مسکونی،نیاز است تا دلایل منطقی به قاضی دادگاه ارائه دهید تا شکایت شما مُثمِر ثَمَر واقع شود. دلایل و شواهد ارائه داده شده جهت تخلیه ملک مسکونی با توجه به شخص خواهان به شرح زیر می باشد:

دلایل تخلیه ملک مسکونی توسط مستأجر:

به طور کلی طبق آنچه در قانون مدنی ذکر شده است؛ مستأجر تحت شرایطی می تواند معامله خود را فسخ و جهت تخلیه ملک مسکونی اقدام نماید. این شرایط عبارت اند از:

• الزامی بودن تعمیرات در ملک.
• وجود نقص و عیب در ملک.
• مستأجر در موقع قرارداد اجاره برای خود، حق فسخ شرط کرده باشد.
• موجِر ملک را به تصرف مستأجر ندهد و اجبار او به تسلیم ممکن نباشد.
• ایجاد مزاحمت توسط شخص سوم، بعد از قرارداد اجاره و قبل از تحویل ملک به مستأجر.

دلایل دستور تخلیه ملک مسکونی توسط مالک:

مطابق با ماده 8 قانون روابط موجِر و مستأجر سال 1362، موجِر ملک مسکونی تحت شرایطی که در ادامه به آنها اشاره شده است ؛می تواند تقاضای تخلیه ملک مسکونی را از دادگاه بخواهد:

• اجاره دادن ملک به شخصی دیگر توسط مستأجر: در این حالت با اینکه مستأجر حق انتقال ملک به شخصی دیگر را نداشته است، ولی با این وجود کلاً یا جزئاً آن را به دیگری واگذار کند، به عنوان مثال خانه ای را که برای سکونت خود اجاره کرده است به دیگری اجاره دهد؛ در اینجا درخواست تخلیه ملک مسکونی به دلیل کلاهبرداری و سوء استفاده از مال توسط مستأجر وارد می باشد.

نکته : موجِر به عنوان طرف اصلی قرارداد اجاره، الزاماً نیازی نیست که مالک اصلی ملک مربوطه باشد؛ چرا که ممکن است خود در زمان تنظیم قرارداد اجاره، شرط اجاره ملک به غیر از خود را کرده باشد و مالک نیز با این مورد موافقت نماید.(در این حالت نیز موجِر فعلی حق ثبت درخواست تخلیه ملک مسکونی را دارا می باشد.)

در این حالت اگر مستأجر فوق بخواهد آن را به شخص سوم اجاره بدهد؛ خود موجِر و شخص ثالث یعنی فرد سوم، به عنوان مستأجر محسوب می شود. امّا در اکثر اوقات موجِر ، مالک محل استیجاری است. لذا در هنگام اجاره کردن ملک بررسی کنید که :

• آیا موجر مالک ملک است یا خیر؟
• اگر خودش مستأجر است؛ آیا حق انتقال به غیر دارد یا خیر؟
• مدت اجاره موجر فعلی با مالک اصلی دور است یا خیر؟

در صورتی که پاسخ هر سه سوال بالا منفی باشد؛ مالک ملک می‌تواند به واسطه پایان مدت اجاره و یا اجاره غیر قانونی ملک به شخص سوم، درخواست تخلیه ملک مسکونی را بنماید.

• مستأجر محل مسکونی را اجاره کرده ولی عملاً آن را در اختیار اشخاص دیگر بجز ورثه خود قرار دهد.
• موجِر در اجاره نامه شرط کرده باشد که :”درصورتی که ملک خود را به طور قطعی به دیگری انتقال دهد، حق فسخ اجاره را خواهد داشت”.
• محل مسکونی را برخلاف منظور و جهت مقصود در اجاره نامه، استفاده کند؛ برای مثال مستأجر خانه را برای سکونت خود و خانواده ­اش اجاره کند اما به عنوان کارگاه از ملک مربوطه بهره ببرد.

• مستأجر تعهد کرده باشد اجاره بهاء را در مهلت مقرر پرداخت کند؛ ولی تخلف کند.

در صورتی که مستأجر محل مسکونی در ظرف یک سال، دو بار بعد از اخطار یا اظهارنامه اجاره بهاء را پرداخته کرده باشد و همچنان به هنگام اخطار سوم، اجاره بهاء را در موعد مقرر به موجِر پرداخت نکند؛ یا در صندوق ثبت تودیع نکند. موجر می تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه ملک مسکونی را بکند.

• موجر ملک را برای سکونت خود یا خانواده ­اش نیاز داشته باشد.

مراجع رسیدگی به ادعای تخلیه ملک مسکونی

چنانچه ملک مسکونی، مشمول قانون مدنی و قانون روابط موجِر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد؛ شورای حل اختلاف با بررسی شرایط شکلی اجاره نامه و بازپرداخت مبلغ ودیعه توسط مالک به مستأجر، اقدام به صدور دستور تخلیه ملک مسکونی می نماید.

حال در صورتی که قرارداد اجاره املاک مسکونی فاقد شرایط شکلی اجاره باشد؛ موجر باید برای اقدام در خصوص تخلیه ملک مسکونی به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تقاضای صدور حکم تخلیه ملک مسکونی را از دادگاه درخواست نماید. با این حال به طور کلی می توان گفت مراجع صالح جهت رسیدگی به دعاوی تخلیه ملک مسکونی عبارت اند از:

• مراجع قضایی ( شورای حل اختلاف، دادگاه ): جهت رسیدگی به درخواست تخلیه ملک مسکونی در صورتی که ملک مسکونی دارای شرایط شکلی اجاره که در بالا به آن پرداخته بودیم، باشد به موجب مقررات، شورای حل اختلاف مجاب به رسیدگی است. اما چنانچه شرایط شکلی اجاره رعایت نشده باشد؛ دادگاه محل وقوع ملک، پذیرای رسیدگی به دادخواست تخلیه ملک مسکونی است و مالک باید تقاضای صدور حکم تخلیه ملک مسکونی را از دادگاه بنماید.
• دوایر اجرای ثبت: در صورتی که اجاره نامه به صورت سند رسمی تنظیم شده باشد به موجب مادتین ۹ و ۱۱ قانون روابط موجِر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و ماده ۱۱ آیین نامه اجرای ثبت، سر دفتر وظیفه دارد پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده؛ اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت ،در ۳ نسخه تهیه و با مهر ویژه، جهت اقدام، به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل، ارسال نماید.

مطابق ماده ۱۲ آیین نامه اجرای ثبت, دایره اجرا موظف است با وصول اوراق اجرائیه از دفترخانه تنظیم کننده سند، حداکثر ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه ملک مسکونی به مامور ابلاغ نماید. مستأجر موظف است ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید و موجر موظف است مبلغ ودیعه یا رسید پرداخت آن را به دایره اجرا تسلیم نماید.

دستور تخلیه ملک مسکونی به همان ترتیب فوق به عمل می آید؛ اما اگر درخواست تخلیه ملک مسکونی و فسخ قرارداد در اثنای مدت قرارداد باشد، موجِر باید دادخواست فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه ملک مسکونی را به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم نماید.

• اجرای حکم تخلیه ملک مسکونی توسط کلانتری

اجرای حکم تخلیه ملک مسکونی توسط کلانتری بعد از آن که دستور تخلیه ملک مسکونی صادر شد و به مستأجر ابلاغ گردید، در صورتیکه مستأجر از اجرای دستور خود داری کند؛ مرجع قضایی به کلانتری محل، از طریق نامه اعلام می کند؛ که نسبت به اجرای دستور تخلیه ملک مسکونی اقدام کند. مأمورین انتظامی موظف به اجرای دستور قضایی می باشند و مقاومت مستأجر در این خصوص تاثیری نخواهد داشت.

توقف دستور تخلیه ملک مسکونی

 توقف دستور تخلیه ملک  مسکونی و تجاری، زمانی امکان پذیر است که دستور تخلیه ملک از جانب شورای حل اختلاف صادر شده و شخصی مدعی ، خلاف قانون بودن دستور تخلیه ملک مسکونی باشد.

در این شرایط، شاکی می تواند با توجه به مواد 9 و 27 قانون شوراهای حل اختلاف نسبت به دستور صادره، تجدید نظرخواهی و دستور توقف تخلیه ملک مسکونی را نماید.

• دستور تخلیه فوری ملک مسکونی.

دستور تخلیه فوری زمانی صادر می شود که طرفین دارای قرارداد کتبی با اِمضای دو شاهد باشند؛ در این حالت قانوناً باید ظرف مدت یک هفته پس از تقدیم درخواست تخلیه ملک مسکونی، دستور تخلیه ملک به صورت فوری صادر و بلافاصله به مرحله ی اجرا منتقل شود.

• رسیدگی به“ تخلیه ملک مسکونی“ توسط وکیل ملکی

بررسی و انطباق قرارداد اجاره و شروط آن با قوانین مربوط به تخلیه ملک مسکونی، من جمله : ” قانون مدنی و قانون روابط مؤجر و مستأجر” ، از جانب وکیل ملکی می تواند در وقت و هزینه خواهان مؤثر باشد.

گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.

مطالب مرتبط:

صورت مجلس تفکیکی و نکات قانونی آن

مطالبه اجور معوقه و نکات قانونی که باید درباره آن دانست

الزام به تنظیم سند رسمی و نکات قانونی که باید درباره آن بدانید

فسخ قرارداد و شرایط آن در قوانین چیست؟