بررسی قرارداد پیمانکاری ساختمان
در تعریف قرارداد پیمانکاری ساختمان می توان گفت، قراردادی است که کارفرما به موجب آن، انجام عملی را تحت شرایطی خاص و در ازای مبلغی مشخص، در مدت زمانی مقرر، به شخص حقیقی یا حقوقی به نام پیمانکار، واگذار می نماید.
موضوع قرارداد پیمانکاری نیز می تواند، ساختمان سازی، پروژه های حمل و نقل و یا تهیه کالا و انواع محصولات باشد.
به طورکلی قرارداد پیمانکاری ساختمان در میان اجرا کنندگان یک پروژه یعنی: کارفرما، مهندس مشاور و پیمانکار تنظیم می گردد.
به همین خاطر این قرارداد از مجموعه اسناد و مدارکی تشکیل شده است، که در توافقنامه ثبت می شوند. بنابراین ذکر مشخصات کلی قرارداد و موضوع پیمانکاری، مبلغ و مدت زمان پیمان و شرایط اضطراری در آن الزامی است.
به دلیل اهمیت موضوع قرارداد پیمانکاری ساختمان، در مقاله پیش رو، قصد داریم تا ضمن معرفی این قرارداد به بیان انواع آن پرداخته و پیرامون شرایط قرارداد پیمانکاری ساختمان و روش تنظیم آن، اطلاعات جامعی را در اختیار شما قرار دهیم.
قرارداد پیمانکاری ساختمان چیست؟
از آنجایی که قرارداد پیمانکاری ساختمان، نوعی قرارداد مقاطعه کاری محسوب می شود، قصد داریم تا پیش از ارائه تعریف روشنی از نوع قرارداد، برای تفهیم بهتر این موضوع، با قراردادهای مقاطعه کار آشنا شویم.
به موجب قرارداد مقاطعه کاری، مقاطعه دهنده، عملی را با قوانین و ضوابط خاص خود، مدت زمان مقرر و مبلغ معین به شخصی حقیقی یا حقوقی به نام مقاطعه کار واگذار خواهد کرد.
قرارداد مقاطعه کاری، در معنای عمومی با عنوان قرارداد پیمانکاری نیز شناخته می شود. بنابراین در تعریف قرارداد پیمانکاری ساختمان، می توان گفت: ساختمان سازی یا مواردی از این دست با شرایط و مدت زمان از پیش تعیین شده و در ازای مبلغ مشخصی به شخص حقیقی یا حقوقی به سبب این قرارداد، به نام پیمانکار واگذار می شود.
قرارداد پیمانکاری ساختمان بین چه کسانی منعقد می‌شود؟
در قرارداد پیمانکاری ساختمان، پیمانکار دارای نقش کلیدی و مهمی است. این شخص به عنوان نماینده کارفرما در مدیریت در سمت مجری پروژه در نظر گرفته شده است.
از جمله وظایف و مسئولیت های این شخص می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- بررسی نقشه ها و کسب مجوزهای ساخت و ساز
- آماده سازی مصالح و ماشین آلات و استخدام پیمانکاران دست دوم
- محوطه سازی و حذف فضاهای کارگاهی
- تضمین امنیت کلیه پرسنل کارگاهی و مسائل محیط زیستی
بنابراین می توان گفت قرارداد پیمانکاری ساختمان در میان اجراکنندگان یک پروژه یعنی کارفرما، مهندس مشاور و پیمانکار منعقد می گردد.
در نظر داشته باشید که تنظیم قرارداد پیمانکاری، نیازمند داشتن آگاهی و دانش کافی از ماهیت و تعریف قرارداد پیمانکاری ساختمان است. به همین خاطر به منظور تنظیم قراردادی اصولی و درست میان کارفرما و پیمانکار، رعایت قوانین و ضوابط مرتبط با آن الزامی است. این شرایط و الزامات در ادامه مقاله به تفصیل توضیح داده شده است.
قرارداد پیمانکاری ساختمان شامل چه مواردی است؟
ذکر موارد اشاره شده در لیست زیر در یک قرارداد پیمانکاری ساختمان الزامی است.
- مشخصات دقیق طرفین قرارداد
- واضح بودن موضوع قرارداد پیمانکاری
- مدت زمان انجام پروژه
- مشخصات فنی پروژه و محاسبات انجام شده
- ذکر هزینه قرارداد به دو شکل کلی و تفکیک شده با جزئیات
- شرایط مورد توافق جهت پرداخت هزینه و دستمزد
- تضمین اجرای تعیین شده در صورت تأخیر هر یک از طرفین قرارداد
- شیوه نظارت بر عملکرد پیمانکار
- ذکر تعهداتی که پیمانکار بر عهده گرفته است.
- تعهدات کارفرما
- مواردی فسخ قرارداد
- ذکر اختلافات احتمالی قرارداد و شیوه حل و فصل آنها
قرارداد پیمانکاری ساختمان دارای چه شرایطی است؟
چنانچه رعایت ضوابط و قوانین مشخص در متن قراردادهای پیمانکاری ساختمان ذکر نشود، این عقد ارزش حقوقی نخواهد داشت. به دلیل اهمیت این موضوع، در لیست زیر اساسی ترین شرایط قرارداد پیمانکاری ساختمان آورده شده است.
- مطابق با نص ماده 13 قانون کار، اساسی ترین شرط صحت قرارداد پیمانکاری ساختمان به شرح زیر می باشد:
درصورتیکه کار به وسیله پیمانکار انجام شود، کارفرما می بایست قرارداد خود را به شکلی تنظیم نماید که در آن پیمانکار متعهد شود تا کلیه ضوابط و مقررات این قانون را در مورد کارکنان خود اعمال نماید.
- علاوه بر موارد فوق، لازم است تا شرایط صحت قرارداد پیمانکاری ساختمان نیز رعایت شود. این شرایط شامل: مشروعیت مورد قرارداد، واضح و معین بودن آن، حقوق و دستمزد مشخص، محل انجام و ساعات کاری مقرر می شود.
- همچنین در قراردادهای پیمانکاری ساختمان که یکی از طرفین قرارداد دولت می باشد، رعایت شرایط عمومی قرارداد که سالانه از طرف سازمان برنامه و بودجه کشور اعلام می شود، الزامی است.
- شرایط عمومی پیمان در قراردادهای پیمانکاری نیز می بایست رعایت شود. این شرایط به بیان مسائل مهم و حیاتی قراردادهای پیمانکاری پرداخته و از مفاهیم آن رفع ابهام می نماید. این موارد شامل:
ذکر حدود معین حقوق و تکالیف طرفین پیمان، شرایط فسخ قرارداد و خاتمه آن می شود. شرایط خصوصی پیمان نیز مطابق با موضوع قرارداد پیمانکاری متفاوت می باشد. بنابراین قابلیت تغییر دارد.
تقسیم بندی قرارداد پیمانکاری ساختمان به چه صورت است؟
در سرفصل های پیشین مقاله پیرامون ماهیت قرارداد پیمانکاری ساختمان و شرایط صحت و اعتبار حقوقی آن صحبت کردیم.
همانطور که اشاره شد، قرارداد پیمان ساختمان در دسته بندی قراردادهای مقاطعه کاری قرار می گیرند. بنابراین بر اساس روش اجرا، شیوه محاسبات و پرداخت به انواع گوناگونی تقسیم بندی می شوند.
لیست کامل انواع قراردادهای پیمانکاری ساختمان
در لیست زیر کلیه قرارداد پیمانکاری ساختمان آورده شده است:
- قرارداد پیمان مدیریت (درصدی)
- قرارداد پیمانکاری ساختمان امانی (تک عاملی)
- قرارداد طرح و ساخت (دوعاملی)
- قرارداد متعارف (سه عاملی)
- قرارداد پیمانکاری ساختمان دستمزدی
- قرارداد مدیریت اجرا (چهار عاملی)
- قرارداد پیمانکاری ساختمان مقطوع
- قرارداد بیع متقابل (Buy Back)
- قرارداد احداث – بهره برداری – انتقال (B.O.T)
- قرارداد کلید در دست (Turnkey)
مهم ترین قراردادهای پیمانکاری ساختمان
- پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان (درصدی)
در این روش یک شخص حقیقی یا حقوقی جهت اجرای صفر تا صد یک پروژه ساختمانی استخدام می شود. بنابراین دستمزد پیمانکار به صورت درصدی از هزینه ساخت مصالح و دستمزدها پرداخت می شود. به همین ترتیب تمامی شیوه های اجرای پروژه و استخدام سایر عوامل به عهده پیمانکار پروژه است.
از مزایای این روش کاهش چشمگیری هزینه هاست چرا که مدیریت مخارج بر عهده کارفرما است.
- پیمانکاری ساختمان امانی
به طور معمول از این روش برای انجام پروژه‌های کوچک و سریع به کار گرفته می‌شود.
در روش پیمانکاری امانی قراردادی با پیمانکاران خارجی منعقد نشده و کلیه مسئولیت‌های پروژه بر عهده کارفرما است. بنابراین واحد امانی از مخارج کارگاه هیچ سودی بدست نمی آورد و تنها با استخدام شدن از کارفرما حقوق می گیرد.
- پیمانکاری ساختمان دستمزدی
در این روش نیز مسئولیت تهیه مصالح مورد نیاز به عهده کارفرما است و موارد اجرای عملیات به شرکت پیمانکاری مربوط می شود. به همین خاطر در این‌گونه قراردادها نیز شرکت پیمانکار تنها دستمزد موارد اجرایی را دریافت می‌کند.
- پیمانکاری ساختمان مقطوع
این روش نیز به دو صورت قابل اجراست:
پیمانکار به صورت توافقی در ازای دریافت مبلغی، کل عملیات موضوع قرارداد را به پایان برساند.
پیمانکار در ازای دریافت دستمزد مشخصی برای انجام هر واحد موضوع عملیات قرارداد را مشخص می کند.
- قرارداد پیمانکاری ساختمانی بدون مصالح
در قرارداد پیمانکاری ساختمانی بدون مصالح، مسئولیت تهیه مصالح مورد همچون: بنای ساختمان، تأسیسات برقی و مکانیکی، محوطه سازی و … بر عهده پیمانکار نیست.
- قرارداد پیمانکاری ساختمانی با مصالح
در این نوع از قرارداد، وظیفه تامین و اجرای کلیه عملیات ساختمانی و تمامی مصالح مورد نیاز جهت انجام پروژه در مدت ذکر شده در قرارداد، بر عهده پیمانکار است.
قرارداد پیمانکاری ساختمان به چه روشی تنظیم می‌گردد؟
قرارداد پیمانکاری ساختمان رایج ترین نوع قرارداد در زمینه پیمانکاری، است.
همانطور که اشاره شد، این قرارداد بین کارفرما و پیمانکار برقرار می شود. به همین دلیل برای این که طرفین قرارداد خطرات احتمالی این پیمان را به حداقل ممکن کاهش دهند، می بایست این قرارداد را به شکل درست و اصولی تنظیم نمایند.
به طور معمول مواد اولیه قرارداد پیمانکاری ساختمان، به ذکر مشخصات دقیق طرفین قراداد و موضوع مشخص آن اشاره دارد.
بنابراین اگر پیمانکار شخص حقوقی باشد، این قرارداد بین کارفرما و نماینده شخص حقوقی تنظیم می شود. همچنین در مواد بعدی، به ذکر مدت زمان تعیین شده برای انجام پروژه و موارد مالی همچون مخارج پروژه پرداخته می شود.
در نظر داشته باشید، به دلیل اینکه به طور معمول قراردادهای پیمانکاری ساختمان بلند مدت می باشند، در محل مدت قرارداد، قسمتی را با عنوان تمدید خودکار قرارداد نیز اضافه نمایید.
یکی دیگر از قسمت های اساسی قرارداد پیمانکاری ساختمان، بخش کسور قانونی آن است. این بخش شامل مخارجی است که مطابق با قوانین، از مبلغ اصلی قراردادهای پیمانکاری ساختمان کسر می شود تا در موارد مشخص دیگری مصرف شود. همچون هزینه های عوارض و مالیات. به همین خاطر، می بایست در قرارداد مشخص شود که چه کسی مسئولیت پرداخت هزینه هایی از این دست را بر عهده دارد؟
در قسمت پایانی قرارداد نیز اشاره به حقوق و تعهدات طرفین قرارداد الزامی است. بنابراین پیشنهاد می شود که طرفین قرارداد در این بخش، در مورد تضمینات قراردادی نیز به توافق رسیده باشند. چرا که در صورت سرپیچی هر یک از تعهدات تعیین شده، بتوانند از محل تضمینات خسارت وارده را دریافت نمایند.
بخش پایانی قرارداد همچنین به ذکر شرایط فسخ قرارداد و حل اختلافات اشاره دارد. توجه داشته باشید در صورتیکه هر دو طرف و یا یکی از طرفین قرارداد قرارداد پیمانکاری ساختمان، دولت است، می بایست از قراردادهای همسان سازمان برنامه و بودجه مرتبط با آن استفاده نمود.
مطالب بیشتر جهت مطالعه:
نتیجه گیری
همانطور که در این مقاله ذکر شد، قرارداد پیمانکاری ساختمان قراردادی است که کارفرما به موجب آن، انجام عملی را تحت شرایطی خاص و در ازای مبلغی مشخص، در مدت زمانی مقرر به شخص حقیقی یا حقوقی به نام پیمانکار واگذار می نماید.
شرایط و الزامات صحت قرارداد پیمانکاری ساختمان و انواع آن نیز به تفصیل توضیح داده شد.
گروه وکلای عدل ایرانیان نیز آماده است تا به کلیه سوالات شما عزیزان پیرامون قرارداد پیمانکاری ساختمان پاسخ دهد.
برای مشاوره رایگان تلفنی کلیک کنید : 47783-021