وکیل ملکی

ملک و املاک از قدیم الایام موضوع دعوای زیادی بوده است و افراد بر سر این موضوع نزاع داشته اند که گاهی آن را از طریق مصالحه و سازش و گاهی از طریق مراجع به حکم و داور و گاهی با مراجع به دادگاه ها و مراجع قضایی اقدام به حل و فصل آن می کنند. امروزه با توجه به پیچیدگی نسبی دعاوی امور ملکی و علاوه بر آن هزینه بر بودن اشتباه در این دعاوی افراد ترجیح می دهند دعوای خود را به یک وکیل ملکی حرفه ای بسپارند تا علاوه بر اینکه مطمئن باشند روند دعوی به درستی طی می شود، از سردرگمی های قانونی در اینباره نیز در امان باشند.

وکیل ملکی کیست؟

وکیل ملکی وکیلی است که به طور تخصصی تمرکز خود را بر روی دعاوی ناشی از املاک قرار داده است. یعنی اگرچه این وکیل می تواند در سایر موضوعات حقوقی نیز وکالت افراد را بپذیرد اما تمرکز و تخصص در امور ملکی قرار داده زیرا دعاوی ملکی قوانین خاصی دارد و باید و با اطلاعات کافی وکالت در دعاوی ملکی  را پذیرفت.

بهترین وکیل ملکی چه ویژگی هایی دارد؟

پرونده های ملکی یکی از رایج ترین پرونده ها در دادگاه هاست و علت عمده و اصلی آن هم این است که این قوانین حاکم بر املاک نسبتا پیچیده است و درک آن برای افراد نا آشنا به دانش حقوقی بسیار سخت است .

از این رو اولین و مهمترین ویژگی یک وکیل ملکی خوب این است که به قوانین ثبت و املاک تسلط کافی داشته باشد و دانش خود را در این باره به روز نگه دارد. علاوه بر این طولانی بودن روند رسیدگی به دعاوی املاک نیاز به تخصص و مهارت دارد و نیاز به یک وکیل درجه یک ملکی را به شدت نمایان می کند گاهی پیش می آید روند رسیدگی به این دعاوی سالها به طول انجامد. پس یک وکیل ملکی باید دارای نظم، دقت بالا و قدرت مشاوره کافی در این زمینه باشد تا بتواند از عهده امور محوله به درستی بربیاید.

دعوای ملکی چیست؟

دعوای ملکی دعوایی است که در رابطه با حقوق انسان نسبت به املاک است. املاک شامل اموال غیرمنقول است مثل خانه، زمین، مغازه و … این دعوی زمانی مطرح می شود که حقوق فرد نسبت به ملکی که مالک آن است یا حق استفاده از آن را دارد مورد تضییع قرار گرفته او می خواهد حق خود را پس بگیرد. بنابراین می بینیم که این دعاوی دامنه بسیار گسترده ایی دارد.

در چه مواردی باید به  وکیل ملکی مراجعه کنیم؟

اساسا مراجعه به وکیل در هیچ موردی جز موارد مقرر در قانون اجباری نیست و فرد مختار است که به وکیل رجوع کند .

اما در صورت انتخاب وکیل، موارد مراجعه به وکیل ملکی با توجه به دامنه وسیع این دعاوی بسیار زیاد و موضوع اختلافات بسیار متنوع است. در یک دسته بندی کلی می توان موارد رجوع به متخصص دعاوی ملکی را در سه دسته دعاوی ملکی حقوقی، دعاوی ملکی کیفری و دعاوی ثبتی ملکی قرار داد .

دعاوی ملکی حقوقی:

دعاوی ملکی حقوقی دعاوی هستند که جنبه کیفری ندارند و در قانون جرم شناخته نشده اند بلکه صرفا از باب خسارت و ضرر و زیان های مالی باید مورد رسیدگی قرار بگیرند.

تعداد این دعاوی بسیار زیاد است و در قانون برای هر کدام راه حلی پیش بینی شده است مانند دعوای سرقفلی، خلع ید، الزام به تنظیم سند ملک، دعاوی مربوط به موقوفات، اجاره، تخلیه ملک، رهن و فک رهن و غیره .

هرکدام از این موارد بسته به این ملک کشاورزی باشد یا استجیاری موضوع و قوانین آن متفاوت می شود ، به عنوان مثال در مورد خلع ید که قوانین مربوط به دعوای خلع ید زمین کشاورزی ، دعوای خلع ید مشاعی ، دعوای خلع ید مستاجر متفاوت است .

در اینجا برخی از مهمترین مصادیق دعاوی ملکی حقوقی را توضیح می دهیم :

• خلع ید : دعوای خلع ید دعوایی است که مالک رسمی یک ملک علیه متصرف غیرقانونی ملک اقامه می کند و خواستار پایان دادن به تصرف غیرمجاز اوست. این دعوا مبنای قراردادی ندارد و با استناد به مالکیت مالک و غیرقانونی بودن تصرف متصرف اقامه می شود.
• تخلیه ید: این دعوا وقتی اقامه می شود که یک رابطه قراردادی مانند اجاره وجود دارد و بعد از خاتمه مدت قرارداد متصرف ملک را تخلیه نمی کند در این شرایط مانند دعوای خلع ید نیازی به ثابت بودن مالکیت خواهان دعوا نیست بلکه صرف وجود رابطه قراردادی و خاتمه مدت قرارداد می توان درخواست تخلیه ملک را نمود.
• الزام به تنظیم سند: وقتی مالکیت ملکی از فردی به فرد دیگر منقل می شود، انتقال دهنده باید سند رسمی ملک را به نام انتقال گیرنده بزند، در صورتی که از این کار امتناع کند انتقال گیرنده می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقامه کند.
• سرقفلی: حق سرقفلی حقی است نسبت به ملک برای مستاجر به موجب قرارداد یا قانون؛ قبل از مطرح شدن حق سرقفلی در قانون، این حق در عرف با توجه به فعالیت و اسم و رسم مستاجر در جلب مشتری به او تعلق می گرفت. در حال حاضر حق سرقفلی جنبه قانونی دارد و مستاجری که قانونا و یا به واسطه قرارداد حق سرقفلی دارد می تواند برای دریافت آن به دادگاه مراجعه کند.
• دعاوی سه گانه تصرف: یکی از رایج ترین دعاوی در املاک که به سه قسم دعوی رفع مزاحمت، رفع ممانعت از حق و رفع تصرف عدوانی تقسیم می شود. این سه دعوا مختص اموال غیرمنقول و املاک است. رفع تصرف عدوانی مربوط به زمانی است که خواهان دعوا سابقا ملک را در تصرف داشته و خوانده به صورت عدوانی و با قهر و غلبه اقدام به تصرف بعدی ملک نموده است. رفع مزاحمت وقتی است که شخصی برای استفاده دیگری از املاک خود مزاحمت ایجاد کند بدون اینکه ملک را از تصرف او خارج کند و دعوای رفع ممانعت زمانی مطرح می شود که کسی مانع استفاده دارنده حق ارتفاق یا حق انتفاع از حق خود شود.

دعاوی ملکی کیفری:

دعوای ملکی کیفری دعوایی است که در قانون تحت عنوان جرم شناسایی شده و قانون گذار برای آن مجازات تعیین کرده است. برخی از این موارد از قبیل انتقال مال غیر، خیانت در امانت، کلاهبرداری، جعل و استفاده از سند معجول، انتقال منافع ملک غیر و غیره

• انتقال مال غیر: طبق ماده 1 قانون راجع به انتقال مال غیر: ” کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحا عینا یا منفعتا بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی محکوم می شود و همچنین است انتقال گیرنده که در حین معامله عالم به عدم مالکیت انتقال دهنده باشد. اگر مالک از وقوع معامله مطلع شده و تا یک ماه پس از حصول اطلاع اظهاریه برای ابلاغ به انتقال گیرنده و مطلع کردن او از مالکیت خود به اداره ثبت اسناد یا دفتر بدایت یا صلحیه یا یکی از دوایر دیگر دولتی تسلیم ننماید معاون جرم محسوب خواهد شد.” این ماده هم شامل مال منقول است و هم شامل املاک و اموال غیرمنقول و انتقال دادن مال کسی را به دیگری چه عین یا منفعت آن را جرم دانسته است.
• خیانت در امانت: طبق ماده 674 قانون مجازات” هر گاه اموال منقول یا غیر منقول یا نوشته‌هایی از قبیل سفته و چک و قبض و نظایر آن به عنوان اجاره یا امانت یا رهن یا برای وکالت یا هر کار با اجرت یا بی‌اجرت، به کسی داده شده و بنا بر این بوده است که اشیاء مذکور، مسترد شود یا به مصرف معینی برسد و شخصی که آن اشیاء نزد او بوده آنها را به ضرر مالکین یا متصرفین آنها استعمال یا تصاحب یا تلف یا مفقود نماید به حبس از شش ماه تا سه سال محکوم خواهد شد.” طبق این ماده اگر ملکی به هر عنوان به دیگری امانت داده شده و قرار بر این بوده است که به مصرف معینی برسد یا بعدا به صاحبش برگردانده شود و امین از این کار خودداری کند و ملک را مورد استفاده قرار دهد یا تصاحب کند و آن را تلف کند، مجرم است.
• معامله معارض: طبق ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک:” هر کس به موجب سند عادی یا رسمی، نسبت به عین با منفعت مالی( اعم از منقول یا غیرمنقول)، حقی به شخص یا اشخاص داد و بعد نسبت به همان عین یا منعت به موجب سند رسمی، معامله با تعهدی معارض با حق مزبور کرد، به حبس با اعمال شاقع از 3 تا 10 سال محکوم خواهد شد.” در معامله معارض معامله اول می تواند با سند عادی یا رسمی باشد اما معامله دوم حتما با سند رسمی است.
• معرفی مال دیگری به جای مال خود: طبق ماده 2 قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می نمایند ” محکوم علیه یا مدیون یا ضامن با کفیلی که بدون مجوز قانونی و با علم به اینکه مال متعلق به او نیست مال غیر را مال خود معرفی کندو عملیاتی نسبت به آن مال شده باشد مطابق قسمت اخیر ماده 238 قانون مجازات عمومی مجازات خواهد شد.”
• کلاهبرداری در مسائل مربوط به ثبت ملک: طبق ماده 105 قانون ثبت اسناد و املاک ” جز در مورد مذکور در ماده ۳۳ (راجع به بیع شرط و امثال آن) هر کس تقاضای ثبت ملکی را بنماید که قبلاً به دیگری انتقال داده یا با علم به اینکه به نحوی از انحا قانونی سلب مالکیت از او شده است تقاضای ثبت نماید، کلاهبردار محسوب می‌شود و همچنین است اگر در موقع تقاضا مالک بوده ولی در موقع ثبت ملک در دفتر ثبت املاک، مالک نبوده و مع‌هذا سند مالکیت بگیرد یا سند مالکیت نگرفته ولی پس از اخطار اداره ثبت، حاضر برای تصدیق حق طرف نباشد.” هم چنین در ماده 107 نیز ” هر کس به عنوان اجاره یا عمری یا رقبی یا سکنی و یا مباشرت و به طور کلی هر کس نسبت به ملکی امین محسوب بوده و به عنوان مالکیت تقاضای ثبت آن را بکند، به مجازات کلاهبردار محکوم خواهد شد.”

دعاوی ثبتی ملکی:

منظور از دعاوی ثبتی اختلافاتی است که در فرایند ثبت اسناد و املاک یا اجرا و تنظیم اسناد رسمی به وجود می آید.

از جمله این دعاوی می توان به دعوای ابطال اسناد رسمی مانند سند رسمی ملک مشاع، ابطال معاملات معارض، ابطال اجراییه های ثبتی، اجرای ثبت، افراز ملک و … اشاره نمود که در هر مورد با مراجعه به اداره ثبت می توان در خواست خود را مطرح کرد. 

در اینجا مهمترین دعاوی ثبتی را توضیح می دهیم:

• ابطال معامله معارض: همانطور که در بالا گفته شد معامله معارض یکی از جرایمی است که در قانون برای آن مجازات تعیین شده است. بعد از شکایت از معامله معارض در دادگاه کیفری و اثبات آن برای ابطال معامله دوم که به معامله معارض شناخته می شود باید طرح دعوای حقوقی نمود.
• ابطال اسناد رسمی: سند رسمی سندی است که در دفاتر اسناد رسمی و توسط مامور صلاحیتدار به ثبت رسیده است. برای ابطال این اسناد باید به دادگاه حقوقی مراجعه کرد و درخواست ابطال سند را نمود.

هزینه وکیل ملکی در دعاوی ملکی چقدر است؟

وکیل متخصص ملکی در هر دعوا با توجه به عوامل مختلفی دستمزد دریافت خواهد کرد.

به طور کلی در دعاوی ملکی موضوعات مختلفی بر دستمزد وکیل ملکی اثر می گذارد از جمله شرایط اقامه دعوی، فرایند رسیدگی، میزان تخصص و تجربه وکیل، پیچیدگی های پرونده، زمانی که برای رسیدگی به دعوا باید صرف شود و نوع پرونده.

وکلای ملکی حرفه ای می توانند با تنظیم لایحه ها و دفاعیه های محکمه پسند نقش موثری در پیروزی شما در دعوا داشته باشند بنابراین دستمزد یک وکیل خوب ملکی را تجربه و تخصص او تعیین خواهد کرد.

وکیل ملکی خوب در تهران

حتما تا اینجای مقاله وکیل ملکی متوجه شدید که دعاوی ملکی تا چه حد متنوع و شبیه به هم هستند و با توجه به هزینه بر بودنشان یک اشتباه می‌تواند هزینه زیادی را ایجاد کند.

بنابراین ضرورت انتخاب وکیل ملکی مشخص است. اگر شما هم با اختلافات ملکی رو به رو هستید و به دنبال یک وکیل ملکی خوب در تهران می گردید می توانید با مراجعه به گروه وکلای عدل ایرانیان که با حضور دو وکیل متخصص در امور ملکی تشکیل شده است مشکل خود را مطرح کنید و یا اقدام به دریافت مشاوره تلفنی رایگان با وکیل ملکی و همچنین به صورت آنلاین  یا حضوری نمایید.

این گروه با سالها تخصص در این زمینه به شما در رسیدن به خواسته تان کمک خواهند کرد.