تفاوت عقد لازم و عقد جایز

عقد لازم و عقد جایز چیست و کدام برای قرارداد ها بهتر است؟

عقد لازم یا عقد جایز؟ سؤالی است که به هنگام انعقاد یک نوع قرارداد پرسیده می‌شود. افراد زیادی هستند که در پاسخ به این سؤال، درک روشنی از معنا و مفهوم عقد لازم یا عقد جایز ندارند و در نتیجه از تفاوت عقد لازم و عقد جایز مطلع نیستند. به طور کل تفاوت عقد لازم و عقد جایز، میزان وفاداری به عهد را تعیین می‌نماید. به طور شفاف تر می توان اینگونه بیان کرد که، هنگام بستن یک قرارداد، امکان انصراف و یا منحل کردن قول و قرارها تا چه حد ممکن است؟

با این تفاسیر نیاز است تا با تعریف دقیق هر دو نوع عقد؛ یعنی عقد لازم و عقد جایز آشنا شوید. چرا که مهمترین تفاوت این دو عقد، امکان فسخ قرارداد است. فسخ، با اراده یکی از طرفین انجام می‌گیرد و نباید با اقاله که با اراده طرفین قرارداد صورت می‌گیرد، اشتباه گرفته بشود. تبعات فسخ قرارداد برای هر یک از عقود متفاوت می‌باشد. پس حتما قبل از تنظیم، تایید و امضای هر نوع قرارداد به نوع عقد دقت کنید تا نسبت به حد و حدود اختیارات خود در عقد مورد نظر مطلع باشید.

با توجه به اهمیت موضوع پایبندی به قراردادها، در این مقاله، قصد داریم، به بررسی عقد لازم و عقد جایز و تفاوت آنها با هم بپردازیم. بنابراین، در ابتدا به این سوال پاسخ خواهیم داد که تعریف عقد لازم و جایز چیست؟ سپس، تفاوت آنها را بررسی خواهیم کرد. اگر در خصوص تعریف عقد لازم و عقد جایز و تفاوت آنها سؤالاتی دارید، در این مقاله همراه ما باشید.

عقد لازم

عقد لازم در قانون مدنی با توجه به ماده 185، به عقدی گفته می‌شود که تمامی طرف های معامله از حق فسخ قرارداد محروم باشند مگر در شرایط خاص که توسط قانون تعیین شده اند. یک قرارداد تنها زمانی در منظر قانون ارزشمند خواهد بود که طرفین معامله نسبت به قول و قرارهای خود وفادار باشند و با میل شخصی دست به انحلال قرارداد نزنند. عقد بیع و یا عقد اجاره، از جمله عقدهایی هستند که در دسته عقدهای لازم جای می‌گیرد و امکان فسخ در آن ها وجود ندارد.

فسخ عقد لازم

همانگونه که در تعریف عقد لازم گفته شد؛ حق فسخ قرارداد در عقد لازم از طرفین معامله گرفته شده است. در تنظیم قراردادهایی با عقد لازم، هدف محافظت از حق و حقوق طرفین معامله است.

با این حال اگر دقت کرده باشید قانون گذار در انتهای ماده صد و هشتاد و پنج قانون مدنی، استثنائاتی را برای استفاده از حق فسخ قرارداد، در عقد لازم تعیین کرده اند. این موارد، بدین شرح می‌باشند:

1. فسخ با تکیه بر خیارات: در حقوق، خیار دارای معنای به خصوصی می‌باشد. در یک کلام، خیار به معنی حق انتخاب دادن به یکی از طرفین معامله برای منحل کردن عقد است. خیارها انواع مختلفی دارند. برای اعمال خیار در یکی از عقود، می توان به عقد بیع اشاره کرد، به موجب ماده 457 قانون مدنی: “هر عقد بیع، لازم است، مگر این که یکی از خیارات در آن ثابت شود”.
2. اقاله یا تفاسخ: اقاله یا تفاسخ برای زمانی تعیین شده است که طرفین قرارداد با میل و رضایت شخصی خود جهت فسخ قرارداد لازم اتفاق نظر داشته باشند. از آنجایی که ثبت قرارداد با رضایت طرفین انجام شده است پس فسخ قرارداد هم در صورت رضایت طرفین، بدون سپری کردن مراحل قانونی و تشریفاتی، بلامانع خواهد بود. وقتی دو طرف قرارداد، با هم توافق کنند که عقد را فسخ کنند و هر دو به این کار راضی باشند، به این حالت اقاله عقد می‌گویند.

درست است که اقاله با رضایت طرفین قابل اجرا خواهد بود ولی در صورتی که فسخ عقد لازم موجب آسیب رساندن به جامعه و سایر افراد گردد و سلامت جامعه را تهدید نماید بدون عبور از موانع تشریفاتی، اعمال فسخ قرارداد با مانع مواجه خواهد شد.

انواع عقد لازم

شاید هر یک از ما حداقل یکبار با یکی از قراردادهای عقد لازم برخورد کرده باشیم ولی لازم است بدانید که عقد لازم دارای انواع متفاوتی است که قوانین حاکم بر هر یک از آن ها با یکدیگر متفاوت است. در ادامه این قسمت به ذکر هر یک آن ها می‌پردازیم.

1- عقد بیع

با استناد به تعاریف عقود، عقد بیع به عقد لازمی گفته می‌شود که در آن یک طرف قرارداد در ازای دریافت مال و یا وجه نقد، مالکیت مال خود را به طرف دوم انتقال دهد.

2- عقد اجاره

نوعی عقد لازم که بر اساس آن صاحب مال به ازای دریافت پاداش به صورت دوره ای از مستاجر، مال مورد نظر را در اختیار وی قرار می‌‌دهد.

3- عقد مزارعه

عقد مزارعه، نوعی عقد لازم که در مدت زمان کوتاهی برای عملیات کشاورزی منعقد می‌گردد. یک عقد کوتاه مدت در زمینه کشاورزی است. در این نوع عقد لازم، محصولات به صورت توافقی تقسیم می‌گردد.
نکته: تعیین مدت زمان برای قرارداد در عقد مزارعه امری ضروری می‌باشد. لازم است بدانید که تعیین مدت زمان، نوع فعالیت یعنی کشت و زراعت، میزان، مقدار و قدرالسهم طرفین معامله مزراعه در قرارداد باید به صورت کاملا واضح و مشخص تعیین گردد. متاسفانه عقد مزارعه به نسبت گذشته کمتر استفاده می‌شود ولی با این حال اشخاصی هستند که در بعضی از موارد از عقد مذکور استفاده نمایند.

4- عقد مساقات

عقد مساقات یکی از انواع عقد لازم است که به منظور آبیاری درختان، تنظیم و ثبت می‌گردد. به موجب این قرارداد باغبان و یا شخص متعهد با صاحب باغ عهد می‌بندد که درختان باغ را سیراب نماید. سپس در نهایت محصول اکتسابی بین آبیار و صاحب باغ به صورت توافقی تقسیم می‌گردد.

5- عقد صلح

عقد صلح جهت ایجاد مصالحه بین طرفین قرارداد انجام می‌پذیرد. این عقد نوعی عقد لازم است که با سایر عقود لازم کمی متفاوت می‌باشد. عقد صلح به منظور ایجاد دوستی و صلح بین طرفین قرارداد منعقد می‌گردد. در مواردی بوده است که به موجب پیشگیری از دعوا و اختلافات احتمالی، عقد صلح بسته می‌شد.

عقد جایز

متاسفانه بر خلاف عقد لازم، هیچ خبری از محکم کاری در عقد جایز نمی‌باشد. یعنی هر یک از طرفین هر زمان که اراده کنند قادر به اقدام در خصوص منحل کردن عقد جایز خواهند بود. نبود علت محکمه پسند در منحل کردن عقد جایز، بلامانع است. یعنی برای منحل کردن عقد جایز نیاز به وجود دلیل خاصی نمی‌باشد. با تکیه بر ماده 186 قانون مدنی: “عقد جایز، آن است که هر یک از طرفین ، بتواند هر وقتی بخواهد آن را فسخ کند.” برای اثبات گفته های مذکور توجیح قانونی ارائه داده ایم.

صحبت نهایی که در این بخش مقاله لازم است تا قید شود، ذکر عقد هایی است که در دسته عقد های جایز قرار می‌گیرند. در ادامه با ما همراه باشید تا با انواع عقد لازم و عقد جایز آشنا شوید.

انواع عقد جایز

در عقد جایز نارضایتی یکی از طرفین قرارداد، بدون دردسر و سختی به انحلال قرارداد منحل می شود ولی نارضایتی یکی از طرفین قرارداد در عقد لازم موجبات انحلال عقد را فراهم نمی‌کند. در واقع، این عقود، به این دلیل جایز هستند که سخت گیری هایی که در عقد لازم، برای حفظ قرارداد و جلوگیری از برهم زدن آن وجود دارد، در عقد جایز، وجود ندارد. در ادامه انواع عقد جایز را معرفی و تعریف می نماییم:

عقد عاریه

عقد جایزی است که در آن صاحب مال به طرف دیگر معامله اجازه استفاده از مال به صورت رایگان را می‌دهد. یکی از شرط های اصلی این نوع عقد ، سالم ماندن اصل مال است. یعنی دراین نوع از عقد جایز، سلامت مال اصلی شرط است. در نتیجه در عقد عاریه، حق استفاده از مال بدون پرداخت هزینه مشخص توسط مالک به شخص ثانی واگذار می‌گردد. به بیان ساده تر قرض دادن یک وسیله به شخص دیگر که در عرف جامعه نیز بسیار مورد استفاده قرار می‌گیرد.

عقد ودیعه

عقد جایزی که در آن طرفین به یکدیگر اعتماد دارند. چرا که در این نوع عقد، صاحب مال، مال مذکور را به طرف دوم می‌سپارد تا بدون هیچگونه چشم داشتی از مال مورد نظر نگهداری کند.

عقد وکالت

عقد جایزی است که در آن موکل، وکیل قرارداد را به عنوان جانشین تعیین می نماید تا در امر یا امور مشخصی به جای موکل ایفای نقش نماید.

عقد مضاربه

عقد جایزی که در آن یکی از طرفین معامله سرمایه گذاری می کند و طرف دوم با سرمایه داده شده، کار می‌کند . در نهایت سود به دست آمده بین طرفین تقسیم می‌شود.

عقد شرکت

عقد جایزی که در آن شیء یا مال مشترکی، بین دو یا چند نفر قرار دارد.

عقد جعاله

عقد جایزی که شخص مورد نظر در آن خود را موظف به پرداخت پاداش، در ازای انجام عملی معین از طرف شخص دوم بداند.

عقد دو وجهی

همانگونه که در مطالعه قسمت های قبلی متوجه شدید، دو نوع عقد لازم و عقد جایز را مورد بررسی قرار دادیم. حال در این بخش از مقاله، به بیان و توضیح عقدهایی می پردازیم که به صورت کامل نه در دسته عقد لازم قرار دارند و نه در دسته عقد جایز جای داده شده اند؛ بلکه از هر دو عقد تبعیت می‌کنند. در نتیجه نسبت به یکی از طرفین، عقد لازم است و نسبت به طرف دیگر، عقد جایز محسوب می‌شود و او حق دارد عقد را فسخ کند. غالبا هر قرارداد، تنها برای یک طرف ایجاد حق میکند و قرارداد نسبت به او جایز و نسبت به طرف دیگر لازم خواهد بود؛ مانند کفالت و رهن و ضمان. در این موارد مثلا کسی ملک در رهن اوست می تواند عقد را فسخ کند ولی کسی که ملک را در رهن گذاشته چنین اجازه ای ندارد.

در اینجا جنبه ای که از عقد جایز، شامل حال طرف معامله می‌گردد این است که عقد جایز از سمت او قابل فسخ است. قابل فسخ بودن عقد از سوی او بدین معنا نیست که عقد به واسطه فوت یا حجر او منفسخ شود به عنوان مثال مرتهن می تواند عقد رهن را فسخ کند ولی فوت او موجب انفساخ عقد نیست.

تفاوت عقد لازم و جایز

با مطالعه و دقت در تعاریف مربوط به عقد لازم و عقد جایز که در قسمت های قبلی ارائه داده شد، حتما متوجه تفاوت های موجود بین این دو عقد گردیده اید. تفاوت های موجود بین عقد لازم و عقد جایز به تبع پیامدها و آثاری را به دنبال دارد که دانستن این تفاوت ها برای من مخاطب واجب می‌نماید. پس در ادامه با ما همراه باشید تا با تفاوت های موجود بین عقد لازم و عقد جایز آشنا شوید:

1. حد و حدود اختیارات: یکی از تفاوت های اساسی که بین عقد لازم و عقد جایز حکم فرما می‌باشد، امکان فسخ قرارداد است. با توجه به گفته های قبل، در عقد لازم، فسخ قرارداد ممکن نمی‌باشد اما در عقد جایز، هر زمان که طرفین بخواهند ، می‌توانند عقد را فسخ کنند. در نتیجه یکی از فوایدی که دانستن تفاوت ها در عقد لازم و عقد جایز به دنبال دارد، تشخیص حد و حدود اختیارات است.
2. تاثیر فوت و حجر یا جنون بر عقد لازم و عقد جایز: فوت و یا جنون یک یا هر دو طرف عقد مورد نظر، واکنش های متفاوتی متناسب با نوع عقد به دنبال دارد. یعنی اگر مرگ به سراغ یک طرف معامله بیاید و عقد مورد نظر از نوع عقد جایز باشد، قرارداد منحل می‌گردد و اگر عقد لازم باشد، نه تنها دچار انحلال نمی‌شود بلکه به صورت ارثی انتقال می‌یابد. پس تفاوت دیگر عقد لازم و عقد جایز این است که وقتی یکی از دو طرف، در عقد جایز، فوت کند یا دچار حجر مانند جنون بشود، عقد منعقد شده میان آنها، با فوت یا حجر یکی از طرفین، به صورت قهری منحل می‌شود. اما اگر عقد لازم باشد، با فوت و محجور شدن یکی از دو طرف، عقد منفسخ نمی‌شود. به عنوان مثال، در عقد اجاره، فوت مستاجر، باعث از بین رفتن قرارداد اجاره نمی‌شود و قرارداد اجاره تا پایان زمان قرارداد، به اعتبار خود باقی می‌ماند.
3. اصل لازم بودن قرارداد: در صورتی که نوع عقد موجود در قرارداد مشخص نباشد. بنا بر صلاح دید قانون، اصل عقد را به عنوان عقد لازم در نظر می‌گیرند.

عقد خارج لازم

در برخی از موارد پیش می‌آید که، طرفین با تکیه بر یک عقد جایز با یکدیگر معامله کرده و قراردادی را منعقد می‌نمایند، ولی در خصوص بند مربوط به فسخ قرارداد که کاملا اختیاری می‌باشد، ناراحت و نگران می‌باشند. بنابراین به دنبال راه حلی می‌گردند تا این خطر فسخ عقد را از میان بردارند. راه حل این مشکل، عقد خارج لازم می‌باشد. این نوع عقد یک عقد لازم بوده که جدا و خارج از یک عقد جایز است و طرفین آن عقد جایز، به منظور جلوگیری از فسخ آن، این قرارداد جایز را ضمن آن عقد لازم، شرط کرده یا عدم فسخ این قرارداد جایز را ضمن آن عقد لازم، شرط می‌کنند. پس در شرایطی، می توان عقد جایز را به شکلی منعقد کرد که نتوان آن را به راحتی فسخ کرد. به عنوان مثال، اگر این عقود، در ضمن یک عقد لازم، منعقد شوند، احکام آن عقد که یک عقد لازم است، بر آنها اعمال می‌شود.

در نهایت

• خیار عیب، یکی از اختیاراتی است که عقد لازم را در خصوص فسخ قرارداد آسیب پذیر می‌نماید. در نتیجه هر زمان که در مال مورد معامله نقصی وجود داشته باشد که طرف دوم معامله از این عیب بی اطلاع باشد با استناد به خیار عیب، امکان فسخ قرارداد وجود خواهد داشت.
• در عقد لازم، رضایت و یا اتفاق نظر در خصوص فسخ قرارداد در بین طرفین معامله، از جمله دیگر مواردی است که فسخ قرارداد را در عقد لازم امکان پذیر می‌نماید.
• اقاله در عقد لازم، از جمله مواردی است که در آن، طرف اول و طرف دوم معامله به خواسته و میل شخصی خود قرارداد عقد لازم را بدون گذراندن مراحل تشریفاتی فسخ می‌نمایند. پس در اقاله، میل و اراده طرفین شرط است و اگر طرفین در خصوص فسخ قرارداد اتفاق نظر نداشته باشند، فسخ قرارداد غیر ممکن خواهد شد. در اقاله در صورتی که فسخ قرارداد مربوطه، موجب آسیب رساندن به سایرین و حتی جامعه گردد، مستلزم گذراندن مراحل تشریفاتی خواهد بود.
• عقد جایز بدون هیچ علتی قابل فسخ است.
• در عقد جایز موافقت طرفین در خصوص فسخ قرارداد اهمیتی ندارد. بلکه نارضایتی یکی از طرفین کافی است تا نیازی به موافقت به جهت فسخ عقد از سوی طرف مقابل قرارداد بی اهمیت باشد.

مزایای گرفتن وکیل فسخ قرارداد

در برخی موارد فسخ قرارداد موجب متحمل شدن آسیب ها و ضرر و زیان های زیادی می‌گردد و … ، پس چه بهتر که به هنگام عقد قرارداد از یک وکیل مشورت بگیرید تا در ادامه مسیر معامله دچار مشکلات جدی نگردید. در صورتی که در تنظیم و ثبت عقد از مشاوره یک وکیل خوب کمک بگیرید، به هنگام فسخ و یا منحل کردن قرارداد، کمتر ماده ای وجود خواهد داشت که ضرر و زیان های وارده به شما را افزایش دهد. پس به سخنان گذشتگان گوش دهید و کار را به کاردان بسپارید. چرا که در این صورت ارزش وقت خود را حفظ و هزینه های بی مورد خود را کاهش خواهیم داد. تشخیص اینکه از کدام کانال برای فسخ اقدام شود مهم می باشد ممکن است در معامله ای هم غبن باشد هم عیب باشد و ممکن است فسخ به سود فسخ کننده باشد و ممکن است نباشد بنابراین بهتر است وکیل که متخصص امور حقوقی است وارد دعوا شود.

متاسفانه ما ایرانی ها در اکثر مواقع جلوی پای خود را نگاه می‌کنیم و هیچ بویی از تعریف درست صرفه جویی به مشاممان نخورده است. چرا که بسیاری از ما تنها دلیل اینکه به گرفتن وکیل فکر نمی‌کنیم، هزینه ای است که در ازای استخدام وکیل، موظف به پرداخت آن هستیم. اما هیچوقت به این مسئله اینگونه نگاه نکردیم که داشتن یک متخصص در کنار خود احتمال رسیدن به موفقیت و هدف را زیادتر می کند و از تمام این موارد که بگذریم موجب صرفه جویی در وقت، هزینه رفت امد و سایر موارد می‌شود. چه بسا که در صورت محاسبه دقیق متوجه خواهید شد که پرداخت هزینه به وکیل بسیار کمتر از هزینه های تلف شده در این راه بوده است که حتی ممکن است نتیجه درست و صحیحی را نیز دریافت نکرده باشید. پس در پیچ و خم پیچیده دادگاه و روند دادرسی وقت و انرژی خود را تلف نکنید.

در برخی از مواقع به دلیل داشتن اطلاعات کم در خصوص عقد قرارداد و خیار های موجود در قرارداد، فسخ قرارداد ضرر و زیان های مالی سنگینی را برای شما به دنبال خواهد داشت؛ در صورتی که میان بُر ها و بیراهه های زیادی است که تنها یک وکیل حرفه ای از آن مطلع است و به شما کمک می کند تا با کمترین ضرر از پرونده مربوطه خارج شوید.