به طور کلی سرمایه گذاری بوسیله خرید مسکن و املاک، یکی از محبوب ترین انواع سرمایه گذاری در کشور ایران محسوب می شود. با این وجود به دلیل برخی پیچیدگی ها در مورد خرید و فروش املاک و مسائل حقوقی در زمینه انواع دعاوی ملکی، امکان بروز برخی مشکلات غیر قابل پیش بینی وجود دارد.
بنابراین مسائل بسیاری در زمینه دعاوی ملکی در مراجع قضائی به وجود آمده است که از جهات مختلف قانونی، مسائل و نگرانی های زیادی را برای افراد به همراه داشته است. چراکه پرونده‌های مربوط به دعاوی ملکی، به دلایلی همچون سهل انگاری و یا سودجویی برخی افراد به جریان می افتند.
به دلیل اهمیت آشنایی با دعاوی ملکی، در مقاله پیش رو قصد داریم تا ضمن معرفی انواع آن، یعنی دعاوی ملکی حقوقی، دعاوی ملکی کیفری و دعاوی ثبتی ملکی به مصادیق هر یک پرداخته و به کلیه سوالات شما پیرامون این موضوعات پاسخ دهیم.
در دسته بندی انواع دعاوی ملکی، یکی از مواردی که تعداد زیادی از پرونده‌های حقوقی دادگاه‌ها را به خود اختصاص داده است، به دعاوی ملکی حقوقی مربوط می شود.
به همین ترتیب، قانونگذار در تمامی دعاوی حقوقی ملکی، قوانینی را تعریف کرده است و قضات با در نظر داشتن این قوانین و تجزیه و تحلیل پرونده، رای خود را صادر می نمایند.
به طور کلی در دعاوی ملکی، موضوع اصلی به حل اختلافات و خسارات احتمالی مربوط می شود که به دلیل بی توجهی و سهل انگاری به وجود آمده اند. لذا در پرونده های دعاوی ملکی حقوقی، موضوع مورد بررسی، به ارتکاب جرم و خسارات و ضرر و زیان های عمدی و کلاهبرداری مربوط نمی شود.
در ادامه مقاله به معرفی برخی از رایج ترین دعاوی ملکی حقوقی و مصادیق آن پرداخته ایم.
در صورتیکه در مبایعه نامه مهلت مشخصی برای تحویل ملک به خریدار مشخص شده باشد، می بایست در تاریخ مقرر مبیع به خریدار تحویل داده شود.
در مواقعی امکان دارد که در بازه زمانی انجام معامله و تنظیم سند رسمی، ارزش ملک با افزایش قابل توجهی روبرو شود و در این شرایط فروشنده تحویل ملک را به تاخیر اندازد. در این صورت خریدار حق دارد به منظور طرح دعوای الزام به تحویل ملک اقدام نماید.
چنانچه شخصی بجز مالک، دارای ملکی با سند رسمی باشد، مالک اصلی ملک برای تخلیه می تواند نسبت به دعوای خلع ید اقدام نماید. این دعوا در شرایطی امکان پذیر می باشد که خواهان دارای سند رسمی مالکیت باشد و در صورتیکه ملک از پیش ثبت نشده باشد، مالک موظف به اثبات مالکیت خود خواهد بود.
به طورکلی، شخصی به عنوان مالک یک ملک به حساب می آید که دارای سند رسمی باشد. به همین ترتیب زمانی که ملک از شخصی به دیگری انتقال یابد، تنظیم سند رسمی الزامی خواهد بود. لذا اگر فروشنده نسبت به انتقال سند رسمی امتناع ورزد، خریدار یا همان شخصی که ملک به او انتقال یافته، حق دارد تا برای تنظیم سند طرح دعوا نماید.
در مواقعی امکان دارد، شخصی بدون تصاحب ملک شما، مانع استفاده از آن شود. در این شرایط جهت اقامه دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از این حق، شما می بایست دارای سندی باشید که دلیلی بر مالکیت تان باشد.
لذا در این نوع از دعاوی ملکی، قاضی می تواند با صدور دستور موقت از وارد شدن خسارات بیشتر جلوگیری نماید.
در این دعوا، شخص به وسیله یک قرارداد و یا سندی رسمی، سابقه تصرف خود در ملک مربوطه را اثبات کرده و به همین طریق اعلام می کند که ملک بدون جلب رضایت وی از تصرفش خارج شده است.
توجه داشته باشید، دعوای تصرف عدوانی با دعوای خلع ید تفاوت دارد. به طوریکه در تصرف عدوانی نیازی به اثبات مالکیت خواهان نبوده و مساله فقط اثبات سابقه تصرف می باشد. اما در دعوای خلع ید خواهان موظف به اثبات مالکیت خود نسبت به ملک می باشد.
به طور کلی می توان گفت، رهن عقدی است که به سبب آن، مدیون مالی را به عنوان وثیقه به داین پرداخت می کند. بنابراین شخص رهن دهنده را راهن و به طرف مقابل مرتهن می‌گویند.
در واقع الزام به فک رهن، همان باطل شدن عقد رهن است. بنابراین امکان دارد در برخی موارد، شخصی ملکی را به صورت رهن در گرو بانک بگذارد و پس از پرداخت دین خود شخصی که مالی نزد او به رهن گذاشته شده، برای فک رهن اقدامی نکند. در این صورت راهن ملزم به اقامه دعوای الزام به فک رهن علیه مرتهن می باشد.
نکته حائز اهمیت اینکه، در این مواقع ید مرتهن از حالت امانی به ضمانی تبدیل خواهد شد و راهن مجاز می باشد تا نسبت به دادخواست الزام به فک رهن اقدام نماید.
براساس ماده ۲۱۸ قانون مدنی در صورتیکه معامله ای صوری باشد و با هدف فرار از دین انجام گیرد، باطل خواهد بود. بنابراین درصورتیکه شخصی قصد فرار از دین داشته باشد و برای خارج کردن اموالش از دسترس طلبکاران، آنها را معامله نماید این معامله باطل بوده و فاقد اعتبار است.
جلب رضایت کلیه مالکان برای فروش ملک مشاع الزامی است. بنابراین هر یک از شرکا مجاز می باشند، تا به منظور فروش ملک مشاع در دادگاه حاضر شوند. به همین ترتیب این مجوز بوسیله دادگاه صادر خواهد شد و بدون این مدرک فروختن ملک مشاع امکان پذیر نمی باشد.
اکنون که با دعاوی حقوقی ملکی و انواع آن آشنا شدیم، در این سرفصل از مقاله قصد داریم تا به نوع دوم دعاوی ملکی، یعنی دعاوی ملکی کیفری بپردازیم.
در تعریف این نوع از دعاوی می توان گفت که موضوع اساسی دعاوی ملکی کیفری به پیگیری تخلفات عمدی، انجام جرم و کلاهبرداری ملکی مربوط می شود.
به همین دلیل، واضح است که مرجع صالح رسیدگی به این موارد مراجع قضایی می باشند که ملک مورد نزاع در محدوده فعالیت آنها قرار گرفته است.
به معنای دیگر، دادگاه صالح محل وقوع مال غیر منقول، مسئول رسیدگی به دعاوی ملکی کیفری است.
توجه داشته باشید، بهترین اقدام جهت جلوگیری از اطاله دادرسی، این مورد است که صلاحیت محاکم را قبل از طرح و اقامه دعوا بررسی کنید تا از به وجود آمدن مسائل و مشکلات احتمالی در آینده پیشگیری شود. به همین دلیل در نظر داشتن نکات زیر حائز اهمیت است:
در سرفصل های پیشین مقاله به تعاریف روشنی از دعاوی ملکی حقوقی و دعاوی ملکی کیفری پرداخته شد. در این بخش از مقاله نیز قصد داریم تا به نوع سوم دعاوی ملکی، یعنی دعاوی ثبتی ملکی بپردازیم و به کلیه سوالات شما در اینباره پاسخ داهیم.
توجه داشته باشید، نمی‌توان حوزه رسیدگی به دعاوی ثبتی حوزه املاک را به صورت جداگانه از دعاوی حقوقی در نظر گرفت. با این وجود، به دلیل اهمیت و تعداد زیاد دعاوی ثبتی ملکی، این موضوع دسته بندی جداگانه ای بررسی شده است.
به طور کلی می توان گفت، ماهیت و کلیت دعاوی ثبتی ملکی به ثبت اسناد و املاک مربوط می شود.
بنابراین در ادامه مقاله قصد داریم به معرفی برخی از پرونده‌های که در حوزه دعاوی ثبتی ملکی در محاکم قضایی عنوان شده است بپردازیم.
توجه داشته باشید، کلیه دعاوی مطرح شده در بالا هنگامی مطرح خواهند شد که بعد از خرید و یا انتقال سند، مسائل و مشکلاتی در مورد مفاد سند و یا روند کار پیش بیاید.
همچنین می توان گفت، در موارد بسیاری دلایل اصلی طرح دعاوی ثبتی ملکی به مواردی همچون سهل انگاری و شتاب زدگی مالک برای خرید و فروش ملک مربوط می شود. به همین ترتیب، مشکلات و خساراتی را برای طرفین قرارداد ملک مورد نظر به وجود می آورد.
لذا پیشنهاد می شود در مورد رسیدگی به موارد حقوقی معاملات ملکی و مسائل مربوط به موضوع ملک و املاک، حتما از مشاوره یک وکیل متخصص و یا افراد صاحب نظر متعهد و مجرب در زمینه املاک بهره مند شوید.
پیشنهاد مطالعه : مطالبه اجور معوقه و نکات قانونی آن
در صورتیکه یک قرارداد ملکی بخواهد به صورت درست و اصولی تنظیم شود، ذکر مواردی همچون: نام و هویت خریدار و فروشنده، تعیین دقیق مورد معامله، مدت مورد معامله و قیمت آن الزامی است. به دلیل اهمیت این موارد در ادامه مقاله هر یک از این موارد به تفصیل توضیح داده شده است.
نام و هویت خریدار و فروشنده.
واضح است که در هر قراردادی ذکر مشخصات دقیق و کامل طرفین الزامی است. از جمله این موارد می توان به: نام و نام خانوادگی طرفین،کد ملی و شماره شناسنامه، شماره تماس، پیمانکاران و مواردی از این دست اشاره کرد.
مشخص بودن مورد معامله
در اکثر قراردادها اشاره دقیق و واضح به موردی که قرار است بین طرفین معامله شود الزامی است. برای نمونه اگر مورد معامله یک ملک و یا زمین باشد، می بایست آدرس دقیق آن، شماره مربوط به سند و کلیه مشخصاتی که در سند به آن اشاره شده است به صورت کامل بیان شود.
لذا در صورتیکه در مسائل حقوقی ملکی مورد معامله به درستی بیان نشود امکان استناد به آن قرارداد وجود ندارد.
مدت مورد معامله
ذکر این مورد در کلیه قراردادها ضروری می باشد. چرا که در صورت اتمام مهلت در نظر گرفته شده و انجام نشدن تعهدات خریدار و یا فروشنده، اقدام بعدی براساس سایر مفاد قرارداد خواهد بود.
تعیین قیمت مورد معامله
یکی دیگر از مواردی که می بایست به صورت دقیق در هر قرارداد آورده شود، قیمت ملکی مورد معامله است. بنابراین در هر نوع از قراردادی همچون اجاره نامه و مبایعه نامه، ذکر قیمت ملک مورد معامله الزامی است. در غیر این صورت فاقد ارزش و اعتبار خواهد بود.
به طور کلی انجام معاملات ملکی، نیازمند برخورداری از دقت و تجربه کافی در این زمینه می باشد. لذا به منظور جلوگیری از هرگونه کلاهبرداری و ضرر و زیان رعایت نکات زیر الزامی است.
مورد معامله به شخص دیگری تعلق نداشته باشد.
به این معنا که خریدار، ملکی را برای معامله انتخاب نماید که در آینده شخصی نتواند نسبت به مالکیت آن ادعایی داشته باشد. برای نمونه سند در دست افراد دیگری نباشد و یا اینکه ملک جزء اموال وقفی نباشد. همچنین خریدار می بایست بررسی که هر شش دانگ ملک دراختیار فروشنده است.
ویژگی ها و مشخصات کلی مورد معامله به دقت بررسی شده باشد.
به منظور اینکه بتوانید نسبت به هویت ملک مورد نظرتان مطمئن شوید، توصیه می شود به اداره ثبت مراجعه کرده و تحقیقات لازم را انجام دهید و به همین طریق از پلاکی که در سند ثبت شده است اطمینان حاصل نمایید.
مالک دارای شرایط درستی برای خرید ملک باشد.
به طور کلی مالک می بایست توانایی انجام درست و اصولی معامله را داشته باشد.
به طوریکه وضعیت مالک می بایست برای خریدار مشخص باشد. توجه به مسائلی همچون سلامت عقلی، قدرت اختیارات این شخص برای فروش و مواردی از این دست الزامی می باشد.
آیا داشتن وکیل در طرح دعاوی ملکی الزامی است؟
به طور کلی برای طرح انواع دعاوی ملکی، دریافت مشاوره از یک وکیل باتجربه امور ملکی بسیار موثر خواهد بود. این شخص با بررسی اسناد و مدارک و تنظیم دادخواست یا لایحه دفاعیه، با مراجعه به دادگاه از پرونده مورد نظر دفاع خواهد کرد.
همچنین امکان دارد در هریک از مراحل رسیدگی به پرونده به نظر کارشناس نیاز باشد. بنابراین اگر به این نظر معترض باشید وکیل امور ملکی می تواند دادگاه را نسبت به این اعتراض مطلع نماید.
به همین ترتیب درصورتیکه رای صادره در دادگاه به نفع شما نباشد، وکیل نسبت به تنظیم دادخواست تجدیدنظرخواهی اقدام کرده و آن را برای دادگاه ارسال می نماید.
گروه وکلای عدل ایرانیان نیز آماده است تا به کلیه پرسش های شما پیرامون انواع دعاوی ملکی پاسخ داده و تا احقاق حقوق کامل شما را همراهی نماید.
همانطور که در مقاله پیش رو به تفصیل توضیح داده شد، دعاوی ملکی نسبت به اینکه تعداد بسیاری از معاملات صورت گرفته در زمینه املاک را به خود اختصاص داده اند، بنا به دلایلی همچون نداشتن آگاهی کامل طرفین قرارداد از حقوق و تکالیف خود و به دنبال آن طولانی بودن روند دادرسی از پرونده‌هایی به شمار می آیند، که حتما می بایست با دریافت مشاوره از یک وکیل حقوقی متخصص پیگیری شوند.
به همین ترتیب حضور یک وکیل ملکی با تجربه در کنار یک مشاور حقوقی می‌تواند در کوتاه‌ترین زمان و بهترین مسیر را برای شما تعیین کرده و نگرانی ها و مخاطرات موجود در پرونده مورد نظر را تا حد زیادی کاهش دهد.
گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری عدل ایرانیان می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
آزمون وکالت آزمون وکالت یکی از پرطرفدارترین آزمون های حرفه ای و شغلی در زمینه…
شماره وکیل پایه یک دادگستری شماره وکیل پایه یک دادگستری : به طورکلی دسترسی به…
مشاوره وکیل مشاوره وکیل : به طور کلی وکلای رسمی دادگستری، وظایف مختلفی را برعهده…
تفاوت جلسه رسیدگی با دادرسی تفاوت جلسه رسیدگی با دادرسی : به طور کلی رسیدگی…
دادرسی اختصاری چیست؟ به طور کلی در دادرسی اختصاری، اساس رسیدگی و بازجویی در جلسه…