دعاوی پیش فروش ساختمان

بررسی دعاوی پیش فروش ساختمان

واضح است که بنابه دلایلی همچون روند صعودی قیمت خانه و ملک، دعاوی پیش فروش ساختمان نیز افزایش یابند. بنابراین، داشتن اطلاعات کافی در این مورد، در کنار کمک گرفتن از یک وکیل ملکی خبره، می تواند امکان بروز مشکلات و خطرات احتمالی را تا حد بسیاری کاهش دهد.

به طور کلی، یکی از مسائل پیچیده حقوقی، به پیش فروش ساختمان و آپارتمان مربوط می شود. چرا که در زمان عقد قرارداد هنوز ساختمانی وجود ندارد. همین مساله، یکی از مهم‌ ترین عوامل ایجاد دعاوی مربوط به پیش فروش آپارتمان و ساختمان محسوب می شود.

به دلیل اهمیت این موضوع، در مقاله پیش رو قصد داریم تا ضمن معرفی دعاوی پیش فروش آپارتمان و ساختمان اطلاعات جامعی را در اختیار خوانندگان قرار دهیم.

دعاوی پیش فروش آپارتمان به چه معناست؟

از هنگامی که موضوع پیش فروش ساختمان ها متداول شد، مسائل و مشکلات ناشی از انواع معاملات نیز مطرح شد. زیرا دعاوی پیش فروش ساختمان به دلیل همین انجام غیراصولی و نادرست قرارداد ایجاد می شوند. به طوریکه خریداران با پرداخت نکردن مبلغ مورد توافق و از طرف دیگر سازندگان با رعایت نکردن یک یا چند بند از قرارداد باعث بروز مشکلات و نارضایتی هر یک از طرفین خواهند شد.

قانون پیش فروش ساختمان ها شامل چه مواردی است؟

قانون پیش فروش آپارتمان در سال ۱۳۸۹ تصویب شد. این قانون از ۲۵ ماده و ۴ تبصره تشکیل شده است.

“فروشنده وظیفه دارد تا واحد ساختمانی مورد نظر در معامله را تکمیل و احداث کرده و مشخصات مورد توافق را در آن اعمال نماید. این شخص می بایست پس از اتمام کار ملک را به خریدار رسمی که با او قرارداد پیش فروش را منعقد کرده است، تحویل دهد.”

در قرارداد پیش فروش ساختمان رعایت چه نکاتی الزامی است؟

به طور کلی به منظور جلوگیری از دعاوی پیش فروش ساختمان، رعایت برخی نکات ضروری می باشد که در ادامه مقاله آورده شده است:

• موعد تحویل آپارتمان
  موعد تحویل آپارتمان یکی از اساسی ‌ترین و مساله سازترین مواردی است که مطرح شدن دعاوی پیش فروش ساختمان را به دنبال دارد. بنابراین ضروری است تا سازندگان و افرادی که آپارتمان‌ها را پیش خرید می‌کنند، با حضور در دفاتر اسناد رسمی با تنظیم قرارداد و اشاره به زمان تحویل آپارتمان، از بروز این مشکل جلوگیری نمایند.
  به همین ترتیب در صورتیکه سازندگان نتوانند ساختمان را در زمان تعیین شده به خریداران تحویل دهند، ملزم به پرداخت خسارت دیر کرد می باشند.
• نحوه پرداخت وجه
  روش پرداخت وجه، از دیگر مواردی است که در طرح دعاوی پیش فروش ساختمان متداول است. به طور معمول حدود ده درصد مبلغ آپارتمان در هنگام انعقاد قرارداد از شخص خریدار دریافت خواهد شد و خریدار باقی مانده آن را به شکل اقساطی و مطابق با پیشرفت پروژه پرداخت می نماید. بنابراین در زمان عقد قرارداد پیش خرید، توجه به نحوه پرداخت وجه ضروری است.
• متراژ آپارتمان
  مورد مهم دیگر که ایجاد دعاوی پیش فروش ساختمان را به دنبال دارد، به متراژ واحد و ساختمان مربوط می شود. در مواقعی ممکن است متراژ آپارتمان پس از تکمیل شدن با مقدار مورد توافق متفاوت باشد. همین مساله باعث می‌شود تا یکی از طرفین قرارداد با مسائل و مشکلاتی روبرو شود.

توجه داشته باشید، در قانون برای این موارد ضوابطی در نظر گرفته شده است. بنابراین چنانچه اختلاف متراژ از ۵ متر کمتر باشد، حق اعتراض برای طرفین وجود ندارد. اما در صورتیکه این اختلاف از ۵ متر بیشتر باشد، خریدار حق دارد تا معامله را فسخ نماید. همچنین خریدار می تواند برای پرداخت مبلغ متراژ بیشتر با سازنده توافق نماید. البته در صورت فسخ قرارداد، سازنده موظف است تا خسارت وارده را به خریدار پرداخت نماید.

مطالعه پیشنهادی : آشنایی با انواع دعاوی ملکی

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان در چه شرایطی امکان پذیر است؟

در نظر داشته باشید که قرارداد پیش فروش ساختمان یک قرارداد لازم محسوب می شود. بنابراین اشخاص نمی توانند تا به صورت یک جانبه نسبت به خاتمه آن اقدامی نمایند. مگر در مواردی که علتی برای فسخ قرارداد وجود داشته باشد.

فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به دلیل عوامل زیادی انجام می گیرد که معمولا در در قانون مورد اشاره و تاکید قرار گرفته است.
برخی از رایج ترین دلایل فسخ این قرارداد شامل موارد زیر است:

• اختلاف در مساحت بنا
• عدم پرداخت اقساط توسط پیش خریدار
• تخلف از تعهدات قراردادی
• انتقال قرارداد توسط پیش خریدار
• فوت یکی از طرفین قرارداد

نحوه طرح دعاوی پیش خرید یا پیش فروش ساختمان

چنانچه ملکی که بوسیله قراردادی پیش فروش شده باشد، فاقد پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی باشد، می بایست طی دادخواستی، برای فراهم کردن این موارد اقدام نمود.

یکی دیگر از موارد اساسی جهت تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش، مدرک تأییدیه مهندس ناظر، مبنی بر اتمام عملیات پی ساختمان است.
به همین ترتیب اگر در زمان دادخواست، عملیات پی تمام نشده باشد، فروشنده می بایست نسبت به دریافت آن اقدام نماید.

نتیجه گیری

همانطور که اشاره شد، در صورتیکه قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر رسمی صورت پذیرد، قانون گذار کلیه مشکلات احتمالی را در نظر خواهد گرفت. بنابراین با رجوع به قرارداد، امکان حل مساله و اختلاف مورد نظر وجود دارد.

به طورکلی روش پیشنهادی در این شرایط، برای اطمینان از صحت قرارداد، ایجاد توافق میان طرفین است. به طور معمول به کمک مشاور املاک یا تعیین شخصی به عنوان داور در قرارداد، می‌توان راه مذاکره و توافق را پیش برد. با این وجود در صورتیکه توافقی انجام نگیرد، می‌توان با استناد به قرارداد، به کمک مراجع قانونی و قضایی برای پیگیری شکایت اقدام نمود.

به همین ترتیب در دعاوی پیش فروش آپارتمان، شخص بازنده موظف است تا بوسیله پرداخت خسارت قانونی، حکم دادگاه را اجرا کرده و جبران خسارت نماید.

گروه وکلای عدل ایرانیان نیز آماده است تا به کلیه سوالات شما پیرامون دعاوی پیش فروش ساختمان پاسخ داده و تا رسیدن به نتیجه مطلوب شما را همراهی نماید.

مطالعه بیشتر :

• • •  وکیل ملکی  چه وظایفی دارد ؟
    • خلع ید مشاعی چیست ؟ 3 شرط دعوای خلع ید از ملک چیست ؟
    • دعوای خلع ید مستاجر چیست ؟