وکالت فروش ملک و خرید ملک و نکات حقوقی آن

بررسی وکالت فروش ملک

عقد وکالت یکی از متداول ترین قراردادهایی است که در قانون مدنی مورد تاکید قرار گرفته است. بر اساس این عقد، شخصی از جانب دیگری، رسیدگی به اموری را به عهده می گیرد.

وکالت فروش ملک نیز یکی از مهم ترین مصادیق وکالت به دیگری می باشد، که افراد بسیاری بوسیله آن، برای پیشگیری از برخی مشکلات احتمالی، نسبت به فروش املاک خود اقدام کرده و با گرفتن وکالت از دیگران، سند ملکی را به نام خود می زنند .

به معنای دیگر در وکالت فروش ملک، فروشنده به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و به خریدار، وکالت می دهد تا حتی بدون نیاز به حضور وی امور لازم جهت انتقال ملک را انجام دهد. به همین ترتیب، وکالت فروش ملک، به معنای مالکیت خریدار نیست و مستلزم تنظیم سند رسمی جهت انتقال قطعی ملک به نام خریدار است.

به دلیل اهمیت موضوع وکالت فروش ملک، در مقاله پیش رو قصد داریم تا ضمن ارائه تعریف روشنی از این عنوان به شرایط و الزامات انجام آن بپردازیم.

وکالت فروش ملک شامل چه مواردی می شود؟

همانطور که در مقدمه مقاله اشاره شد، بوسیله وکالت فروش ملک، فروشنده به خریدار وکالت می دهد تا براساس شرایط ذکر شده در قرارداد وکالت، ملک مورد نظر را به شخص دیگری فروخته و یا حتی به خود او انتقال دهد.
ذکر این نکته نیز حائز اهمیت است که اشاره به شرایط وکالت فروش خانه یا مسکن، در متن وکالت نامه الزامی است تا هیچ یک از طرفین، دچار ضرر نشوند.

مثال برای وکالت فروش ملک

برای نمونه در شرایطی که ملک مورد نظر، در رهن بانک باشد و شرایط انتقال قطعی ملک به خریدار مهیا نیست، فروشنده حق دارد تا با اعطای وکالت فروش ملک به خریدار، به این شخص وکالت دهد، تا چنانچه اقساط وام خانه یا مسکن تمام شد، بدون نیاز به حضور فروشنده، برای دریافت سند ملک اقدام نماید.

توجه داشته باشید، وکالت فروش ملک می تواند به صورت بلاعزل باشد. یعنی بعد از اعطای وکالت، فروشنده نتواند این وکالتنامه را فسخ کند .
همچنین در شرایطی که ملک، نوساز باشد و هنوز گواهی پایان کار ساختمان دریافت نشده باشد، می توان به منظور فروش وکالتی ملک، اقدام کرد .

دلایل خرید و فروش ملک بوسیله وکالت‌نامه چیست؟

ممکن است برای خوانندگان این سوال مطرح شود که دلیل اصلی انجام معامله ملک با وکالت نامه به جای سند چیست؟ مهمترین این دلایل در لیست زیر آورده شده است.

• امکان دارد سند ملک به منظور دریافت وام مسکن در رهن بانک باشد.
• فرارهای مالیاتی از جانب مالک
• گم شدن سند ملک
• نوساز بودن ملک و حاضر نبودن سند تفکیکی مرتبط با آن
• بالا بودن هزینه های انتقال سند
• عجله داشتن خریدار یا فروشنده و استفاده بهتر از زمان

توجه داشته باشید، بنا به توصیه اکثر کارشناسان افراد می بایست در صورت امکان از خرید و فروش زمین، خانه و به طور کلی املاکی که سند وکالتی بلاعزل دارند، پرهیز نمایند. چرا که آمار موجود اثبات کرده است که این معاملات مسائل و مشکلات خاص خود را به همراه دارند.

معامله با وکالت فروش ملک چه تفاوتی با سند قطعی دارد؟

به طور کلی وکالت فروش ملک، باعث می شود تا فروشنده در زمان فروش آن، به وکیل یا خریدار ملک، وکالت بدهد در صورت فراهم بودن شرایط برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه مراجعه کند. به همین ترتیب، واضح است که فروش ملک به صورت قطعی انجام نشده است. بنابراین خریدار تنها وکالت دارد تا به نام خود، سند مربوطه را دریافت نماید و تا پیش از دریافت سند قطعی، دارای حق مالکیت نیست.

لذا در شرایطی که برای فروش ملک، به خریدار وکالتی داده نشود، طرفین بعد از تنظیم قولنامه، به دفتر اسناد رسمی مراجعه نموده و پس از تحویل مدارک مورد نیاز، خریدار مجاز می باشد تا نسبت به انتقال قطعی ملک به نام خود اقدام نموده و سند ملکی را تحویل بگیرد.

به همین ترتیب می توان گفت، مهم ترین تفاوت وکالت فروش ملک به روش ارائه وکالت و تنظیم سند رسمی، این است که خریدار فقط پس از دریافت سند قطعی، مالک به حساب می آید و حق دارد در دادگاه اقامه دعوی نماید.

بنابراین تا پیش از آن، اگرچه هزینه ملک را پرداخته باشد همچنان هم خریدار از نظر قانونی، مالک به شمار نمی آید.

یکی دیگر از تفاوت های اساسی سند قطعی با وکالت فروش ملک، این است که وکالت، نوعی عقد جایز به شمار می آید. بنابراین در صورت فوت، جنون یا سفیه شدن طرفین قرارداد، باطل خواهد شد. اما در فروش ملک با سند قطعی، این موارد باعث بروز مساله ای نخواهد شد.

وکالت فروش ملک دارای چه شرایط و الزاماتی است؟

پیش از پاسخ دادن به این سوال در نظر داشته باشید که به طور کلی هر نوع قرارداد، مستلزم برقرار بودن شرایط خاصی همچون: اهلیت، قصد و رضایت طرفین می باشد. در غیر این صورت، معامله باطل و فاقد اعتبار خواهد بود.

علاوه بر شرایط ذکر شده در بالا، شرایط اختصاصی وکالت فروش ملک، این است که متن وکالتنامه، حتما در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود.
بنابراین یکی از شرایط اخذ وکالت برای فروش ملک، این است که خریدار، موظف است تا فورا اقدامات مورد نیاز برای دریافت سند را انجام دهد. چرا که وکالت، حتی در شرایطی که بلاعزل باشد، همچنان یکی از عقود جایز به شمار می آید.

ذکر این نکته نیز حائز اهمیت است که از اشخاصی که آشنایی زیادی با آنها ندارید، به روش وکالت فروش ملک، ملکی را نخرید؛ بجز در مواردی که علاوه بر دریافت وکالت جهت فروش آن، نسبت به تنظیم قولنامه نیز اقدام نموده باشید.

لذا در شرایط موجود حتی اگر بنابر دلایلی وکالت فروش ملک باطل شود، قادر خواهید بود تا به وسیله قولنامه فروش ملک، برای تنظیم سند رسمی درخواست دهید .

پرداخت حق ‌الوکاله وکیل در وکالت فروش ملک بر عهده چه کسی است؟

با استناد به ماده ۶۷۵ قانون مدنی، می توان گفت موکل وظیفه پرداخت تمام هزینه‌های مرتبط با موضوع وکالت را بر عهده دارد.
بنابراین وکیل ملکی حق دارد تا کلیه هزینه‌هایی را که در این مورد متقبل شده است، از موکل دریافت نماید. هزینه‌های همچون: رفت و آمد و مخارج دفترخانه و مواردی از این دست.

توجه داشته باشید این هزینه ها از حق‌الوکاله و دستمزد وکیل جدا هستند و درصورتیکه مبلغی برای دستمزد وکیل مشخص شود، موکل موظف به پرداخت آن است.

این دستمزد براساس نظر کارشناس مشخص می‌شود. به همین ترتیب اگر موکل نسبت به پرداخت این دستمزد بی اعتنا باشد، وکیل حق دارد تا این موضوع را به کمک مراجع قضایی پیگیری نماید.

واگذاری ملک به همسر به چه صورت است؟

به طور کلی واگذاری ملک به همسر، با پرداخت مبلغی به صورت بلاعوض انجام می شود. این اقدام می تواند به روش هایی همچون: عقد بیع ، صلح عمری و یا هبه انجام گیرد. همچنین امکان انتقال ملک به همسر، به صورت وصیت تا ثلث مال نیز وجود دارد.
توجه داشته باشید در واگذاری ملک به همسر به روش عقد بیع، براساس مفاد آورده شده در نمونه متن، این واگذاری صورت می گیرد .

فروش ملک وکالتی به چندین نفر

ممکن است اینگونه برداشت شود که در وکالت فروش ملک، فروشنده نمی‌تواند ملکی را که به شخصی فروخته مجددا معامله کند؛ چرا که برای پیگیری امور مربوط به انتقال سند به خریدار وکالت بلاعزل داده است. اما متأسفانه اینچنین نیست!

 

مطالعه پیشنهادی : آشنایی با مفاهیم و اصطلاحات حقوقی

 

به همین ترتیب، حتی در مواقعی که فروشنده امور مربوط به انتقال ملک با وکالت نامه را انجام داده و به خریدار وکالت بلاعزل داده است نیز، قادر خواهد بود تا روند انتقال قطعی سند را خود انجام داده و ملک مورد نظر را به شخص یا اشخاص دیگری بفروشد. در این شرایط وکالت بلاعزلی که به خریدار داده شده فاقد اعتبار خواهد بود.

بنابراین فروشنده کلاهبرداری کرده و خریدار با وجود اینکه بهای خانه را پرداخت کرده‌ است، صاحب آن نخواهد بود.

برای پیشگیری از مواردی از این دست توصیه می شود:

• از فروشنده تقاضا کنید تا به طور هم‌زمان با تنظیم وکالت نامه بلاعزلی که برای شما در نظر گرفته است، یک مبایعه نامه نیز تنظیم نماید.
• در وکالت نامه ای که تنظیم شده است، حق فروش ملک به افراد دیگر را از فروشنده سلب نمایید.

نکات مهم پیرامون وکالت فروش ملک

در برخی از وکالت های فروش ملک، مالک برای انتقال قطعی سند به خریدار وکالت بلاعزل می‌دهد. بیشتر افراد با شنیدن این عنوان، گمان می‌کنند در هر زمان که بخواهند می توانند سند ملک را به نام خود انتقال دهند. اما این برداشت، کاملا نادرست و فریبنده است. چرا که مفهوم وکالت بلاعزل به این معناست که فروشنده دیگر حق ندارد وکالت خود را فسخ نماید. اما همچنان روش های دیگری برای فسخ قرار داد، حتی در وکالت بلاعزل، در نظر گرفته شده است.

بنابراین در هنگام انجام معاملاتی که با وکالت نامه صورت می گیرد، توجه به موارد زیر الزامی است:

• پیش از انجام معامله نسبت به معتبر بودن وکالت نامه از دفترخانه‌ای کتبا استعلام نمایید.
• توجه داشته باشید وکالت نامه و مبایعه نامه در کنارهم اعتبار دارند و جدا از یکدیگر کارکرد چندانی ندارند. بنابراین هرگز تنها به تنظیم شدن وکالت نامه بدون مبایعه نامه اکتفا نکنید.
• برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، در هنگام خرید و فروش ملک به کمک وکالت‌نامه توجه نمایید در متن آن از محدودیت زمانی چیزی آورده نشده باشد.
• از انجام معاملاتی که بوسیله وکالت‌نامه‌های کلی موکل تنظیم شده است و یا موکلان آن چندین نفر هستند، خودداری نمایید.
• چنانچه نسبت به انجام معاملات با وکالت رسمی همچون معامله املاک در رهن بانک‌ها و ملک وکالتی اقدام نمودید، در اولین فرصت مراحل مورد نیاز برای دریافت سند قطعی ملک را پشت سر بگذارید.
• در صورتیکه معامله‌ای به شکل وکالتی انجام گرفته است، وکالت‌ نامۀ اصلی، می بایست به دقت خوانده شود تا مطمئن شوید شخصی که به نام وکیل معرفی شده، دارای اختیارات کامل و بلاعزل است.

نتیجه گیری

به خاطر داشته باشید، هیچ یک از انواع وکالت نامه‌ها باعث سلب اختیار فروش از فروشنده نخواهد شد. لذا مالک می تواند در هر زمان که تصمیم بگیرد معامله را انجام دهد.

همچنین اگر فروشنده ملکی را با وکالت نامه به شخص دیگری بفروشد و مجددا برای فروش همان ملک اقدام نماید، کاری برخلاف قانون صورت گرفته و این شخص مرتکب جرم فروش مال غیر شده است. توجه داشته باشید اثبات مواردی از این دست در دادگاه نیز کار ساده‌ای نخواهد بود.

اما در صورتیکه خریدار در هنگام خرید ملک، بجز انعقاد وکالت نامه، نسبت به تنظیم مبایعه نامه کتبی که مالک نیز امضایش کرده باشد اقدام نماید، به راحتی قادر خواهد بود تا در مراجع قانونی مالک بودن خود را اثبات نماید.

گروه وکلای عدل ایرانیان نیز آماده است تا به کلیه سوالات شما پیرامون وکالت فروش ملک پاسخ داده و در صورت ایجاد هر مشکلی در این زمینه، تا احقاق کامل حقوقتان شما را همراهی نماید.

 

گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف است. شما می‌توانید به کمک وکیل پایه یک دادگستری مجموعه ما از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.

 

مطالب مفید:

قوانین و مقررات فروش ملک مزایده ای در ایران | راهنمای جامع