تخلیه ملک تجاری و هر آنچه که باید درباره آن بدانید

تخلیه ملک تجاری

دعاوی تخلیه ملک یکی از رایج ترین نوع دعاوی است. به طور کلی درخواست تخلیه ملک تجاری، به نفع متقاضی تخلیه ملک تجاری می باشد. حال ممکن است متقاضی مالک و یا مستأجر باشد.

 

مطابق با ماده 13 قانون روابط موجِر و مستأجر سال 56، مستأجر می تواند تحت شرایط زیر از حق تخلیه ملک تجاری استفاده نماید:

• به دلیل اتمام مهلت قرارداد اجاره نامه، مستأجر درخواست تخلیه ملک تجاری را داشته باشد؛ امّا موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند.
• مستأجر به دلیل وجود دلایل فسخ، حکم فسخ قرارداد را گرفته و متقاضی تخلیه ملک تجاری باشد. امّا موجِر از تحویل گرفتن مال خودداری ورزد.

انواع تخلیه ملک تجاری:

تخلیه ملک تجاری به خواست مستأجر:

مطابق ماده 12 قانون روابط موجِر و مستأجر سال 56، مستأجر می­ تواند تحت شرایطی خاص از دادگاه درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک تجاری را بخواهد. این شرایط عبارت اند از:

• در صورتی که ملک مزبور مطابق اوصاف مقرر در اجاره نامه نباشد.
• طی مدت اجاره عیبی در ملک به وجود آید که ملک را از قابلیت سودمند بودن یا کارایی داشتن خارج کند و رفع عیب هم ممکن نباشد.
• در صورتی که طبق شرایط اجاره نامه حق فسخ مستأجر تحقق یابد.
• درصورتی که مستأجر قبلا از اتمام مدت اجاره فوت کند و کلیه ورثه درخواست فسخ نمایند.
• در صورتی که بنا به علت خرابی و عدم قابلیت تعمیر، ملک باید تخریب شود.
• در صورتی که به علت خرابی بنا و مضر بودن برای بهداشت و سلامت ملک باید تخریب شود.

به علاوه طبق قانون مدنی، مستأجر در شرایط زیر حق فسخ و تخلیه ملک تجاری را دارد:

• در صورتی که موجِر ملک را به تصرف مستأجر ندهد و اجبار او به تسلیم ممکن نباشد، به استناد خیار تعذر تسلیم، مستأجر می ­تواند در خصوص تخلیه ملک تجاری خواهان باشد.(ماده 476 ق.م)
• عیبی در ملک باشد(ماده 478 ق.م).
• تعمیرات ضروری در ملک لازم باشد مستأجر می­ تواند اجاره را فسخ کند.(ماده 485 ق.م)
• بعد از قرارداد اجاره و قبل از تحویل ملک به مستأجر، شخص ثالث مزاحم مستأجر شود؛ می ­تواند فسخ کند.
• اگر مستاجر در موقع قرارداد اجاره برای خودش حق فسخ شرط کرده باشد.

تخلیه ملک تجاری به اراده مالک:

مطابق بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف، متقاضی تخلیه ملک تجاری اعم از موجِر و مستأجر باید از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع ملک اقدام کند و اگر در محل شورای حل اختلاف نباشد از طریق دادگاه محل وقوع ملک تجاری دادخواست تخلیه ملک تجاری مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

علاوه بر موارد مذکور در قانون مدنی، ماده 14 و 12 قانون روابط موجِر و مستأجر که با توجه به شرایط، یا به موجِر و یا به مستأجر حق درخواست تخلیه ملک تجاری را داده است و ماده 15 قانون روابط موجِر و مستأجر نیز در مواردی تخلیه ملک تجاری را تجویز کرده است که عبارتند از:

• تخلیه ملک تجاری، در صورتی که تصمیم به ساخت ساختمان جدیدی باشد؛ لازم به ذکر است که در این مواقع، باید پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط، ارائه شود. در نتیجه موجِر موظف به پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجر می باشد.
• تصمیم مالک، جهت آغاز کسب و کار خود در ملک تجاری مورد بحث؛ در این صورت موجِر باید حق کسب و پیشه را به مستأجر پرداخت کند.
• تخلیه ملک تجاری در صورتی که محل تجاری مذکور برای سکونت نیز مناسب باشد و موجِر برای سکونت خود، فرزندان، والدین یا همسر، درخواست تخلیه ملک تجاری را تنظیم نمایند؛ در این صورت موجِر موظف به پرداخت حق کسب و پیشه می باشد.
• در صورتی که ملک را به منظور کسب و تجارت به مستأجر اجاره داده شده ولی مستأجر آن را تحت هر عنوان مثل وکالت و نمایندگی عملاً به دیگری واگذار کرده باشد؛ در این صورت هم موجِر می­ تواند تخلیه ملک تجاری را بخواهد.
• در صورتی که مستأجر در ملک مورد اجاره تعدی و تفریط کرده باشد.
• در صورتی که مالک ملک تجاری، ملک را برای شغل خاصی اجاره داده باشد؛ ولی مستأجر به شغل دیگر در آن ملک مشغول شود؛ مگر این که عرفا شغل مشابه شغل سابق باشد.
• در صورتی که مستأجر یکی از سه مورد زیر را پرداخت نکرده باشد؛ موجِر می تواند تخلیه ملک تجاری را از مستأجر بخواهد:
  • اجاره بهاء ملک تجاری.
  • اجرت المثل ملک تجاری.
  • قسط یا اقساط عقب افتاده اجاره بهاء.

 

اگر مالک ملک تجاری، به منظور دلایل مشخص، تخلیه ملک تجاری را عملی کرده باشد؛ چنانچه ظرف مدت 6 ماه بعد از تخلیه ملک تجاری، موجر به دلایل ذکر شده جامه عمل نپوشاند؛ به درخواست مستأجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بهاء یا اجرت المثل در حق مستأجر محکوم خواهد شد؛ مگر اینکه ثابت شود عدم وفا به عمل، قوه قاهره یا علت خارج از اراده موجر بوده است.(ماده 15)

مراحل تخلیه ملک تجاری به خواست مستأجر

در صورتی که مستأجر اجاره را فسخ و درخواست تخلیه ملک تجاری را داشته باشد. نهایتاً باید ملک را به موجِر تحویل دهد و اگر موجِر از گرفتن ملک امتناع کند؛ مستأجر مکلف است که خطاب به موجِر یا نماینده، اظهارنامه ارسال نماید که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.

در صورتی که موجر با ابلاغ اظهارنامه همچنان حاضر به تحویل گرفتن ملک نشود. اگر پس از گذشت 5 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، همچنان موجِر یا نماینده او حاضر نگردد. با استناد به ماده 13 قانون روابط موجِر و مستأجر سال 1356، مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه ملک تجاری را تأمین دلیل نماید.

حال اگر مستأجر اظهارنامه مربوطه را تنظیم ننماید و یا پس از گذشت 5 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه به دادگاه مراجعه نکند، مطابق قانون روابط موجِر و مستأجر سال 56 و همچنین مطابق شرایط اجاره نامه همچنان متعهد باقی خواهد ماند و حکم تخلیه ملک تجاری فسخ خواهد شد.

مراحل تخلیه ملک تجاری به تفکیک نوع سند

نوع سند اجاره نامه به سه صورت وجود دارد:” اجاره نامه رسمی ، اجاره نامه عادی یا عدم وجود اجاره نامه”.در ادامه با توجه به اجاره نامه رسمی و عادی قائل به تفکیک می ­شویم:

• اجاره نامه رسمی: چنانچه اجاره نامه رسمی باشد، موجر از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند اقدام می ­کند، یعنی دفترخانه به مستأجر اخطار می ­کند که ظرف 10 روز قسط یا اقساط عقب افتاده را پرداخت نماید. یا موجر می ­تواند از طریق اجرای ثبت، صدور اجراییه بر تخلیه ملک تجاری و وصول اجاره بها را بخواهد.

در این مورد اگر بعد از صدور اجرائیه، مستأجر اجاره بهاء را پرداخت کند. اجرای ثبت تخلیه ملک تجاری را متوقف می ­کند. اما موجِر می ­تواند به استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها، همچنان از دادگاه درخواست تخلیه ملک تجاری را خواهان باشد.

• اجاره نامه عادی یا اجاره نامه تنظیم نشده باشد: در این صورت موجِر برای تخلیه ملک تجاری و وصول اجاره بهاء می ­تواند با ارسال اظهارنامه، درخواست وصول اجاره بهاء را بدهد و یا به دادگاه مراجعه کند؛

اما در این مورد هر گاه قبل از صدور حکم دادگاه، مستأجر اضافه بر اجاره بهاء معوقه را به نفع موجِر، در صندوق دادگستری بگذارد حکم به تخلیه ملک تجاری داده نمی ­شود؛ امّا مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم می شود و این ارفاق برای هر مستأجر فقط برای یک بار می­ باشد.

• • مدارک مورد نیاز برای درخواست تخلیه ملک تجاری که اجاره نامه آن سند عادی می­ باشد؟
    • درخواست که در فرم مخصوصی تنظیم می ­شود. اطلاعات دریافتی توسط فرم مربوطه به شرح زیر می باشد :
      • الف) نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجِر یا قائم مقام قانونی وی.
      • ب) نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستأجر یا قائم مقام قانونی وی.
      • پ) مشخصات ملک تجاری.
      • ت)مشخصات و تاریخ سند اجاره.
      • ج) فتوکپی برابر اصل قرارداد که باید پیوست درخواست باشد.
    • دادخواست تنظیمی توسط وکیل مبنی بر تخلیه ملک تجاری.
    • کپی شناسنامه و کارت ملی متقاضی.

دستور تخلیه ملک تجاری در صلاحیت کجاست؟

اولا: مطابق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به مال غیرمنقول باید در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول اقامه شود.

دوما: ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف در بند 2 صلاحیت رسیدگی به دعوای تخلیه ملک تجاری را در صلاحیت شوراهای حل اختلاف قرار داده است .و اگر در محلی شورا نباشد دادگاه رسیدگی خواهد نمود.

بنابراین به دعوای تخلیه ملک تجاری ،در شورای حل اختلاف یا دادگاه محل وقوع ملک تجاری رسیدگی می ­شود.

دستور تخلیه ملک تجاری

به منظور این امر باید مجموعه شرایطی وجود داشته باشد تا حق گرفتن دستور تخلیه ملک تجاری به مالک داده شود. این شرایط در ارتباط با قوانین مالک و مستأجر مصوب سال 76 می باشد :

• در قرارداد استیجاری مغازه، باید عنوان شود که از روابط مرتبط با این قانون پیروی می کند. مخصوصأ که قرارداد اجاره مغازه از نوع غیر رسمی و قولنامه ای باشد.
• بر اساس ماده 468 قانون مدنی، هر نوع معامله استیجاری بدون تعیین زمان مدت اجاره، باطل و فاقد ارزش قانونی است. لذا برای گرفتن دستور تخلیه ملک تجاری (مغازه)، حتماً مدت زمان اجاره ملک تجاری می بایست در اجاره نامه ذکر و مدت اجاره هم منقضی شده باشد.
• قراردادهای استیجاری غیر رسمی باید توسط دو شاهد معتبر و مورد اعتماد طرفین امضا شده باشد. در غیر این صورت نمی توان برای ملک مربوطه از شورای حل اختلاف دستور تخلیه ملک تجاری را گرفت.

علاوه بر تحقق تمامی موارد بالا، موجر برای گرفتن دستور تخلیه، می بایست ودیعه دریافتی را به دایره اجرایی تحویل دهد.

پس از تقدیم درخواست دستور تخلیه ملک تجاری، شورای حل اختلاف ظرف مدت یک هفته دستور تخلیه ملک تجاری را صادر و به مستأجر ابلاغ می کند. مستأجر نیز از زمان دریافت ابلاغیه، می بایست ظرف 3 روز برای تخلیه ملک تجاری اقدام نماید.

حکم تخلیه ملک تجاری

اگر نوع قرارداد استیجاری از نوع رسمی و سند تک برگی باشد، و یا مشمول شرایطی که در بالا به آن اشاره کردیم نباشد، موجر می تواند اقدام به گرفتن حکم تخلیه ملک تجاری که توسط دادگاه عمومی رأی آن صادر می شود، نماید. همچنین برای املاک تجاری که با سرقفلی اجاره داده شده اند، می توان از طریق دادگاه حکم تخلیه گرفت.

برای گرفتن حکم تخلیه ملک تجاری، تشریفات قانونی پیچیده تر است و ابتدا طرفین دعوا به دادگاه دعوت شده و پس از جلسات رسیدگی دادگاه و بررسی وضع حق کسب و سرقفلی، در صورت صدور حکم تخلیه ملک تجاری، مستأجر اگر همچنان به رأی صادر شده اعتراض داشته باشد. می تواند ظرف 20 روز درخواست تجدید نظر داده و پس از این مدت رأی و حکم تخلیه ملک تجاری را به صورت قطعی و لازم الاجرا بداند.

• مهلت تخلیه ملک تجاری

در ادامه مطالب بالا، می توان گفت که: مهلت تخلیه ملک تجاری با توجه به عناوین آن (دستور و حکم تخلیه ملک تجاری) متفاوت می باشد که در ادامه به بررسی هر یک می پردازیم:

• دستور تخلیه ملک تجاری

در این نوع تخلیه ملک تجاری می بایست مستأجر ظرف مدت  3 روز برای تخلیه ملک تجاری اقدام نماید. لازم به یادآوری است که هیچگونه اعتراض به رأی از جانب مستأجر قابل قبول نخواهد بود.

• حکم تخلیه ملک تجاری

در این نوع تخلیه ملک تجاری، مجال 20 روزه جهت اعتراض به حکم صادر شده برای مستأجر در نظر گرفته شده است امّا در صورتی که در این مدت اقدام به اعتراض علیه حکم تخلیه ملک تجاری ننماید، باید بدون هیچ اعتراضی حکم تخلیه ملک تجاری را به سرانجام رسانده و ملک تجاری را در بازه 3 روز تخلیه کند.

کلام آخر

 در پایان پیشنهاد می شود در صورت بروز هر گونه مشکل در زمینه تخلیه ملک تجاری و موضوعات مربوطه از یک مشاور و یا وکیل ملکی کمک بگیرید و از تجربیات او بهره مند شوید، چرا که در این صورت می توان به نتایج مطلوب تری دست یافت.

در پایان پیشنهاد می شود در صورت بروز هر گونه مشکل در زمینه تخلیه ملک تجاری و موضوعات مربوطه از یک وکیل متخصص ملکی و تجربیات او بهره مند شوید، چرا که در این صورت می توان به نتایج مطلوب تری دست یافت.

 

گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.

مطالب مرتبط:

سرقفلی و نکات قانونی که باید درباره آن بدانید

تخلیه ملک مسکونی و نکات قانونی آن

فروش ملک مشاع و نکات قانونی آن

تصرف عدوانی چیست و چه مجازاتی برای آن تعریف شده است؟