افراز ملک مشاع زمانی مطرح می شود که مالکین ملک تصمیم به تقسیم ملک مشاع بگیرند و در نتیجه سهم هر کدام از مالکین، مفروز خواهد بود.
اگر مالکین ملک تصمیم به افراز ملک مشاع بگیرند می توانند اقدام به تفکیک ملک کنند؛ مجزا کردن ملک در ابتدا از طریق توافق طرفین انجام خواهد شد؛ یعنی در صورتی که شرکا در سهم بندی به تفاهم برسند افراز ملک مشاع به همان ترتیب توافق مالکین انجام خواهد شد در غیر اینصورت باید از طریق قانونی اقدام به افراز ملک مشاع نمایند.
تعریف ملک مشاع: ملک مشاع مال غیرمنقولی است که چند نفر با هم در آن شریک هستند و به اصطلاح حقوقی هر یک از مالکین در همه اجزای مال سهم دارند. مشاع در مقابل مفروز قرار دارد، ملک مفروز ملکی است که همه ملک متعلق به یک مالک است.
مراحل زیادی جهت تقسیم ملک مشاع وجود دارد و اما اولین مرحله که طی کردن آن الزامی می باشد افراز ملک مشاع است؛ در صورتی که این مرحله نتیجه بخش نباشد ملزم به انجام اقدامات دیگر خواهیم بود .
تعریف افراز : افراز ملک مشاع یعنی تعیین سهم معین هر شریک از کل مال مشاع.
افراز در واقع به معنی این است که سهم هر یک از شرکا مشخص شده و بین آن ها تقسیم شود. در عین حال هر یک از مالکین صاحب یک سند رسمی شوند.
به طور کلی دو نوع افراز ملک مشاع وجود دارد:
انواع افراز اجباری ملک مشاع :
نکته: دقت کنید که در نحوه تقسیم ملک مشاع این مراحل به ترتیب است یعنی اول افراز ملک مشاع انجام می شود، اگر افراز ملک مشاع ممکن نبود، تقسیم به تعدیل و اگر این روش هم ممکن نباشد تقسیم به رد صورت می گیرد.
تقاضای افراز ملک مشاع در هر دو ارگان اداره ثبت و دادگاه محل وقوع ملک قابل بررسی می باشد.
درخواست افراز ملک مشاع، پس از اتمام مراحل ثبتی ملک به اداره ثبت ارجاع داده می شود. پس از ثبت تقاضا، اداره ثبت بررسی های لازم را انجام داده و با درنظر گرفتن توافق شرکا درباره قبول یا رد افراز ملک مشاع، تصمیم نهایی را اعمال می نماید.
تصمیم افراز ملک مشاع ظرف مهلت 10 روز قابل اعتراض در دادگاه صالح است.
درخواست افراز ملک مشاع در مواردی خاص به دادگاه ارجاع داده می شود.این موارد به شرح زیر می باشد:
در صورتی که حداقل یکی از شرایط بالا وجود داشته باشد تقاضای افراز ملک مشاع از طریق دادگاه مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
در صورت عدم توافق مالکین در خصوص سهم هریک از ملک مشاع، مراحل افراز ملک مشاع متناسب با مرجع رسیدگی به تقاضای افراز ملک مشاع دارای تنوع می باشد در ادامه این بخش انواع مراحل را بررسی می کنیم.
در این روش اداره ثبت پس از بررسی درخواست افراز ملک مشاع، از ملک مربوطه بازدید به عمل می آورد. و در مرحله دوم اقدام به تعیین سهم هر شریک می نمایند. و در نهایت در مرحله چهارم سند مالکیت همه شرکا هماهنگ با سهم هر یک ، صادر می گردد .
پس از تشکیل جلسه و تایید دادگاه درباره قابل اجرا بودن افراز ملک مشاع، درخواست مربوطه از دادگاه به کارشناس ثبتی ارجاع داده می شود.
در این مرحله کارشناس مربوطه پس از بازدید از ملک و تعیین ترتتیب تقسیم بین شرکا با توجه به قانون، نظر خود را به دادگاه ارسال می نماید و در نهایت قاضی بعد از بررسی نظر کارشناس ثبتی، رأی خود را در این باره صادر نموده و در نتیجه درخواست افراز ملک مشاع به مرحله اجرا می رسد.
طبق قانون در برخی از موارد، شرایط افراز ملک مشاع وجود ندارد. این موارد به شرح زیر می باشد :
همانطور که روشن است جهت افراز ملک مشاع نیاز به ارائه مدارک خاصی می باشد. مدارک مورد نیاز :
گواهی عدم افراز ملک مشاع: در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت، ملک مشاع غیرقابل اِفراز باشد ، این گواهی صادر می شود.
هزینه افراز ملک مشاع با توجه به قیمت روز و ارزش معاملاتی روز ملک تعیین می شود.
برای مقایسه دو اصطلاح ذکر شده اول نیاز است که به تعریف هر یک از این موارد بپردازیم.
افراز ملک مشاع: تقسیم یک ملک بین مالکین مشترک آن .
تفکیک ملک: تقسیم کردن یک ملک به قطعات کوچکتر.
همانطور که گفته شد تقسیم ملک مشاع به افراز صورت می گیرد یعنی باید افراز ملک مشاع انجام شود تا سهم هر کس مشخص شود. سوالی که ممکن است پیش بیاید این است که فرق افراز و تفکیک چیست؟
اجبار قانون: افراز ملک مشاع یا به توافق یا به اجبار قانون انجام می شود؛ ولی در مورد تفکیک ملک در صورتی که توافقی در کار نباشد؛ نمی توان مالک را مجبور به تفکیک ملک کرد.
گروه وکلای عدل ایرانیان آماده است تا کلیه سوالات شما را مبنی بر انواع ملک مشاع توسط وکیل متخصص ملکی پاسخ دهد.
مطالب مرتبط:
دادرسی چیست؟ به طورکلی دادرسی دارای دو معنای عام و خاص است. دادرسی در معنای…
وکیل طلاق توافقی در تهران به طور کلی طلاق توافقی به نوعی از طلاق اشاره…
وکالت نامه پیش از پرداختن به انواع وکالت نامه ضروری است تا با تعریف آن…
هزینه دادرسی چیست؟ برای طرح دعاوی در دادگاه‌ها و مراجعی که مسئولیت رسیدگی به دعاوی…
رشته وکالت به طور کلی متقاضیان رشته وکالت می بایست ابتدا با شرکت در کنکور…
کار وکیل چیست؟ در پاسخ به این پرسش می توان گفت، وکلا وظیفه دارند تا…