بررسی مطالبه اجور معوقه
شاید با شنیدن واژه اجاره ملک اولین چیزی که به ذهن خطور کند اجاره بها باشد. مطالبه ای قانونی و مهم که حین عقد اجاره در قرارداد ذکر شده و مستاجر موظف به پرداخت آن به مالک بوده و در صورت عدم پرداخت آن، موجر می‌تواند علاوه بر مطالبه اجور معوقه، اجاره نامه را فسخ و مستاجر را ملزم به تخلیه ملک کند.
اجور معوقه همان اجاره بهایی است که پرداخت آن عقب افتاده است. مستاجر به ازای استفاده از ملک با توجه به اجاره نامه موظف است مبلغی مشخص را به صورت دوره ای پرداخت کند؛ به این مبلغ، اجاره بها گفته می شود. با توجه به تعریف ذکر شده، دوره پرداخت متناسب با قرارداد تنظیم شده و تفاهم طرفین، ممکن است هر ماه، هر سال و یا … قابل پرداخت باشد.
به زبان ساده تر می توان گفت اجور معوقه در واقع مجموع مبالغ اجاره بهایی است که از سوی مستاجر در زمان انتفاع وی از ملک و تصرف ملک توسط او، پرداخت نشده است.
در صورتی که تصرف مستاجر بر ملک بیش از زمان مقرر در اجاره نامه و بدون اجازه موجر ادامه یابد، موجر می تواند علاوه بر مطالبه اجور معوقه زمان تصرف در مدت اعتبار قرارداد، به مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (مبلغی که بابت استفاده شخصی از اموال دیگری بدون رضایت مالک به او پرداخت می شود) بابت مدت زمان انتفاع از ملک در مهلت انقضا یافته قرارداد نیز بپردازد.
پس قرارداد اجاره عقدی است که افراد به میزانی که از مال استفاده می کنند هزینه آن را پرداخت می کنند. حال در صورتی که مستاجر در پرداخت اجاره بها کوتاهی کند، اصطلاح اجور معوقه معنا پیدا خواهد کرد. در حقیقت عدم پرداخت اجاره، پیامدهای منفی، مطالبه اجور معوقه، فسخ اجاره نامه از طرف مالک و در نتیجه الزام به تخلیه ملک توسط مستاجر را به دنبال خواهد داشت.
اجور معوقه چیست؟ معنی اجور معوقه در حقوق؟
در ابتدای این بخش لازم می دانیم که به بررسی بخش به بخش معانی کلمات بپردازیم. بدین منظور اصطلاح اجور معوقه را به دو بخش تقسیم می نماییم. پس در ادامه این بخش با ما همراه باشید .
لغت اجور معوقه همانند اکثر اصطلاحات حقوقی یک کلمه عربی می باشد و جمع اجر به معنی پاداش های کار یا عمل و در این جا به معنی پاداش در اختیار گذاشتن مال به شخص دیگر است در واقع موجر در قبال دریافت اجاره بها به مستاجر حق استفاده از مال و ملک خویش را می دهد. معوقه به معنی به بلاتکلیف، عقب انداخته و معلق است و در مجموع اجور معوقه در مباحث حقوقی به معنای اجاره بها می باشد.
موجر به کسی نسبت داده می شود که ملک یا مال خود را در مدتی معین و به بهایی مشخص در اختیار شخص دیگری قرار دهد، اصطلاح مالک نیز مترادف موجر می باشد. حال در صورتی که بهای مال اجاره داده شده در تاریخ و زمان توافق شده پرداخت نشود، اصطلاح اجور معوقه معنا پیدا خواهد کرد و موجر یا مالک می تواند با مراجعه به دادگاه نسبت به مطالبه اجور معوقه و خسارت های مربوطه اقدام نماید. در ادامه به سوالاتی که در این خصوص به مستاجرها و مالکین عزیز خطور می نمید می پردازیم .
مطالب مفید جهت درک بهتر
مطالبه اجور معوقه
عقد اجاره با تکیه بر ماده ۴۶۶ قانون مدنی عقدی است که به موجب آن مستأجر، مالک موقت مال و منافع مربوط به آن شود. بنابراین، پرداخت اجاره بها به صورت منظم و در موعد مشخص از جمله وظایف و تکالیف مستاجر است که به سبب عقد قرارداد اجاره برای وی ایجاد شده است. در صورتی که وی از پرداخت این مبلغ سرپیچی نماید، از لحاظ قانونی بابت این اجور معوقه به موجر بدهکار و یا مدیون وی خواهد بود.
به زبان ساده تر می توان گفت اجور معوقه در واقع مجموع مبالغ اجاره بهایی است که از سوی مستاجر در بازه زمانی که ملک در تصرف وی بوده است، توسط مستاجر، پرداخت نشده است. مالک در صورت عدم پرداخت اجاره بها امکان درخواست مطالبه اجور معوقه را خواهد داشت. لازم به ذکر است که عموما میزان اجور معوقه در اجاره نامه با نام اجرت المسمی تعیین شده است.
خسارت تاخیر تادیه اجور معوقه
چنانچه مستاجر از پرداخت اجاره بها ممانعت نماید و موجر در خصوص تنظیم دادخواست مطالبه اجور معوقه اقدام کند؛ موجر می تواند با ذکر درخواست پرداخت خسارت تاخیر تادیه اجور معوقه ، علاوه بر هزینه اجور معوقه ، مبلغ خسارت تاخیر را نیز از مستاجر دریافت نماید.
بدین منظور قید ” مطالبه خسارت تاخیر تادیه از تاریخ سررسید لغایت اجرای حکم “، در متن دادخواست مطالبه اجور معوقه الزامی می باشد. در نهایت دادگاه پس از رسیدگی و احراز حقانیت شما رای به محکومیت مستاجر به پرداخت اجاره و تاخیر تادیه آن خواهد داد.
نحوه مطالبه اجور معوقه به چه صورت است؟
همان طور که گفته شد در صورت عدم پرداخت اجور معوقه توسط مستاجر، مالک می تواند آن را مطالبه کند. بنابراین، مدعی با ارائه طرح دعوی مطالبه اجور معوقه و با استناد به قرارداد عقد اجاره، میزان معین در قرارداد را به عنوان اجاره بهای معوقه و پرداخت نشده تحت عنوان “مطالبه اجور معوقه” و پرداخت نشده که مستأجر تأخیر در پرداخت آنها داشته درخواست می نماید.
به علاوه، از آن جایی که میزان این اجور دریافت نشده بین طرفین معلوم و مشخص است دیگر نیازی به جلب نظرکارشناس برای تعیین اجرت المثل ایام تصرف نمی باشد. همچنین در صورتی که مدت عقد اجاره منقضی گردیده و مستأجر بدون اجازه موجر به تصرفات خود در مورد اجاره ادامه داده، موجر باید در دعوی مطرح شده ، طلب ناشی از تصرفات مستأجر را در قالب تقاضای اجرت المثل با رجوع به نظریه کارشناسی برای تعیین میزان آن مطالبه نماید.
مدارک مورد نیاز برای مطالبه اجور معوقه
جهت مطالبه اجور معوقه نیاز به مدارک خاصی است تا مراحل مربوطه با سرعت بالاتری انجام پذیرد . این مدارک به شرح زیر می باشند .
1- اصل و کپی کلیه مدارک شناسایی نظیر: کارت ملی، کلیه صفحات شناسنامه و…
2- اصل و کپی قرارداد اجاره نامه تنظیم شده.
3- سندهای مربوط به مالکیت.
4- در نهایت لازم است تا دادخواست مطالبه اجور معوقه را تهیه و تنظیم نمایید و سپس دادخواست مربوطه را به نهاد مورد نظر تسلیم کنید.
پیامدهای مطالبه اجور معوقه
عقد اجاره از جمله عقودی است که به صورت یک طرفه قابل فسخ نمی باشد. بنابراین امتناع یکی از طرفین از انجام تعهدات خود، نظیر خودداری مستاجر از پرداخت اجاره بها، مطابق ماده 496 قانون مدنی می تواند سبب فسخ قرارداد اجاره شود. یعنی اجور معوقه، فسخ قراردادی که به صورت یک طرفه ممکن نیست را ممکن می نماید .
مسئول رسیدگی به دعوی اجور معوقه
مسئول رسیدگی به دعوی مطالبه اجور معوقه با توجه به میزان کل مبلغ اجور معوقه مشخص می شود. بدین صورت که اگر جمع اجور معوقه از 200،000،000 میلیون ریال کمتر باشد، شورای حل اختلاف به این پرونده رسیدگی خواهد کرد. اگر از 200،000،000 میلیون ریال بیشتر باشد، دادگاه حقوقی وارد مرحله رسیدگی خواهد شد. پس از صدور حکم به پرداخت اجور معوقه، مؤجر می تواند این میزان بدهی را از مبلغ ودیعه ملک کسر نماید یا اینکه نسبت به توقیف اموال مستأجر اقدام نماید.
تفاوت اجور معوقه با اجرت المثل ایام تصرف
در صورتی که از موعد تحویل ملک گذشته باشد و مستاجر همچنان نسبت به تخلیه ملک اقدام ننماید و حتی طرفین معامله در خصوص تمدید عقد نامه اجاره به توافق نرسیده باشند؛ موجر می تواند در خصوص پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از مستاجر شکایت کند. سوالی که در ادامه در ذهن همه ما مطرح خواهد شد این است که : ” چه تفاوتی میان اجور معوقه و اجرت المثل ایام تصرف وجود دارد که موجب تمایز این دو از یکدیگر خواهد شد؟”
در پاسخ می توان گفت که تفاوت اجور معوقه و اجرت المثل ایام تصرف در موجود یا ناموجود بودن عقد نامه می باشد . این موضوع بدین معنا است که اگر قرارداد اجاره موجود باشد ولی مستاجر بر خلاف توافق از پرداخت اجاره سر باز بزند ؛ بحث مطالبه اجور معوقه به میان خواهد آمد ؛ حال اگر به هر دلیلی قراردادی در میان نباشد و یا قرارداد به اتمام رسیده باشد ، ولی مستاجر به سکونت خود بدون رضایت و اذن صاحب ملک ادامه دهد ، موجر می تواند در خصوص اجرت المثل ایام تصرف اقدامات قانونی انجام دهد .
در یک کلام می توان گفت که اگر که مستاجر قبل از زمان تحویل ملک در خصوص پرداخت اجاره کوتاهی کرده باشد و مطالبه اجور معوقه h6شامل حال او شود ، و همچنان بعد از موعد تحویل منزل به سکونت خود ادامه دهد . علاوه بر پرداخت اجور معوقه ملزم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف نیز خواهد بود .
عدم پرداخت اجور معوقه
اگر مستاجر برای پرداخت اجاره در ازای پول نقد، چک به موجر داده باشد و در موعد مقرر چک مورد نظر برگشت بخورد (اجور معوقه با چک )، موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها، قرارداد اجاره را فسخ نماید یا اینکه مبلغ مندرج در چک را مطالبه نماید. در صورت اقدام مالک در خصوص مطالبه اجور معوقه، به دلیل اینکه قرارداد بین موجر و مستاجر حکم فرما است؛ در دادگاهی مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت که به محل اقامت مستاجر نزدیک باشد.
عدم پرداخت اجاره در هر صورت غیر قابل قبول است؛ اما اگر به هر دلیلی مستاجر از مال مورد اجاره استفاده ننماید و پرداخت اجاره برای مستاجر غیر قابل قبول باشد، مستاجر می تواند این موضوع را به موجر اطلاع دهد و در نتیجه قرارداد را منحل نمایند.
اجور معوقه ملک مسکونی
حال در صورتی که مال مورد اجاره ملک مسکونی باشد، اجور معوقه چگونه خواهد بود؟ پاسخ این سوال ارتباط نزدیکی به زمان درج شده در قرارداد جهت پرداخت اجاره دارد. از آنجا که پرداخت اجاره برای ملک مسکونی به صورت ماهیانه می باشد پس می توان گفت که اگر مستاجر پس از گذشت یک ماه از پرداخت اجاره بها سر باز بزند؛ اجور معوقه شامل حال او خواهد شد.
کلام آخر
در پایان پیشنهاد می شود به منظور مطالبه اجور معوقه از دانش و آگاهی یک وکیل متخصص ملکی که در این زمینه از اشراف و تجربه بالایی برخوردار است استفاده شود ، زیرا این امر به تسریع روند پرونده و وصول هر چه سریع تر مطالبات خود کمک قابل توجهی خواهد کرد .
گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی ملکی می باشد. با اعتماد به مشاوره حقوقی آنلاین و یا مشاوره حقوقی حضوری موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
مطالب مرتبط:
برای مشاوره رایگان تلفنی کلیک کنید : 47783-021