قانون روابط موجر و مستاجر

تعریف عقد اجاره

اجاره یکی از رایج‌ترین قرارداد‌هایی است که در کشور منعقد می‌شود؛ موضوع اجاره به طور معمول اشیا هستند و بیش از همه اجاره درباره زمین و ساختمان و گاهی خودرو یا ماشین آلات صنعتی به کار برده می شود.

اجاره عقدی است معوض و منافع به رایگان تملیک نمی‌شود به عبارت دیگر زمانی که بین دو نفر قرارداد با عنوان اجاره منعقد می گردد فردی ملک خود را در ازاء دریافت مبلغی به دیگری می دهد تا از آن استفاده نماید.

کمک و مشاوره وکیل ملکی می تواند خیلی از مشکلانت را پاسخگو باشد

عناوین مطرح در یک اجاره نامه عبارتند از :

• مستاجر: اجاره کننده
•  موجر: اجاره دهنده
• عین مستاجر: مورد اجاره
• مال الاجاره: اجاره بها

در رابطه موجر و مستاجر احکام سه قانون بر این عقد مورد استفاده قرار میگرد.

• قانون مدنی مصوب 1307
• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356
• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376

هر رابطه استیجاری ممکن است تحت شمول یکی از این قوانین قرار داشته باشد؛ بنابراین در مورد هر قرارداد اجاره، ضروری است ابتدا قانون حاکم بر آن قرارداد معلوم شود.

“در بحث اجاره محل کسب باید به این نکته توجه کرد که اجاره محل های کسب بعد از سال ۱۳۷۶ مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ می باشد و قبل از آن مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ می باشد.”

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356

نکات مهم در خصوص ویژگی‌های قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356

1.  این قانون در 31 ماده به تصویب رسیده است.
2.  به موجب ماده 30 این قانون، احکام این قانون آمره به شماره می‌رود. به این معنی که توافق برخلاف شرایط و احکام مقرر در این قانون باطل و بلااثر است.
3.  قرارداد اجاره هم می‌تواند کتبی و هم شفاهی باشد. ماده 1 این قانون در این خصوص مقرر می‌دارد : « اعم از این که نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا ‌عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است »
4.  تعیین مدت در اجاره اماکن تجاری جنبه صوری داشته است و مستاجر به جز موارد استثنایی نمی‌تواند تقضای تخلیه عین مستاجره را بکند.
5.  در این قانون، در روابط موجر و مستاجر مربوط به اماکن تجاری، مستاجر به هنگام تخلیه عین مستاجره، سرقفلی را به نرخ عادله روز از موجر دریافت می‌دارد. اعم از آنکه به هنگام عقد به موجر سرقفلی داده باشد یا خیر. البته مستاجر در مواردی از حق سرقفلی محروم می‌شود. این موارد از قبیل، تغییر شغل، عدم پرداخت اجاره بها، تعدی و تفریط.
6.  به موجب ماده 31 این قانون روابط موجر و مستاجر، دایره شمولش نقاط و شهرها و بخش‌هائی مشخص در سراسر کشور است.
7.  در این قانون، در مورد شکل و حتی نوع قرارداد و عنوان عقد و تعداد نسخ و امضاء متعاملین و یا وجود شهود الزامی وجود ندارد. به عبارتی رعایت شرایط شکلی الزامی نیست.
8.  این قانون، بر خلاف قانون روابط موجر و مستاجر 1376 قانونی است که حمایت از مستاجر را در دستور کار قرار داده است .
9.  موضوع بحث برانگیز دیگر در این قانون، در رابطه با تخلیه عین مستاجره می‌باشد. به موجب این قانون، امکان اعمال تخلیه برای موجر تنها پس از ایجاد حق درخواست لازمه تقدیم دادخواست و رسیدگی قضائی و دادرسی و صدور حکم می‌باشد.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376

در خصوص ویژگی‌های قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 نکاتی چند حایز اهمیت است که در ذیل به اشاره به آن خواهیم پرداخت:

1.  این قانون در 13 ماده به تصویب رسیده است . از تاریخ لازم الاجرای این قانون یعنی 02/07/1376 اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های‌ دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود از سه حالت خارج نیست، این اجاره‌ها می‌تواند تابع :     الف. قانون مدنی. ب. تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 یا به موجب شرایط ‌مقرر بین موجر و مستاجر باشد.
2.  قانون سال 1376 یک قانون غیر آمره است. به عبارتی دیگر، قانون تشریفاتی است. چون انتهای ماده 1 این قانون اختلافات ناشی از قرارداد اجاره را یا تابع قانون مدنی یا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و یا اینکه به شرایط ‌مقرر بین موجر و مستاجر رجوع می‌شود.
3.  به موجب ماده 2 این قانون، قرارداد اجاره باید کتبی باشد. قانون گذار قرارداد شفاهی را از شمولیت این قانون خارج کرده است.
4.  به موجب ماده 2 قانون قرارداد اجاره باید مدت دار باشد. در غیر این صورت عقد باطل است چون دایمی بودن عقد اجاره خلاف مقتضای ذاتی عقد است. نکته‌ای که در بحث اجاره اشیا در ماده 468 قانون مدنی اینگونه بیان شده است  : ” در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است. » بنابراین تعیین مدت صوری نیست و موجر به موجب ماده 3 این قانون می‌تواند در پایان مدت تخلیه عین مستاجره را مستاجر بخواد. “
5.  در رابطه با سرقفلی، این قانون و آیین نامه اجرایی آن دارای احکامی است. به موجب این احکام، موجر در هنگام عقد اجاره می‌تواند از مستاجر حق سرقفلی بگیر یا نگیرد. بنابراین اگر موجر حق سرقفلی گرفته باشد در انتهای قرارداد و تخلیه عین مستاجره باید این حق را به قسمت روز بپردازد و اگر حقی را در ابتدای قرارداد نگرفته باشد، چیزی پرداخت نمی‌کند.
6.  شمولیت این قانون، محدودیت‌ها و استثنائاتی به لحاظ مکانی و جغرافیایی وجود ندارد و در سراسر کشور مجری خواهد بود.
7.  در این قانون، شکل و نحوه نگارش در قراردادهای عادی، الزاما تجویز و می‌بایستی قرارداد در دو نسخه به امضاء طرفین ( موجر و مستاجر) برسد علاوه بر آنها، ۲ نفر معتمد طرفین هم قرارداد را باید گواهی و امضاء نمایند (ماده ۲) . ضمانت اجرای عدم رعایت موارد شکلی ذکر شده، قرارداد را از شمول قانون سال ۷۶ خارج می‌کند.  ( بند ۵ ماده ۲ آئین نامه قانون ۷۶ )
8.  این قانون، با مقایسه نسبت به قانون 1356 قانونی است که تکیه بر قرارداد و حمایت از موجر دارد.
9.  به موجب احکام این قانون، تخلیه صرفا با درخواست و تقاضای موجر در اسناد عادی طبق فرم مخصوص و در اسناد رسمی از طریق دفترخانه و بدون نیاز به دادرسی به معنای خاص کلمه محقق می شود. ( ماده ۲ قانون و ماده ۹ و ۱۰ آئین نامه قانون ۷۶ )

حقوق مستاجر

1. در خانه یا آپارتمان مسکونی:

مستاجر معمولا برای سکونت خود و افراد خانواده اش خانه ای را اجاره می کند بنابراین او حق دارد از انباری و یا پارکینگ مشترک استفاده کند مگر اینکه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد.

اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد در هنگام تخلیه می تواند آن را از موجر پس بگیرد اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد مستاجر می تواند از موجر بخواهد که این تعمیرات را انجام دهد.

اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.

اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود بر عهده مستاجر خواهد بود.

2. در مغازه و محل کسب:

در قرارداد اجاره مغازه و محل کسب مستاجر صرفا باید به شغلی که در قرارداد اجاره تعیین شده اشتغال یابد.

بنابراین و در صورت تغییر شغل بدون اذن موجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجارده را دارد.

در این نوع از اجاره موجر معمولا با گرفتن سر قفلی مغازه اش را اجاره می دهد. در هنگام تخلیه مستاجر حق دارد از موجر بخواهد سر قفلی او را پس بدهد سر قفلی هم به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت خواهد شد.

پیشنهاد مطالعه : مطالبه اجور معوقه و نکات قانونی آن  

حقوق موجر

1.  دریافت اجاره بها در موعد مقرر.
2.  حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد. لکن در این مورد باید به اجاره محل کسب هایی که قبل از سال ۷۶ اجاره داده شده است توجه کرد چرا که برابر قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ صرف انقضای مدت سبب حق فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر نمی شود.
3.  حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات.

دقت در تنظیم قرارداد اجاره

با توجه به اینکه قوانین مختلفی در مورد اجاره (به ویژه اجاره محل کسب و تجارت) وجود دارد موجران و مستاجران حتما باید از وکلا و مشاورین حقوقی یا حقوقدانان در تنظیم قرارداد اجاره بهره مند شوند.

زیرا در صورت عدم دقت در تنظیم قرارداد و رعایت نکردن شرایط قانونی ممکن است موجر دیگر قادر به تخلیه ملک خود نباشد و یا برای تخلیه مجبور شود مبلغ کلانی سر قفلی به مستاجر بپردازد.

یا ممکن است مستاجر با عدم دقت در تنظیم قرارداد حق سر قفلی خود را از دست بدهد و ضرر جبران ناشدنی بر او وارد شود.

سرگردانی در دادگاهها:

بنابراین برای پیشگیری از ضایع شدن حقوق موجر و مستاجر و همچنین جلوگیری از سرگردانی آنها در راهروهای دادگستری عاقلانه این است که در تنظیم اجاره از نظر و کمک وکیل ملکی یا مشاوره حقوقی رایگان حتما استفاده شود.

و اما توصیه حقوقی ما در این زمینه:  همواره قراردادهای اجاره خود را با امضای دو نفر شاهد تنظیم نمایید در غیر اینصورت از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ ( تخلیه فوری ملک ) بهره مند نخواهید شد.