تملک اتباع بیگانه در ایران

براساس قوانین ایران، شخصی (شخص حقیقی و یا شخص حقوقی) که دارای تابعیت ایران نباشد اعم از اینکه تابعیت کشوری دیگر را داشته و یا اینکه اصلا بدون تابعیت باشد بیگانه محسوب می ­شود. امروزه بیشتر کشورها حق تملک اموال منقول و غیرمنقول را شناسایی نموده ­اند، با این وجود از مهم­ترین محدودیتی که برای تملک اتباع بیگانه در ایران وجود دارد، حق تملک اموال غیرمنقول می ­باشد که با در نظر گرفتن شرایطی امکان دسترسی به آن مهیا شده است.

در ادامه درخصوص شرایط تملک اتباع بیگانه در ایران و استثنائات آن پرداخته شده است، چنانچه در این زمینه پرسشی دارید با گروه وکلای عدل ایرانیان تماس حاصل فرمائید تا وکلای متخصص شما را راهنمایی نمایند.

قوانین تملک اتباع بیگانه در ایران:

بصورت کلی و براساس مواردی که در ادامه خواهیم پرداخت مبنا بر ممنوعیت تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه در قلمرو جمهوری اسلامی ایران می ­باشد:

براساس ماده 961 قانون مدنی، اتباع بیگانه می­توانند از کلیه حقوقی که اتباع ایرانی دارند بهره­مند شوند بجز یکسری موارد استثنایی. براساس ماده ۹۶۱ قانون مدنی، جز در موارد ذیل اتباع خارجه نیز از حقوق مدنی متمتع خواهند بود:
۱)در مورد حقوقی که قانون آن را صراحتا منحصر به اتباع ایران نموده و یا آن را صراحتا از اتباع خارجه سلب کرده است.
۲) در مورد حقوق مربوط به احوال شخصی که قانون دولت متبوع تبعه خارجه آن را قبول نکرد.
۳) در مورد حقوق مخصوصه که صرفا از نقطه نظر جامعه ایرانی ایجاد شده باشد.

* به طور کلی احوال شخصیه به موضوعات مرتبط با روابط شخصی می پردازد . از مصادیق احوال شخصیه می توان به طور مستقیم و غیر مستقیم به ولایت ، نسب ، فرزندخواندگی ، حجر ، ارث ، وصیت و .. اشاره نمود.

تملک اتباع بیگانه در ایران در مورد اموال غیر منقول از امور حاکمیتی محسوب می­ شود و با در نظر نمودن بند «و» ماده 8 قانون مدیریت خدمات کشوری 1386 جزء حقوق خصوصی اشخاص محسوب نمی­ گردد تا بدین ترتیب اتباع خارجی بهره­ مند شوند. براساس قانون راجع به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب 1310 تملک هرگونه زمین مزروعی به هر میزان بوسیله اتباع خارجی غیرمجاز است.

همچنین طبق تبصره ماده 2 قانون تشویق و حمایت سرمایه ­گذاری خارجی 1380، تملک هر نوع زمین به هر میزان بنام سرمایه ­گذاری خارجی در چارچوب این قانون ممنوع است. اجاره زمین به اتباع خارجی مجاز و فروش آن براساس تبصره 1 ماده 24 قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری- صنعتی جمهوری اسلامی ایران مطلقا ممنوع است.

منع اتباع ایرانی از تملک اموال غیرمنقول:

لازم به ذکر است که علاوه بر اتباع خارجی، در مواردی که در ادامه توضیح داده شده است اتباع ایرانی نیز از تملک و خرید اموال غیرمنقول منع شده­اند:

• خانم ­های ایرانی که بر اثر ازدواج دارای تابعیت خارجی می ­شوند، حق داشتن اموال غیرمنقول را چنانچه که سبب سلطه اقتصادی خارجی بشود، ندارند.
• ایرانیانی که براساس ماده 988 قانون مدنی تابعیتشان را ترک کرده باشند.
• ایرانیانی که بدون درنظر گرفتن مقررات قانونی، بعد از تاریخ 1280 شمسی تابعیت خارجی تحصیل نموده باشند.

پس و با توجه به اصل کلی می توان عنوان کرد بجز موارد استثنایی اصولا امکان اینکه اتباع بیگانه بتوانند اموال غیرمنقول را در کشور تملک نمایند وجود ندارد و تمامی قراردادهایی که بصورتی منجر به انتقال مالکیت عین («عین» مالی است که وجود خارجی داشته و محسوس است و مهم‌‌تر این که وجودش وابسته به مال دیگری نیست.)، حقوق و منافع (منفعت مال ثمره ای است که به تدریج و به مرور زمان از مال به دست می آید بدون اینکه از عین مال کم کند) ملک می­ گردند اعم از بیع (خرید و فروش )، اجاره، پیش ­خرید و … بجز در موارد خاص، از لحاظ قانونی مجاز نبوده و نافذ نمی ­باشد.

براساس ماده 8 قانون مدنی: “اموال غیر منقول که اتباع خارجه در ایران بر طبق عهود تملک کرده یا می کنند از هر جهت تابع قوانین ایران خواهد بود.” نکته­ ای که در رابطه با ماده مذکور در اینجا لازم به اشاره می ­باشد این است که، حقوق ارثی و وصیت بیگانگان تابع قانون ملی آنان است، هرچند مربوط به اموال غیرمنقول واقع در ایران باشد.

شرایط تملک اموال غیرمنقول در ایران:

• این امکان وجود دارد تا براساس عهدنامه­ های مصوب بین دولت­ ها، اتباع بیگانه بتوانند اموال غیرمنقول را تملک نمایند. به عنوان مثال و براساس عهدنامه 1307 بین ایران و آلمان، اتباع آلمان این امکان را دارند تا اموال غیرمنقول را تنها برای سکونت، صنعت و یا شغل به تملک درآورند.
• مهمترین منبع قانونی درخصوص خریداری و تملک ملک توسط اتباع خارجی، آیین ­نامه استملاک اتباع خارجه مصوب 1328 می­ باشد.
• تملک اتباع بیگانه در ایران در حال حاضر، علی­رغم حکم هیأت عمومی دیوان عدالت اداری که عنوان نموده اعطاء هر نوع امتیاز خاص به اتباع بیگانه از جمله تملک اموال غیرمنقول در قلمرو ایران منوط به حکم صریح قانونگذار است، در حال حاضر براساس این آیین ­نامه صورت می گیرد.

براساس ماده 1 آیین ­نامه استملاک اتباع خارجه 1328، حق تملک غیرمنقول اتباع بیگانه در ایران به خرید ملک جهت سکونت، صنعت و یا             کسب است. در نتیجه بیگانه نمی ­تواند جهت اموری دیگر نظیر سرمایه ­گذاری در اموال غیرمنقول به قصد فروش یا اجاره، اینگونه اموال را                تملک نماید.

• اقامت دائمی بیگانه در ایران: متقاضی تملک مال غیرمنقول در ایران باید تعهد نماید که چنانچه بخواهد اقامت دائمی خود را به خارج ایران انتقال دهد، حداقل تا شش ماه از تاریخ خروج از ایران ملک به یکی از اتباع ایرانی یا خارجیانی که براساس مقررات، اجازه استملاک (تملک) را کسب نموده­ اند انتقال دهد در غیر این صورت اداره ثبت نسبت به فروش آن از طریق مزایده اقدام خواهد کرد و سپس وجه آنرا به مالک می­ پردازد.
• نداشتن پیشینه کیفری که دربردارنده محرومیت از کلیه و یا بعضی از حقوق اجتماعی باشد. (قانونگذار جهت تنبیه مجرم و جلوگیری از انجام دوباره آن جرم و خدشه وارد کردن به حقوق خود شخص و اشخاص جامعه مجازات مذکور در قانون مجازات اسلامی را تبیین نموده است. )
• استملاک نباید با عهدنامه ­های ایران و قوانین عمومی کشور مغایرتی داشته باشد.
• مساحت ملک مورد تقاضا باید متناسب با تعداد اعضای خانواده، وضعیت مالی، اجتماعی و یا نوع کسب وصنعت و منظوری که برای آن تقاضای استملاک صورت گرفته تناسب داشته باشد.
• چنانچه جهت کسب و کار استملاک صورت گرفته باشد، باید براساس قوانین و مقررات ایران شغل مدنظر مجاز بوده و درصورت لزوم نسبت به اخذ پروانه اشتغال به آن کار اقدام و آنرا تحصیل نموده باشد.
• در اظهارنامه ­ای که توسط شخص متقاضی به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه می­ گردد باید بصورت صریح منظور از مالکیت درج گردد و چنانچه خود وی و یا افراد خانواده­ اش در ایران دارای ملک دیگری هستند، در اظهارنامه صریحا قید گردد.

اظهارنامه خرید ملک و تملک اتباع بیگانه در ایران:

براساس آیین ­نامه فوق ­الذکر، درصورتی که شخص بیگانه بخواهد در ایران ملکی را خریداری نماید باید از دولت ایران پیش از انجام معامله اقدام به دریافت مجوز نماید. جهت دریافت مجوز مذکور تبعه خارجی باید درخواستش را در این خصوص طی اظهارنام ه­ای حاوی اطلاعات پیش ­بینی شده در آیین­ نامه، به انضمام مدارک لازم به اداره ثبت محلی که ملک واقع شده ارائه نماید.

سازمان ثبت متعاقب بررسی اظهارنامه نظر خود را راجع به آن به وزارت خارجه اعلام و بدین ترتیب وزارت خارجه نیز با انجام بررسی­ های لازم و در صورت لزوم استعلام نظر ریاست جمهوری نظر خود را اظهار می دارد. پس از دریافت موافقت با درخواست وی اجازه انجام معامله به ایشان اعطا می گردد.

در آیین نامه فوق الذکر شرایط حاوی اظهارنامه را به شرح ذیل مقرر نموده است:

الف – نام و نام خانوادگی
ب – تابعیت فعلی و در صورت تغییر تابعیت اصلی؛
ج – سن، تاهل و هرگاه تقاضا کننده مرد باشد تابعیت زن او قبل از ازدواج و در صورت داشتن اولاد، جنسیت، سن و تعداد آنها؛
د – تاریخ ورود به ایران، مدت اقامت، نقاط مختلفی که در آنجا سکونت داشته با تعیین مشاغل قبلی و شغل فعلی
ه – محل اقامت دائمی
و – منظور از مالکیت که برای سکونت-صنعتی و یا محل کسب می باشد
ز – نوع و مشخصات و مساحت و شماره پلاک ثبت و محل وقوع ملک
ح- تقاضا کننده در تقاضای خود تعهد نماید که هر گاه بخواهد محل اقامت دائمی خود را به خارج از ایران انتقال دهد باید ملک مورد تقاضای استملاک را حداکثر تا شش ماه از تاریخ خروج از ایران به یکی از اتباع ایران یا خارجیانی که طبق مقررات اجازه استملاک تحصیل نموده اند انتقال دهد.
ط – تعیین اینکه متقاضی و یا افراد خانواده او از اولاد و عیال و پدر و مادر که تحت تکفل وی هستند و با وی در یک محل سکونت و یا در کسب و صنعت شرکت دارند ملک دیگری در ایران غیر آنچه که مورد تقاضا است دارا می باشند یا نه و اگر ملک دیگری دارند نوع و مشخصات و محل آن بایستی تعیین شود.
ی – گواهینامه اداره مربوطه دائر بر نداشتن پیشینه کیفری که متضمن عدم محرومیت از جمیع یا بعضی از حقوق اجتماعی باشد.
ک – رونوشت پروانه اقامت دائم که عکس متقاضی در آن الصاق و گواهی شده باشد.

در لایحه استملاک اتباع و دولت های خارجی یا همان تملک اتباع بیگانه در ایران، اظهار نامه مذکور حذف شده است و در ماده ۱۵ لایحه بیان گردیده است: “تبعه خارجی متقاضی استملاک باید درخواست خود را به همراه مدارک لازم از طریق ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک به وزارت امور خارجه ارسال دارد.”
بنابراین بنظر می رسد که مدارک لازم همان اظهارنامه ای است که در حال حاضر مورد عمل ادارات ثبت اسناد و املاک می باشد.

 مجوز برای تملک اتباع بیگانه در ایران:

عقد اجاره با اتباع خارجی بدون کسب مجوز توسط بنگاه املاک و مشاورین ممنوع می ­باشد و لازم است وی برای چنین اجاره ­ای مجوز اجاره مسکن را از اداره کل امور اتباع و مهاجرین خارجی استان دریافت نموده باشد. بنابراین مشاورین املاک باید قبل از بستن عقد اجاره با اتباع خارجی فرم مجوز اجاره مسکن را تکمیل نموده و متعاقب استعلام از اداره کل امور اتباع و مهاجرین خارجی و تأیید استعلام، جهت بستن قرارداد اجاره اقدام نمایند زیرا در هر صورت تملک اتباع بیگانه در ایران برای مشاورین املاک جرم محسوب می شود.

در اینجا اگر مشاورین و بنگاه املاک این کار را بکند از نظر حرفه ای و صنفی مسئولیت خواهند داشت و برای انعقاد چنین عقدی ممکن است بنگاه مزبور پلمپ شود.

 نتیجه ­گیری:

همانند سایر کشورها، ایران نیز همانطور که از اموال اتباع داخلی خود حمایت می ­نماید از دارایی اتباع خارجی نیز محافظت بعمل می­ نماید، اما درخصوص بنا و تملک اتباع بیگانه در ایران با هدف جلوگیری از تسلط و نفوذ در خاک کشور از آنجا که چنین اتفاقی می‌تواند زمینه ساز مشکلات عدیده‌ای برای کشور مقصد گردد امکان تملک اموال غیرمنقول وجود ندارد و حتی در شرایط مصلحتی امکان سلب تملک فرد بیگانه وجود دارد. بنابراین هیچ ملکی به نام آن ها ثبت نمی ­گردد.

قرار داد فروش یا اجاره ملک به صورت قولنامه‌ای برای آنان ممنوع است و در صورتی که در این زمینه تخلفاتی صورت بگیرد هم اتحادیه املاک و هم مراجع قضایی به صورت جدی با این گونه تخلفات برخورد می‌کند.