قوانین و نکات خرید و فروش آپارتمان

اهمیت مسائل حقوقی پیش ­فروش آپارتمان:

به طور کلی در خصوص املاک به آن دسته از معاملات املاک که پیش از تکمیل و قبل از اینکه قابلیت سکونت را داشته باشند به فروش برسند، پیش­ فروش می­ گویند. از آنجا که در سال های اخیر قیمت مسکن افزایش چشمگیری داشته است، این نوع از قرارداد از رونق چشمگیری برخوردار شده است و دارای نکات زیادی است که درصورت عدم توجه به این نکات خسارت زیادی ایجاد می گردد.

در این نوع از معامله، ملک قابل رؤیت نیست تا خریدار با ملاحظه کلیه امکانات آنرا با یک نگاه بسنجد و بدین ترتیب از فروشنده رفع مسئولیت شود امکان بروز کلاهبرداری زیاد می ­باشد. هنگامی که این قرارداد نوشته می ­شود یا هنوز خانه ­ای وجود ندارد و یا اینکه کامل نمی ­باشد. در نتیجه تنظیم قرارداد اصولی و دقیق در این نوع از معاملات حائز اهمیت است. بنابراین لازم است تا تمامی توافقات و شرایط خرید و فروش آپارتمان مکتوب شده و به امضای طرفین برسد.

 مزایای خرید و فروش آپارتمان به صورت پیش ­خرید برای خریدار:

• از آنجا که ملک هنوز تکمیل نشده قطعا قیمت آن نسبت به قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل تا حدودی ارزانتر است و خریدار می تواند همان ملک را بعد از تکمیل و درصورتی که شرایط بازار یکسان باشد گران­تر فروخته و سود بیشتری کسب نماید.
• در معاملات پیش ­فروش، مبلغ بصورت مرحله­ ای و در طی مراحل ساخت پرداخت می­ گردد و بنابراین خریدار دارای قدرت خرید بیشتری است.
• در پیش ­فروش این امکان وجود دارد تا اجزای داخلی و طراحی بنا به سلیقه خریدار تغییر پیدا کند.
• در قرارداد پیش ­فروش بر خلاف ساختمان­ های آماده که فقط اجزای روکار قابل رؤیت است این امکان وجود دارد تا کلیه مراحل ساخت و همچنین کیفیت مصالح داخلی بوسیله خریدار رؤیت شود.

معایب پیش ­خرید: 

در کنار محاسن و نقاط مثبتی که قرارداد پیش ­خرید برای خریدار دارد این نوع از قرارداد دارای معایبی نیز برای خریدار به شرح زیر است:

• این امکان وجود دارد که سازنده به موقع اقدام به تحویل ملک ننماید.
• امکان این وجود دارد که مصالح براساس قرارداد توسط سازنده نباشد.
• در شرایط رکود بازار و بی ­انگیزگی سازنده امکان عدم اتمام پروژه وجود دارد.
• امکان دارد که ملک به چند نفر به فروش رسد.
• کلاهبرداری توسط شرکت­ های نامعتبر.
• این امکان وجود دارد که روی سند مادر اقدام به اخذ وام ­های کلان بانکی صورت گرفته و تسویه صورت نگیرد که در صورت عدم پرداخت متعاقبا اشخاص خریدار باید اقساط را بپردازند.
• درصورتیکه جهت اخذ مجوز پایان­کار اقدام نگردد و خلافی به شهرداری پرداخته نشود این هزینه­ ها به گردن خریدار می­ افتد.

 موارد مهم قرارداد خرید و فروش آپارتمان در پیش ­فروش آپارتمان:

1- مشخصات پیش ­فروشنده: ممکن است که پیش ­فروشنده مالک ملک، مستأجری که حق احداث بنا براساس سند رسمی دارد و یا حتی پیش خریدار باشد.

2- مشخصات مالک

3- مشخصات و جزئیات آپارتمان: از آنجا که توافق شفاهی درخصوص مشخصات آپارتمان متزلزل می باشد و اثبات آن نیز مشکل است توصیه می گردد کاملا مشخصات و جزئیات ملک در قرارداد درج گردد.

*لازم به ذکر است که از آنجا که زمان تحویل ملک دارای آثار حقوقی ای نظیر حق فسخ قرارداد، دریافت وجه التزام (هنگامی که دو نفر قراردادی می‌بندند، قرارداد بین طرفین لازم‌الاجرا محسوب می ­شود یعنی مکلف و موظف به اجرای آن می­ باشند. درصورتیکه یکی از دو طرف قرارداد در زمان تعیین شده به تعهد خود عمل ننماید، مبلغی را به عنوان خسارت باید به طرف مقابل پرداخت کند.

در حقوق به این مبلغ، وجه التزام گفته می‌شود. )، اجرت المثل (اجرت المثل روش پیش بینی شده قانون گذار جهت جبران خسارت در جایی که در خصوص میزان و روش آن عقد و توافقی وجود نباشد و یا توافق معتبر نباشد است.) قسمت­ های تحویل نشده و… است زمان به صورت دقیق درج گردد.

4- نحوه و شرایط پرداخت و تسویه بها در خرید و فروش آپارتمان

5- زمان تنظیم و تحویل سند رسمی انتقال قطعی: از آنجا که مبنا و مبداء محاسبه بسیاری از مواعد قانونی و خسارات من جمله خسارت تاخیر، وجه التزام، اجرت المثل قسمت های تحویل نشده و… می باشد بنابراین دقت در این موارد بسیار حائز اهمیت است و جزء شرایط اصلی انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب می گردد.

6- تضمینات، خسارات و قراردادهای بیمه ای

7- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و دیگر مراجع قانونی: مانند تعهد به ساخت فضای سبز، مدرسه، عدم قطع درختان موجود در زمین و ..

8- معرفی داوران: اصولا مشخص کردن داوران و ارجاع به داوری، امری اختیاری محسوب و نیازمند توافق طرفین می باشد اما لازم به ذکر است که در قانون پیش فروش ساختمان ارجاع به داوری امری الزامی است و طرفین با توجه به بند ۱۰ ماده ۱۰ و ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان  علاوه بر الزام به ارجاع اختلافات به داوری باید حتما داوران را هم به دقت مشخص کنند.

9- مساحت واحد پیش­ فروش شده: چنانچه مساحت واحد مشخص شده طبق صورت­جلسه ­ی تفکیکی، کمتر و یا بیشتر از مقداری که در قرارداد مشخص شده باشد لازم است که قیمت براساس مبلغ قید شده در قرارداد محاسبه شود. چنانچه مساحت واحد تا میزان پنج درصد بیشتر باشد، فقط خریدار امکان فسخ معامله را خواهد داشت و یا اینکه مبلغ اضافه را پرداخت نماید.

درصورتیکه مساحت واحدی که تحویل داده شده از 95 درصد مقداری که توافق شده کمتر باشد، پیش­ خریدار یا می­ تواند معامله را فسخ نماید و یا اینکه به نرخ روز بنا و نظر کارشناسی از قیمت آن کسر نماید. درموردی که معامله از جانب پیش­ خریدار فسخ گردد در تمامی مواردی که بنا به علت تخلف پیش ­فروشنده فسخ صورت گرفته وی یا از طریق مصالحه و یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب آن رضایت دارند باید در جهت جبران خسارت وارد آمده به پیش ­خریدار اقدام نماید.

10- لازم است تمامی مراحل در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و قرارداد و قولنامه به تنهایی کفایت نمی ­نماید. در این خصوص ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان مقرر می دارد: قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.»

در ماده ۲۳ قانون مذکور ضمانت اجرایی سنگینی برای عدم تنظیم سند رسمی برای پیش فروش آپارتمان در نظر گرفته شده است: اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
در ماده ۲۴ قانون پیش فروش آپارتمان قید شده که: « مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.»

مشخصات آپارتمان:  

لازم است تا جزئیات مورد معامله کاملا شفاف باشد و مشخصات و جزئیاتی که براساس آن خریدار تصمیم گرفته به صورت کامل درج گردد. طبق قانون خرید و فروش آپارتمان در پیش­ فروش چنانچه سرمایه ­گذاران و پیش ­فروشنده بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی و یا دریافت مجوز انتشار آگهی اقدامی انجام دهند به حبس و جریمه نقدی محکوم می ­شوند. مشخصات باید به شرح زیر باشد:

– موقعیت مکانی

– تعداد طبقات و واحدها

– شماره طبقه و واحد

– متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها

– نوع کاربری

– پارکینگ و انباری

– سیستم سرمایش و گرمایش

– نمای ظاهری و بیرونی ساختمان

– مصالح به کار رفته

– مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت

– زمان تحویل

وکیل دعاوی پیش ­فروش آپارتمان:

داشتن وکیل متخصص دعاوی پیش فروش در خرید و فروش آپارتمان به طور کلی دارای مزایایی به شرح زیر است:

• درموردیکه فروشنده حضور نداشته باشد، مدت زمان تنظیم سند رسمی کمتر می ­شود.
• به حضور خریدار در دادگاه نیاز نمی ­باشد.
• درصورت حدوث خسارت وکیل می ­تواند سریعا خسارتی را که در قرارداد پیش ­بینی شده از فروشنده مطالبه نماید.
• در صورت در رهن بودن ملک وکیل می ­تواند از فروشنده فک رهن آنرا بخواهد.
• در موردیکه فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشود وکیل ملکی می ­تواند جهت تنظیم سند رسمی به نام خریدار با حضور مأمور دادگاه در محضر اقدام نماید.

نتیجه­ گیری:

زمان عقد بیع (فروش) مورد خرید و فروش آپارتمان باید به صورت فیزیکی آماده و موجود باشد اما درخصوص پیش‌فروش آپارتمان، ملک مورد نظر هنوز آماده نشده و این مسئله بارها و بارها محل مناقشه واقع شده است. در قراردادهای پیش فروش آپارتمان درج برخی شروط می‌تواند از این مسائل جلوگیری به عمل آورد. در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان به دلیل اینکه برداشت هر شخص از توافقات متفاوت است، طرفین باید دقت داشته باشند و توافق شفاهی به تنهایی موجب رفع ابهامات طرفین نشده، و نهایتاً منجر به اختلاف می‌شود.

بنابراین باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب در خرید و فروش آپارتمان به این صورت، و مورد امضای طرفین قرار گیرد. تعقیب پیش فروشنده منوط به شکایت شاکی خصوصی یا وزارت راه و شهرسازی می باشد و درصورتی که شکایتی صورت نگرفته باشد پیش فروشنده تعقیب نمی شود یا در صورت گذشت شاکی تعقیب یا اجرای حکم موقوف می گردد.