شهرداری از جمله نهاد های شهری به شمار می رود که مسلما هر یک از ما حتی برای یک بار هم که شده در طول زندگی به منظور انجام امور مختلف به آن مراجعه کرده ایم. اما گاها به دلایل مختلفی که عمدتا نشات گرفته از نا آگاهی از قوانین و بی اطلاعی از موارد حقوقی بوده است موفق به حصول اهداف خود نشده ایم.
همچنین شهرداری از جمله نهاد های عمومی و غیر دولتی است که زیر نظر دولت است که متولی اصلی مدیریت و نگهداری شهری بشمار می آید. هر نوع ساخت و سازی چه اینکه مربوط به بخش خصوصی باشد و یا بخش دولتی لازم است تا نسبت به دریافت مجوزهای لازم اقدام کرده باشد. شاید بارها از بدهی برخی از خانه های اعیان نشین به شهرداری شنیده باشید. این دعاوی و پرونده ها از لحاظ حقوقی قابلیت پیگیری دارند.
در این شرایط، حضور فردی متخصص و آگاه به مسائل مربوط به شهرداری ها می تواند کمک بزرگی به رفع چنین مشکلاتی نماید. همین جاست که عنوانی با نام وکیل شهرداری مطرح می شود. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه خواهیم پرداخت.
از آنجا که شهرداری نهادی اجرایی است و در مقام قضایی قرار ندارد، بنابراین اینکه بتواند مستقیما وارد عمل گردد منتفی است. چنانچه به پیگیری حقوقی و عمل قانونی نیاز باشد لازم است تا نهادهای قضایی وارد عمل گردند. بنابراین نماینده شهرداری معمولا در دادگاه به عنوان خواهان و بعضا نیز بعنوان خوانده حضور می یابد.
به طور کلی می توان گفت شهرداری بخشی از تقسیمات کشوری به حساب می آید و نهاد اجرایی عمومی و غیر دولتی است که با قدرت مستقل اداره می شود. این نهاد زیر نظر شهردار اداره می شود که دارای وظایف مختص به خود است. از مهم ترین این وظایف و مسئولیت ها می توان به : وظایف عمرانی، وظایف خدماتی، وظایف رفاهی و مدیریت منابع و وظایف نظارتی و حفاظتی، اشاره نمود.
اشخاص زیادی با شهرداری می توانند طرف دعوا واقع شوند از جمله، نهادهای دولتی نظیر شورای شهر، استانداری، فرمانداری، سازمان شهرداری ها، شورای عالی شهرسازی و معماری و کمیسیون ماده 5.
همچنین شهروندان مانند پیمانکاران در خصوص مطالباتشان از شهرداری، مالکان راجع به املاکی که از سوی شهرداری به تملک درآمده اند، سازندگان درخصوص عوارض و تخلفات ساختمانی و سایر اصناف و مشاغل درخصوص تبلیغات و تابلو. لازم به ذکر است، این امکان وجود دارد که حتی بانکها و سایر نهادها نیز با شهرداری دچار مشکل شوند. در این بین شاید مهمترین دعاوی قابل طرح راجع به تخلفات ساختمانی و دعاوی مرتبط با پیمانکاران شهرداری باشد.
از جمله مواردی که معمولا در دعاوی مربوط به امور شهرداری ها مطرح شده و یک وکیل شهرداری می تواند در آنها حضور موثری داشته باشد می توان به اعتراض به آراء صادره از سوی کمیسیون های ماده 100 و 99 و 77 و55 شهرداری، اخذ دستور موقت از دیوان عدالت اداری مبنی بر توقیف عملیات اجرایی آراء صادره از کمیسیون های شهرداری، اخذ مجوز پروانه ساختمانی، گواهی پایان کار و اخذ سند مالکیت، وصول مطالبات پیمانکاران از شهرداری، تغییر کاربری املاک از مسکونی به تجاری، مطالبه خسارت از شهرداری و…اشاره کرد.
دعاوی قراردادی
دعاوی ساختمانی
دعاوی عوارض
دعاوی تصرف
دعاوی کیفری شهرداری
در پایان لازم به ذکر است همان طور که پیشتر نیز به آن اشاره شد دعاوی مربوط به امور شهرداری ها از آن دسته از دعاوی حقوقی به شمار می روند که نیازمند حضور و نظارت مستمر یک فرد متخصص و آگاه به مسائل حقوقی است تا بتواند در کمترین زمان ممکن و نیز با کمترین هزینه نسبت به استیفای حقوق طرفین اقدام نماید. به همین منظور پیشنهاد می شود تا از تجربیات یک وکیل شهرداری در این زمینه بهره مند شوید.
صلاحیت این دیوان شامل دو دسته است؛ یکی دعاوی مرتبط به مصوبات شورای اسلامی شهرها و کمیسیون ها همچون ماده صد که در هیأت عمومی دیوان عدالت مورد پیگیری قرار می گیرند.
در نظر داشته باشید درطرح شکایت این نوع پرونده‌ها، لزومی به پرداخت هزینه و ذینفع بودن نیست.
دسته دوم به دعاوی ای مربوط می شوند که جنبه خصوصی دارند. همچون دعاوی مربوط به ابطال تملک یا دعاوی صدور و ابطال پروانه ساختمانی و مواردی از این دست.
به منظور اقامه این نوع از شکایت ذینفع بودن دعوا و پرداخت هزینه دادرسی الزامی می باشد.
از آنجا که حیطه اختیارات شهرداری گسترده است به همین جهت نیز دعاوی ای که مرتبط با این نهاد هستند طیف وسیعی را شامل می شوند. لازم به ذکر است حتی دعاوی مرتبط با شورای اسلامی شهرها نیز به شهرداری ها برمی گردد که این امر نیز نشان دهنده اهمیت داشتن وکیل متخصص در این حیطه است. ممکن این پرسش برایتان مطرح گردد که در چه شرایطی دعاوی شهرداری به دیوان ارجاع داده می شود؟
در این رابطه لازم به ذکر است که به طور کلی چند مورد از دعاوی شهرداری به دیوان ارجاع داده می شود، برای مثال ثبت اعتراضات در رابطه با کمیسیون ماده صد است. همینطور اعتراض به رأی صادره کمیسیون 77 نیز به انضمام آرا کمیسیون مشاغل مزاحم در دیوان عدالت مورد بررسی و تحلیل قرار می گیرند. همچنین دیوان عدالت به مواردی که در ادامه ذکر شده رسیدگی می کند:
دعاوی ای که در ارتباط با ابطال قراردادهای منعقد شده با شهرداری هستند، در دادگاه های عمومی رسیدگی می شوند. بعضی از دعاوی که در آن اقدام به شکایت از شهرداری به موجب دریافت حق ملک شده، جزء اختیارات دیوان عدالت اداری نبوده، بلکه این دسته از مطالبات در دادگاه های عمومی صورت می گیرد. از جمله دعاوی ای که در دادگاه های عمومی مورد بررسی واقع می شوند عبارتند از:
در این میان، وکیل شهرداری با تسلط به قوانین و مقررات عام و خاص شهرداری، کمیسیون های شهرداری، آئین نامه ها، بخشنامه ها و … می تواند در پیشبرد دعاوی مطروحه علیه شهرداری و اخذ نتیجه مطلوب بسیار موثر باشد. بنابراین، می توان گفت وکیل شهرداری شخصی است که با اتکا بر این آگاهی می تواند از حقوق طرفین در دعاوی مربوط به امور شهرداری ها به خوبی دفاع کند.
وکیل شهرداری همچنین نقش مهمی در پیشبرد امور مربوط به شهرداری دارد. این شخص می‌تواند به شهرداری در پیشبرد امور حقوقی کمک کرده و در برخی موارد حتی به عنوان نماینده شهرداری در دادگاه حاضر شود.
وکیل شهرداری می‌تواند در حل و فصل اموری همچون: تدوین قراردادها، مذاکره با شرکت‌های خصوصی و دولتی، پیگیری اختلافات، ارائه مشاوره حقوقی و مواردی از این دست نیز به شهرداری یاری رسان باشد.
از جمله مواردی که معمولا در دعاوی مربوط به امور شهرداری ها مطرح شده و یک وکیل شهرداری می تواند در آنها حضور موثری داشته باشد می توان به اعتراض به آراء صادره از سوی کمیسیون های ماده 100 و 99 و 77 و55 شهرداری، اخذ دستور موقت از دیوان عدالت اداری مبنی بر توقیف عملیات اجرایی آراء صادره از کمیسیون های شهرداری، اخذ مجوز پروانه ساختمانی، گواهی پایان کار و اخذ سند مالکیت، وصول مطالبات پیمانکاران از شهرداری، تغییر کاربری املاک از مسکونی به تجاری، مطالبه خسارت از شهرداری و…اشاره کرد.
همانطور که اشاره شد وکیل شهرداری یکی از مشاوران حقوقی است که می‌تواند در پیشبرد و حل و فصل امور مربوط به شهرداری موثر واقع شود. به همین ترتیب مراحل انجام کارهای شهرداری با وکیل در لیست زیر آورده شده است:
به منظور انتخاب بهترین وکیل شهرداری، توجه به موارد زیر الزامی است:
به طور کلی مهم ترین هدف یک وکیل باتجربه و متخصص شهرداری این است که با داشتن حسن نیت و هدف خدمت رسانی به مردم، در تلاش باشد تا در جهت جلب رضایت موکل و دستیابی به نتیجه موردنظر پرونده اقدام نماید.
به منظور رسیدن به این هدف، یک وکیل شهرداری متخصص می بایست تا در سریع‌ترین زمان ممکن تصمیم گیری نموده و اقدام نماید. زیرا عدم اقدام به موقع خسارات جبران ناپذیری را برای موکل به همراه دارد. به همین خاطر داشتن ویژگی های زیر در انتخاب یک وکیل شهرداری مناسب ضروری است:
مهم ترین ویژگی وکیل شهرداری در تهران داشتن تخصص عالی در دعاوی شهرداری و سابقه کاری است. این شخص با تکیه بر تخصص و تجربه ای که دارد از آغاز تا انتهای پرونده و حتی تا مرحله گرفتن رای از دیوان عالی کشور پرونده را مورد پیگیری قرار می دهد.
به همین ترتیب بهترین وکیل شهرداری در تهران، به کلیه راه حل‌های قانونی در روند پیگیری پرونده و تشریفات مراجع صالح رسیدگی و آرای وحدت رویه مسلط می‌باشد.
برای یافتن وکیل مناسب جهت رسیدگی به امور شهرداری، می‌توان به روش‌های زیر اقدام نمود:
تعرفه مصوب رییس قوه قضاییه به شکل توافقی میان وکیل و موکل و با در نظر داشتن شرایط پرونده مقدار حق الوکاله نسبت به موضوع پرونده، پیچیدگی های آن و اقدامات مورد نیاز به منظور رسیدن به نتیجه مطلوب مشخص می گردد. به همین دلیل تعرفه ای سالانه بوسیله رییس قوه قضاییه تعیین شده که سقف حق الوکاله در دعاوی مختلف با موضوعات مختلف را تعیین می نماید. با این وجود این مبالغ قطعی و ثابت نیست.
بنابراین می توان گفت به طور کلی حق الوکاله وکیل شهرداری به صورت توافقی بین وکیل و موکل تعیین می شود. به طوریکه مبلغی که در عرف وکلا تحت عنوان حق الوکاله برای موضوع مورد نظر در نظر گرفته می شود، بوسیله وکیل به موکل اعلام خواهد شد و سپس به وسیله مذاکراتی که میان طرفین انجام می گیرد نسبت به مبلغی به توافق می رسند.
از جمله این مراکز می توان کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری در مورد حل اختلاف شهرداری و مردم در مورد عوارض، کمیسیون ماده 100 شهرداری در مورد اختلافات طرفین در تخلفات ساختمانی، کمیسیون ماده 99 قانون شهرداری در مورد ساخت و سازهای خارج از حریم شهرها و نیزدیوان عدالت اداری در خصوص تخلف از قوانین توسط شهرداری، دادگاه های عمومی کیفری … را نام برد.
از دیگر مواردی که در صلاحیت وکیل متخصص شهرداری است راجع به اختلافات و دعاوی ناشی از عدم رعایت مقررات ناشی از اعمال قانون فضای سبز و کمیسیون مرتبط با آن است. لازم به ذکر است که قانونگذار برای فضای سبز در حریم و محدوده شهرها اهمیت زیادی قائل می باشد. در واقع هدف روشن نمودن و رفع هرگونه ابهام درخصوص تکلیف دستگاه های اجرایی و همچنین شهروندان درخصوص نگهداری فضای سبز بوده است. همان اصلاح لایحه قانونی حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها.
وکیل متخصص شهرداری درخصوص ماده 55 و تبصره الحاقی به بند 24 ماده مذکور و دیگر بندهای مرتبط با آن اقدامات لازم و دیگر پیگیری های تخصصی را به وکالت از جانب شهروندان انجام می دهد. چنانچه برخلاف آنچه که در پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری اقدام به تأسیس و ایجاد کسب و پیشه و تجارت شود، شهرداری مورد مذکور را در کمیسیون مقرر در تبصره 1 ماده 100 این قانون طرح می کند.
چنانچه تخلف مالک و یا مستأجر محرز گردد مهلتی که نباید بیش از دو ماه باشد داده می شود تا برای تعطیلی محل کسب و پیشه و یا تجارت ظرف یکماه تصمیم گیری نماید.
موارد مرتبط با افراز و تفکیک املاک متعلق به اشخاص از جمله اقدامات تخصصی وکیل شهرداری در ارتباط با ماده مذکور می باشد.
وکیل شهرداری با وارد شدن به موضوع کمیسیون ماده 12 اقدام به راهنمایی شهروندان نموده و از جانب آنان مشکلات کمیسیون را حل و فصل می نماید.
درخصوص تملک املاک برای دستگاه های دولتی و اجرایی و همچنین طرح های هادی روستایی که هدف از آنها بوجود آوردن زمینه توسعه و عمران نقاط روستایی است، وکیل شهرداری می تواند اقدامات موثری را صورت دهد.
در گذشته چنانچه شخصی بدون داشتن پروانه (مجوز) برای احداث ساختمان اقدام می‌کرد، مجرم شناخته شده و پرونده‌ی وی در دادگاه کیفری مورد پیگیری قرار می گرفت و به دنبال آن به مجازات هایی همچون زندان یا جریمه نقدی محکوم می شد. با تصویب ماده ۱۰۰ قانون شهرداری کمیسیونی به همین نام تشکیل شد.
مطابق با این ماده ساخت و ساز هر نوع بنا در شهر می بایست با مجوز شهرداری و در یافت پروانه باشد، در غیر این صورت دو تخلف ساخت بنای بدون اخذ پروانه و یا عدم مطابقت پروانه با بنای ساخته شده صورت می گیرد که مسئولیت رسیدگی به اختلافات و مسائل شهرداری ها با افراد در این رابطه به عهده این کمیسیون است.
به همین ترتیب در یک تعریف کلی می توان گفت هرگونه اظهار نظر پیرامون ساختمان هایی که بدون پروانه و یا بر خلاف مشخصات ثبت شده در پروانه احداث شده اند در کمیسیون ماده 100 شهرداری قابل طرح می باشد.
این تخلفات می تواند در موارد فنی یا مقررات شهرسازی و یا مقررات بهداشتی باشد که از جانب شهرداری در کمیسیون مطرح خواهد شد.
مطابق با یکی از تبصره های این ماده چنانچه شهرداری حداکثر تا یک هفته بعد از توقف عملیات ساختمانی مساله را به کمیسیون ارجاع ندهد، ذینفع حق دارد از این کمیسیون درخواست رسیدگی نموده و به دنبال آن به درخواست کمیسیون به صورت کتبی از خود دفاع نماید. مالک ساختمان نیز 10 روز مهلت دارد با تنظیم دفاعیه خود آن را به کمیسیون تحویل دهد. از سوی دیگر نماینده شهرداری نیز با حضور در جلسه از شهرداری دفاع نماید اما این نماینده حق رأی ندارد.
چه تخلفاتی در کمیسیون ماده 100 مورد پیگیری است؟
به طور کلی مهم ترین هدف تشکیل کمیسیون ماده ۹۹ قانون شهرداری جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز در خارج از حریم شهرها بود. لذا این کمیسیون یکی از کاربردی ترین موارد در سطح شهرداری ها و دهیاری محسوب می شود.
واضح است که کلیه ساخت و سازها در محدوده شهری و روستایی ملزم به اخذ مجوز و پروانه ساخت از شهرداری می باشند. بنابراین پرونده ساخت و سازهایی که این موضوع را رعایت نکرده باشند، برای بررسی بیشتر به کمیسیون ماده ۹۹ ارجاع داده خواهند شد.
این کمیسیون از سه عضو اصلی یعنی نماینده قوه قضاییه، نماینده وزارت مسکن و شهرسازی و نماینده وزارت کشور در استانداری ها تشکیل شده است. به همین ترتیب تصمیمات این کمیسیون مطابق با اکثریت آراء و با هدف جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز گرفته می شود.
بهترین وکیل پیرامون تشکیل کمیسیون ماده ۹۹ شخصی است که امور مربوط به دیوان عدالت اداری را به بهترین شکل انجام می دهد. در واقع این شخص می بایست با قوانین دیوان عدالت اداری، شهرداری و سایر سازمان های دولتی و قوانین مربوط به حریم خصوصی، شهری آشنایی داشته باشد.
همچنین از آنجایی که افراد حق دارند تا نسبت به میزان جریمه های تعیین شده اعتراض نمایند، داشتن یک وکیل متخصص و مجرب در این حوزه می تواند موثر واقع شود.
به همین ترتیب پس از صدور رای متقاضیان حق دارند تا نسبت به شرایط زندگی و شغلی خود تقاضای کاهش جریمه های تعیین شده را داشته باشند.
توجه داشتخ باشید اعتراض در کمیسیون ماده ۹۹ کاری پیچیده و دشوار است، به همین دلیل بهترین راه استفاده از نظر وکلای مجرب و متخصص دادگستری در این زمینه است.
به همین ترتیب می‌توان گفت در صورتی که عدم رعایت این قوانین حقوق شهروندان را نادیده بگیرد از دید شهرداری جرم صورت گرفته و می بایست در اسرع وقت به آن رسیدگی شود؛
از جمله این موارد می‌توان به ساخت و سازهای غیر قانونی و بدون پروانه ساخت اشاره نمود.
یکی از سازمان هایی که مسئولیت نظارت بر تخلفات شهرداری را بر عهده گرفته است با عنوان دیوان عدالت اداری شناخته می شود. چرا که بخش عمده ای از پرونده‌های موجود در دیوان عدالت اداری به شکایات افراد حقیقی و حقوقی از شهرداری ارتباط دارد. به همین ترتیب همان گونه که شهرداری وظیفه دفاع از حقوق و منافع عمومی شهروندان را بر عهده دارد، می تواند با خطاها و اشتباهاتی روبرو شود و این بار به طور متقابل شهروندان به دلیل اقدامات غیرقانونی شهرداری از آن شاکی باشند که در این صورت سازمان دیوان عدالت اداری مسئولیت پیگیری این پرونده ها را بر عهده خواهد داشت.
بنابراین به دلیل اینکه نهادهای بسیاری از جمله مجلس شورای اسلامی مسئول تصویب قوانین شهرداری هستند، هر نوع شکایتی بر علیه آن می بایست زیر نظر وکیل شهرداری و یک مشاور حقوقی صورت گیرد؛ چراکه وکیل شهرداری به کلیه دعاوی مربوط به شهرداری تسلط داشته و قادر خواهد بود تا از حقوق شهروندان در مقابل این سازمان دفاع کند؛
علاوه بر موارد فوق واضح است که قوانین و مقررات دیوان عدالت اداری دارای پیچیدگی مختص به خود بوده و در صورتیکه شخص شاکی با این اصول و قوانین آشنایی نداشته نباشد، نمی‌تواند اقدامی نموده و پرونده‌های خود را با موفقیت به نتیجه مطلوب برساند؛ در چنین که وجود یک وکیل شهرداری می تواند بسیار موثر واقع شود.
هنگامی که آخرین ابلاغیه به دست افراد برسد تنها ۱۰ روز مهلت دارند تا نظر دیوان را در رابطه با پرونده مورد نظر تغیر دهند.
در کمیسیون بعدی کلیه داوران تغییر کرده تا پرونده مورد پیگیری را مجددا از زوایای متفاوت مورد بررسی قرار دهند. بنابراین در صورتیکه افراد بتوانند طی این مدت از یک وکیل شهرداری متخصص استفاده نمایند احتمال پیروزی پرونده در کمیسیون آخر بسیار بالاست.
در اکثر پرونده‌های شهرداری می توان حکم تخریب را به جریمه نقدی تبدیل کرده و از نگرانی و خسارات وارده به شخص جلوگیری نمود. لذا توصیه می شود در این شرایط به وکیل خود اعتماد نمایید تا به نتیجه مطلوب برسید.
در پایان لازم به ذکر است همان طور که پیشتر نیز به آن اشاره شد دعاوی مربوط به امور شهرداری ها از آن دسته از دعاوی حقوقی به شمار می روند که نیازمند حضور و نظارت مستمر یک فرد متخصص و آگاه به مسائل حقوقی است تا بتواند در کمترین زمان ممکن و نیز با کمترین هزینه نسبت به استیفای حقوق طرفین اقدام نماید. به همین منظور پیشنهاد می شود تا از تجربیات یک وکیل شهرداری در این زمینه بهره مند شوید.
موسسه حقوقی عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های
آزمون وکالت آزمون وکالت یکی از پرطرفدارترین آزمون های حرفه ای و شغلی در زمینه…
شماره وکیل پایه یک دادگستری شماره وکیل پایه یک دادگستری : به طورکلی دسترسی به…
مشاوره وکیل مشاوره وکیل : به طور کلی وکلای رسمی دادگستری، وظایف مختلفی را برعهده…
تفاوت جلسه رسیدگی با دادرسی تفاوت جلسه رسیدگی با دادرسی : به طور کلی رسیدگی…
دادرسی اختصاری چیست؟ به طور کلی در دادرسی اختصاری، اساس رسیدگی و بازجویی در جلسه…