سرقفلی و نکات قانونی که باید درباره آن بدانید

حق سرقفلی

در طول تاریخ و به مرور زمان برخی مالکان به این فکر افتادند که به جای انعقاد اجاره صرف که به طول زمان منجر به ایجاد حق کسب و پیشه و نهایتاً انتقال آن تحت عنوان “سرقفلی” در عرف می شود، سرقفلی ملک تجاری خود را از ابتدا و با گرفتن مبلغ قابل توجهی، با اجاره بهای جزئی ماهیانه واگذار نمایند.

این شیوه به لحاظ سابقه عرفی آن و نیز به علت سودمندتر بودن آن روز به روز شایع تر گردید. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه و نکات قانونی آن خواهیم پرداخت.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی به پولی گفته می شود که مستأجر جهت مالکیت منافع یک مکان تجاری، به صاحب ملک پرداخت می کند؛ به بیان دیگر: “سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال ۵۶ است؛ که با تغییراتی همراه شده است.”

فرض کنید شما یک مغازه را از مالک اجاره کرده و کسب و کار خود را راه اندازی می نمایید؛ با تبلیغات، چرب زبانی و ارائه محصولات مناسب و با کیفیت، به کسب و کار خود رونق می دهید.

در نتیجه به دلیل نکات مثبتی که در کسب  و کار خود بدست آورده اید و به بیانی دیگر آوازه کسب و کار خود را بالا برده اید؛آدرس مغازه را در ذهن مشتریان راضی خود، حَک می کنید.

خُب !!!!! سؤالاتی که در اینجا مطرح می شود این است که:”من با صرف هزینه، وقت و تلاش فراوان، اعتبار مغازه خود را افزایش داده ام، حال اگر قرارداد من با مالک به اتمام برسد؛ من باید نتیجه این زحمات که موجب افزایش اعتبار مغازه شده است را رها کنم و به مکان دیگری بروم؟؟؟؟؟ یعنی این شهرت و اعتبار را رایگان تقدیم مالک کنم؟!!!!!!!!!”

با این تفاسیر قانون‌گذار به این فکر افتاده است که این ارزش افزوده‌ی پنهان برای اَماکن تجاری را به عنوان یک منفعت برای مستأجر در نظر بگیرد و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان، دفاع کند.

در اینجاست که دو اصطلاح “حق کسب و پیشه یا تجارت” و “حق سرقفلی” وارد عمل می شوند؛ که در ادامه به آن ها می پردازیم.

قانون روابط مالک و مستاجر، که در سال ۱۳۵۶ گردآوری شده بود، در سال ۱۳۷۶ مجدداً ویرایش شد و سرقفلی در کتاب قانون معنا پیدا کرد.

در قانون سال ۵۶ از مفهوم «حق کسب و پیشه یا تجارت» یاد شده است؛ حال آنکه در قانون سال ۷۶ این مفاد با اصلاحاتی به «سرقفلی» تغییر پیدا کرد. بنابراین اگر قرارداد اجاره قبل از سال ۷۶ منعقد شده باشد باید به قانون سال ۵۶ رجوع کرد.

حق کسب و پیشه یا تجارت؟

به ارزش و اعتباری که مستأجر در بازه زمانی اتمام قرارداد، برای مکان تحت اجاره ی خود کسب کرده است،حق کسب و پیشه یا تجارت می گویند.

همان طور که واضح است حق کسب و پیشه یا تجارت “حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر به وجود می آید”. بنابراین، پس از فعالیت های مستمر مالک سرقفلی یا همان مستأجر و کسب اعتبار در نزد مشتریان، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه یا تجارت می گویند.

به موجب حق کسب و پیشه یا تجارت، مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد، مستأجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند؛ بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید خواهد شد.

در مواردی استثنا، مالک حق اِتمام قرارداد را خواهد داشت. این دلایل به شرح زیر می باشد:

• مالک تصمیم به بازسازی یا تخریب ملک خود داشته باشد.
• مالک جهت سکونت خود و یا نزدیکان خود، ملک را از مستأجر درخواست کند.
• در صورتی که مالک برای راه اندازی کسب و کار خود به ملک نیاز داشته باشد.

در قانون سال ۵۶، برای ایجاد «حق کسب و پیشه یا مهارت» نیازی به افزودن یک بند در قرارداد نبود؛ بلکه به محض انعقاد قرارداد اجاره، به صورت خودکار چنین حقی برای مستأجر لحاظ می‌شد.

عوامل مؤثر در تعیین ارزش حق کسب و پیشه یا تجارت؟

با تکیه بر مادۀ ۱۱ قانون روابط مالک و مستأجر می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• موقعیت محل کسب و کار.
• مدت زمان اشتغال مستأجر.
• حسن شهرت او در معروفیت محل مزبور.
• وضع محل اجاره از لحاظ نوع بنا.
• مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل مورد نظر متحمل گردیده است.
• نوع کسب و کار یا تجارت مستأجر.
• شرایط اجاره از نظر مزایایی که در عقد اجاره برای مالک و یا مستأجر منظور گردیده است.

انواع حق سرقفلی

• حق سرقفلی واقعی (سرقفلی): حق سرقفلی به نوع کسب‌وکار ارتباطی ندارد و مربوط به استعداد و امکانات محل کسب است. عوامل تعیین‌کننده میزان سرقفلی واقعی: محل ملک، نوع، مساحت، گنجایش، امکاناتی از قبیل برق، آب، تلفن و… است.

اگر مالک زمان عقد قرارداد از مستأجر حق سرقفلی را گرفته باشد، موظف است هنگامی که مستأجر ملک را تخلیه می‌کند، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر بپردازد یا مستأجر می‌تواند این حق را با اخذ مبلغی به دیگری انتقال دهد. البته باید دقت داشت که در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستأجره از وی سلب نشده باشد.

• حق سرقفلی مجازی (حق کسب و پیشه):

حق کسب و پیشه، به تلاش، موفقیت کسبی و حسن شهرت مغازه‌دار ارتباط دارد و میزان درآمد به‌ دست‎آمده از کسب و کار، با توجه به میزان سرمایه‌گذاری، در آن دخیل است. حق کسب و پیشه یا تجارت، در کتاب‌ها به نام «حقوق تجاری» یاد شده است. بعضی نیز به آن «سرقفلی مجازی» هم می‌گویند.

متاسفانه عده‌ای ،حق کسب و پیشه را با سرقفلی یکی می‌دانند؛ اما این دو، دو حق جدا با اهدافی متفاوت هستند.

شیوه های واگذاری سرقفلی

 

سرقفلی به روش های متفاوتی واگذار می شود و در مواردی با توجه به شرایط مالک به مستأجر انتقال می یابد. روش های واگذاری سرقفلی به شرح زیر می باشد:

• انتقال ملک با سرقفلی.
• اجاره ملک و واگذاری سرقفلی.
• اجاره صرف ملک بدون اخذ سرقفلی.

در موارد اول و دوم؛ فرد دارنده سرقفلی این حق را دارد تا سرقفلی خود را به شخص دیگری انتقال دهد و با توجه به نرخ روز آن را به فروش برساند و یا در شرایطی که تخلیه ملک صورت گیرد؛ مورد دوم انجام می شود و یا آنکه قیمت سرقفلی را با توجه به نرخ حال حاضر از مالک طلب کند.

در شکل سوم؛ حین تخلیه ملک، مستأجر می تواند از مالک حق سرقفلی را طلب کند؛ که در این موارد اجاره بهای پرداختی توسط مستأجر، درصد کمی از سرقفلی را تشکیل می دهد.

تفاوت سرقفلی با مالکیت

سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که آیا میان سرقفلی و مالکیت تفاوتی وجود دارد یا خیر؟ در پاسخ به این سؤال می توان گفت تفاوت حق سرقفلی، طبق قانون، مختص مستأجر مغازه است؛ این در حالی است که مالک ملک نمی تواند مالک سرقفلی هم باشد.

از سوی دیگر مالک می تواند ملک خود را بفروشد؛ اما حق سرقفلی هم چنان برای مستأجر وجود دارد و مالک جدید نمی تواند در ملک تصرف کند؛ مگر آنکه مستأجر با دریافت حق سرقفلی یا یک دلیل قانونی ملک را تخلیه کند.

تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه

از جمله سوالاتی که عموما در موضوعات مربوط به سرقفلی مطرح می شوند این است که:” آیا اصولأ تفاوتی میان سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت وجود دارد؟یا خیر؟”. مسلمأ در این زمینه تفاوت های بسیاری وجود دارد که در ادامه به شرح این تفاوت ها خواهیم پرداخت.

• حق سرقفلی به موجب ماده 6 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 و منابع معتبر فقهی عبارت است از:” مال یا مبلغی که مستأجر در بدو انعقاد قرارداد اجاره، به اجاره دهنده می دهد و با پرداخت این مبلغ لیاقت دریافت همان هزینه، به نرخ روز، در هنگام تخلیه را پیدا می کند”.

ولی حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارتست از :”کسب شهرت و رونقی که در ملک به واسطه اقدام مستأجر          به وجود آمده است، چه مال یا وجهی را مستأجر به مالک بدهد یا ندهد.”

• حق کسب و پیشه یا تجارت، تدریجی حاصل می شود و ممکن است اصلاً چنین حقی ایجاد نشود؛ به عبارت دیگر احتمالی است و بستگی به عمل مستأجر دارد؛ در حالی که حق سرقفلی قطعی است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مالک به مستأجر منتقل می شود.
• میزان و مقدار حق سرقفلی کاملأ مشخص است ولی میزان و مقدار حق کسب و پیشه یا تجارت قابل محاسبه نیست. امکان دارد در پایان عقد اجاره به واسطه انجام تخلفی از طرف مستأجر، حق تجارت، کلاً ساقط شود یا اصلاً چنین حقی ایجاد نشود.
• در قرارداد امکان صرف نظر کردن از حق سرقفلی برای طرفین معامله وجود دارد ولی در ابتدای عقد اجاره، حق کسب و پیشه قابل چشم پوشی نمی باشد؛ چرا که در آغاز عقد اجاره هنوز، حق کسب و پیشه ،به وجود نیامده است تا طرفین از آن صرف نظر کنند.

اقداماتی که موجب اسقاط حق تجارت و سرقفلی می شود

مشخص کردن قانون و سالی که قرارداد اجاره منعقد شده، در تعیین سرقفلی یا حق کسب و پیشه به میزان قابل توجهی مؤثر است چرا که قانون روابط مؤجر و مستأجر در دو سال متفاوت دستخوش تغییراتی قرار گرفته است.

در نتیجه در صورتی که قرارداد اجاره بین سال های 1356 تا 1376 بسته شده باشد؛ انتقال حق کسب و سرقفلی از مستأجر به شخص دیگر تنها با سند رسمی قابل اجرا می باشد؛ اما اگر تاریخ عقد قرار داد بعد از سال 1376 باشد واگذاری سرقفلی با ارائه سند عادی و شهادت دو شخص دارای صلاحیت بلامانع خواهد بود.

اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب پیشه و سرقفلی می‌شوند به شرح ذیل است:

• انتقال به غیر: در صورتی که مالک سرقفلی بدون توجه به عدم وجود حق انتقال، اقدام به فروش و یا واگذاری سرقفلی نماید مالک می تواند با پرداخت نیم بهای سرقفلی به صاحب سرقفلی، دستور تخلیه را صادر کند.
• تغییر شغل: اگر در اجاره نامه، شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی یا همان مستأجر بدون جلب رضایت صاحب ملک؛ تغییر شغل را انجام دهد؛ تمامی حق و حقوق قانونی مستأجر از وی ساقط شده است و مالک ملک می تواند بدون پرداخت هزینه دستور تخلیه دهد.
• تعدی و تفریط: در صورتی که صاحب سرقفلی یا دارنده حق کسب و پیشه، از حد و حدود خود تجاوز کند،از انجام تعهدات خود سر باز زند و یا اقدامی غیر متعارف علیه مال مربوطه انجام دهد؛ حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک مجاز است بدون پرداخت مبلغی،درخواست تخلیه ملک را بدهد.
• عدم پرداخت اجاره بها : یک سبب در تخلیه محل سرقفلی، عدم پرداخت اجاره‌بها است. قانون هیچ بهانه‌ای را برای عدم پرداخت اجاره ‌بها، پس از گذشت بیش از 10 روز از موعد پرداخت نمی‌پذیرد.

در نتیجه در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف صاحب سرقفلی، مالک ملک می‌تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به              درخواست اجاره ‌بها اقدام کند. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره‌بها را به موقع            پرداخت نکند، مالک ملک می‌تواند نسبت به درخواست اجاره‌بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت، اقدام کند.

راه های توافق درباره سرقفلی هنگام عقد قرارداد

همان‌طور که گفته شد در قانون جدید برای ایجاد حق سرقفلی برای مستأجر، باید بین مالک و مستأجر توافق انجام شود. این توافق به یکی از سه شیوه زیر امکان‌پذیر است:

• خرید سرقفلی توسط مستأجر: هنگام عقد قرارداد مستأجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک می‌پردازد. در این صورت مالک ملزم است هنگام تخلیه ملک، سرقفلی را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستأجر پرداخت کند.

در خرید سرقفلی، باید به دو نکته توجه داشت:

• قرارداد باید با عنوان “اجاره” تنظیم و ثبت شود پس قراردادهای صلح در این موارد جا نمی گیرند.
• مستأجر باید به صورت واضح و شفاف، مبلغ سرقفلی را تحت عنوان سرقفلی و نه چیز دیگر به مالک پرداخت کند.

• پرداخت سرقفلی از طرف مالک به مستأجر، در صورت عدم وفا به عهد: اگر هنگام عقد قرارداد، مالک و مستأجر توافق کنند که:”مالک هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جدید، باز هم ملک را به همین مستأجر اجاره دهد”.

حال، در صورت اتمام قرارداد و عدم تمایل مالک به ادامه همکاری و تمدید قرارداد، مالک موظف است، مبلغی تحت                عنوان سرقفلی به مستأجر بپردازد.

انواع طرح دعوی سرقفلی

همان طور که پیشتر نیز به آن اشاره شد این امکان وجود دارد تا افراد به شکل های مختلف در زمینه سرقفلی و موضوعات پیرامون آن با چالش ها و مشکلاتی رو به رو شوند که در این صورت می توانند با کمک گرفتن از یک وکیل ملکی و بهره گیری از دانش حقوقی چنین افرادی به این مشکلات پایان دهند.

در ادامه به معرفی انواع دعاوی مطروحه در زمینه سرقفلی خواهیم پرداخت:

• دعوی مطالبه سرقفلی.
• تخلیه محل سرقفلی به جهت تغییر شغل.
• تخلیه محل سرقفلی به جهت نیاز شخصی به کسب یا سکونت.
• تخلیه محل سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها.
• تخلیه محل سرقفلی به جهت تعدی و تفریط.
• تخلیه محل سرقفلی به جهت انتقال به غیر.
• دادخواست تخلیه محل سرقفلی به جهت تخریب و نوسازی.
• تعدیل اجاره های محل سرقفلی.
• لایحه دفاعیه در پرونده تخلیه ملک تجاری به علت انتقال به غیر عین مستأجره.

کلام آخر

اگر قصد انعقاد قراداد جدیدی را دارید، باید بدانید که قراردادتان بر اساس قانون سال ۷۶ منعقد می‌شود، بنابراین اگر می‌خواهید از حق سرقفلی استفاده کنید، حتما باید بر اساس روش‌هایی که در بالا گفته شد چنین حقی را برای خود ایجاد کنید چون در قانون جدید حق سرقفلی به صورت خودکار برای مستأجر لحاظ نمی‌شود.

در پایان پیشنهاد می شود به منظور پیشبرد هر چه بهتر و بیشتر پرونده های قضایی و حقوقی در دعاوی سرقفلی از دانسته های یک وکیل متخصص ملکی در این زمینه بهره مند شده و با آگاهی و اشراف کامل در این عرصه گام بردارید.

گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.

مطالب مرتبط:

صورت مجلس تفکیکی و نکات قانونی آن

مطالبه اجور معوقه و نکات قانونی که باید درباره آن دانست

تخلیه ملک مسکونی و نکات قانونی آن

فسخ قرارداد و شرایط آن در قوانین چیست؟