قدرالسهم آپارتمان یا زمین

بررسی قدرالسهم

قدرالسهم آپارتمان یا زمین، از اصطلاحات رایجی است که در زمینه خرید و فروش ملک قابل استفاده است. این اصطلاح حقوقی به طور واضح مقدار سهم هر واحد مسکونی را از زمین تعیین می‌کند. به همین دلیل اگر قصد معامله ملکی را دارید حتما با یک وکیل ملکی و یا اگر در حوزه املاک و مستغلات فعالیت می کنید با یک وکیل املاک و مستغلات در مورد قدرالسهم و نحوه محاسبه آن مشورت نمایید.

قدرالسهم هر ملک و روش محاسبه آن، در مواردی بسیار کاربردی می باشد. مخصوصا در مواقعی که افراد، قصد خرید یک ملک کلنگی چند واحدی را داشته باشند. در این شرایط، به دلیل اینکه اعیان، به معنای خود ساختمان، ارزشی ندارد، قدرالسهم هر واحد از عرصه، در محاسبه ارزش ملک، نقش تاثیرگذاری خواهد داشت.

علاوه براین نیز، املاک ورثه ای، از مواردی می باشند که جهت محاسبه قدرالسهم دارای اهمیت بسیاری هستند.

به همین خاطر، به دلیل اهمیت قدرالسهم و روش محاسبه آن در مشخص کردن ارزش آپارتمان، دراین مقاله، سعی شده است تا ضمن ارائه تعریف مشخصی از قدرالسهم و موارد کاربرد آن، به روش های محاسبه آن نیز بپردازیم.

قدرالسهم به چه معناست؟

قدرالسهم آپارتمان به معنای سهم هر واحد آپارتمان از زمین ملکی است، که به کل مجتمع آپارتمانی اختصاص داده شده است. در اصطلاح به این سهم اعیان از عرصه نیز گفته می‌شود.

به طور کلی، مشخص کردن مقدار قدرالسهم زمین، بیشتر در مواقعی همچون تقسیم ارث، تخریب و بازسازی مجتمع‌های آپارتمانی قدیمی دارای اهمیت بسیاری است.

واضح است به هر اندازه که متراژ قدرالسهم ملک بیشتر باشد، آن ملک دارای ارزش بیشتری است. به همین دلیل مجتمع‌های آپارتمانی که زمین بزرگتری دارند، دارای قدرالسهم آپارتمان بیشتر و به دنبال آن از ارزش بالاتری برخوردار هستند.

برای نمونه برخی از مجتمع‌های آپارتمانی در زمین هایی با وسعت بسیار و متراژهای زیادی به مساحت ۱۰۰۰ متر یا ۲۰۰۰ متر بنا می شوند. در این‌ ساختمان ها واحدهای آپارتمانی بجز ارزش ذاتی خود، از ارزش مازادی نیز برخوردارند که نسبت به قدرالسهم ملک به آن‌ها تعلق می‌گیرد.

به همین خاطر آن اشخاصی که قصد خرید چنین آپارتمان‌هایی را دارند، قدرالسهم آپارتمان را نیز به عنوان یک ویژگی مثبت به حساب می آورند. چراکه در حالت عادی مساله ای این چنینی، به مقدار قابل توجهی بر روی قیمت تاثیرگذار نیست اما در آینده در مواقع مقتضی می‌تواند یک امتیاز مثبت در نظر گرفته شود.

آیا میزان قدرالسهم آپارتمان در سند آورده می شود؟

در سرفصل های پیشین مقاله، به تعریف قدرالسهم آپارتمان و معرفی مفهوم عرصه و اعیان، اشاره شد. که مطابق با آن تعریف قدرالسهم آپارتمان، به سهم و درصدی مربوط می شد که هر واحد از آپارتمان، از زمین یا عرصه مشترک خواهند داشت.

مورد دیگری که در زمینه قدرالسهم آپارتمان مورد اهمیت است، مساله ذکر شدن قدر السهم، در سند ملک می باشد.

قبل ارائه پاسخ روشنی به این سوال، می بایست در نظر داشت که به طور کلی، تمام آپارتمان ها از عرصه یا زمینی که بر روی آن بنا شده اند، دارای قدرالسهم هستند.

مورد استثنای موضوع پیش رو، بحث املاک وقفی است. بنابراین در املاک وقفی، مالک عرصه یا زمین، اداره اوقاف می باشد. به همین خاطر مالکین آپارتمان های بنا شده بر روی زمین های وقفی، تنها بر اعیان، مالکیت دارند. در نتیجه این آپارتمان ها، دارای قدرالسهم نخواهند بود.

با اشاره به مطالب ذکر شده در این سرفصل، در پاسخ به این پرسش که آیا قدرالسهم آپارتمان در سند عنوان می شود یا خیر؟ می بایست گفت، بجز مورد استثنای اموال وقفی، قدرالسهم آپارتمان، تحت عنوان” قدرالسهم از مشاعات” در سند آورده می شود. محاسبه این قدرالسهم نیز براساس فرمولی مشخص انجام می گیرد که در ادامه مقاله به تفصیل توضیح داده شده است.

آیا فضاهایی همچون پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم تاثیر گذارند؟

مساله مهم دیگری که پیرامون محاسبه قدرالسهم آپارتمان حائز اهمیت است، میزان تأثیر گذاری فضاهایی همچون مساحت پارکینگ یا انباری در قدرالسهم آپارتمان است.

در پاسخ به این پرسش که آیا مساحت پارکینگ یا انباری نیز بر روی مساحت آپارتمان اضافه می شود یا خیر؟ می توان گفت در صورتیکه در سند ملک این فضاها عنوان شده باشد، در محاسبه‌ قدرالسهم نیز آورده می شود. در غیر این صورت بی تأثیر خواهند بود.

با این وجود توجه داشته باشید که هر متر از فضاهای غیر مسکونی متعلق به یک واحد آپارتمانی، از هر متر واحد مسکونی، دارای ارزش پایین تری است. این مقدار با یک ضریب، همچون یک دهم یا یک بیستم محاسبه خواهد شد؛

در نتیجه می‌توان گفت که با وجود اینکه فضاهای فرعی یک واحد مسکونی در محاسبه‌ قدرالسهم تاثیرگذارند، اما دارای ارزش پایین تری از ملک خواهند بود.

قدرالسهم آپارتمان چگونه محاسبه می شود؟

به دلیل اینکه قدرالسهم آپارتمان، در سند، با عبارت “قدرالسهم از مشاعات” آورده می شود، امکان دارد برخی از افرادی تصمیم داشته باشند تا هنگام خرید آپارتمان مورد نظرشان قدرالسهم آن را محاسبه کنند.

قدرالسهم آپارتمان، براساس فرمول ساده ای قابل محاسبه است. با این وجود، روش محاسبه قدرالسهم آپارتمان، در شرایطی که مساحت کلیه واحدهای آپارتمان، مشابه است، با زمانی که واحدها، دارای مساحت غیرمساوی هستند، متفاوت خواهد بود. به همین خاطر، در این قسمت از مقاله به روش محاسبه قدرالسهم آپارتمان در دو بخش مجزا، اشاره شده است.

روش محاسبه قدرالسهم آپارتمان با واحدهایی با متراژ برابر

شیوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان، با واحدهای با متراژ برابر، به شکلی است که نخست می بایست مساحت عرصه یا زمین آپارتمان را بر تعداد واحدهای آپارتمان تقسیم نمود. این روش براساس فرمول زیر قابل محاسبه می باشد:

قدرالسهم هر واحد آپارتمان برابر است با:

تعداد کل واحدهای آپارتمانی تقسیم بر متراژ عرصه

به منظور درک روشنتر این مطلب، مثال زیر آورده شده است:

 تصور کنید که یک آپارتمان هشت واحدی در یک زمین به مساحت چهارصد متر بنا شده است. متراژ کلیه واحدها نیز مساوی و برابر با شصت متر است.

در این شرایط، روش محاسبه قدرالسهم آپارتمان، برای هر کدام از واحدها، به گونه ای خواهد بود که می بایست متراژ عرصه، یعنی عدد چهارصد را بر تعداد واحدها، یعنی عدد هشت تقسیم نمود. عدد بدست آمده، یعنی چهل متر، قدرالسهم آپارتمان، برای هر واحد در نظر گرفته خواهد شد.

روش محاسبه قدرالسهم آپارتمان با واحدهای دارای متراژ مختلف

شیوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان با واحدهای با متراژ متفاوت، از این قرار است که می بایست در ابتدا مساحت واحد مورد نظر را در متراژ عرصه یا زمین، ضرب نمود. پس از آن، عدد بدست آمده را بر حاصل جمع کل واحدهای ساختمان تقسیم نمود.

قدرالسهم هر واحد برابر است با:

جمع مساحت کل واحدها تقسیم بر (متراژ واحد آپارتمانی ضربدر متراژ عرصه)

به منظور روشن تر شدن این موضوع نیز، مثال زیر آورده شده است:

 تصور کنید که یک آپارتمان چهار واحدی در یک زمین با متراژ چهارصد متری بنا  شده است و متراژ دو واحد، صد متر و متراژ دو واحد نیز پنجاه متر در نظر گرفته شده است.

در این شرایط، روش محاسبه قدرالسهم، برای هر یک از واحدهای پنجاه متری، به گونه ای خواهد بود که می بایست متراژ زمین، یعنی عدد چهارصد را در متراژ واحد مورد نظر، یعنی پنجاه ضرب کرد. حاصل عدد بیست هزار خواهد بود.
حال می بایست این عدد را بر حاصل جمع متراژ کلیه واحدها، یعنی سیصد تقسیم نمود. حاصل، حدودا عدد شصت و هفت خواهد بود که همان قدرالسهم واحدهای پنجاه  متری است.

نکات مهم پیرامون قدرالسهم

• در نظر داشته باشید به هر میزان که قدرالسهم یک آپارتمان رقم بیشتری باشد، ارزش نهایی آن ملک بالاتر خواهد بود. به طوریکه اگر ملک وسیعتر باشد و واحد‌های آپارتمان آن کمتر و کوچکتر باشند، بنابراین ارزش و میزان قدرالسهم آن بیشتر خواهد بود.
• هر شخص می بایست در زمان معامله ملک یا واحد آپارتمان، تنها هزینه‌ مرتبط با واحد آپارتمان مورد نظر را بپردازد. بنابراین نسبت به قدرالسهم مبلغی پرداخت نخواهد کرد.
• همچنین توجه داشته باشید که در هنگام ساخت و ساز و یا تقسیم ملک از کارشناسان و متخصصین این زمینه مشاوره بگیرید.
• در هنگام تکمیل و تنظیم قرارداد مفاد آن به منظور تخریب یا بازسازی می بایست به مساله قدرالسهم ملک توجه داشته باشید و شرایط آن را مورد بررسی قرار دهید.
• یک نکته مهم دیگر پیرامون تعیین قدرالسهم اینکه برای محاسبه آن در مجتمع‌ های تجاری با مجتمع‌ های مسکونی تفاوت هایی وجود دارد. به همین خاطر برای مجتمع های تجاری در نص قانون فرمول‌ مشخصی برای محاسبه قدرالسهم در نظر گرفته نشده است.

نتیجه گیری

همان‌طور که در این مقاله اشاره شد، به هر میزان که قدرالسهم آپارتمان بیشتر باشد، بر ارزش نهایی آن ملک اضافه خواهد شد. یکی از مشکلاتی که به طور معمول پیرامون قدرالسهم مطرح می‌شود، نبود  قوانین مصوب و اسناد قانونی مرتبط با آن است.

بنابراین در حال حاضر بخش عمده ای از پرونده‌هایی مرتبط با املاک و مسکن در دادگاه‌ها موجود می باشد، که به دلیل اختلافات در تشخیص مقدار قدرالسهم به مشکل برخورده اند.

به همین دلیل توصیه می شود در زمان بازسازی و یا تقسیم ملک از یک کارشناس و یا مشاور حقوقی کمک گرفته تا از هرگونه مشکل احتمالی جلوگیری کنید.

علاوه براین در زمان انعقاد هرگونه توافقنامه به منظور تخریب یا بازسازی مجتمع های قدیمی می بایست موضوع قدرالسهم ملک نیز مورد توجه قرار گیرد.

گروه وکلای عدل ایرانیان نیز آماده است تا به کلیه سوالات شما عزیزان پیرامون موضوع قدرالسهم پاسخ داده و تا رسیدن به نتیجه مطلوب شما را همراهی نماید.