فروش ملک مشاع و نکات قانونی آن

فروش ملک مشاع

به طور کلی می توان گفت : فروش ملک مشاع به معنای تقسیم ملکی است که میان چند نفر به صورت مشترک می باشد. فروش ملک مشاع، با توافق افراد و گاهی به شکل حقوقی و از طریق مجاری قانونی انجام می شود.

به علاوه، در اکثر مواقع شرکا راضی به تقسیم نبوده و یا در کُل، ملک قابل تقسیم و یا افراز نمی باشد؛ که در این صورت هر یک از شرکا می توانند برای فروش ملک مشاع اقدام کنند. در نتیجه، دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر می کند و از آن جایی که رأی صادر شده حکم و یا قرار نمی باشد پس سایر شرکا نمی توانند به دستور دادگاه اعتراض کنند.

همان طور که مشخص است مالکیت ملک مشاع تنها به یک شخص تعلق ندارد به همین جهت نمی توان درباره فروش آن به تنهایی عمل کرد و در ایتدا باید ملک مشاع افراز شود.

سؤالی که اینجا مطرح می شود آن است که : با این شرایط چگونه می توان دست به فروش ملک مشاع زد؟ در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه می پردازیم.

در ابتدا به تعریفی از ملک مشاع و ملک مفروز می پردازیم:

ملک مشاع

ملکی که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک باشد ملک مشاعی نامیده می‌شود اصطلاحاً به وضعیت موجود میان این چند نفر اشاعه گفته می شود.

پس تمامی شرکا در ملکی واحد، در زمانی واحد سهیم هستند و این اشتراک در تمامی ملک پراکنده شده است؛ یعنی از حیث قانونی سهم شرکا معلوم و معین است اما از حیث جغرافیا خیر و ایشان در ذره ذره مال با یکدیگر شریکند.

ملک مشاع در ترمینولوژی حقوق: به معنی ملکی که بین چند نفر مشترک باشد آمده است و در مقابل ملک مفروز استعمال می شود.

تعریف ملک مشاع در ماده 571 قانون مدنی درقالب تعریف شرکت به این نحو بیان می دارد: “شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه” .

ملک مفروز

• تعریف ملک مفروز: مفروز در لغت به معنی تفکیک و جدا است که مالکان و حدود آن مشخص شده است .
• ملک مفروز در ترمینولوژی حقوق: ملکی که بعد از اشاعه به صورت چند سهم جداگانه در آمده و بین شرکا تقسیم شده باشد و در مقابل ملک مشاع است.
• افراز مالکیت 6 دانگ است و تقسیم همان مشاع است

فروش ملک مشاع قبل و بعد از ثبت

در رابطه با فروش و انتقال ملک مشاع دو قضیه مورد بررسی قرار می گیرد:

• فروش ملک مشاع قبل از ثبت:

مطابق ماده 114 آیین نامه قانون ثبت :« هرگاه قبل از ثبت، جهت فروش ملک مشاع اقدام نمایید؛ اداره ثبت با ارسال نامه ای به مالکین ملک، از رضایت کلیه شرکا ملک اطمینان حاصل می نماید و در صورت رضایت کلیه شرکا نسبت به فروش ملک مشاع، سند ملک را به نام خریدار انتقال می نماید.

• فروش ملک مشاع بعد از ثبت :

مطابق ماده 11 آیین نامه قانون ثبت: “در نتیجه فروش ملک مشاع، اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید صادر می شود”.

علاوه بر این مطابق ماده 583 قانون مدنی: “هریک از شرکا می تواند بدون رضایت سایر شرکا در مسیر فروش سهم ملک مشاع خود به صورت جزئاً و یا کلاً اقدام نماید” و همچنین مطابق ماده 104 آیین نامه قانون ثبت :”به هنگام فروش تمام یا قسمتی از ملک مشاع ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک، سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک، بایگانی می شود .

فروش سهم ملک مشاع

مالکین ملک مشاع می توانند در ملک مشاعی تصرفات حقوقی مانند: اجاره یا فروش ملک مشاع داشته باشند؛ امّا در خصوص تصرفات مادی در ملک مشاع با محدودیت ‌هایی روبه‌رو هستند.

به عبارتی دیگر؛ شرکای ملک مشاع، قانوناً به نسبت سهمی که دارند حق فروش سهم ملک مشاع خود را بدون اجازه از سایر مالکان خواهند داشت امّا در تصرف مادی ملک مشاع، باید اجازه تمامی شرکا کسب شود؛ که در صورت عدم رعایت مقررات مربوطه و تصرف غیر مرسوم و خارج از حدود، منجر به طرح دعوای خلع ید خواهد شد.

دعوای خلع ید در فروش ملک مشاع

همانطور که گفته شد “بر خلاف تصرفات حقوقی (اجاره و فروش ملک مشاع)، تصرف مادی شریک در ملک مشاع نیازمند اِذن و رضایت سایر شرکا است”.

به همین جهت است که دادخواست وضع ید بر ملک مشاع از سوی شرکا قابلیت پذیرش ندارد؛ چرا که پذیرش چنین دعوایی نیازمند تصرف در ملک سایرین بوده است؛ هم چنین پذیرش دعوای خلع ید از سوی هر یک از شرکای ملک مشاعی علیه سایر مالکین نیز بر همین مبنا قرار دارد.

شایسته تذکر است که حتی پس از صدور حکم خلع ید علیه شرکا ملک مشاع به تقاضای یکی از مالکین نیز، اگر چه ملک از تصرف کلیه شرکا خارج می شود امّا شریکی که ظاهراً حکم به نفع او بوده است (محکوم له)؛ نیز نمی تواند در ملک تصرف مادی داشته باشد و ادامه تصرفات مادی در ملک مشاع باید با توافق کلیه مالکین باشد.

حق پلمپ در فروش ملک مشاع

در صورت عدم توافق بین شرکا، بحث اِفراز یا فروش ملک مشاع از جانب قانون مقرر شده است و اساساً دادگاه حق پلمپ ملک را ندارد؛ بلکه در صورت تحقق غصب، موظف است از ملک خلع‌ ید کند و آثار غصب را مرتفع نماید و با تحویل کلید به همه مالکین موجبات وضع ید همه را فراهم نماید.

فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

سؤالی که در اینجا مورد بررسی قرار گرفته است این است که :”اگر یکی از شرکا بدون اجازه سایر شرکا جهت فروش ملک مشاع اقدام کند، آثار حقوقی این عمل چه خواهد بود؟

گفتیم که صاحب ملک مشاع می تواند فروش ملک مشاع را برای سهم خود، بدون اجازه سایر مالکان انجام دهد امّا در صورتی که تمام ملک مشاع توسط یکی از شرکا به فروش برسد؛ از نظر حقوقی معامله نسبت به سهم خودش صحیح، امّا نسبت به سهام سایر شرکا مطابق قانون مدنی غیر نافذ است. (معامله فضولی)

به طور کلی فروش ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا جرم نیست و شرکا تنها می توانند معامله را رد یا قبول کنند.

حق شفعه در فروش ملک مشاع

حق شفعه در فروش ملک مشاع تنها زمانی ایجاد می شود که در ملکی واحد، دو نفر شریک باشند و یکی از شرکا سهم خود را بفروشد.

در این زمان است که مطابق قانون برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می شود؛ یعنی می تواند به محض اطلاع از فروش ملک مشاع، سهم شریک خود را از خریدار برای خود پس بگیرد.

فروش ملک مشاع و نهاد های مربوطه

سؤالی که در اینجا مطرح می شود آن است که: “اکثراً مراجعه به کدام مرجع، جهت رسیدگی به فروش ملک مشاع مجاز است؟”

در پاسخ به این سؤال می توان گفت: “در صورتی که ملک مورد نظر در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد یعنی فروش ملک مشاع قولنامه ای مطرح شود، دادگاهِ محل وقوع ملک،صلاحیت رسیدگی به پرونده مربوطه را خواهد داشت؛ در غیر این صورت درخواست اِفراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد”.

عموماً شخص باید درخواست اِفراز خود را به واحد ثبتی حوزه ‫ای، که ملک در آن ثبت شده است؛ تقدیم کند و در صورتی‌ که مطابق قوانین قابلیت اِفراز داشته باشد، عملیات اِفراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت.

در غیر این صورت واحد ثبتی پس از بررسی، عدم امکان اِفراز به دلایل گوناگون را اعلام می نماید و در این مرحله متقاضی ناگزیر، مراجعه به دادگستری و طرح دعوا را انتخاب خواهد نمود.

نکته : در دادخواست اِفراز ملک مشاع، نام کلیه‌ شرکا چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده، باید قید گردد.

عدم افراز در فروش ملک مشاع

در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت، ملک مشاع غیرقابل اِفراز باشد؛ گواهینامه ‫ای مبنی بر “عدم قابلیت اِفراز”، به متقاضی تحویل داده می‌شود

در نتیجه وی می‌تواند با اِتِکا به گواهی مزبور و به انضمام سایر مدارک از جمله: “تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی”، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک مشاع به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، تقدیم نماید.

این درخواست عموماً در قالب دادخواست تنظیم شده و با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش ملک مشاع در دادگاه‌، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا، طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می ‫نماید.

وجود وکیل در بحث فروش ملک مشاع

یکی از مسائلی که می تواند در دعاوی فروش ملک مشاع بسیار تاثیرگذار و راه گشا باشد، به کارگیری یک وکیل متخصص ملکی است، زیرا تجربیات و دانش حقوقی چنین افرادی در تشخیص مسئله، طرح شکایت و نیز تعیین راه حل های احتمالی در این زمینه تاثیر به سزایی دارد. از جمله مواردی که یک وکیل متخصص ملکی می تواند در امر فروش ملک مشاع کمک شایانی داشته باشد می توان به موارد زیر اشاره کند:

• تنظیم و ارائه دادخواست دعاوی غیر منقول که از جمله مهمترین دعاوی است. و از تضییع احتمالی و عدم طرح درست دعوا جلوگیری می کند.
• تشخیص مالی و غیر مالی بودن دعوا که در اکثر موارد امری دشوار بوده و در صورت حضور وکیل از اتلاف هزینه های احتمالی جلوگیری می شود.
• کوتاه شدن روند قضایی و جلوگیری از اتلاف وقت و هزینه.

در یک کلام توصیه می‌کنیم همه مالکان مال مشاعی برای اعمال حقوق قانونی خود از جمله اِفراز ملک، فروش ملک، تقسیم ملک، تنظیم سند رسمی مستقل، تنظیم دادخواست و … حتماً از آگاهی و تجربه یک مشاور حقوقی متخصص یا وکیل متخصص دعاوی ملکی بهره‌مند شوند.

و با ارائه اسناد و مدارک شناسایی، قرارداد و اصل سند مالکیت مشاعی به وکیل، با صرف وقت و هزینه کمتری به نتیجه دلخواه و قانونی خود برسند.

گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.

مطالب مرتبط:

صورت مجلس تفکیکی و نکات قانونی آن

الزام به اخذ پایان کار و مراحل قانونی آن

افراز ملک مشاع و مراحل قانونی آن چیست؟

تصرف عدوانی چیست و چه مجازاتی برای آن تعریف شده است؟

قوانین و مقررات فروش ملک مزایده ای در ایران | راهنمای جامع