در طول تاریخ و به مرور زمان برخی مالکان به این فکر افتادند که به جای انعقاد اجاره صرف که به طول زمان منجر به ایجاد حق کسب و پیشه و نهایتاً انتقال آن تحت عنوان “سرقفلی” در عرف می شود، سرقفلی ملک تجاری خود را از ابتدا و با گرفتن مبلغ قابل توجهی، با اجاره بهای جزئی ماهیانه واگذار نمایند. این شیوه به لحاظ سابقه عرفی آن و نیز به علت سودمندتر بودن ن روز به روز شایع تر گردید. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه و نکات قانونی آن خواهیم پرداخت.
سرقفلی چیست؟
همان طور که واضح است حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر کسب و پیشه به وجود می آید. بنابراین، پس از آن که مستاجر کار و فعالیت کرده و در نزد مشتریانش اعتباری بدست آورد ،حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه یا تجارت می گویند. در این جا واژه ای چون سرقفلی مطرح می شود.
بنابراین، به طور کلی می توان گفت سرقفلی به عنای پـولی است که مستأجر جهت مالکیت منافع یک مکان تجاری به مؤجر پرداخت می کند اما همچنان مالکیت عین مکان تجاری متعلق مالک باقی می ماند.با این حال اجاره بها توسط مستأجر به مؤجر و مالک پرداخت می شود.
انواع سرقفلی
سرقفلی انواع متفاوتی داشته و هرکدام در جایگاه ویژه خود دارای کاربرد های مختلفی هستند. در ادامه به معرفی انواع سرقفلی خواهیم پرداخت.
- انتقال ملک با سرقفلی
- اجاره ملک و واگذاری سرقفلی
- اجاره صرف ملک بدون اخذ سرقفلی
در موارد اول و دوم فرد دارنده سرقفلی این حق را دارد تا سرقفلی خود را به شخص دیگری انتقال دهد و با توجه به نرخ روز آن را به فروش برساند و یا در شرایطی که تخلیه ملک صورت گیرد مورد دوم انجام می شود و یا آنکه قیمت سرقفلی را با توجه به نرخ حال حاضر از مالک طلب کند.
در شکل سوم حین تخلیه ملک مستاجر می تواند از موجر حق سرقفلی را طلب کند که در این موارد اجاره بهای پرداختی توسط مستاجر در صد کمی از سرقفلی را تشکیل می دهد.
در اینجا لازم به ذکر است که این امکان وجود دارد که در حین انتقال سرقفلی به هر یک از این اشکال با چالش ها و مشکلاتی مواجه شوید که در این صورت مراجعه به وکیل ملکی ضرروی است.
آیا سرقفلی و مالکیت با یکدیگر متفاوت هستند؟
سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که آیا میان سرقفلی و مالکیت تفاوتی وجود دارد یا خیر؟ در پاسخ به این سوال می توان گفت تفاوت حق سرقفلی طبق قانون مختص مستاجر مغازه است این در حالی است که مالک ملک نمی تواند مالک سرقفلی هم باشد.
از سوی دیگر مالک می تواند ملک خود را بفروشد اما حق سرقفلی هم چنان برای مستاجر وجود دارد و مالک جدید نمی تواند در ملک تصرف کند مگر آنکه مستاجر با دریافت حق سرقفلی یا یک دلیل قانونی ملک را تخلیه کند.
چه تفاوتی میان سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت وجود دارد؟
از جمله سوالاتی که عموما در موضوعات مربوط به سرقفلی مطرح می شوند این است که آیا اصولا تفاوتی میان سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت وجود دارد؟ مسلما در این زمینه تفاوت های بسیاری وجود دارد که در ادامه به شرح این تفاوت ها خواهیم پرداخت.
- حق سرقفلی به موجب ماده 6 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستأجر در بدو انعقاد قرارداد اجاره به اجاره دهنده می دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادله آن را در زمان تخلیه پیدا می کند. ولی حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارت از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است، چه مالی یا وجهی مستأجر به مؤجر بدهد یا ندهد.
- حق کسب و پیشه و تجارت تدریجی حاصل می شود و ممکن است اصلاً نیز چنین حقی ایجاد نشود، به عبارت دیگر محتمل الحصول است و بستگی به عمل مستأجر دارد در حالی که حق سرقفلی قطعی الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستأجر به مؤجر ایجاد می شود.
- میزان و مقدار حق سرقفلی کاملا مشخص است ولی میزان و مقدار حق کسب و پیشه و تجارت قابل محاسبه نیست، امکان دارد در پایان عقد اجاره به واسطه تخلفی از طرف مستأجر کلاً ساقط شود یا اصلاً چنین حقی ایجاد نشود.
- حق سرقفلی قابل اسقاط است زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می شود ولی حق کسب و پیشه جزء موارد مالم یجب است هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده است و شرط محقق شدن آن، حسن شهرت است.
انواع طرح دعوی سرقفلی
همان طور که پیشتر نیز به آن اشاره شد این امکان وجود دارد تا افراد به شکل های مختلف در زمینه سرقفلی و موضوعات پیرامون آن با چالش ها و مشکلاتی رو به رو شوند که در این صورت می توانند با کمک گرفتن از یک وکیل ملکی و بهره گیری از دانش حقوقی چنین افرادی به این مشکلات پایان دهند. در ادامه به معرفی انواع دعاوی مطروحه در زمینه سرقفلی خواهیم پرداخت.
- دعوی مطالبه سرقفلی
- تخلیه محل سرقفلی به جهت تغییر شغل
- تخلیه محل سرقفلی به جهت نیاز شخصی به کسب یا سکونت
- تخلیه محل سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها
- تخلیه محل سرقفلی به جهت تعدی و تفریط
- تخلیه محل سرقفلی به جهت انتقال به غیر
- دادخواست تخلیه محل سرقفلی به جهت تخریب و نوسازی
- تعدیل اجاره های محل سرقفلی
- لایحه دفاعیه در پرونده تخلیه ملک تجاری به علت انتقال به غیر عین مستاجره
در پایان پیشنهاد می شود به منظور پیشبرد هر بهتر و بیشتر پرونده های قضایی و حقوقی در دعاوی سرقفلی از دانسته های یک وکیل متخصص ملکی در این زمینه بهره مند شده و با آگاهی و اشراف کامل در این عرصه گام بردارید.
گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
مطالب مرتبط:
