خلع ید و نکات قانونی که باید درباره آن دانست

خلع ید چیست؟

محتوا نمایش

به طور کلی خلع ید دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود، اقامه می‌کند و از دادگاه می‌خواهد که به این تصرف غیرمجاز، پایان بخشیده و ملک او را از تصاحب غاصب، خارج کند.

در نتیجه مالک ملکی که مورد تصرف غیرقانونی از طرف دیگران قرار می گیرد تحت شرایطی می تواند از مراجع شایسته، تقاضای رفع ید ،خلع ید ،رفع تصرف یا غصب را مطرح نمایند.

انواع خلع ید

خلع ید غاصبانه :

تصاحب هر شخص در ملکش باید قانونی باشد و تا زمانی که این نفوذ، قانونی است؛ مشکلی بروز نخواهد کرد و شخص بنا به حق مالکیتی که در ملکش دارد، می تواند به تملک خود ادامه دهد. اما مشکلات حقوقی زمانی بروز خواهند کرد که این تصرفات مبنای غاصبانه پیدا کنند.

به عبارتی در دعوای خلع ید مالک مدعی می شود که ملک او به صورت غیرقانونی در تصرف دیگری است و خواهان رفع این تصرف می باشد؛ اما از آنجا که خواهان ادعایی مطرح کرده، باید مواردی را به اثبات برساند و از آنجا که در دعوای خلع ید غاصبانه قراردادی بین طرفین منعقد نشده است، اثبات این امور نیاز به دلایلی دارد.

یکی از این موارد که خواهان باید آن را اثبات نماید، مالکیت او بر ملک است. مالک نیز در قانون کسی شناخته شده است که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد و دادگاه این امر را از دفتر املاک استعلام می نماید.

بعد از اثبات مالکیت خواهان بر ملک مورد تصرف عدوانی و معلوم شدن تصرف خوانده که از همان ابتدا به صورت غیرقانونی صورت گرفته است، بدون اینکه قراردادی بین طرفین منعقد شده باشد، می توان دعوای خلع ید غاصبانه را طرح کرد.

خلع ید امانی :

در دعوای خلع ید امانی در ابتدا بین طرفین قراردادی بسته شده است؛ که طرفین با توافق بر سر بندهای آن رابطه ای حقوقی را بین خود آغاز نموده اند. این رابطه خلع ید در یکی از دو حالت زیر رخ خواهد داد:

زمان قرارداد تمام شود: در صورتی که برای قرارداد موعدی تعیین شده باشد؛ پس از انقضای موعد، مالک، دیگر الزامی به ادامه قرارداد و رابطه حقوقی که بر مبنای آن ایجاد شده است، ندارد.

اما اگر متصرف باز هم به تصرفات خود ادامه دهد، به عنوان غاصبی شناخته می شود؛ که ملک را به صورت غیر قانونی در تصرف دارد و می توان علیه او دعوای خلع ید امانی مطرح کرد.

مالک، ملک خود را از متصرف درخواست کند: حال اگر در قرارداد مدتی تعیین نشده باشد، در صورتی می توان علیه متصرف دعوای خلع ید امانی مطرح ساخت که مالک، ملکش را درخواست کرده باشد و متصرف بدون توجه به خواست مالک همچنان به تصرفات خود که از این جا به بعد غاصبانه و غیر قانونی است ادامه دهد.

خلع ید مشاعی:

در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده، مشمول مقررات املاک مشاعی است.

بنابراین قانونگذار به طور استثنایی اجازه داده است، مالک قسمتی از ملک مشاع، بتواند کل ملک را خلع ید نموده و از تصرفات شریک یا غاصب جلوگیری به عمل آورد.

به بیان ساده تر یکی از مالکان ملک مشترک، بدون رضایت سایر مالکین، ملک را تصرف کند و با وجود اخطار دیگران مبنی بر عدم رضایت به وضع ید به اقدام خود ادامه دهد.

تفاوت میان خلع ید و تصرف عدوانی

گاهی بسیاری از مردم میان دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی تفاوتی قائل نبوده و این دو را یکی می دانند.در حالی که این دو مفهوم،کاملاً متفاوت هستند.در ادامه به بررسی این تفاوت ها پرداخته ایم:

اثبات مالکیت: به عبارت دیگر، در دعوای تصرف عدوانی حقوقی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت نیست و همین که سابقه تصرف خواهان، تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود، کافی است. با این حال در شکایت خلع ید که طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مصوب سال ۱۳۷۵ مطرح می شود اختلاف نظر وجود دارد؛ عده ای مالکیت را شرط می دانند و عده ای دیگر تنها سابقه تصرف را کافی می دانند که رویه قضایی نظر اول یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است.
رعایت تشریفات: به علاوه در دعوای تصرف عدوانی، رعایت تشریفات دادرسی لازم نیست؛ در صورتی که در خلع ید رعایت این تشریفات لازم است. با این حال هر دوی این دعاوی قابلیت تجدیدنظر خواهی را دارند.
سرعت اجرا: در خلع ید به موجب ماده 1 قانون اجرای احکام مدنی، ضروری است که حکم قطعی و سپس اجرایی شود؛ این در حالی است که چون دعوای تصرف عدوانی بلافاصله قابل اجرا است، نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدید نظر مانع اجرا نخواهد بود.

تفاوت میان دعوای خلع ید و تخلیه ید

یکی از مسائلی که موجب مخدوش شدن پرونده و دچار مشکل شدن روند دادرسی می شود عدم توجه به تفاوت خلع ید با تخلیه ید است.

برای شناخت تفاوت های اصلی دعاوی خلع ید از تخلیه ید می توان به موارد زیر اشاره نمود:

خلع ید مخصوص مواردیست که تصرف ملک بدون اذن و اجازه ی مالک صورت می پذیرد. در صورتی که در دعوای تخلیه ید قرارداد و و اذن و اجازه ی مالک وجود دارد .
در دعوای خلع ید فقط مال غیرمنقول مورد بررسی قرار می گیرد. اما دعوای تخلیه ید هم برای اموال منقول و هم برای اموال غیرمنقول قابلیت مطرح شدن دارد.
برای دعاوی تخلیه ید وجود قرارداد ضروریست. در حالی که برای دعاوی خلع ید نیازی به وجود قرارداد نیست و صرفاً تصرف مال برای شروع دادرسی کافی می باشد.
دعوای تخلیه ید بلافاصله بعد از منحل شدن و انقضای مدت زمان قرارداد از سوی مالک قابل طرح است. در صورتی که در دعاوی خلع ید در هر زمانی می تواند خواستار آن گردد.

درخواست اجرت المثل در دعاوی خلع ید و تخلیه ید

منظور از اجرت المثل ، مزد و بهای مدت زمانی است که متصرف به صورت غیرقانونی و به ناحق از مال ذکر شده استفاده کرده است. لذا مالک می تواند همراه با طرح دعوا خلع ید، اجرت المثل زمان تصرف را نیز مطالبه کند.

مدارک و شرایط لازم برای خلع ید

به طور کلی سه شرط اصلی برای اجرایی شدن خلع ید نیاز است:

مالک بودن خواهان (ارایه سند رسمی مالکیت الزامی است. اعم از سند ثبتی یا دادنامه دادگاه مبنی بر مالک بودن خواهان)
تصرف خوانده
غیرقانونی و غیرمجاز بودن تصرف (غصبی)

وجود این سه شرط باید از سوی دادگاه احراز و معلوم گردد.

شباهت خلع ید با تصرف عدوانی

مهم‌ترین نقطه اشتراک دعوای خلع ید با تصرف عدوانی که ممکن است افراد شاکی را در طرح دعوا به اشتباه بیندازد، غیرقانونی و بدون اجازه بودن تصرف مال است.

کلام آخر

به جرأت می توان گفت شباهت های موجود در دعاوی خلع ید، تخلیه ید و تصرف عدوانی موجب اشتباه در طرح دعوا می شود که البته این اشتباه به قیمت از دست دادن رأی دادگاه و حق و حقوق شاکی خواهد بود.

با این تفاسیر می توان گفت: جهت پیشگیری از وقوع این نوع اشتباه ها، بهترین راه حل مشاوره با وکلای ملکی کاربلد است.

به منظور پیشرفت هر چه بیشتر پرونده در دعاوی خلع ید پیشنهاد می شود از مشاوره تخصصی وکیل تخصصی ملکی بهره مند شوید چرا که در این صورت می توان از دانش حقوقی این افراد آگاه که پیشتر در این زمینه تجربیات بسیاری را کسب نموده اند بهره جست و از مشکلات احتمالی که ناشی از ناآگاهی و عدم آشنایی با قوانین است پیشگیری کرد.

گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.

مطالب مرتبط: