فسخ قرارداد و شرایط آن در قوانین چیست؟

مسائل فسخ قرارداد

گاهی ممکن است قراردادی به دلایل مختلف از جمله بدعهدی یکی از طرفین معامله و یا تحت شرایطی خاص منحل شده و پایان یابد. در ادامه به جزئیات بیشتر درباره فسخ قرارداد و شرایط آن خواهیم پرداخت.

فسخ قرارداد به چه معنا است؟

سوالی که در ابتدا ( مطرح ) می شود آن است که اصولا فسخ قرارداد به چه معنا است؟

به طور کلی فسخ قرارداد به معنای پایان دادن به یک قرارداد توسط یکی از طرفین یا شخص ثالث است. بنابراین فسخ قرارداد یکی از عواملی است که سبب سلب تعهدات ناشی از قرارداد می شود .

همچنین می توان گفت: فسخ قرارداد اراده ی یکی از طرفین، در جهت انحلال قرارداد و تعهدات مذکور در آن می باشد .

لازم به ذکر است، با فسخ قراردارد ترجیحأ لازم است قراردادی جدید نوشته شود.

انواع فسخ قرارداد

به طور کلی فسخ قرارداد به دو روش صورت می پذیرد :

• توافق طرفین :

طرفین قرارداد می توانند ضمن عقد قرارداد یا خارج از آن، حق فسخ قرارداد را برای یک یا هر دو طرف معامله و در مواقعی نیز برای وکیل یا نماینده قرار دهند.

حق فسخ قرارداد می تواند به شکل شرطی در عقد قرارداد عنوان شود؛ به عنوان مثال، در معامله ای  شخصی ماشینی را به دیگری می فروشد و در قرارداد این معامله، شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند می توانند ظرف مدت یک ماه از حق فسخ قرارداد استفاده نمایند و معامله را باطل کنند.که طبق ماده 399 قانون مدنی به آن اصطلاحأ خیار شرط گفته می شود.

• حکم مستقیم قانون :

قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که ناخواسته از قرارداد،متوجه یکی از دو طرف معامله است؛به طور مستقیم به او حق می دهد که بتواند با فسخ قرارداد از ضرر مذکور جلوگیری کند .

مثل اینکه کسی خانه ای اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که خانه دارای ایراد است؛ که در اینجا به استناد مواد 478 و 479 قانون مدنی، امکان استفاده از حق فسخ قرارداد عقد اجاره، قابل استفاده می شود.

در چه شرایطی می توان از حق فسخ قرارداد استفاده کرد؟

طبق ماده 396 قانون مدنی، بیان شده است که :”خریدار یا فروشنده می تواند تحت شرایطی، از حق فسخ قرارداد استفاده کند؛ حتی اگر قرارداد در ابتدا و به هنگام انعقاد غیر قابل فسخ و به هم زدن بوده باشد.”

انواع اختیار برای فسخ قرارداد، شروطی هستند که از آنها با عنوان خیار (اختیار فسخ قرارداد) یاد می شود.

• انواع خیار:
  • خیار مجلس: در این نوع فسخ هنگامی که دو نفر قراردادی را می بندند، تا زمانی که از هم جدا نشده باشند؛می توانند فسخ قراداد را انجام دهند.
  • خیار غَبن: توانایی بر هم زدن داد و ستد زیان آور به دلیل غیر متعارف بودن قیمت آن .این نوع خیار فقط در زمانی که پای مال و اموال در میان باشد قابل استفاده است.در صورتی که شخصی ارزان بفروشد و یا گران تر از قیمت عادلانه خریداری کند؛پس از اینکه در مدت زمان کوتاهی متوجه این ضرر شد؛امکان فسخ قرارداد برای او قابل اجرا می باشد.
  • خیار تدلیس: فسخ به دلیل فریبکاری یکی از طرفین، زمانی که فروشنده و یا خریدار درباره مال خود بزرگنمایی کند؛به طوری که مال،در نظر طرف مقابل قیمتی بیش از قیمت اصلی را تداعی کند؛حق فسخ قرارداد لازم الاجرا خواهد بود.
  • خیار شرط: خیار شرط به معنای شرط کردن اختیار فسخ معامله است. به عبارت دیگر گاهی طرفین اختیار فسخ معامله را برای خریدار، فروشنده یا هر دو در قرارداد ذکر می کنند؛که در صورت خلف وعده می توان فسخ قرارداد را اعمال کرد.
    • نکته1: در این نوع مبادله حتماً باید مدت زمانی که حق فسخ قرارداد قابل استفاده است؛ مشخص شود.
    • نکته2: در این نوع ابطال، دو طرف داد و ستد می توانند؛ اجازه فسخ قرارداد را به شخص دیگری اعطا نمایند.
  • خیار عیب: بی اطلاعی از عیب و ایراد موجود در مورد معامله. اگر در زمان معامله و در حین اِمضا قرارداد مشکلی در مال مربوطه وجود داشته باشد؛و خریدار از این موضوع بی اطلاع باشد.بر اساس خیار عیب، امکان فسخ قرارداد وجود خواهد داشت.
  • خیار حیوان: چنانچه مال مورد دادوستد یک حیوان باشد؛طی مدت 3 روز حق فسخ قرارداد از جانب خریدار امکان پذیر خواهد بود.
  • خیار تاخیر ثمن: بد قول یکی از طرفین در تعهدات (خریدار در پرداخت هزینه ، فروشنده در تحویل مال ) در صورت وجود شرایط زیر در یک مبادله:
    • زمانی که در یک معامله یک مال واضح و قابل تشخیص که مثل و مشابه آن وجود ندارد ؛مبادله شود.
    • مبلغی بین خریدار و فروشنده رد و بدل نشده باشد.
    • فروشنده مال مورد نظر را به خریدار تحویل نداده باشد.
    • بازه زمانی مشخصی برای واریز مبلغ از طرف خریدار در قرارداد تعیین نکرده باشند.
    • در پایان روز سوم از ثبت قرارداد هنوز مورد معامله بین طرفین جابه جا نشده باشد.

در نتیجه پس از پایان 3 روز، فسخ قرارداد از جانب فروشنده ممکن خواهد شد.

• خیار تخلف شرط: اگر یکی از دو طرف قرار داد، خطایی مرتکب شود و بر خلاف یک یا چندشرط موجود در قرار داد عمل کند .قانون به طرف مقابل اجازه می دهد تا با فسخ قرارداد ، به تخطی انجام شده پاسخ دهد.
• خیار رؤیت و تخلف وصف: اگرخریدار،مال مورد مبادله را ندیده باشد؛و فروشنده در توصیف مال از صداقت فاصله گرفته باشد.پس از اثبات وصف دروغین مال از جانب خریدار،فسخ قرارداد به مرحله اجرا خواهد رسید.
• خیار تبعض صفقه: در این نوع از خریدوفروش،قسمتی از مال مورد نظر ، به دلایلی ، غیر قابل معامله می باشد؛اینجاست که خریدار با تکیه بر خیار تبعض صفقه،فسخ قرارداد را به جریان می اندازد.
• خیار شرکت: مال مورد بحث بیش از یک صاحب دارد؛و خریدار بدون اطلاع از این موضوع عملیات خرید و فروش را تنها با یک مالک به اتمام رسانده است.در صورتی که رضایتمندی مالک دوم توسط خریدار جلب نشود؛فسخ قرارداد حتمی خواهد بود.
• خیار تعذر تسلیم: یکی از انواعخیار فسخ است؛که براساس آن ،در صورت غیر ممکن شدن انجام تعهد برای یکی از طرفین عقد، طرف دیگر حق فسخ  قرارداد را به دست می‌آورد.

جبران ضرر ناشی از فسخ قرارداد

یکی از بَند هایی که در اکثر قولنامه‌ ها به آن اشاره شده است؛ تمایل به فسخ قرارداد از یک طرف معامله، بدون ارائه دلیل قانونی، می باشد. همانطور که مستحضر شده اید؛این تمایل،ضرر و زیانی را برای طرف دیگر معامله به همراه خواهد داشت.

مبلغ این ضرر و زیان مقدار مشخصی نبوده و معمولاً به‌ صورت کاملاً توافقی و البته منصفانه،عددی برای آن تعیین می‌شود؛که طرف درخواست‌کننده با پرداخت آن می‌تواند فسخ قرارداد کند .با این حال ، در اغلب موارد در قولنامه‌ها این موضوع ذکر می‌شود؛و برای آن مبلغی تعیین می‌شود که موجب تضمین معامله باشد .

به طور کلی دارا بودن دانش حقوقی در زمینه فسخ قرارداد، بسیار موثر است؛چرا که گاهی طرفین تنها به دلیل نا آگاهی از قوانین ،متضرر شده ؛و گاهاً ناچار به پرداخت هزینه های سنگین شده اند .بنابراین ، پیشنهاد می شود از تجربیات و مشاوره یک وکیل متخصص ملکی در این زمینه استفاده کنید.

پرداخت ضرر و زیان ناشی از فسخ معامله

یکی از قیودی که در قولنامه‌ ها، چه برای اجاره‌ی یک ملک و چه فروش و خرید خانه و یا اموال دیگر ذکر می‌شود، این است که اگر هر یک از طرفین بنا به دلیلی به ‌جز آنچه در بالا به آن‌ها اشاره شد مایل به فسخ قرارداد باشند، باید به ‌طرف مقابل ضرر و زیان بدهد. مبلغ این ضرر و زیان مقدار مشخصی نبوده و معمولاً به‌ صورت کاملاً توافقی و البته منصفانه عددی برای آن تعیین می‌شود که طرف درخواست‌کننده با پرداخت آن می‌تواند قرارداد را فسخ کند. با این حال، در اغلب موارد در قولنامه‌ها این موضوع ذکر می‌شود و برای آن مبلغی تعیین می‌شود که موجب تضمین معامله باشد.

به طور کلی دارا بودن دانش حقوقی در زمینه فسخ قرارداد بسیار موثر است چرا که گاهی طرفین تنها به دلیل نا آگاهی از قوانین متضرر شده و گاها ناچار به پرداخت هزینه های سنگین شده اند. بنابراین، پیشنهاد می شود از تجربیات و مشاوره یک وکیل متخصص ملکی در این زمینه استفاده شود.

گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.

مطالب مرتبط:

تصرف عدوانی چیست و چه مجازاتی برای آن تعریف شده است؟

فروش ملک مشاع و نکات قانونی آن

الزام به تنظیم سند رسمی و نکات قانونی که باید درباره آن بدانید

افراز ملک مشاع و مراحل قانونی آن چیست؟