تغییر در نمای خارجی آپارتمان

آشنایی با تغییر در نمای خارجی آپارتمان

آپارتمان نشینی دارای قوانین و مقررات خاصی است. به این معنا که هیچ یک از ساکنین نمی‌توانند به تنهایی درباره ایجاد تغییری در بخشی از مشاعات ساختمان تصمیم بگیرند. بنابراین جلب رضایت کلیه سکنه الزامی است. به طوریکه با جلساتی که در میان اهالی ساختمان تشکیل می شود، اکثریت آن‌ها در یک نقطه نظر مشترک به تفاهم می رسند.

موضوع جلب رضایت تمامی ساکنین یک ساختمان بر سر تغییر قسمتی از مشاعات آن، همچون تغییر در نمای خارجی آپارتمان و ساختمان، نه فقط یک قرار لفظی برای جلوگیری از مشکلات احتمالی پیش رو است، بلکه به صورت قانونی مدنی تصویب شده است.

به دلیل اهمیت این مساله، در این مقاله سعی شده است، تا با معرفی بخش های مختلف ساختمان به قوانین مربوط به تغییر در نمای خارجی آپارتمان بپردازیم.

موارد تغییر در نمای خارجی آپارتمان و ساختمان

در مواقعی ممکن است مالک واحدی در یک آپارتمان، تصمیم بگیرد تا در خانه خود را متفاوت از بقیه درها رنگ کند. اکثر افراد بر این باورند که در خانه جز مشاعات محسوب نمی شود. بنابراین جلب رضایت ساکنین دیگر الزامی ندارد. بی خبر از اینکه زندگی در آپارتمان دارای قوانین مشخصی است.

قوانین مربوط به تغییر در نمای خارجی آپارتمان نیز در نص ماده 9 قانون تملک آپارتمان به صراحت آورده شده است. با استناد به این قانون : “هر کدام از مالکین حق دارند، با در نظر داشتن مقررات ساختمانی، نسبت به عملیاتی در جهت استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود اقدام نمایند. اما هیچ کدام از مالکین نمی توانند بدون جلب رضایت اکثریت افراد دیگر، تغییراتی را در محل یا شکل در و دیوارها و یا سردر، یا نمای خارجی آپارتمان در قسمت اختصاصی خود اعمال نمایند.”

بنابراین می توان گفت کلیه مالکین آپارتمان، به منظور تغییر قسمت اختصاصی خود اختیار تام دارند. اما چنانچه که این قسمت اختصاصی در مقابل دید دیگران باشد، همچون در آپارتمان، اعمال تغییر آن بدون جلب رضایت اکثریت وجود ندارد. بنابراین اگر یکی از این افراد تغییری در نمای خارجی ساختمان به وجود آورد، می بایست آن را به حالت اولیه بازگرداند.

آپارتمان شامل چه بخش هایی می شود؟

به منظور آشنایی بیشتر خوانندگان با قوانین آپارتمان ‌نشینی و تشخیص بهتر محدوده خصوصی خود، در این سرفصل از مقاله، به بخش ‌های مختلف و مجزای یک آپارتمان پرداخته ایم. به طور کلی یک ساختمان دارای سه قسمت اساسی: بخش خصوصی، مشترکات و مشاعات می‌شود. در ادامه مقاله هر یک از این بخش ها توضیح داده شده است.

• حریم خصوصی

این بخش شامل هر آن چیزی است که در سند مالکیت یک واحد آپارتمان، به روشنی به ‌نام خریدار ملک ثبت شده است. بنابراین مالکین در محدوده مشخص حریم شخصی خود، بدون احتیاج به جلب رضایت همسایه‌ ها و با رعایت قوانین مشخص (دخل و تصرف در قسمت های مشاع، عدم ایجاد مزاحمت و آلودگی صوتی) مجاز می باشند تا تغییرات مورد نظر خود را اعمال نمایند.

• بخش مشترک آپارتمان

قسمت ‌هایی از یک ساختمان (همچون انباری و یا پارکینگ مشترک) که در میان دو یا چند واحد به شکل اشتراکی قرار دارد و در سند نیز ثبت شده است، ” قسمت مشترکات ملک ” نامیده می شود. واضح است که هر تغییری در این قسمت ها، مستلزم توافق مالکین مورد نظر و جلب رضایت آنهاست.

• بخش مشاعات آپارتمان

این بخش از آپارتمان نیز که با عنوان مشاعات شناخته می شود، شامل قسمت هایی است که هر یک از مالکین در آن سهم دارند. این قسمت ها در سند آن‌ ها، با عنوان ” مشاعات ” ‌ثبت شده است؛ بنابراین استفاده یا تغییری در این قسمت‌ ها به هر شکل، مستلزم جلب رضایت و توافق کلیه مالکین است.

نمای آپارتمان جزء کدام بخش بخش از آپارتمان محسوب می شود؟

اکنون که با بخش های مختلف آپارتمان آشنا شدیم، این سوال به وجود می آید که نمای خارجی آپارتمان جزء کدام یک از بخش های آپارتمان به حساب می آید. در پاسخ به این سوال می بایست به صراحت اعلام داشت که بدون شک نمای خارجی آپارتمان به بخش مشاعات مربوط می‌شود.
بنابر ماده چهار آیین‌ نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ ها، نمای خارجی آپارتمان جزء مشاعات محسوب می شود.

با استناد به این قانون هرکسی که در یک واحد آپارتمانی ساکن باشد نسبت به نمای ساختمان خود مسئول است و در هیچ شرایطی حق ندارد تا به‌ صورت مستقل و فردی جهت تغییر در نمای ساختمان خود تصمیم گیری نماید.

تغییر در نمای خارجی آپارتمان در چه مواردی ممنوع است؟

• قرار دادن و یا تغییر حفاظ پنجره های راهرو یا واحد شخصی
• تغییر رنگ‌ پنجره‌ ها (واحد و راهرو) و در‌های مختلف آپارتمان (در ورودی، واحدها و انباری)
• قراردادن هرگونه تابلو، بنر و هرگونه تبلیغاتی بر روی در و دیوارهای بیرونی واحد مسکونی
• اعمال هرگونه تغییری بر روی سردر اصلی ساختمان

قوانین تغییر نمای خارجی آپارتمان

همانطور که اشاره شد، ایجاد هر گونه تغییر در نمای خارجی آپارتمان نیازمند موافقت اکثریت ساکنین است. به همین منظور به دلیل جلوگیری از مشکلات و اختلافات احتمالی همسایه ها، قوانینی مشخص تعریف شده است.

این قوانین در ادامه مقاله به تفصیل توضیح داده شده است:

• بر اساس قوانین، مالکی حق ندارد تا پنجره واحد خود را که در نمای ساختمان است با پنجره‌ ای غیرمشابه تعویض نماید. همچنین تغییر آن با قرار دادن وسایلی نا متعارف همچون حصیر، رخت آویز و غیره ممنوع است. با این وجود چنانچه پنجره جدید مشابه پنجره قدیمی (نه دقیقا به همان شکل) باشد، عوض کردن پنجره قبلی مانعی ندارد.
• مالک یک واحد حق ندارد تا بدون کسب موافقت اکثریت افراد رنگ شیشه پنجره‌ های خود را به شیشه دودی یا رفلکس‌ تغییر دهد.
• اعمال تغییرات در بخش داخلی واحد، در شرایطی که در انظار عمومی واقع نشود، ممنوعیتی ندارد. برای نمونه تغییر رنگ در و دیوار واحد که از بیرون قابل رویت است و زیبایی و تناسب راهرو را تحت تاثیر قرار می ‌دهد، ممنوع است؛
• واضح است که در ورودی واحد آپارتمانی نیز از مشاعات ساختمان به شمار می آید. البته نه به معنای اشتراک افراد دیگر در استفاده از آن. بلکه به این معنا که اگر بخواهید آن را تعویض و یا رنگ نمایید می بایست موافقت سایر ساکنین ساختمان را به دست آورید. دلیل این امر حفظ هماهنگی و زیبایی راهروها است و نمی توان به طور فردی راجع به آن تصمیم گرفت.
• اعمال تغییر نمای ساختمان اگر از بیرون قابل رویت باشند، ممنوع است. بنابراین مطابق با این قانون ایجاد تغییر در نمای ساختمان به ‌ویژه در بخش هایی که از بیرون قابل مشاهده است، ممنوع است.

با این وجود توجه داشته باشید، برخی از تغییرات با جلب موافقت اکثریت مالکین، قابل اعمال است. اما برخی از تغییرات دیگر، مستلزم دریافت مجوز از شهرداری است.
در این شرایط، می بایست پس از هماهنگی و کسب رضایت از همسایگان با مراجعه به شهرداری مجوز لازم را دریافت نمایید.

مساله مهم دیگری که جدا از مساله کسب موافقت همسایگان در موضوع تغییر نمای آپارتمان مورد اهمیت است، صورت ظاهری آپارتمان و شهر است؛ بنابراین هرگونه تغییر در هر قسمت از ملک بدون هماهنگی با بخش ‌های دیگر، به دلیل بر هم زدن توازن و هماهنگی ممنوع می باشد.

آیا بازسازی نمای خارجی آپارتمان قدیمی به مجوز نیاز دارد؟

واضح است که با گذشت زمان و فرسودگی بخش های مختلفی از آپارتمان به تعمیر و یا تغییر نیاز پیدا می کند. نمای خارجی آپارتمان که شامل در و پنجره ها نیز می شود پس از استفاده طولانی مدت و به دلایلی همچون وجود آلاینده‌ های شهری، با تغییراتی در ظاهر مواجه شده و یا اینکه قدیمی و فرسوده می ‌شوند. در این مواقع، بازسازی و تغییر آن موردی الزامی است. این تغییرات مستلزم دریافت مجوز و مراحلی است که در لیست زیر آورده شده است.

مراحل تغییر در نمای ساختمان بصورت قانونی

• جلب رضایت همسایه ها و هماهنگی با کلیه مالکین ساختمان
• کسب مجوز از شهرداری برای تهیه متریال مورد استفاده در نمای جدید ساختمان
• ارائه دادن نقشه و نمای جدید به جای قبلی به دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری
• دریافت تاییدیه از کمیسیون‌ های مربوط در شهرداری در ازای نقشه
• کسب مجوز بازسازی آپارتمان از شهرداری و اعمال تغییرات، متناسب با جواز

مطالب مفید برای درک بهتر:

وکیل ملکی

وکیل شهرداری

کمیسیون ماده 100 شهرداری

وکیل قرارداد

وکیل زمین

نتیجه گیری

همانطور که در این مقاله به تفصیل توضیح داده شد، قوانین مقرر در تغییر در نمای خارجی آپارتمان بسیار وسیع است. بنابراین شما به ‌عنوان مالک یک واحد مسکونی، اجازه نخواهید داشت تا با یک تصمیم شخصی و به طور مستقل نسبت به تغییر در نمای خارجی آپارتمان اقدام نمایید. تا آنجایی که حتی اعمال تغییری همچون تغییر در حفاظ بیرونی یا تغییر رنگ در و پنجره ها، نیازمند دریافت موافقت ساکنین دیگر آپارتمان است. علاوه بر این حتی اگر کسب ‌وکار شما در محل آپارتمانی مسکونی انجام می گیرد نیز، مجاز نیستید تا بنر، تابلو یا هر وسیله‌ دیگری را جهت جذب مشتری روی دیوار بیرونی ساختمان نصب نمایید.

براساس ماده نهم قانون تملک آپارتمان‌ها:

” هیچ‌ کدام از مالکین یک ساختمان مجاز نیستند بدون جلب موافقت اکثریت افراد تغییراتی در محل یا شکل سردر یا نمای خارجی در بخش اختصاصی خود که قابل رویت و انظار دیگران است، اعمال نمایند.”

گروه وکلای عدل ایرانیان نیز آماده است تا با ارائه مشاوره به کلیه سوالات شما پیرامون نحوه شکایت و پیگیری تغییر در نمای خارجی آپارتمان پاسخ داده و تا رسیدن به نتیجه مطلوب شما را همراهی نمایند.