یکی از مواردی که عمدتا در بحث ساخت و ساز مورد توجه قرار می گیرد تخلفات ساختمانی از لحاظ ضوابط شهرسازی و ایمنی است. در صورتی که در حوزه ساختمان سازی تخلفی صورت گیرد، این تخلف در کمیسیون ماده 100 شهرداری مورد رسیدگی قرار می‌گیرد. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه خواهیم پرداخت.
کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست؟
همان طور پیشتر به آن اشاره شد یکی از بحث های داغ در زمینه ساخت و ساز، تخلفات ساختمانی است که عموما در کمیسیون ماده 100 شهرداری مورد بررسی قرار می گیرد. در حقیقت، مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده خدماتی باید قبل از ساخت و ساز از شهرداری ها پروانه ساختمان بگیرند و شهرداری موظف است از عملیات های ساختمانی بدون پروانه یا خلاف پروانه بوسیله ماموران خود در زمین محصور یا غیر محصور جلوگیری کنند.
در صورتی که در این زمینه خلافی صورت گیرد از این امر جلوگیری به عمل آمده و جهت رسیدگی به کمیسیون ماده 100 شهرداری ارجاع داده می شود.
کدام تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده 100 شهرداری مورد بررسی قرار می گیرد؟
همان طور که پیشتر گفته شد در صورتی که تخلفی در زمینه ساختمان سازی صورت گیرد، به کمیسیون ماده 100 شهرداری ارجاع داده شده و به آن رسیدگی می شود. این تخلفات عبارت اند از:
ارجاع امر به کارشناسی کمیسیون ماده 100 شهرداری:
درصورتیکه اظهارنظر اعضاء کمیسیون درمورد تخلف، مستلزم این است که از نظریه کارشناسی استفاده گردد، کمیسیون می تواند جهت ارجاع موضوع به کارشناسی اقدام نماید. درصورتیکه در مقام رسیدگی، کمیسیون نظریه کارشناسی را لازم تشخیص دهد، خواهان و یا تجدیدنظرخواه باید نسبت به پرداخت هزینه کارشناسی اقدام نماید.
در صورتیکه یکی از طرفین درخواست ارجاع موضوع را به کارشناسی مطرح کند، پرداخت هزینه کارشناسی بر عهده ایشان است.
کمیسیون ماده 100 شهرداری:
کمیسیون ماده 100 شهرداری فقط به موضوعاتی نظیر تخلفات عملیات ساختمانی و یا احداث بنا در درون فضای شهری، برون شهری و حومه آن رسیدگی نمی نماید، در ادامه به تخلفاتی که این کمیسیون رسیدگی میکند پرداخته ایم. این تخلفات عبارت اند از:
احداث بنا بدون پروانه: (بدون مجوز)
طبق ماده 100 قانون شهرداری، مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر و یا حریم آن باید قبل از هرگونه اقدام عمرانی و یا تفکیک اراضی از شهرداری پروانه اخذ کنند. در خصوص تعمیرات و بازسازی لازم به ذکر است که چنانچه تعمیرات عمده و اساسی باشد مستلزم اخذ پروانه می باشد. به طور کلی تعمیرات اساسی شامل مواردی نظیر اقداماتی است که موجب تغییر زیر بنا می شود و یا بر مقاومت ساختمان اثرگذار باشد و موجب تغییر بنا گردد.
بنابراین قبل از هرگونه ساخت و ساز و بصورت کلی عملیات ساختمانی مختلف، لازم است تا صاحبان املاک و زمین ها جهت دریافت پروانه شهرداری اقدام نمایند. در غیر این صورت موضوع به کمیسیون ماده 100 شهرداری ارجاع داده می شود و حتی امکان صدور رأی جهت تخریب و یا جریمه نقدی نیز وجود دارد.
عدم رعایت عقب نشینی (برهای اصلاحی):
رشد جمعیت و افزایش وسایل نقلیه موتوری موجب توسعه معابر شده است، بنابراین لازم است تا جهت ارائه خدمات مناسب در زمان احداث بنا و یا تفکیک زمین ها، ضوابط مرتبط با معابر رعایت گردد. هنگام نوسازی مالکین باید براساس پروانه ساختمان و طرح های تصویبی، برهای اصلاحی را رعایت کنند و چنانچه تجاوزی برخلاف پروانه و یا بدون پروانه انجام شود، شهرداری مکلف است تا از ادامه فعالیت ساختمان جلوگیری نموده و پرونده را به کمیسیون انتقال دهد.
تخلف تراکم اضافی:
تخلف تراکم اضافی که عبارت است از اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی از سوی مالک که یکی دیگر از انواع تخلفات داخل در صلاحیت کمسیون ماده ۱۰۰ شهرداری می باشد. کمسیون در مورد این نوع از تخلف دو نوع حکم می تواند صادر کند که عبارت است از :
- تخریب: حکم تخریب در صورتی صادر می شود که مخالف اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی باشد.
- رای به اخذ جریمه: در صورتی که اصول فنی بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد، در این صورت کمسیون می توان با صدور رای بر اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش سرقفلی داشته باشد هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذی نفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام نماید.
تخلف مربوط به عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ
این نوع از تخلف زمانی محقق می گردد که احداث پارکینگ با توجه به مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و ضوابط شهرداری محل الزامی باشد ولی مالک ساختمان از احداث پارکینگ خودداری نماید و ابتدا به ساکن پارکینگ را احداث نکند.
در این صورت اگر امکان اصلاح چنین تخلفی وجود داشته باشد، حکم به اصلاح همراه اخذ جریمه می دهد و در صورتی که اصلاح آن ممکن نباشد کمیسیون می تواند باتوجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمه ای که حداقل برابر و یا حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، صادر نماید. لازم به ذکر است که « مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش ۲۵ متر مربع می باشد »
به علاوه، تخلف عدم احداث پارکینگ از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی رعایت نشده باشد حکم تخریب در آن مورد الزامی است .
تجاوز به معابر شهر
این مورد منظور از تخلف تجاوز به معابر شهر قانون عدم عقب نشینی مالک بوده و واژه تجاوز از باب تسامح و تساهل می باشد، چرا که تجاوز به معابر شهر مشمول عناوین کیفری چون تعرف عدوانی موضوع ۶۹۰ ق. م. ۱ می شود.
تخلف تجاوز به معابر شهر زمانی تحقق پیدا می کند که مالک بنا در هنگام نوسازی بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه و با عدم رعایت برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه شروع به ساخت ملک جدید کند. در این صورت شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری کند و موضوع را در کمیسیون ماده 100 شهرداری مطرح نماید.
تخلف عدم استحکام بنا
چنین تخلفی زمانی مطرح می شود که مالک اصول فنی و معماری و …. را رعایت نکرده باشد و بنا از استحکام لازم برخوردار نباشد. در این صورت از آنجایی که این تخلف از موارد ذکر شده در کمیسیون ماده 100 شهرداری می باشد صدور حکم تخریب الزامی می باشد.
تخلف عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی
در صورتی که اصول فنی شامل ضوابط شناخته شده و علمی راجع به احداث بنا رعایت نشده باشد، موجب عدم امکان بهره برداری مطلوب از ساختمان، مقاومت و بقای ساختمان خواهد شد. به علاوه در صورت تخطی از اموری که موجب حفظ سلامت جسم و روان استفاده کنندگان شود تخلف محسوب می شود.
بنابراین، تخلف از موارد فوق توسط مالک از موجبات طرح دعوا در کمیسیون ماده 100 شهرداری می باشد که در این نوع از تخلف کمیسیون رای به جزای نقدی یا تخریب آن بنا خواهد داد .
تغییر کاربری
چنین تخلفی زمانی تحقق پیدا می کند که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری، محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود.
در این صورت شهرداری پس از اطلاع مورد را در کمیسیون ماده 100 شهرداری مطرح می کند و کمسیون پس از احراز تخلف در مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند درباره تعطیلی محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم گیری می کند .
اجرای این تصمیم با مامورین شهرداری است و کسی که عالما پس از تعطیلی مجددا با کاربری تجاری از آن محل استفاده کند، علاوه بر تعطیلی مجدد محل کسب، به ۶ ماه تا دو سال حبس جنحه ای و جزای نقدی محکوم خواهد شد.
لازم به ذکر است که دائر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک، از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب می شود .
روند اجرایی کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست؟
به طور کلی پس از اعلام موارد تخلف و ابلاغ آن به متخلف، پرونده برای رسیدگی در کمیسیون ماده 100 شهرداری بدون حضور ذینفع صورت می گیرد. در صورتی که نیاز به توضیحات ذی نفع باشد حضور وی بلامانع است.
مرجع تجدیدنظر خواهی از رأی کمیسیون ماده 100 شهرداری در صورت وجود معترض، کمیسیون تجدیدنظر ماده 100 قانون شهرداری می باشد. مرجع رسیدگی به اعتراض مالک یا شهرداری نسبت به رای بدوی کمیسیون ماده صد، تشکیلات دیگری به نام کمیسیون تجدید نظر است.
تصمیمی که کمیسیون تجدید نظر اخذ کند؛ اصولاً جای امّا و اگری نداشته و قطعی است مگر در موارد استثنائی که پای دیوان عدالت اداری به میان می آید. جلسه کمیسیون تجدیدنظر با حضور هر 3 عضو رسمیت داشته و نظر اکثریت به عنوان رأی کمیسیون محسوب می شود.
نقض و ابطال رای کمیسیون ماده ۱۰۰
- متعاقب اظهارنظر کمیسیون تجدیدنظر، علی الاصول رأیی که صادر شده لازم الاجرا و قطعی محسوب می شود اما چنانچه در فرایند رسیدگی و صدور رأی، قوانین و مقررات نقض شده باشند برای مالک این امکان وجود دارد تا ابطال آنرا از دیوان عدالت اداری مطالبه نماید.
- رأی قطعی کمیسیون قابل اجرا می باشد که همزمان با اعتراض به رأی از دیوان این امکان وجود دارد تا جهت مطالبه دستور موقت جهت توقف اجرای حکم قطعی اقدام نمود.
- رسیدگی در دیوان عدالت اداری بصورت دو مرحله ای و غیرحضوری می باشد. اعتراض به رأی کمیسیون نخست در مرحله بدوی مورد رسیدگی واقع شده و متعاقب صدور رأی طی مدت 20 روز از زمان ابلاغ، امکان اعتراض در مرحله تجدیدنظر وجود دارد.
- درخصوص رسیدگی غیرحضوری لازم به ذکر است که از طریق تبادل لایحه اعتراضات و دفاعیات مورد رسیدگی قرار می گیرند و نیازی به تعیین وقت و تشکیل جلسه رسیدگی وجود ندارد.
- در مرحله بدوی تنها اشخاص حقیقی و حقوقی امکان شکایت دارند اما در مرحله تجدید نظر علاوه بر اشخاص حقیقی و حقوقی برای شهرداری ها نیز امکان اعتراض به رأی وجود دارد. مهلت تجدیدنظرخواهی برای اشخاص مقیم خارج دو ماه و برای ایرانیان مقیم ایران بیست روز است.
- دعوای ابطال رأی کمیسیون ماده 100 در دیوان عدالت اداری فقط از جانب مالک و یا مالکین مورد قبول واقع می شود و شهرداری حق اقامه دعوا در مرجع مذکور را نخواهد داشت.
- دیوان عدالت اداری، مرجع صلاحیتدار جهت نقض و ابطال رأی کمیسیون ماده 100 است، بنابراین ذینفع می تواند تحت عنوان تقاضای نقض و ابطال از رأی قطعی کمیسیون، شکایتش را در دیوان عدالت اداری مطرح کند.
- برای ذینفع همچنین این امکان وجود دارد تا از اعضای کمیسیون در سازمان تخلفات اداری شکایت نماید و پس از رسیدگی به موضوع پرونده، نسبت به طرح دعوا در دیوان عدالت اداری اقدام نماید. بنابراین توصیه می شود تا از وکیل متخصص تخلفات اداری کمک بگیرید.
نکات نقض و ابطال کمیسیون ماده 100
در ادامه نکاتی درخصوص ابطال و نقض کمیسیون ماده 100 وجود دارند که این نکات عبارتند از:
- از طرفین شکایت، شهرداری می باشد که خود شهردار نیز طبق قانون شخصیت حقوقی محسوب می گردد.
لازم به ذکر است که در هریک از شهرها، شهردار نواحی را باید از اجزاء سازمان شهرداری همان شهر لحاظ نمود. بنابراین شهردار مناطق در هر یک از شهرها دارای شخصیت حقوقی مستقلی از شهرداری آن مناطق نبوده و از آنجا که فاقد شخصیت مستقل قانونی است امکان اینکه جزئی از طرفین دعوا واقع گردد وجود ندارد.
از دیگر طرفین شکایت، کمیسیون ماده 100 می باشد، کمیسیون مذکور در هر شهری بصورت مستقل تشکیل می گردد و نسبت به تخلفات ساختمانی اعلامی از جانب شهرداری همان شهر رسیدگی می نماید.
تذکر: هنگامی که طرف شکایت، کمیسیونی است که در تهران تشکیل شده لازم است تا حتما در عنوان طرف شکایت، کمیسیون ماده 100 شهرداری شهر تهران درج شود.
شکایت از تخلفات ساختمانی دیگران: (همسایه و …)
چنانچه هر شخص دیگری به غیر از شهرداری، از تخلفات ساختمانی شخص دیگری دچار ضرر شده باشد، لازم است تا جهت اقامه دعوای خود در کمیسیون ماده 100 به شهرداری مراجعه نموده و بدین ترتیب اعتراضش را بیان کند. متعاقبا چنانچه شهرداری تخلف صورت گرفته را در صلاحیت شهرداری تشخیص دهد آنرا به کمیسیون ارسال می نماید.
تذکر: لازم به ذکر است که باید آرایی که کمیسیون ماده 100 اعم از تجدیدنظر و بدوی صادر می کند باید علاوه بر ملک به ذینفع نیز برای مثال مستأجر ابلاغ گردد. در صورت عدم ابلاغ امکان نقض این آراء وجود دارد.
در پایان لازم به ذکر است در صورت بروز هر گونه مشکل در این زمینه می توان به منظور تسهیل و پیشبرد هر چه بهتر پرونده از تجربیات و مشاوره تخصصی یک وکیل شهرداری بهره جست.
گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی امور مربوط به شهرداری ها می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
مطالب مرتبط:
مشارکت در ساخت و هر آنچه که باید درباره آن بدانید
الزام به تنظیم سند رسمی و نکات قانونی که باید درباره آن بدانید
برای مشاوره رایگان تلفنی کلیک کنید : 47783-021