افراز ملک مشاع و مراحل قانونی آن چیست؟

افراز ملک مشاع

محتوا نمایش

افراز ملک مشاع زمانی مطرح می شود که مالکین ملک تصمیم به تقسیم ملک مشاع بگیرند و در نتیجه سهم هر کدام از مالکین، مفروز خواهد بود.

اگر مالکین ملک تصمیم به افراز ملک مشاع بگیرند می توانند اقدام به تفکیک ملک کنند؛ مجزا کردن ملک در ابتدا از طریق توافق طرفین انجام خواهد شد؛ یعنی در صورتی که شرکا در سهم بندی به تفاهم برسند افراز ملک مشاع به همان ترتیب توافق مالکین انجام خواهد شد در غیر اینصورت باید از طریق قانونی اقدام به افراز ملک مشاع نمایند.

تعریف ملک مشاع: ملک مشاع مال غیرمنقولی است که چند نفر با هم در آن شریک هستند و به اصطلاح حقوقی هر یک از مالکین در همه اجزای مال سهم دارند. مشاع در مقابل مفروز قرار دارد، ملک مفروز ملکی است که همه ملک متعلق به یک مالک است.

مراحل زیادی جهت تقسیم ملک مشاع وجود دارد و اما اولین مرحله که طی کردن آن الزامی می باشد افراز ملک مشاع است؛ در صورتی که این مرحله نتیجه بخش نباشد ملزم به انجام اقدامات دیگر خواهیم بود .

تعریف افراز : افراز ملک مشاع یعنی تعیین سهم معین هر شریک از کل مال مشاع.

انواع افراز ملک مشاع (انواع تقسیم مال مشاع)

افراز در واقع به معنی این است که سهم هر یک از شرکا مشخص شده و بین آن ها تقسیم شود. در عین حال هر یک از مالکین صاحب یک سند رسمی شوند.

به طور کلی دو نوع افراز ملک مشاع وجود دارد:

افراز تراضی ملک مشاع: در اینجا شرکا به صورت توافقی و بدون اجبار برای سهم خود، در خصوص افراز ملک مشاع به تفاهم می رسند.
افراز اجباری ملک مشاع: در این حالت، افراز ملک مشاع طبق تصمیم دادگاه یا اداره ثبت اسناد انجام خواهد شد. همچنین حدود سهم افراد نیز توسط دادگاه مشخص شده و مالکین بایستی حکم را بپذیرند؛ لازم است بدانید که در صورت رد شدن افراز تراضی، مبحث افراز اجباری ملک مشاع به میان خواهد آمد.

انواع افراز اجباری ملک مشاع :

افراز ملک مشاع: در صورتی که سهم همه شرکا برابر باشد؛ افراز ملک مشاع رخ خواهد داد.
تقسیم به تعدیل: در این نوع تفکیک ملک، سهم مالکین به صورت نامساوی خواهد بود.
تقسیم به رد : حال اگر جداسازی مال غیر منقول به گونه ای باشد که نتوان سهم همه را داد مثلاً سهم یکی بیشتر از حق واقعی او می شود و سهم دیگری کمتر، در این شرایط دادگاه برخی از شرکا را ملزم می کند تا در برابر سهم بیشتری که دریافت می کنند، پول یا مالی را به سایر شرکا بدهند که به این شیوه تقسیم، تقسیم به رد گفته می شود.

نکته: دقت کنید که در نحوه تقسیم ملک مشاع این مراحل به ترتیب است یعنی اول افراز ملک مشاع انجام می شود، اگر افراز ملک مشاع ممکن نبود، تقسیم به تعدیل و اگر این روش هم ممکن نباشد تقسیم به رد صورت می گیرد.

مرجع رسیدگی به تقاضای افراز ملک مشاع

تقاضای افراز ملک مشاع در هر دو ارگان اداره ثبت و دادگاه محل وقوع ملک قابل بررسی می باشد.

تقاضای افراز ملک مشاع از اداره ثبت :

درخواست افراز ملک مشاع، پس از اتمام مراحل ثبتی ملک به اداره ثبت ارجاع داده می شود. پس از ثبت تقاضا، اداره ثبت بررسی های لازم را انجام داده و با درنظر گرفتن توافق شرکا درباره قبول یا رد افراز ملک مشاع، تصمیم نهایی را اعمال می نماید.

تصمیم افراز ملک مشاع ظرف مهلت 10 روز قابل اعتراض در دادگاه صالح است.

تقاضای افراز ملک مشاع از دادگاه :

درخواست افراز ملک مشاع در مواردی خاص به دادگاه ارجاع داده می شود.این موارد به شرح زیر می باشد:

عدم اتمام جریان ثبتی ملک.
یک یا چند نفر از مالکین مهجور یا ناتوان باشد.
حداقل یکی از شرکا غایب یا مفقود الاثر باشد.

در صورتی که حداقل یکی از شرایط بالا وجود داشته باشد تقاضای افراز ملک مشاع از طریق دادگاه مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

مراحل افراز ملک مشاع

در صورت عدم توافق مالکین در خصوص سهم هریک از ملک مشاع، مراحل افراز ملک مشاع متناسب با مرجع رسیدگی به تقاضای افراز ملک مشاع دارای تنوع می باشد در ادامه این بخش انواع مراحل را بررسی می کنیم.

مراحل افراز ملک مشاع در اداره ثبت:

در این روش اداره ثبت پس از بررسی درخواست افراز ملک مشاع، از ملک مربوطه بازدید به عمل می آورد. و در مرحله دوم اقدام به تعیین سهم هر شریک می نمایند. و در نهایت در مرحله چهارم سند مالکیت همه شرکا هماهنگ با سهم هر یک ، صادر می گردد .

مراحل افراز ملک مشاع در دادگاه :

پس از تشکیل جلسه و تایید دادگاه درباره قابل اجرا بودن افراز ملک مشاع، درخواست مربوطه از دادگاه به کارشناس ثبتی ارجاع داده می شود.

در این مرحله کارشناس مربوطه پس از بازدید از ملک و تعیین ترتتیب تقسیم بین شرکا با توجه به قانون، نظر خود را به دادگاه ارسال می نماید و در نهایت قاضی بعد از بررسی نظر کارشناس ثبتی، رأی خود را در این باره صادر نموده و در نتیجه درخواست افراز ملک مشاع به مرحله اجرا می رسد.

شروط لازم برای افراز ملک مشاع

طبق قانون در برخی از موارد، شرایط افراز ملک مشاع وجود ندارد. این موارد به شرح زیر می باشد :

در صورتی که شرکای ملک مشاع درمورد عدم فروش و افراز ملک مشاع بر طبق قرارداد توافق کرده باشند.
تقسیم ملک منجر به ضرر باشد، شرایط افراز ملک مشاع وجود ندارد مگر اینکه شرکا توافق به تقسیم کند.
تقسیم باعث شود تمام مال مشاع یا سهم بعضی از شرکا نسبت به پرداخت مالیات تبرئه شده باشد؛ امکان افراز ملک مشاع وجود ندارد. مگر اینکه خود شرکا درباره تقسیم توافق کنند.
طبق ماده 597 قانون مدنی افراز ملک مشاع در حالی که وقف شده است، ممکن نیست.
اگر افراز ملک مشاع توسط قانون منع شده باشد.
افراز ملک مشاع توسط اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد.
در صورتی که برای ملک یک سند معارض وجود داشته باشد؛ شرایط افراز ملک مشاع تا تعیین تکلیف ملک وجود ندارد.

مدارک لازم برای افراز ملک مشاع

همانطور که روشن است جهت افراز ملک مشاع نیاز به ارائه مدارک خاصی می باشد. مدارک مورد نیاز :

شناسنامه
کارت ملی
اسامی مالکین
سند مالکیت
کپی سند مالکیت

گواهی عدم افراز ملک مشاع: در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت، ملک مشاع غیرقابل اِفراز باشد ، این گواهی صادر می شود.

هزینه افراز ملک مشاع

هزینه افراز ملک مشاع با توجه به قیمت روز و ارزش معاملاتی روز ملک تعیین می شود.

مقایسه افراز ملک مشاع و تفکیک در ملک

برای مقایسه دو اصطلاح ذکر شده اول نیاز است که به تعریف هر یک از این موارد بپردازیم.

افراز ملک مشاع: تقسیم یک ملک بین مالکین مشترک آن .

تفکیک ملک: تقسیم کردن یک ملک به قطعات کوچکتر.

همانطور که گفته شد تقسیم ملک مشاع به افراز صورت می گیرد یعنی باید افراز ملک مشاع انجام شود تا سهم هر کس مشخص شود. سوالی که ممکن است پیش بیاید این است که فرق افراز و تفکیک چیست؟

کاربرد : افراز فقط درباره ملک مشاع معنا پیدا می کند ولی تفکیک هم در ملک مشاع و هم در ملک مفروز با معنا است.

اجبار قانون: افراز ملک مشاع یا به توافق یا به اجبار قانون انجام می شود؛ ولی در مورد تفکیک ملک در صورتی که توافقی در کار نباشد؛ نمی توان مالک را مجبور به تفکیک ملک کرد.

گروه وکلای عدل ایرانیان آماده است تا کلیه سوالات شما را مبنی بر انواع ملک مشاع توسط وکیل متخصص ملکی پاسخ دهد.

مطالب مرتبط: