مدیریت پیمان | قوانین حاکم | مزایا | معایب

آشنایی با مدیریت پیمان

یکی از رایج ترین روش ها جهت اجرای یک پروژه ساختمانی، بهره مندی از مدیریت پیمان ساخت است. در این روش که شباهت هایی با مشارکت در ساخت دارد، سازنده یا همان پیمانکار، مسئولیتی در قبال پرداخت هزینه های ساخت و ساز ندارد و تنها مسئول اجرای عملیات پیمانکاری است.
در واقع این شخص متعهد می شود، تا پروژه ساخت و ساز را ضمن قراردادی که با کارفرما منعقد کرده است، مدیریت و اجرا نماید. به معنای دیگر، کارفرما سرمایه گذار و صاحب پروژه می باشد اما سازنده آن پیمانکار است.

در این مقاله قصد داریم تا ضمن معرفی ساخت و ساز به روش مدیریت پیمان به مزایای این روش و دلیل اهمیت آن بپردازیم.

مدیریت پیمان به چه معناست؟

همانطور که اشاره شد، مدیریت پیمان یک روش پیمانکاری محسوب می شود. در این روش، پیمانکار مسئولیت مدیریت و اجرای کامل پروژه را بر عهده گرفته و به عنوان دستمزد درصدی از هزینه های پروژه را به عنوان درصد مدیریت پیمان دریافت می نماید.

فرد دیگری که در اجرای قراردادهایی با روش مدیریت پیمان دارای نقش اساسی است، شخص مشاور می باشد. به دلیل اینکه ممکن است کارفرما نسبت به مسائل ساخت و ساز دارای آگاهی و تجربه کافی نباشد، شخص یا شرکتی وظیفه مشاوره به کارفرما را در جهت انجام پروژه‌های مدیریت پیمان بر عهده می گیرد.

در نظر داشته باشید، شخص یا شرکتی که مدیریت پیمان را بر عهده گرفته است نیز می بایست جهت انجام کلیه مراحل پروژه دارای صلاحیت کافی در زمینه های اداری، مالی و اجرایی باشد.

مدیریت پیمانکاری از چه افرادی تشکیل شده است؟

واضح است که در قراردادهای مدیریت پیمان، پیمانکار وظیفه اجرای بخش عمده ای از پروژه را بر عهده گرفته است. با این وجود، در اینگونه قراردادها مسئولیت ‌ها بین سه شخص کارفرما، مشاور و پیمانکار تقسیم خواهد شد. در لیست زیر به معرفی هر یک از این افراد و حوزه وظایف آنها خواهیم پرداخت.

• کارفرما

کارفرما شخصی حقیقی یا حقوقی است که می تواند صاحب زمین نیز باشد. این شخص مسئول پرداخت کلیه مخارج مربوط به ساخت و ساز پروژه می باشد.
به طور معمول در پروژه های بزرگ، کارفرما وظیفه بیمه کردن طرفین قرارداد را نیز بر عهده می گیرد. کلیه اطلاعات کارفرما توسط مشاور به پیمانکار انتقال می یابد.

• پیمانکار

یکی دیگر از اعضای مهم در قرارداد پیمان مدیریت، پیمانکار است. این شخص نیز، وظیفه مدیریت پروژه ساخت و ساز و اجرای کامل آن را بر عهده دارد.
پیمانکار به دو روش می تواند اجرای پروژه را قبول نماید. در روش اول کلیه تجهیزات، مصالح و نیروی انسانی توسط خود شخص تامین و آماده سازی می شود. در روش دوم کلیه مصالح توسط کارفرما تهیه می شود و پیمانکار تنها مسئول تامین تجهیزات و استخدام نیروهای اجرایی است. در این روش به منظور تهیه مصالح مبلغی به پیمانکار داده نخواهد شد و تنها مخارج تهیه تجهیزات و نیروهای کار پرداخت می شود.

• مشاور

یکی دیگر از افراد موثر در قرارداد مدیریت پیمان، مشاور است. این شخص  وظیفه تنظیم قرارداد پیمان را نیز بر عهده دارد. علاوه بر این مشاور بررسی می نماید که آیا پروژه بر اساس معیارها و خواسته کارفرما پیش رفته است یا خیر؟
بنابراین حضور یک مشاور باتجربه می تواند ریسک ضرر و زیان های قرارداد را به مقدار زیادی کاهش دهد. همچنین وجود این شخص از ایجاد هرگونه تاخیر در روند اجرای پروژه جلوگیری خواهد کرد.

درصد مدیریت پیمان

همانطور که اشاره شد درصدی از هزینه های پروژه به عنوان دستمزد پیمانکار کسر خواهد شد. به همین ترتیب پیمانکار بخشی از هزینه های ساخت و ساز را به صورت درصدی از کارفرما دریافت می نماید. روش پرداخت دستمزد و هزینه ها نیز مطابق با قراردادی است که بین طرفین منعقد شده است.
سود کارفرما در این نوع از قراردادها، به صورتی است که هیچ هزینه بالاسری را پرداخت ننموده و تنها مسئول تامین هزینه های مرتبط با تهیه مواد و مصالح، نیروهای انسانی و تجهیزات می باشد.

سود پیمانکار نیز به گونه ای است که این شخص هیچ تعهدی در قبال پرداخت هزینه های مربوط به ساخت پروژه نخواهد داشت و تنها به دلیل تخصص و حرفه اش بخشی از کل هزینه ها را به شکل درصدی به عنوان کارمزد از کارفرما دریافت می نماید. به این مبلغ درصد مدیریت پیمان گفته می شود.

در نظر داشته باشید، درصد مدیریت پیمان دارای مبلغ مشخص و ثابتی نمی باشد و عواملی همچون: حجم کار و وسعت پروژه، مقدار سرمایه گذاری، شرایط جوی و آب و هوایی و در نهایت نوع توافق بین طرفین در آن تاثیرگذار است.

روش مدیریت پیمان چه مزایایی دارد؟

• کاهش هزینه

مهم ترین مزیت قرارداد به روش مدیریت پیمان، کاهش هزینه هاست. چرا که در این روش، پرداخت کارمزد پیمانکار به شکل تدریجی و بر اساس مخارج اجرای پروژه است. علاوه بر این، در این روش مهم ترین هدف پیمانکار، جلب رضایت کارفرما و حفظ منافع اوست. به همین خاطر افکار سودجویانه پیمانکاری در آن وجود ندارد.

• کاهش مسئولیت‌های کارفرما

با انعقاد قرارداد پیمان، وظیفه مدیریت پروژه از عهده کارفرما خارج می شود. بنابراین وظایفی همچون رسیدگی به موارد فنی، ایمنی، جلب رضایت همسایگان و اجرای پروژه بر عهده تیم مدیریت پیمان خواهد بود.

• کاهش زمان اجرای پروژه

به دلیل اینکه منابع مورد نیاز مدیر پیمان در زمان کوتاه تر و با مبلغی پایین تر تامین شده است، همچنین افرادی باتجربه ای همچون استادکارها و گروه های اجرایی با مهارت زیاد به کار گرفته شده اند، روند اجرای پروژه تسریع یافته است. علاوه براین کارفرما فقط با مدیر پروژه ارتباط داشته و دیگر نیاز نیست تا با همه پیمانکاران جزء هماهنگ شود.

مدیریت پیمانکاری و مدیریت ساخت چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟

قراردادهای مدیریت پیمان با قرارداد مدیریت ساخت و ساز تفاوت های عمده ای دارد. چرا که در روش مدیریت پیمان، قرارداد به طور مستقیم با پیمانکار منعقد می گردد. این در حالی است که مدیران ساخت و ساز تنها قراردادهای تجاری را تنظیم کرده و قرارداد اصلی به وسیله مشتری تهیه می شود.

این دو نوع قرارداد از منظر حقوقی نیز با یکدیگر متفاوتند. به طوریکه، مدیریت پیمان یک اصل مهم، و مدیر ساخت و ساز یک عامل به حساب می آید. به معنای دیگر در روش مدیریت پیمان، کارفرما تنها یک قرارداد اجرایی دارد. اما در مدیریت ساخت و ساز امکان قراردادهای دیگری برای کارفرما وجود دارد.

همچنین، مالک حق دارد تا از پیمانکار ضمانت هایی دریافت نماید تا در صورت مواردی همچون ورشکستگی پیمانکار بتواند از او شکایت نماید.

مطالب بیشتر جهت درک بهتر:

وکیل ملکی

وکیل زمین

وکیل املاک و مستغلات

وکیل شهرداری

خدمات مدیریت پیمان از چه قسمت هایی تشکیل شده است؟

تا این بخش از مقاله با تعریف روشنی از قرارداد پیمان و تفاوت های آن با مدیریت ساخت و ساز آشنا شدیم. در این سرفصل از مقاله نیز قصد داریم تا به اجزای اصلی روش مدیریت پیمان بپردازیم.

 به طورکلی مدیریت پیمان از سه بخش اصلی تشکیل شده است. این اجزا، مواردی هستند که می بایست در یک پیمان مدیریتی مشخص باشند.

• شرایط قرارداد مدیریت پیمان
• مدت قرارداد در مدیریت پیمان
• روش محاسبه دستمزد مدیریت پیمان

1. شرایط قرارداد مدیریت پیمان

یکی از اساسی ترین و طولانی‌ترین بخش های مدیریت پیمان، تعیین شرایط قرارداد است. چرا که در این بخش طرفین می بایست حقوق و تکالیف خود را به روشنی بیان کنند. به معنای دیگر محتوای این قرارداد از طرح کلی قوانین و مسئولیت‌های طرفین که بر عملکردهای عملیاتی پروژه تاثیرگذار است، تشکیل می شود.

2. مدت قرارداد در مدیریت پیمان

مدت قرارداد نیز یکی دیگر از بخش های اصلی قرارداد مدیریت پیمان به شمار می آید. در این قسمت، شرکت بازه زمانی که مدیریت، مسئولیت شرکت یا بخش را بر عهده می گیرد را مشخص می نماید. این بازه زمانی میتواند از چند ماه تا چند سال تعریف شده باشد.

3. روش محاسبه حق الزحمه مدیریت پیمان

شیوه محاسبه مخارج مربوط به مدیریت پیمان نیز می‌تواند از یک درصد معین و یا یک مبلغ مشخص متغیر باشد. برای نمونه این مبلغ می‌تواند درصدی از درآمد کلی و یا درصدی از سود ناخالص باشد.

اکثر پیمانکاران درصد معقول و متعارفی معادل با سه تا پنج درصد از کل هزینه پروژه را به عنوان کارمزد خود در نظر می گیرند. اما این مبلغ می تواند تا 15 درصد افزایش یابد.

نتیجه گیری

همانطور که در این مقاله به تفصیل توضیح داده شد، مدیریت پیمان یکی از روش های اجرای پروژه ها، به حساب می آید که روشی متداول در پروژه های عمرانی و ساختمانی است. در این روش سازنده یا همان پیمانکار، وظیفه ای در قبال پرداخت هزینه های ساخت و ساز ندارد و تنها مسئول اجرای عملیات پیمانکاری است. بنابراین تنها نسبت به موارد اجرایی پروژه تعهد دارد و به نوعی مجری پروژه ساختمانی محسوب می شود.

این قرارداد به نفع هر دو طرف کارفرما و پیمانکار می باشد. چرا که کارفرما جهت ساخت و اجرای پروژه مبلغ کمتری پرداخت کرده و پیمانکار نیز درصدی از این هزینه ها را به عنوان کارمزد دریافت می نماید. همچنین مدیریت و برنامه ریزی پیمانکار به شکلی است که بیشترین کیفیت را با کمترین مخارج ارائه می دهد. این شخص تنها مدیریت پروژه را متقبل می شود و هیچ هزینه ای برای ساخت پروژه نمی پردازد.

گروه وکلای عدل ایرانیان نیز آماده است تا با مشاوره حقوقی حضوری و یا مشاوره حقوقی آنلاین به کلیه سوالات شما پیرامون مدیریت پیمان پاسخ داده و اطلاعات جامعی را پیرامون این موضوع در اختیار شما قرار دهد.