عقد بیع و یا خرید و فروش یکی از فراگیرترین عقود محسوب می شود، از متداول ترین مصادیق عقد بیع خرید و فروش اموال غیر منقول (نظیر آپارتمان، خانه) و همچنین خرید و فروش املاک است.
تنظیم قرارداد بی نقص از مهمترین بخش رابطه حقوقی است. پیشنهاد ما این است به قرارداد پیشنهادی دلالان معاملات ملکی و یا بنگاه ها اعتماد ننمایید و حتما پیش از معامله و امضای قرارداد، پیش نویس قرارداد را به وکیل متخصص و با تجربه در حیطه املاک و قراردادها که در اینجا با نام وکیل خرید و فروش آپارتمان نام دارد نشان دهید تا از بروز مشکلات بعضا جبران ناپذیر پیشگیری گردد.
در ادامه به مواردی درخصوص نکاتی که باید در خریداری آپارتمان لحاظ نمایید پرداخته شده است، شما را دعوت به مطالعه ادامه این مقاله می نماییم.
توصیه های وکیل خرید و فروش آپارتمان در تهران
- نام و هویت متعاملین: لازم است تا در هر قراردادی نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کدملی، آدرس و تلفن طرفین قرارداد اعم از خریدار و یا خریداران، فروشنده و یا فروشندگان، مستأجر، موجر و… دقیقا درج گردد. بنابراین نخست سعی کنید تا آپارتمان را از اشخاصی خریداری نمایید که قابل اطمینان و معتبر هستند.
امروزه و با افزایش صفحات مجازی ای که به معاملات ملکی اختصاص پیدا نموده اند، بصورت قطع کلیه این صفحات دارای اعتبار و ارائه دهنده اطلاعات دقیق نمی باشند بنابراین جهت اینکه در دام کلاهبرداران گرفتار نشوید دقت نمایید درخصوص صفحه ای که اقدام به دریافت اطلاعات می نمایید تحقیق و جستجو کنید و سپس و بعد از اینکه گزینه مدنظرتان را پیدا نمودید باید احتیاط های پیش از قرارداد را رعایت نمایید.
لازم است تا درخصوص مواردی نظیر اینکه فروشنده خود مالک رسمی و قانونی آپارتمان است اطمینان پیدا نمایید، در این خصوص می توانید مدارک هویتی فروشنده را با اسناد مالکیت آپارتمان مطابقت دهید و یا از وکیل خرید و فروش آپارتمان خود بخواهید تا این کار را برای شما انجام دهد. - مورد معامله: درج دقیق مورد معامله در کلیه قراردادها بخصوص قراردادهای معاملات املاک قید پلاک ثبتی ( شماره های اصلی، فرعی، قطعه) شماره سند و کلیه مشخصات قید شده در سند مالکیت الزامیست بصورتی که بدون درج مورد معامله اساسا قراردادها فاقد اعتبار می شوند. توجه نمایید اسناد مالکیت آپارتمان مربوط به واحدی باشد که اخیرا دیده اید.
- برخی مواقع فردی که تصمیم به فروش آپارتمانی را دارد، مالک آن نیست. مثلا فروشنده مدعی است دارای سمت وصایت، وکالت، قیموت و… از جانب مالک بوده است که در چنین مواردی لازم است تا احتیاط های مربوط به معامله را بیش از پیش با دقت لحاظ نمایید.
- چنانچه طرف مقابلتان مدعیست از جانب مالک دارای وکالت فروش است، پیشنهاد می نماییم از خریداری آن آپارتمان صرفنظر کنید. زیرا این امکان وجود دارد تا بعدها مالک به طریقی اقدام به باز نمودن پای شما به یک دادرسی ناخواسته نماید. در غیر این صورت و چنانچه همچنان تصمیم به خریداری آن آپارتمان را دارید حتما احتیاط های لازم را مدنظر قرار دهید. در چنین شرایطی نخست بصورت دقیق اقدام به مطالعه وکالتنامه وکیل نمایید.
توجه نمایید وکیل دارای اختیارت قانونی برای فروش همان آپارتمان و دریافت وجه معامله باشد. همچنین در خصوص اصالت وکالتنامه و عدم عزل وکیل اطمینان کسب نمایید. درمورد زنده بودن مالک آپارتمان اطمینان یابید درواقع لازم است مالک آپارتمان (موکل) در قید حیات باشد. زیرا چنانچه وکیل و یا موکل فوت کرده باشد عقد وکالت باطل و بیاثر محسوب می گردد بصورتیکه با فوت موکل، وکیل دیگر حق فروش را با آن وکالتنامه نخواهد داشت. - چنانچه مالک مال محجور (محجور به شخصی گفته می شود که به لحاظ قانونی نمی تواند امور مالی و غیر مالی خود را به طور مستقل و بدون دخالت دیگران اداره کند) و یا اینکه دارای قیم باشد، لازم است که قیم نسبت به ارائه اجازه نامه دادستانی درمورد فروش آپارتمان اقدام نماید. جهت فروش اموال غیرمنقول محجور باید با اجازه دادستان اقدام شود.
- ممکن است که آپارتمان مدنظرتان دارای پایانکار، صورتمجلس تفکیکی و سابقه ثبتی نباشد. مورد مذکور بیشتر درخصوص آپارتمان هایی مصداق پیدا می نماید که براساس قرارداد مشارکت در ساخت احداث می شوند.
توصیه می نماییم از خریداری چنین آپارتمانی خودداری کنید، زیرا در برخی از موارد به دلیل اختلافات زیاد بین مالکین عرصه و سازندگان، تعیین و تکلیف درمورد وضعیت ثبتی این قبیل آپارتمانها سالها زمان می برد. بصورتیکه امکان طرح پرونده های متعددی بوسیله سازندگان، مالکین و خریداران به طرفیت یکدیگر وجود دارد و یا برای اطمینان از این مورد حتما به یک وکیل خرید و فروش آپارتمان حرفه ای مراجعه کنید. - مدت مورد معامله: در تمامی قراردادها درج مدت روشن و واضح انجام معامله لازم است قید گردد تا درصورت اتمام قرارداد و عمل ننمودن طرفین به تعهداتشان، طبق بندهای دیگر اقدام شود و یا اینکه تصمیمات دیگری طبق توافقات متعاملین انجام گیرد.
- قیمت مورد معامله: عدم درج قیمت دقیق مورد معامله در هر قراردادی موجب می گردد تا آن سند از مهم ترین اصول لازم برخوردار نباشد.
- قبل از امضاء قرارداد متن آنرا با دقت مطالعه نمایید و درخصوص عبارات حقوقی و تخصصی ای که وجود دارد از وکلای دادگستری و به ویژه وکیل خرید و فروش آپارتمان مشاوره بگیرید. توجه نمایید که در قرارداد خرید آپارتمان تا جایی که امکان دارد فروشنده دارای حق فسخ قرارداد نباشد تا در نهایت و بنا به هر بهانه ای اقدام به فسخ قرارداد نماید.
موارد لازم جهت درج در سند
موارد فوق الذکر از ارکان هر سندی جهت خرید و فروش و نقل و انتقال است، در ادامه سایر مواردی که لازم است تا در سند قید گردند آورده شده است از جمله:
- تاریخ انشاء و یا امضای هر سند.
- ملحقات مورد معامله نظیر شماره های پرونده قبوض برق، آب، گاز که دلیل بر وجود متعلقات مذکور همراه مورد معامله است.
- قید مواردی نظیر انباری، پارکینگ اختصاصی در صورت وجود داشتن.
- درج مقدار پیشپرداخت.
- نوع و همچنین نحوه پرداخت ثمن مورد معامله
- هرگونه توافقات و شروط دیگر که در انجام معامله تأثیرگذار هستند و معمولا در قسمتی از سند تحت عنوان ملاحضات قید می گردد.
وکیل پیش فروش آپارتمان
افزایش قیمت مسکن در چند سال اخیر سبب شده تا مردم به هر طریقی که شده بخواهند صاحب ملک گردند برای مثال روی آورده اند به خریداری آپارتمان های پیش فروش که در این مورد هم با مشکلات زیادی مواجه شده اند، توصیه می شود تا جهت اطلاع از نکات کلیدی و مهم که لازم است در هنگام تنظیم قرارداد پیش فروش بدانید از یک وکیل پیش فروش آپارتمان مشاوره تخصصی دریافت نمایید.
عدم انجام تعهد توسط فروشنده
وکیل جهت پیش فروش آپارتمان توضیح می دهد، درصورتیکه فروشنده بعد از تنظیم قرارداد و دریافت تمام و یا قسمتی از وجه بدون هیچ گونه دلیل منطقی ای تعهدات خود را اجرا ننماید در این حالت خریدار می تواند بنا به مواد 221 و 226 قانون مدنی پس از گذشتن مدت مقرر برای انجام تعهد فروشنده، قرارداد را فسخ نماید و خساراتی که در نتیجه عدم انجام تعهد پیش آمده را از فروشنده تحویل بگیرد.
همینطور براساس قرارداد می توان از دادگاه الزام فروشنده را جهت انجام تعهدات قراردادی درخواست نماید اما خریدار بنا به ماده 222 قانون مدنی این امکان را دارد تا با اجازه دادگاه، جهت انجام تعهدات فروشنده اقدام نموده بدین صورت که بجای فروشنده آپارتمان تعهد شده را بسازد و یا اینکه آنرا به ثالثی واگذار نماید و متعاقبا هزینه های صورت گرفته را از فروشنده دریافت نماید.
تکالیف قانونی پیش از احداث آپارتمان
وکیل خرید و فروش آپارتمان توضیح می دهد، تمامی مالکین اراضی و املاکی که در محدوده و یا حریم شهر واقع شده اند موظف هستند پیش از هرگونه اقدام عمرانی و شروع ساختمان اقدام به اخذ پروانه از شهرداری محل نمایند، براساس مصوبه 1655 شورای عالی اداری جهت صدور پروانه ساختمان مدارکی به شرح زیر لازم است:
- درخواسته پروانه
- ارائه نقشه محلی که ملک واقع گردیده.
- فتوکپی مدارک مالکیت رسمی
- ارائه فتوکپی شناسنامه ذینفع
- درصورت مراجعه وکیل فتوکپی وکالتنامه.
بهترین وکیل پیش فروش آپارتمان در تهران
تهران به عنوان کلانشهر نقش مهمی در جریان آپارتمان سازی داراست. اشخاصی که به وکیل خرید و فروش آپارتمان نیاز دارند می توانند با بیان جریان دادرسی پرونده از وی راه حل مناسبی دریافت نمایند. با سپردن جریان حقوقی پرونده تان به وکیل پیشفروش آپارتمان متعاقبا جریان دادرسی اینگونه پرونده ها با مشکل کمتری مواجه می گردد همچنین سبب می شود تا هزینه و زمان اشخاص از دست نرود.
گروه حرفه ای وکلای عدل ایرانیان شامل بهترین و باتجربه ترین وکلای متخصص خرید و فروش آپارتمان می باشد و به افراد کمک می نمایند تا بهترین وکیل متخصص این زمینه را شناسایی نمایند.
استعلام از مراجع ذیصلاح
از موارد حائز اهمیت و مهمی در خصوص قراردادهای ملکی مطرح می شود بحث استعلام های مربوطه (دارایی، شهرداری، ثبت) از مراجع ذیصلاح است. وکیل خرید و فروش آپارتمان به شما کمک می نماید تا پیش از خرید آپارتمان نسبت به وضعیت حقوقی آن مطلع گردیده تا بدین ترتیب جلوی مشکلات احتمالی نظیر فروش مال غیر و یا فروش مال مرهونه گرفته شود.
با افزایش چشمگیری که در سال های اخیر قیمت مسکن داشته است اکثر جرائم مرتبط با کلاهبرداری در این بخش شکل گرفته و شیادین با سوء استفاده از اعتماد مردم اقدام به اخذ مبالغ بالایی بصورت متقلبانه می نمایند که نمونه های این قبیل دعاوی هم در دادگاه های حقوقی و هم کیفری بسیار است. یک قرارداد حقوقی دارای زیرو بم ها، ظرایف و نکات حقوقی بسیاری می باشد.
برای اینکه بتوانید درک درستی از مفاد یک قراداد داشته باشید این امر مستلزم سال ها مطالعه و کسب تجربه در عرصه عمل است. بنابراین پیشنهاد می شود تا پیش از ورود به این حوزه با موارد حقوقی و قانونی آن آشنا شوید و در این خصوص بصورت آنلاین از وکیل خرید و فروش آپارتمان متخصص مشاوره دریافت نمایید. شما می توانید جهت دریافت اطلاعات لازم درخصوص پرسش های خود راجع به خرید و فروش آپارتمان با ما در تماس باشید تا وکلای متخصص ما شما را راهنمایی نمایند.
میزان رضایت شما از این مقاله