فسخ معاملات ملکی

معنای فسخ قرارداد:

فسخ در لغت به معنای زایل کردن و در اصطلاح  انحلال ارادی قرارداد می باشد، که این انحلال توسط یکی از طرفین، هردو طرف و یا حتی شخص ثالثی ممکن است رخ دهد. لازم به ذکر است در تمامی قراردادهای ملکی، طرفین براساس یکی از بندهای قرارداد، در مدت زمانی مشخص و با رعایت اصول و مقررات می توانند آن معامله را فسخ نمایند.

انواع فسخ معامله:

براساس ماده 396 قانون مدنی مواردی که باعث می شود خریدار یا فروشنده بتواند قراردادی که در ابتدا و هنگام بستن قرارداد غیر قابل فسخ و به هم زدن بودن است را فسخ کنند عبارتند از:

1-خیار مجلس: (بر هم زدن معامله خرید و فروش مال تا هنگامی که طرفین از هم جدا نشده اند و کنار هم هستند خیار مجلس گفته می شود.)

2-خیار حیوان: (خیار حیوان به معنی اختیاری است که به خریدار حیوان داده می شود تا بتواند در مهلت مشخصی معامله را فسخ نماید.)

3-خیار شرط: (خیار شرط، خیاری است که به موجب آن، طرفین قرارداد، یکی از آن ها یا شخص ثالث، این حق را دارد تا در مدت زمان معین، قرارداد را برهم زند.)

4-خیار تاخیر ثمن: (خیار تاخیر ثمن اختیار فسخ معامله برای فروشنده است که در صورت تاخیر در پرداخت ثمن یا قیمت قرارداد توسط خریدار ایجاد می شود.)

5-خیار رویت و تخلف وصف: (خیار تخلف از وصف برای وقتی است که جنس خریداری شده اوصاف قبلی دیده شده را ندارد یا اوصاف مذکور در عقد را نداشته باشد.)

6- خیار غبن: ( منظور از غبن آن است که یکی از طرفین معامله از انجام معامله دچار ضرر و زیان فاحشی گردیده است و در معامله فریب خورده که با اعمال خیار غبن می تواند معامله را فسخ کند.)

7-خیار عیب: ( بر اساس آن در صورت معیوب بودن شیء مورد معامله خریدار حق برهم زدن  معامله را دارد.)

8-خیار تفلیس: (در صورتی که مشتری مفلس شود و عین مبیع نزد او موجود باشد، بایع حق استرداد آن را دارد و اگر مبیع هنوز تسلیم نشده باشد می تواند از تسلیم آن امتناع کند)

9-خیار تبعض صفقه: ( خیار تبعض صفقه عبارت است از این که یک معامله به دو بخش صحیح و باطل تجزیه می گردد در چنین حالتی ثمن یا قیمت آن بخش از معامله که باطل است به مشتری برگردانده میشود و مشتری می تواند بخش صحیح معامله را نیز فسخ و قیمت آن بخش را مسترد کند.)

10-خیار تخلف شرط: (براساس این خیار افراد می توانند در حین قرارداد خود شرطی قرار دهند. چنانچه یکی از طرفین قرارداد یا هر دو نفر ، از شرطی که در قرارداد وجود دارد تخلف نماید ، در واقع تخلف از شرط رخ داده است.)

در قانون مدنی مراد از خیار، اختیار فسخ معامله، یعنی حق فسخ عقد لازم است.

قوانین و مقررات فسخ معاملات ملکی:

در بسیاری از موارد پیش می آید به دلیل اعتمادی که به طرف مقابلتان دارید بدون مطالعه اصل قرارداد اقدام به امضأی آن می نمایید حال آنکه طرف مقابلتان بنا به دلایلی بندی تحت عنوان “اسقاط کافه خیارات” را تنظیم نموده است. براساس این بند برخلاف حالت عادی که بنا به دلایل موجه می توانید اقدام به فسخ قرارداد نمایید، با درج عبارت اسقاط کافه خیارات به هیچ عنوان و دلیلی نمی توانید قرارداد را فسخ کنید.

وکلای متخصص ملکی عدل ایرانیان توصیه می کنند تحت هر شرایطی حتی با وجود اطمینانی که بنگاه معاملات ملکی دارید، متن قرارداد را دقیق بررسی نمایید و چنانچه ابهامی برایتان وجود داشت درخصوص آن بپرسید.

*به اختیاری که شخص برای برهم زدن معامله دارد خیار گفته می شود و کلمه خیارات به معنای مجموعه اختیاراتی است که طرفین جهت فسخ دارند.

فسخ قرارداد اجاره:

قرارداد اجاره از جمله قراردادهای لازم محسوب می شود که طرفین قرارداد ملزم به ایفای تعهداتشان هستند. طرفین قرارداد اجاره تا پایان مدت قرارداد باید به قرارداد مذکور پایبند باشند، مگر آنکه بنا به عللی امکان بهره برداری از ملک بخاطر عیبی که ایجاد گردیده قابلیت استفاده نداشته باشد و یا طرفین توافق دیگری کرده باشند.

چنانچه هریک از طرفین قرارداد قصد فسخ را داشته باشد باید به طرف دیگر ضرر و زیان پرداخت کند. فسخ قرارداد اجاره باید براساس توافق طرفین و یا شروطی که در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر قید شده صورت پذیرد.

خیارات (مجلس، حیوان، و تاخیر ثمن) مخصوص عقد بیع می باشند و مابقی خیارات در عقد اجاره وجود دارند که ماده 396 قانون مدنی به آنها پرداخته شده است. خیاراتی که بیشتر در خصوص اجاره به آنها اشاره و در عمل نیز مورد استفاده قرار می گیرد عبارتند از:

• خیار شرط
• خیار تعذر تسلیم
• خیار عیب
• خیار تخلف شرط
• تخلف از وصف
• و انواع فسخ مذکور در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 .

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت:

قرارداد مشارکت در ساخت بین سازنده و مالک زمین ایجاد می شود که براساس آن طرفین آورده و سهمی از مشارکت دارد. هر یک از طرفین قرارداد مذکور می تواند سهمی که از واحدهای ساختمانی دارد را پیشفروش نماید مگر آنکه این حق از ایشان سلب شده باشد.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به استناد خیار شرط:

طرفین این قرارداد می توانند ضمن قرارداد، اختیار فسخ معامله را قائل شوند. نکتهای که درمورد خیار شرط باید مدنظر داشته باشید این است که باید مدت آن معین و ظرف مهلت معین اعمال گردد. درصورتی که ابتدای مدت خیار مشخص نشده باشد ابتدای آن تاریخ عقد محسوب می گردد درحالیکه انتهای مدت خیار را فروشنده حتما باید معین نماید.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل تخلف از شرط:

ممکن است در ضمن قرارداد بدین ترتیب شرط گردد که سازنده بیمه های مورد توافق را اخذ نماید و رعایت آن از جانب سازنده ضروریست. زیرا که تخلف سازنده به طرف مقابل اختیار فسخ را به استناد خیار تخلف از شرط می دهد.

*مقایسه خیار شرط و خیار تخلف از شرط: خیار شرط تنها با توافق طرفین ایجاد می گردد و طرفین جهت استفاده از  آن نیازی به ارائه دلیل ندارد برای مثال طرفین قرارداد، در متن آن  توافق می نمایند که یکی از طرفین قرارداد یا هر دو طرف، بدون هیچ دلیلی، می تواند قرارداد را فسخ کند.

در مقابل، خیار تخلف از شرط (خیار اشتراط) در نتیجه تخلف از مفاد قرارداد و یا عدم انجام آن، بوجود می آید. برای مثال در قرارداد درج می گردد که یکی از طرفین تعهد به امری نماید و یا اینکه وصفی در قرارداد شرط می کند و متعاقبا به تعهدش عمل نمی نماید. بنابراین تا هنگامی که تخلفی رخ نداده باشد حق فسخی نیز ایجاد نخواهد شد.

فسخ قرارداد پیمانکاری ساخت و ساز:

قرارداد پیمانکاری، قراردادیست که میان دو شخص حقیقی یا حقوقی یعنی کارفرما و پیمانکار تنظیم می گردد و در آن فعالیت‌ها، تعهدات و مسئولیت‌های طرفین نسبت به هم تعیین می گردد. کارفرما، خدمتی را از پیمانکار در زمان مشخص درخواست و مبلغ مشخصی را به وی پرداخت می‌کند. حق فسخ مذکور اختیاریست که شخص براساس قانون و یا قرارداد جهت برهم زدن معامله داراست.

براساس شرایط عمومی پیمان، درصورت تخلف پیمانکار، کارفرما امکان فسخ پیمان را خواهد داشت، لازم به ذکر است که درمورد مذکور کارفرما نیازی به مراجعه به دادگاه ندارد. نقض تعهدات یکی از طرفین، برای طرف مقابل حق حبس ایجاد می‌کند. حق حبس یعنی تا هنگامی که طرف به تعهداتش عمل نکند، طرف دیگر نیز از انجام تعهداتی که در قرارداد برای او تعیین شده، معاف می گردد.

براین اساس در تنظیم قراردادهای پیمانکاری و در صورت تخلف از انجام تعهدات برای هر یک از طرفین یعنی پیمانکار و کارفرما حق فسخ لحاظ می گردد.

 برخی از موارد فسخ، براساس ماده 46 شرایط عمومی پیمان، حق فسخ قرارداد پیمانکاری به شرح زیر است:

1. تأخیر پیمانکار برای تحویل گرفتن کارگاه.
2. تأخیر ارائه برنامه زمانی تفصیلی برای مدت بیش از نصف مهلتی که جهت ارائه آن تعیین شده.
3. تأخیر در مجهز نمودن کارگاه جهت شروع عملیات پیمان برای مدت بیش از نصف زمان تعیین شده در موافقتنامه مشروط به اینکه کارفرما پیش پرداخت را پرداخته باشد.
4. انجام ندادن دستور مهندس مشاور مبنی بر اصلاح کارهای معیوب.

براساس بند الف ماده ی 47 شرایط عمومی پیمان، کارفرما نظر خود درخصوص فسخ قرارداد را به پیمانکار ابلاغ می نماید. در صورتی که پیمانکار درخصوص فسخ اعتراضی داشته باشد، باید دلایل خود را به کارفرما اعلام کند. نظر کارفرما در این خصوص در هر صورت مبنا قرار خواهد گرفت. جهت تحقق حق فسخ براساس شرایط مذکور، موضوع باید در هیئت سه نفره مورد بررسی قرار گیرد. اعضای هیئت مذکور را تماما وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی منصوب می نماید.

نظر این هیئت باید به تأیید وزیر یا بالاترین مقام دستگاه برسد. لازم است که پیمانکار در صورت فسخ پیمان از جانب کارفرما، برای اینکه بتواند در مراجع قضایی نسبت به احقاق حق خود اقدام نماید، اقدامات لازم را صورت دهد. در غیر این صورت این امکان وجود دارد که نتواند حقانیت خود را اثبات کند. بسیاری از پیمانکاران، متأسفانه درمورد این اقدامات اطلاعی ندارند و به همین نمی توانند در مراجع قضایی موفق شوند. با ما در تماس باشید تا وکلای متخصص فسخ معاملات ملکی گروه وکلای عدل ایرانیان شما را راهنمایی نمایند تا بتوانید به نتیجه مطلوبتان دست یابید.

فسخ قرارداد پیشفروش آپارتمان:

قرارداد پیشفروش ساختمان قراردادی لازم محسوب می شود که معمولا اشخاص نمی توانند آنرا بصورت یکطرفه فسخ نمایند، مگر اینکه دلیلی برای فسخ فراهم باشد. عوامل متعددی می توانند موجب فسخ قرارداد مذکور شوند که در قانون پیش فروش ساختمان به آنها اشاره شده است.

فسخ قرارداد پیشفروش ساختمان به علت اختلاف در مساحت بنا:

براساس قانون چنانچه مساحت بناء طبق صورتمجلس تفکیکی، بیشتر و یا کمتر از مقدار تعیین شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت براساس نرخ درج شده در قرارداد محاسبه می شود، اما چنانچه مساحت بنا تا 5 درصد افزون بر زیربنای قید شده در قرارداد باشد، طرفین حق فسخ قرارداد را نخواهند داشت ولی اگر بیش از 5 درصد باشد، تنها خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

درموردی که مساحت واحدی که تحویل داده شده کمتر از نود و پنج درصد آنچه که توافق شده باشد، پیش خریدار حق فسخ دارد و یا اینکه می تواند خسارتی که به وی وارد شده بر مبنای قیمت روز بناء و بر مبنای نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه نماید. همانطور که عنوان شده، در هیچ حالتی پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را به استناد اختلاف در مساحت بنا نخواهد داشت و حق فسخ پیش خریدار نیز به مواردی محدود می شود که اختلاف در مساحت از پنج درصد مساحت مورد توافق تجاوز کند.

فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت عدم پرداخت اقساط توسط پیش خریدار:

درصورتیکه پیش خریدار در سررسید اقدام به پرداخت اقساط قراردادی ننماید، فروشنده باید عدم پرداخت وی را به دفترخانه اطلاع دهد. دفترخانه متعاقبا به پیشخریدار اطلاع می دهد تا نسبت به پرداخت اقساطی که به تعویق افتاده اقدام کند در غیر اینصورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به علت تخلف از تعهدات قراردادی:

درموردی که طرفین انجام و یا عدم انجام کاری را در قرارداد تصریح نموده باشند، در صورت تخلف هریک از طرفین، طرف دیگر می تواند قرارداد را فسخ نماید.

فسخ قرارداد پیشفروش ساختمان به علت انتقال قرارداد بوسیله پیشخریدار:

اغلب پیش فروشنده برای پیشگیری از اینکه با خریداری جدید مواجه گردد، بر پیش خریدار عدم انتقال ملک را شرط می نماید و درج می گردد چنانچه پیش خریدار تخلف کند، پیش فروشنده امکان فسخ قرارداد را داشته باشد.

فسخ معاملات ملکی پیش فروش ساختمان به جهت فوت احد از طرفین:

طرفین قرارداد میتوان در قرارداد درج نمایند که چنانچه هر یک از متعاقدین فوت شود، طرف دیگر بتواند قرارداد را فسخ نماید. درغیر این صورت فوت احد طرفین به اعتبار عقد خللی وارد نمی آورد.

هزینه قرارداد ملکی:

یکی از مهمترین مسائلی که در مبحث خرید و فروش ملک، رهن و اجاره آن مطرح می شود درخصوص هزینه قرارداد ملکی می باشد. در هر قراردادی برخی از هزینه ها رایج محسوب می شوند، این هزینه ها عبارتند از:

1- هزینه های خلافی، نوسازی و پسماند

2- ثبت نمودن مبایعه نامه در سیستم سراسری.

3- هزینه دفترخانه جهت تنظیم و ثبت سند.

4- هزینه نقل و انتقال سند.

درخصوص هزینه انتقال سند لازم به ذکر است، طرفین به صورت مساوی باید آنرا پرداخت نمایند و در برخی موارد این هزینه ها بر عهده فروشنده می باشد. از جمله هزینه هایی که فروشنده ملزم به پرداخت آنهاست عبارتند از: هزینه شهرداری، دارایی و در مجموع بدهی های مرتبط با ملک. لازم است که پیش از انتقال سند این هزینه ها پرداخت و مدارک مربوط به تسویه به دفترخانه ارائه شوند.

هزینه هایی که مربوط به انتقال، ثبت و تنظیم سند جدید هستند طرفین هردو موظف به پرداخت هستند. هزینه ثبت سند در دفترخانه باید بصورت مساوی پرداخت شود اما در بعضی مواقع طرفین می توانند برای تقسیم بندی آن توافق نمایند.

اما جهت پیشگیری از اختلاف در روز تنظیم سند این توافق به صورت مکتوب بین طرفین تنظیم می گردد.

ضرر و زیان فسخ معاملات ملکی:

در موردی که در قرارداد برای یکی از طرفین و یا هردوی آنها، حق فسخ درنظر گرفته نشده باشد، بدون آنکه خسارتی درنظر گرفته شده باشد، امکان اینکه بتوانید خسارت بگیرید منتفی است. اگر در قرارداد درصورتی که بین طرفین خسارت لحاظ گردیده باشد، به همان میزان قاضی جهت پرداخت خسارت حکم خواهد داد که به چنین خسارتی وجه التزام و یا خسارت قراردادی گفته می شود. برخی این تصور را دارند که بین فسخ و باطل نمودن قرارداد تفاوتی وجود ندارد درصورتی که بین آنها تفاوت بسیاری وجود دارد.

کمیسیون فسخ معاملات ملکی:

اغلب در قراردادها ماده ای وجود دارد که با در نظر گرفتن آن حق الزحمه مشاور املاک حتی با فسخ یا اقاله قرارداد پا برجا می باشد. در زمان بستن قرارداد، طرفین قرارداد را امضا و متعهد به انجام مفاد قرارداد می گردند. در این موارد معمولا مبلغی با توافق پرداخت می گردد. چنانچه مشاور املاک توافق ننماید، این اقدام وی غیر قانونی محسوب نمی شود. مگر آنکه شروطی ضمن عقد در این خصوص درج کرده باشید که باید به هر صورت عمل شوند. فسخ قرارداد هنگامی رخ می دهد که قرارداد منعقد شده و یکی از طرفین بنا به دلیلی قرارداد را فسخ نماید.

پس از آنجا که قرارداد بسته شده، باید به مشاور املاک دستمزد تعلق گیرد. از آنجا که فسخ معامله ملکی از جانب شما صورت گرفته باید هزینه کمیسیون دو طرف قرارداد را بپردازید. هر گونه توافق غیر از مفاد قرارداد چنانچه شرعی و قانونی باشد ممکن می باشد. مقدار کمیسون فسخ قرارداد با کمیسیون قرارداد هیچ تفاوتی ندارد و بر اساس تعرفه مشاوران املاک مشخص می گردد.