قوانین و مقررات فروش ملک مزایده ای در ایران | راهنمای جامع

قوانین و مقررات فروش ملک مزایده ای

به طورکلی انعقاد قرارداد می‌تواند به روش ارادی و بر اساس قواعد حقوقی انجام گیرد و یا به صورت رقابت و تشریفاتی به نام مزایده.
به همین ترتیب به بستن قرارداد به روش رقابت یا فروش مال توقیف شده به حکم دادگاه و به بالاترین نرخ مزایده گفته می‌شود.
امروزه شرکت های خصوصی و دولتی و یا افراد بسیاری علاقمند به برگزاری مزایده می‌باشند. از جمله دلایلی که افراد به شرکت در مزایده ترغیب می‌شوند می‌توان به: تمایل به کسب بیشترین سود و فروش مال به بیشترین قیمت، وصول طلب از شخص محکومی که از پرداخت بدهی خود امتناع نموده و دارای اموالی است که به حکم دادگاه قابل توقیف است، درخواست مهریه از طرف زوجه و یا توقیف اموال شرکت ورشکسته ای که توانایی پرداخت بدهی‌های خود را ندارد اشاره نمود.

به دلیل اهمیت آشنایی با فروش ملک مزایده ای و انواع آن، در مقاله پیش رو قصد داریم تا ضمن معرفی مراحل مزایده ملک و نکات حقوقی انجام آن، اطلاعات جامعی را در اختیار شما قرار دهیم.

تعریف فروش ملک مزایده ای

فروش ملک مزایده ای یکی از روش‌هایی است که در علم حقوق به منظور فروش و انتقال مالکیت بعضی از اموال مورد استفاده قرار می‌گیرد. در این روش، مالکیت یک دارایی، مالکیت یک خانه، یا یک قطعه زمین، به شخصی که پیشنهاد قیمت بالاتری بدهد، واگذار خواهد شد.

انواع فروش ملک مزایده ای

در نظر داشته باشید، مزایده دارای انواع مختلفی است و به طریق گوناگونی انجام می گیرد. با استناد به قانون می‌توان گفت انواع مزایده شامل: مزایده اختیاری، مزایده اجباری، مزایده عمومی، مزایده خصوصی و محدود می‌شود که در ادامه مقاله به توضیح هریک خواهیم پرداخت.

• مزایده اختیاری:

این مزایده ممکن است به صورت اختیاری انجام شود به طوریکه در زمانی که شرکت‌های خصوصی یا ادارات تصمیم به فروش مالی دارند می‌توانند با رعایت تشریفات خاصی اقدام به نشر آگهی نموده و مال مورد نظر خود را به پیشنهاد دهنده با بالاترین نرخ بفروشند.

• مزایده اجباری:

فروش مال به بیشترین قیمت پیشنهادی به روش مزایده به دستور دادگاه در مورد اموال توقیفی است.

• مزایده عمومی:

این مزایده به قشر خاصی اختصاص ندارد و عموم مردم می‌توانند در آن شرکت کنند و نام پیشنهاد دهندگان قیمت علنا بیان می شود.

• مزایده خصوصی و محدود:

این مزایده تنها برای قشر یا افراد خاصی می‌باشد و در آن بنابر مسائل امنیتی نام پیشنهاد دهندگان قیمت و شرکت کنندگان به صورت محرمانه باقی می‌ماند. بعد از بررسی قیمت‌ها بیشترین قیمت پیشنهادی اعلام شده و مال به وی تحویل داده می‌شود.

مراحل فروش ملک مزایده ای شامل چه مواردی است؟

شرایط شرکت در مزایده ملک دارای تشریفات خاصی است که به منظور برگزاری و درستی هر مزایده می‌بایست رعایت شود. مدارک مورد نیاز برای شرکت در مزایده ملک نیز از موارد حائز اهمیتی است که جهت شرکت در مزایده می‌بایست در نظر گرفته شود.
توجه داشته باشید در صورت رعایت نکردن این موارد، مزایده برگزار شده صحیح نبوده و هریک از طرفین می‌توانند خواستار ابطال مزایده از دادگاه شوند.

 

دعوت عمومی

در مورد مزایده های اجباری و به دستور دادگستری، دادگاه با استناد به مواد ۱۱۳ تا ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی و با رعایت قوانین و شرایط خاصی برای درج یک نوبت آگهی در یکی از روزنامه های محلی و یا چسباندن آگهی در محل وقوع مال و معابر اقدام می‌نماید.

نکته ای که در فروش ملک مزایده ای می‌بایست در نظر داشت اینکه، مهلت و موعد فروش می‌بایست طوری در نظر گرفته شود که فاصله میان انتشار آگهی و روز فروش از یک ماه بیشتر و از ده روز کمتر نباشد.

 

تعیین قیمت پایه

به طور کلی قیمت پایه بوسیله کارشناس مشخص می‌شود تا افراد بتوانند بر اساس آن قیمت پیشنهادی خود را اعلام نمایند. در واقع قیمت پایه قیمتی است که پیشنهاد قیمت ها می‌بایست بر اساس آن آغاز شود.

در مورد تعیین قیمت پایه در مزایده های دادگستری به محض مشخص شدن قیمت بوسیله ارزیاب نظر این شخص به طرفین ابلاغ و هرکدام از این افراد سه روز فرصت دارند تا اعتراض خود را به نظر کارشناس رسمی دادگستری اعلام کنند.

 

پرداخت ده درصد بهای مال

بعد از پیروزی در مزایده فروش ملک مزایده ای با بالاترین قیمت پیشنهادی، در مزایده های دادگستری نفر اول می بایست ده درصد از مبلغ پیشنهادی را به مامور اجرا تقدیم کرده و البلاقی را حداکثر طی مدت یک ماه به دادگاه تحویل دهد.
در صورت عدم انجام تعهدات امتناع از عدم پرداخت باقی مانده مبلغ، وجه پرداختی به منظور هزینه آگهی ضبط و مزایده تجدید خواهد شد.

 

تسلیم مال و اعطای سند رسمی

تسلیم مال تنها با تسویه کامل بهای مال انجام می‌شود و بعد از آن سند رسمی به نام خریدار ثبت خواهد شد. در صورت عدم حضور محکوم علیه نیز نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضاء‌ خواهد کرد.

نکات حقوقی مزایده ملک برای مالکان به چه صورت است؟

تضعیف حقوق مالکان در مزایده ملک می‌تواند به دلیل برخی عوامل و شرایطی اتفاق بیفتد. برخی از این عوامل شامل موارد زیر هستند:

• اعلام نشدن شرایط و قوانین مربوط به برگزاری مزایده ملک به صورت واضح:
  در صورتیکه قوانین و مقررات مزایده ملک به صورت شفاف اعلام نشود، امکان دارد که پیشنهاددهندگان و مالکان دارایی‌ها نسبت به انجام شکایت اقدام نمایند.

 

• اعلام نشدن اطلاعات کافی پیرامون دارایی‌های مورد مزایده ملک:
  چنانچه اطلاعات کافی درباره دارایی‌های مورد مزایده به پیشنهاددهندگان ارائه نگردد، این افراد قادر نخواهند بود تا تصمیم درستی اتخاذ نموده و امکان دارد پیامدهای ناخوشایندی به همراه داشته باشد.

 

• تعیین قیمت نامناسب
  در صورتیکه قیمت یک دارایی در مزایده ملک از ارزش واقعی آن کمتر در نظر گرفته شود، حقوق مالکیتی مالک تضعیف خواهد شد.
  علاوه براین، چنانچه قیمت بیش از حدی برای دارایی در نظر گرفته شود، امکان دارد پیشنهاددهندگان نتوانند در مزایده ملک شرکت نموده و مالک دارایی نیز نمی‌تواند دارایی خود را به قیمت مناسب بفروشد.

 

• تداخل با حقوق مالکان
  در بعضی موارد، امکان دارد که مزایده ملک با حقوق مالکان تداخل داشته باشد و بداعث تضعیف حقوق این افراد شود.
  مثلا، چنانچه ملکی، همچون خانه یا یک قطعه زمین، بنابر دستور قضایی به فروش برسد و قیمت آن به شدت کاهش پیدا کند، امکان تضعیف حقوق مالکیتی مالک وجود دارد.

شرایط و قوانین مزایده شامل چه مواردی است؟

به طورکلی قوانین مقررات مزایده ملک در ایران بوسیله مراجع قضایی و دستگاه‌های دولتی مربوطه مشخص و قابل اجراست که در لیست زیر آورده شده است:

 

• قانون مدنی ایران

با استناد به ماده ۸۷۵ قانون مدنی ایران می‌توان گفت: مزایده می بایست به شکل عمومی و با در نظر داشتن قوانین و مقررات با وضوح کامل برگزار شود.

در نظر داشته باشید مالک دارایی می‌تواند شرایط مزایده را مشخص نماید، اما این شرایط نباید برخلاف قوانین و مقررات عمومی باشند.

 

• قانون اجرای احکام دادگستری

براساس این قانون، مزایده می‌بایست در محلی که دسترسی به آن آسان است برگزار شود و اعلام آن نیز در روزنامه‌های رسمی و یا در سایت‌های اینترنتی انجام گیرد.
علاوه بر این، مقررات این قانون شامل شرایط برگزاری مزایده، حقوق و تعهدات پیشنهاددهندگان، و شرایط پرداخت و انتقال مالکیت بعد از برگزاری مزایده مشخص می‌شود.

 

• قانون تجارت الکترونیکی

این قانون به مواردی درباره مزایده آنلاین و برگزاری مزایده الکترونیکی اشاره دارد. مطابق با این قانون، مزایده الکترونیکی می بایست با رعایت شرایط قانونی و با اعلام قوانین و مقررات با وضوح کامل برگزار گردد. همچنین، این قانون شرایط پرداخت، و انجام معاملات را برای مزایده الکترونیکی مشخص می‌کند.

 

• قانون تشکیل و اداره دادگستری

مطابق با این ماده، مزایده‌ی فروش ملک مزایده ای می‌بایست به شکل عمومی و با اعلام قوانین و مقررات با وضوح کامل برگزار شود و بعد از برگزاری، نتیجه آن به وضوح و روشنی اعلام گردد. در نظر داشته باشید این قانون شرایط مربوط به تحویل دارایی به خریدار را پس از برگزاری مزایده تعیین می‌کند.

 

• دستورالعمل اجرایی قانون اجرای احکام دادگستری

این دستورالعمل نیز شرایطی را برای برگزاری مزایده و فروش ملک مزایده ای در ایران مشخص می‌کند که مطابق با آن مزایده می‌بایست به شکل عمومی و با اعلام قوانین و مقررات برگزار شود. علاوه بر این، شرایط مزایده، مبالغ واریزی برای شرکت در مزایده، تحویل دارایی به خریدار بعد از برگزاری مزایده و سایر موارد مربوط به برگزاری مزایده در این دستورالعمل مورد تاکید قرار گرفته است.

حق فسخ معامله در مزایده ملک مشاع به چه صورت است؟

در صورتیکه ملک مشاع بنابر درخواست یکی از شرکا و با دستور فروش از طرف دادگاه و توسط مزایده مطابق با موازین اجرای احکام مدنی به فروش برسد، به دلیل این که قراردادی وجود ندارد، موضوع مشمول مقررات قانون مدنی در بحث فسخ و خیارات در مورد عقد قرار نداشته و شریک دیگر نمی تواند دعوای فسخ مبایعه نامه را مطرح نماید؛ بلکه تنها نظریه کارشناس در تعیین ارزش ملک قابل اعتراض می‌باشد.

نتیجه گیری

در نظر داشته باشید که دنیای مزایده اموال دنیای بزرگی است و افراد مختلفی در آن حضور می یابند. بنابراین وقتی ملکی برای مزایده انتخاب می‌گردد، می‌بایست این احتمال داده شود که ممکن است ملک در مزایده فروخته نشود و این واقعه برای محکوم له سخت و در برخی موارد حیاتی باشد.
به همین خاطر افراد می توانند به منظور جلوگیری از فروش نرفتن ملک در مزایده، مسائل و مشکلات خرید ملک مزایده ای و یا مزایده ملک مشاع به منظور مهریه، از یک یک وکیل ملکی مشاوره بگیرند.

گروه وکلای عدل ایرانیان نیز آماده است تا به کلیه سوالات شما پیرامون فروش ملک مزایده ای پاسخ داده و تا رسیدن به نتیجه مطلوب شما را همراهی نماید.

 

اگر شما در شهر تهران زندگی می‌کنید می‌توانید با شماره 47783-021 تماس گرفته تا مشاورین ما به صورت رایگان به شما در مورد فروش ملک مزایده ای مشاوره دهند و یا با مراجعه به صفحه مشاوره حقوقی درخواست مشاوره حقوقی آنلاین یا مشاوره حقوقی حضوری نمایید.

 

مطالب مفید:

وکیل ابطال سند ملک جعلی | جعل سند | مشاوره حقوقی رایگان