فردی که مالک قانونی یک مال شناخته میشود به تبع حقوقی که به واسطه مالکیت آن مال دارد، علاوه بر عین، مالک منافع ناشی از مال نیز محسوب میشود، از این رو اگر شخصی به صورت غیر قانونی و بدون اجازه او مانع بهره بردن مالک از منافع مال شود، ضامن تلف منافع است. به این دسته از دعوی در ادبیات حقوقی، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف گفته میشود و در صورت احراز شرایط لازم، شامل کلیه اموال میشود.
به عنوان مثال، یکی از اختلافاتی که مردم به خاطر آن به مراجع قضایی مراجعه می‌کنند، موضوع عوض منافع املاک است که یک طرف دعوی، طرف دیگر را از آن محروم ساخته است. با توجه به اینکه اجرت المثل حجم زیادی از پرونده‌های قضایی را به خود اختصاص داده است،شاید نیاز شود با یک وکیل ملکی مشورت کنید.
در ادامه قصد داریم به معرفی بیشتر اجرت المثل در ایام تصرف بپردازیم .
اجرت المثل به چه معنی است؟
اگر فردی از مال دیگری بدون وجود قرارداد یا توافق نامه‌ای بین آن‌ها استفاده کند و از مزایای آن منتفع شود و عین مال نیز باقی باشد، باید اجرت منفعت استفاده شده را به مالک یا مالکین قانونی آن بپردازد؛ تفاوتی هم ندارد که شخص با اجازه یا بدون اجازه مالک از منافع مال استفاده کرده باشد. به این اجرت در اصطلاح حقوقی اجرت المثل ایام تصرف گفته میشود.
به زبان ساده، اجرت المثل به مبلغ و پولی گفته میشود که در ازای استفاده بدون مجوز شخصی از مال دیگران، به صاحب مال پرداخت میشود. اگر فردی که از منافع مال بهره برده است، از پرداختن اجرت المثل ایام تصرف ملک خودداری کند، مالک ملک مذکور، حق طرح و ارائه دادخواست مطالبه اجرت المثل خود را به دادگاه دارد. شایان ذکر است، اجرت المثل یکی از اصطلاحات رایج در مستندات قانونی مربوط به اماکن استیجاری مانند قرارداد اجاره است.
شرایط پرداخت اجرت المثل ایام تصرف چیست؟
شرط الزامی پرداخت اجرت المثل این است که در مدت زمانی که شخص از مزایای مال بهره برده است یا ملک را در تصرف خود داشته است، قراردادی بین طرفین وجود نداشته باشید، چرا که در این صورت شخص منتفع می‌بایست اجرت المسمی پرداخت کند. اجرت المسمی در اصطلاح حقوقی به اجاره بهایی گفته میشود که در قرارداد اجاره از آن نام برده شده است و در اجاره نامه همیشه مبلغی به عنوان اجاره بها به صورت روزانه یا ماهیانه تعیین میشود.
به بیان دیگر زمانی که موعد قرارداد اجاره پایان می‌یابد، عقد اجاره نیز پایان می‌پذیرد؛ اگر پس از انقضای مدت مذکور، مستاجر همچنان مورد اجاره را در تصرف خود داشته و از تخلیه ملک امتناع نماید، در این صورت موجر می‌تواند اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه نماید.
همچنین، اگر فردی مال یا ملک دیگری را بدون اخذ رضایت او تصرف کند و یا از مزایای آن بهره ببرد، مرتکب تصرف ملک یا مال شده است و در این صورت مالک قانونی مال یا ملک می‌تواند جهت دریافت اجرت المثل ایام تصرف از فرد خاطی اقدام کند و شکایت خود را تقدیم مراجع قانونی نماید.
جهت کسب اطلاع بیشتر از شرایط پرداخت اجرت المثل می‌توانید مواد ۴۹۴، 495، 501 و 631 قانون مدنی را مطالعه نمایید.
تفاوت اجرت المثل و اجرت المسمی چیست؟
منظور از اجرت المثل، بدل مال تلف شده است که توسط یک طرف به طرف دیگر پرداخت میشود. به عنوان مثال، اگر مدت زمان قرارداد اجاره به پایان برسد ولی مستاجر ار تخلیه ملک امتناع کند، در این صورت مالک می‌تواند شکایت خود را جهت دریافت اجرت المثل به دادگاه و یا شورای حل اختلاف تقدیم کند. اما در اصطلاحات حقوقی به اجاره ای که مورد توافق مستاجر و موجر قرار می‌گیرد و در عقد اجاره ذکر میشود، اجرت المسمی با اجاره بها گفته میشود.
پس می‌توان گفت اجرت المثل جایگزین اجرت المسمی یا اجاره بهایی است که در اجاره نامه نوشته شده است و مستاجر موظف است به ازای منافعی که از مالک ضایع کرده است، این مبلغ را به او بپردازد.
تفاوت دیگر اجرت المثل و اجرت المسمی در این است که میزان اجرت المسمی در قرارداد اجاره ذکر شده است اما میزان اجرت المثل از طریق تعیین کارشناس توسط دادگاه مشخص میشود.
میزان اجرت المثل ایام تصرف چگونه تعیین میشود؟
میزان اجرت المثل ایام تصرف را کارشناس دادگاه تعیین می‌کند و بر اساس آن پرداخت به صاحب مال انجام میشود. به همین دلیل در این نوع دعاوی، کارشناس تعیین میزان اجرت المثل نقش اساسی ایفاد می‌کند. به عبارت دیگر، با توجه به اینکه دادگاه مبلغی را که کارشناس جهت اجرت المثل تعیین کرده است، معمولا بدون کم و کاست می‌پذیرد، در این گونه پرونده‌ها کارشناس از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است و شاید بتوان گفت مهم‌ترین نقش را دارد.
مقدار تعیین شده جهت اجرت المثل ایام تصرف با توجه به شرایط پرونده و همچنین میزان استفاده از ملک یا مال و نوع آن تعیین میشود.
در صورتی که در قرارداد مربوط به ملک مورد نظر، مبلغی تعیین نشده باشد و یا حتی هیچ گونه قراردادی برای ملک تنظیم نشده باشد، مبلغ جریمه متصرف برابر با مبلغی است که کارشناس ملکی یا قاضی دادگاه با توجه به موارد مشابه آن ملک، در عرف جامعه تعیین می‌کند؛ اما در صورت وجود قراردادی برای ملک مورد تصرف و مشخص بودن میزان بها، ارزش ملک یا خدمات و عنوان شدن آن در قرارداد می‌توان بر طبق همان قرارداد موجود، میزان اجرت المثل را تعیین کرد.
نکات مهم در ارتباط با اجرت المثل ایام تصرف
برخی از مهم‌ترین نکانی که باید هنگام مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به آن‌ها توجه کنید، به شرح زیر است:
- اگر فردی از مال (مانند ملک) دیگری استفاده کند بدون اینکه از او کسب رضایت کرده باشد، موظف است به مدت استفاده از مال، اجرت المثل پرداخت کند.
- پس از اینکه قرارداد اجاره به پایان رسید، مستاجر نمی‌تواند ملک را بدون اجازه مالک در تصرف خود نگه دارد. در این صورت مالک مستحق دریافت اجرت المثل ایام تصرف خواهد بود؛ اگر چه مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد و یا حتی با اجازه مالک در تصرف نگه دارد.
- پس از پایان قرارداد اجاره و درخواست موجر مبنی بر تخلیه ملک، مستاجر می‌بایست ملک را تخلیه کند. در صورتی که مستاجر تمکین نکند، به عنوان غاصب در نظر گرفته میشود و ضامن عین و منافع ملک است.
- اگر در اجاره نامه ذکر شود که در صورت پایان یافتن مدت قرارداد، مبلغ اجرت المثل به میزان اجاره بها است؛ این شرط در صورتی قابل اجراست که مستاجر با رضایت موجر به تصرف ملک ادامه دهد و در صورتی که مالک درخواست تخلیه کند باید ملک را تخلیه کند، در غیر این صورت، مالک مستحقق دریافت اجرت المثل است.
- اگر صاحب ملک پس از پایان یافتن مدت قرارداد اجاره از مستاجر درخواست تخلیه نکند، این امر می‌تواند به معنی رضایت وی از برای ادامه تصرف مستاجر تلقی شود.
- در صورتی که مورد اجاره بدون تعدی یا تفریط مستاجر، به صورت کامل یا جزیی از بین رود، ضمانتی مورد توجه مستاجر نیست.
- در مراجع قضایی، اجرت المثل ایام تصرف در زمره احکام خسارت در نظر گرفته میشود.
- در صورتی که مستاجر، ملک را به دلیل عدم استرداد مبلغ ودیعه از سوی مالک، تخلیه نکند، موظف است تا زمان تخلیه، اجرت المثل را پرداخت کند.
- تنها مالک قانونی مال یا نماینده رسمی وی می‌تواند منافع اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند.
برای مشاوره رایگان تلفنی کلیک کنید : 47783-021