ابطال سند رسمی و هر آنچه که باید درباره آن بدانید

به طور کلی سند رسمی دارای اعتبار قانونی است چرا که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و نیز طبق قانون به طور رسمی و قانونی ثبت، تنظیم و صادر می گردد. اما گاهی ممکن است به درخواست صاحب سند یا به دلیل انتقال مالکیت و یا حتی به حکم دادگاه سند رسمی باطل شود. در ادامه به جزئیات بیشتر درباره ابطال سند رسمی و نکات قانونی آن از زبان وکیل ملکی ، خواهیم پرداخت.

ابطال سند رسمی چیست؟

ابطال سند رسمی به دعوایی گفته می‌شود که در آن شخصی برای بی ‌اثر بودن یک یا چند سند رسمی اقدام می‌کند. عموماً این نوع دعوی زمانی مطرح می شود که فروش ملک به چند نفر صورت گرفته باشد و یا سند مطابق مقررات مربوط به آن صادر نشده باشد. همچنین از لحاظ قانونی مالک اصلی یک ملک کسی است که ملک مذکور در دفتر املاک به ثبت رسیده و مستقیماً به نام او زده ‌شده و یا به او ارث رسیده باشد.

ابطال سند رسمی انتقال مالکیت چیست؟

ابطال سند رسمی انتقال مالکیت در شرایطی عنوان می‌شود که شخص نسبت به باطل کردن و یا بی‌اثر کردن یک یا چند سند که به طور رسمی ثبت شده‌اند اقدام نماید.

به طور معمول، این دعوا در شرایطی بررسی می‌شود که یک ملک به بیش از یک نفر فروخته شده باشد، شخصی مالکیت موقوفات و اراضی و جنگل‌ها را با سند رسمی به نام خود زده باشد و یا اینکه سندی مفقود شده و پس از صدور المثنی سند اصلی پیدا شود.

در صورت تحقق شرایط فوق دادگاه نسبت به اسناد و مدارک ارائه شده بوسیله خواهان، مالکیت سند را تشخیص داده و اسناد دیگری که خارج از قانون صادر شده‌اند را باطل می نماید.

 

مطالعه بیشتر : نکات قانونی مهم در مورد قرارداد و اسناد مالی

در چه شرایطی می توان درخواست ابطال سند رسمی کرد؟

ابطال سند رسمی در شرایط و مواردی خاص قابل درخواست می باشد که از جمله آن ها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• اسناد صوری و غیر واقعی

گاهی به دلایل مختلف طرفین بدون اینکه هدف واقعی مبنی بر نقل و انتقال داشته باشند بصورت غیر واقعی قراردادهایی را تنظیم می نمایند. در اصطلاح حقوقی به چنین قراردادهایی که تهی از واقعیت بوده و به صورت غیر واقعی تنظیم می گردند قراردادهای صوری گفته می شود. در چنین شرایطی می توان تقاضای ابطال سند رسمی مزبور را به خاطر صوری بودن و نداشتن پشتوانه حقوقی واقعی از مراجع قضایی نمود.

• ابطال سند رسمی مالکیت توسط حکم قانون

امکان دارد ابطال سند رسمی انتقال مالکیت بدون اختلاف و اقامه دعوا از جانب ذینفعان عنوان شود. از جمله مواردی که با حکم قانون‌گذار قابل ابطال می باشند می‌توان به اسناد رسمی مالکیت اراضی موات، جنگل‌ها و مراتع، مالکیت موقوفات ومواردی از این دست اشاره کرد.

• اسناد مجعول

 در پاره ای از موارد اشخاصی که دارای مقاصد نامشروع بوده و درصدد تحصیل مال نامشروع و فریب شهروندان می باشند با دسترسی غیر مجاز به اوراق و مهرهای دولتی اسنادی را جعل نموده و از این طریق به اهداف خود نائل می گردند. این اسناد ممکن است اعم از کارت های پایان خدمت و گذرنامه، مدارک تحصیلی، اسناد مالکیت منازل و خودرو و اسناد گمرکی و ترخیص و … باشد. بنابراین، در صورتی که شخصی با اهداف غیر قانونی سندی را به نام خود یا اشخاص دیگر جعل نموده و توانسته است از این طریق خود را مالک جلوه دهد و آن را به فروش برساند، مجرم شناخته شده و دراین حال شخصی که واقعا مالک بوده و یا شخص خریدار که در دام کلاهبرداران گرفتار شده است می تواند علاوه بر شکایت کیفری، دادخواست حقوقی مربوط به موضوع ابطال سند رسمی مجعول را نیز تنظیم نماید.

• اسنادی که از طریق کلاهبرداری و دیگر جرایم صادر شده است

در این موارد معمولا اشخاص بلافاصله اقدام به طرح شکایت کیفری نموده و حتی شعب جزایی در دادنامه خود حکم بر ابطال اسناد فوق را نیز صادر می نماید. با این حال عمدتا صلاحیت ابطال سند بر عهده مراجع حقوقی است و شخص ذینفع می بایست درخواست ابطال سند رسمی را از مراجع حقوقی درخواست نماید.

 

• ابطال اسنادی که جهت تضمین به دارنده سند سپرده یا منتقل شده است

در برخی موارد دیده شده است که افراد جهت دریافت وام و یا جهت انجام امور مضاربه ای به اشخاص ثروتمند مراجعه و جهت تضمین و پشتوانه بازپرداخت، املاک و آپارتمان های نامبردگان را قولنامه می کنند. این در حالیست که هیچ قصد و غرض واقعی جهت انتقال املاک مزبور وجود ندارند و تنظیم قولنامه صرفا جهت پشتوانه باز پرداخت وام وقرض می باشد. اما در موارد دیگر دیده شده است که قرض دهنده به تنظیم قولنامه عادی بسنده نکرده و قرض گیرنده را مکلف می نماید که سند رسمی ملک را نیز به نام آنها منتقل نماید. در چنین شرایطی همیشه این احتمال وجود دارد که قرض دهنده علیرغم اینکه تمام طلب خود را دریافت کرده اما به دلایلی از بازگرداندن سند به نام مالک واقعی آن خود داری نموده و از این طریق قصد سوء استفاده و تحصیل مال از طریق نامشروع را داشته باشد. در اینجاست که شخص قرض گیرنده می تواند به لحاظ عدم وجود قصد و نیت واقعی برای انتقال و بیع و به لحاظ پشتوانه بودن انتقال سند ابطال آن را از دادگاه درخواست نماید.

• اسناد مالکیت معارض

سند مالکیت معارض سندی است که تمام یا قسمتی از سند مالکیت قبلی را در برداشته باشد و تمام یا قسمتی از یک ملک در محدوده دو سند مالکیت باشد. به عبارت دیگر، در صورتی که نسبت به کل یا جزیی از یک ملک دو بار سند مالکیت صادر شود یا در خصوص حقوق ارتفاقی متعارض باشند. سند مالکیت مؤخر نسبت به سند مالکیت مقدم را معارض گویند و تا زمانی که حکم نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد همچنان به عنوان سند مالکیت معارض تلقی می‏ شود.

 

مطالعه بیشتر : جرم داشتن و بازی در سایت های شرط بندی چیست ؟

کدام دادگاه صالح به بررسی دعوای ابطال سند رسمی است؟

به طور کلی دادگاه صالح در رابطه با دعاوی ابطال سند رسمی برحسب موضوع آن مختلف خواهد بود. به عنوان مثال در خصوص دعوای حقوقی مربوط به مال غیرمنقول در امور مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق متعلقه به آن در دادگاهی اقامه می گردد که مال غیرمنقول در حوزه آن قرار دارد هرچند که خوانده در یک محل دیگری ساکن باشد. در امور مربوط به اموال منقول نیز مطابق با ماده 11 قانون آیین دادرسی عمل خواهد شد.

به علاودر خصوص دعاوی حقوقی که دو سند معارض موضوع آن است رسیدگی به دعوای دارنده سند مالکیت مؤخر مستلزم رسیدگی به صحت و سقم سند مالکیت مقدم خواهد بود و احراز تعارض بین آن‌ها و اعلام بطلان سند معارض طبق قانون صورت خواهد پذیرفت.

ابطال سند رسمی انتقال مالکیت به چه روشی امکان پذیر است؟

به منظور ابطال سند مالکیت صادر شده، شخص می بایست تا این درخواست را در دادگاه طرح دعوای ابطال سند مالکیت مطرح نماید. پس از طرح دعوا و تحویل مدارک مالکیت اصلی سند، دادگاه اسناد معارض یا جعلی و غیرقانونی صادر شده را باطل می نماید.

همچنین اگر انتقال مالکیت با سند عادی یا قولنامه صورت گرفته باشد، و یا اینکه بعد از صدور سند المثنی سند اصلی یافت شود، می بایست طرح دعوای ابطال سند عادی یا قولنامه یا سند المثنی را نیز به دادگاه ارائه نمایید.

بعد از صدور حکم دادگاه می بایست با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک سندی که به صورت غیر قانونی صادر شده است را باطل نمایید.
با این وجود در نظر داشته باشید در شرایط خاصی بدون حکم دادگاه نیز امکان ابطال سند بوسیله دفاتر ثبت اسناد وجود دارد.

ابطال سند رسمی مالکیت بوسیله اداره ثبت به چه صورت است؟

در مواردی امکان دارد اداره ثبت جهت ابطال سند مالکیت اقدام نماید و در این شرایط دیگر برای باطل شدن سند نیازی به رای دادگاه نیست.

به همین ترتیب اسنادی که بدون نیاز به صدور حکم دادگاه و تنها بوسیله اداره ثبت باطل می‌شوند در لیست زیر آورده شده است:

• در شرایطی که سند مالکیت اصلی پس از صدور سند مالکیت المثنی یافت شود.
• تفکیک ملک به بخش های جدا از هم و صدور سند مالکیت جدید برای هر کدام.
• انتقال چند ملک به یک نفر
• افراز ملک مشاع
• داشتن نواقص در سند مالکیت
• وجود اسناد معارض

چه نکات مهمی را باید درباره ابطال سند رسمی بدانیم؟

پیش از هر چیز لازم است بدانیم اسناد به دو نوع سند عادی و سند رسمی تقسیم می شود. سند رسمی سندی است که نزد مراجع دولتی و تحت نظر حاکمیت یا مراجعی که قانونگذار برای برخی اسناد در نظر گرفته است، مانند دفاتر اسناد رسمی، دفاتر ازدواج و طلاق، تنظیم شود. حال هر سندی که این شرایط را نداشته باشد سند عادی محسوب می شود. در ادمه به نکات کلیدی در خصوص اسناد رسمی و شرایط ابطال آن می پردازیم:

1. بسیاری از اسناد در قالب یک قرارداد تنظیم می شوند، با این حال لزوما هر سندی قرارداد محسوب نمی شود. به عنوان مثال اقرارنامه سندی رسمی است، اما قرارداد محسوب نمی شود. در مقابل موضوع کلیه اسناد فروش قطعی، وکالتنامه ، صلح نامه، بیع نامه، هبه و وقف یک قرارداد است.
2. در مورد اسناد عادی علاوه بر ادعای جعل، می توان ادعای انکار و تردید نیز کرد، ولی در مورد اسناد رسمی تنها می تواند ادعای جعل کرد و نه انکار و تردید.
3. دادگاه صالح برای طرح دعوای ابطال سند، دادگاه محل تنظیم سند است.
4. دعوای ابطال سند، دعوای غیر مالی است. به بیان دیگر، فارغ از ارزش موضوع سند به عنوان هزینه دادرسی هزینه ثابتی باید پرداخت شود، مگر آنکه لازم باشد معامله نیز باطل گردد که در این صورت دعوای ابطال معامله خود به تنهایی دعوای مالی محاسبه می شود و ملاک محاسبه هزینه دادرسی ارزش معامله است.
5. پس ابطال سند و گاهی به طبع آن ابطال معامله همه چیز و همه اجزای رابطه به زمان قبل از تنظیم سند باز می گردد.

در پایان توصیه می شود به دلیل پیچیدگی دعاوی ابطال سند و ابطال معامله قبل از هر اقدام با یک وکیل متخصص اسناد و قراردادها مشورت گردد.

نتیجه گیری

واضح است که سند عادی و سند رسمی با یکدیگر تفاوت دارند و تنها سند رسمی که بوسیله مراجع معتبر صادر شده باشد، از نظر قانونی دارای اعتبار می باشد. از جمله این اسناد می‌توان به مواردی همچون: اسناد ملکی، کارت پایان خدمت و مواردی از این دست اشاره کرد.

به همین ترتیب چنانچه مالک یک ملک مجهول بوده و ملک به چند نفر فروخته شده باشد یا اینکه جعل یا معارضه‌ای در اسناد رسمی به وجود آمده باشد، موضوع ابطال سند رسمی انتقال مالکیت عنوان خواهد شد.

 

 

گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری  عدل ایرانیان می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.

 

 

مطالب مرتبط:

• وکیل ملکی
• الزام به تنظیم سند
• الزام به تنظیم سند خودرو
• خلع ید ملک مشاعی
• خلع ید مستاجر
• قولنامه و نکات قانونی که باید درباره آن بدانیم
• تنظیم قرارداد و هر آنچه که باید درباره آن بدانید
• اثبات مالکیت چیست و چگونه انجام می شود؟