مبایعه نامه و شرایط و ویژگی های آن

مبایعه نامه

به طور کلی از جمله قراردادهای مهم و کاربردی است که در بین خریدار و فروشنده ملک منعقد می شود و ذکر تمامی جزئیات در مبایعه نامه دستی و یا املاک، نکته ای بسیار حائز اهمیت می باشد چرا که می توان در صورت بروز هر مشکلی از آن در مراجع قانونی و قضایی استفاده نمود.
توجه داشته باشید، عدم وجود مبایعه نامه املاک یا عقد نادرست آن عواقب جبران ناپذیری را برای طرفین قرارداد به همراه دارد. به همین منظور در این مقاله سعی شده است تا با ارائه تعریف مشخصی از روند و مراحل انجام و شرایط ابطال آن، به کلیه سوالات شما پیرامون این موضوع پاسخ دهیم.

تعریف مبایعه نامه

مبایعه نامه یا بیع نامه، قراردادی است که در مورد یک معامله یا قراداد خرید و فروش منعقد می شود. در این معامله، شخصی اقدام به فروش مال خود کرده و شخص دیگر جهت خرید آن مال و پرداخت مبلغ آن با او به توافق می رسد.
در نظر داشته باشید، جزئیات این نوع قراردادها نسبت به مالی که مورد معامله قرار گرفته از دیگری متفاوت است. مثلا مبایعه نامه اتومبیل با مبایعه نامه خرید و فروش ملک دارای تفاوت هایی است به این گونه که طرفین قرارداد تعهدات گوناگونی را در قبال یکدیگر عهده دار می شوند، که مهم ترین این تعهدات، حاضر شدن در دفتر اسناد رسمی به منظور تنظیم سند رسمی است.

نکته ای که می بایست به آن توجه کنید اینکه، مبایعه نامه سندی عادی به حساب می آید که در دفاتر املاک و توسط دریافت کد رهگیری در بین طرفین تنظیم می شود. به همین خاطر در معنای حقوقی سند انتقالی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود، مبایعه نامه نیست و این سند، تنها سند رسمی نام گذاری می شود.

ویژگی های مبایعه نامه

همانطور که در بالا ذکر شد مبایعه نامه، به قرارداد خرید و فروش یا همان عقد بیع مربوط می شود. این قرارداد تنها مختص املاک نیست، بلکه برای قرارداد خرید و فروش کلیه اموال منقول و غیر منقول کاربرد دارد و در دسته بندی اسناد عادی قرار می گیرد بنابراین دارای اعتبار سند رسمی نیست.
با این وجود از آنجایی که یک عقد لازم محسوب می شود، هیچ کدام از طرفین قرارداد اجازه ندارند تا از جانب خود و یک طرفه، آن را فسخ کنند و از انجام تعهدات خود در مبایعه نامه و مخصوصا، تنظیم سند رسمی در تاریخ مقرر امتناع کنند.

مبایعه نامه و سند رسمی چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟

مبایعه نامه نوعی سند عادی به حساب می آید که توسط خریدار و فروشنده در زمینه ملک یا هر کالای مورد معامله دیگر، تنظیم می‌شود.

طرفین قرارداد در مورد موعد تحویل مال و شیوه های پرداخت مبلغ آن تعهداتی را می پذیرند. اما در مورد اسناد رسمی ماموران رسمی آن ها را تنظیم کرده و قابل استناد در مراجع قضایی و قانونی می باشند.

مبایعه نامه املاک چیست؟

 تنظیم این امر برای املاک، به شکلی است که طرفین قرارداد با توجه به قانون، شرایط خود جهت معامله املاک را بر روی سند مشخصی ثبت می کنند تا خریدار، نسبت به پرداخت مبلغ ملک به فروشنده متعهد شود و فروشنده نیز مالکیت ملک را به خریدار انتقال دهد.

با این وجود در مواردی ممکن است مبایعه نامه و قولنامه، با یکدیگر اشتباه گرفته شده و یا به جای هم استفاده شوند؛ اما مبایعه نامه و قولنامه املاک، یکی نیستند .

مبایعه نامه با قولنامه چه تفاوتی دارد؟

به طور کلی تبعات قضایی و حقوقی آنها با یکدیگر متفاوت است. هنگامی که یک خرید کامل یا همان بیع انجام می شود و انتقال قطعی صورت می گیرد، رعایت کلیه شرایط و جزئیات لازم عقد الزامی است. اما در قولنامه بعضی از موارد مهیا نیست و طرفین قرارداد می‌خواهند فقط در بین خودشان قول و قرار بگذارند. به همین خاطر به آن قولنامه گفته می‌شود.

انواع مبایعه نامه

به طور کلی اسناد به دو شکل عادی و رسمی تنظیم می‌شود. در صورتیکه سندی در دفاتر اسناد رسمی و یا اداره ثبت اسناد تنظیم شود، سند رسمی و در غیر این صورت، سند عادی به حساب می آید.

به این ترتیب مبایعه نامه‌ هایی که در دفاتر املاک تنظیم شوند یا همان مبایعه نامه املاک و یا هر مبایعه نامه دستی که در بین طرفین قرارداد منعقد گردد، نوعی سند عادی به حساب می آید.

مبایعه نامه املاک یا مبایعه نامه دستی شامل چه مواردی است؟

در صورت امضای هر نوع مبایعه نامه ای اعم از مبایعه نامه املاک یا دستی می بایست توجه داشته باشید، تا کلیه موارد زیر در این قرارداد ذکر شود.

• مشخصات طرفین قرارداد
• موضوع قرارداد
• جزئیات مورد قرارداد
• قیمت توافقی
• شرایط انتقال اسناد و مدارک
• شرایط تحویل مورد معامله
• شرایط و آثار معامله
• تعهدات طرفین
• شروط ضمن عقد
• ذکر جرایم ناشی از عدم انجام‌ تعهدات طرفین
• امضای طرفین قراداد، دونفر شاهد و مسئول معاملات

بسیاری از پرونده های حقوقی در حال حاضر مربوط به عدم آگاهی از قوانین به ویژه عدم توجه به نکات در عقد قرارداد هاست.حتما برای جلوگیری از ضرر و زیان و اسیر شدن در دادگاه ها و از دست دادن سرمایه خود با یک وکیل قرارداد های مجرب مشورت نمایید.

مبایعه نامه چه مراحلی دارد؟

هنگامی که کلیه توافقات طرفین قرارداد در دفتر املاک صورت پذیرفت، دفتر املاک می بایست این موارد را در سامانه ثبت کرده و در انتظار تاییدیه باشد.

پس از آن پیامکی که حاوی کد رهگیری است، برای طرفین قرارداد ارسال می‌شود.

با استعلام این کد ۱۳ رقمی در سامانه قادر خواهید بود تا جزئیات بیشتری از ملک مورد نظر دریافت نمایید.

پس از این مرحله متن ارسال شده بوسیله سامانه املاک برای بنگاه ارسال شده و می بایست سه نسخه از آن چاپ و امضا گردد.

توجه داشته باشید که قبل از امضا، متن کامل آن را به دقت بخوانید. کلیه جزئیات مورد توافق می بایست در متن مبایعه نامه ذکر شده باشد. در صورت نیاز هم می توانید همراه با یک وکیل ملکی متخصص مراحل را انجام دهید تا خیالتان از این بابت راحت باشد و متضرر نشوید.

شرایط ابطال مبایعه نامه

نخستین شرط از شرایط ابطال، که در نص ماده ۲۱۹ قانون نیز آورده شده است، شرایطی است که بین خریدار و فروشنده وجود دارد. مگر آنکه با توافق آنها و یا به دلایل قانونی فسخ شود. به همین خاطر مهم ترین شرط فسخ معامله رضایت طرفین قرارداد است.

با توجه به این مساله که ذکر جزئیات الزامی است، مواردی همچون عدم رعایت جزئیات، تشخیص مشکل و عیب در مورد معامله، عدم انجام تعهدات، فریب شخص مقابل قرارداد، پرداخت نکردن پول از طرف خریدار و غیره از جمله شرایط ابطال مبایعه نامه می باشد.

همراه داشتن یک وکیل پایه یک دادگستری در حین عقد قرارداد می تواند کمک بسیار زیادی در نوشتن و پذیرفتن شروط کند.

نکات مهم درباره تنظیم مبایعه نامه

نکاتی که فروشنده می بایست در زمان تنظیم به آن توجه نماید عبارتند از:

مساله ای که اکثر فروشنده‌ها در زمان تنظیم دارند، این نگرانی است که آیا پس از تنظیم قرارداد مبلغ مورد توافق در قرارداد را دریافت خواهند کرد؟

به همین دلیل این شخص می تواند سه چهارم از مبلغ مورد توافق کل معامله را پیش از انتقال و تنظیم سند رسمی، از خریدار دریافت نماید.

این روند می‌تواند بوسیله چند فقره چک و الباقی مبلغ در روز تنظیم سند رسمی انجام شود. همچنین توجه داشته باشید که این احتمال نیز وجود دارد که در صورت دریافت مبلغ باقی مانده بعد از تنظیم سند رسمی، امکان دارد خریدار از انجام تعهدات خود امتناع کند.

علاوه بر این فروشنده مجاز است تا برای خرید خود در زیر سند شروطی را در نظر بگیرد. مثلا چنانچه یکی از چک ‌های خریدار برگشت خورد، او حق فسخ معامله را داشته باشد.

نکاتی که خریدار می بایست در زمان تنظیم به آن توجه نماید عبارتند از:

از آنجایی که ممکن است فروشنده نیز به منظور تنظیم سند رسمی و تسلیم مورد معامله در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود. خریدار نیز می بایست از فروشنده تضمینی دریافت نماید.

برای مثال شرط کند که در صورت عدم مراجعه فروشنده به دفترخانه ثبت اسناد جهت تنظیم سند رسمی، وجه مورد توافق را به خریدار پرداخت نماید.

نتیجه گیری

همانطور که اشاره شد مبایعه نامه سندی عادی است که به وسیله آن طرفین قرارداد با یکدیگر توافق می کنند تا مالی را خرید و فروش نمایند. بنابراین ذکر مواردی مثل زمان و مکان تحویل و روش پرداخت ثمن آن مال در مبایعه نامه الزامی است.

به منظور آنکه افراد بتوانند مبایعه نامه خود را در زمینه معامله املاک تنظیم نمایند، می بایست آن را در بنگاه های خرید و فروش املاک انجام دهند.

مبایعه نامه به شکل فرم های چاپی از قبل تنظیم شده قابل دسترس می باشد. بنابراین افراد تنها می بایست آن را تکمیل کرده و مجاز نیستند تا مندرجات موجود در آن را تغییر دهند. با این وجود چنانچه طرفین قرارداد قصد داشته باشند تا شرایطی را در مبایعه نامه ذکر کنند، می توانند آن را در قسمت توضیحات اضافه کنند.

علاوه براین چنانچه یکی از طرفین قرارداد با موردی از بند های از پیش ثبت شده در مبایعه نامه موافق نباشد، مجاز است آن مورد را در بخش توضیحات اضافه و یا حذف نماید.

همچنین توجه داشته باشید تنظیم مبایعه‌ نامه در فرم‌های چاپی از قبل آماده شده دارای اعتبار سند رسمی نیستند و همچنان نوعی سند عادی محسوب می شوند.

در هنگام تنظیم مبایعه نامه می بایست اطلاعات شخصی افراد را از روی کارت ملی و شناسنامه ثبت نمود و نباید تنها به ذکر گفته های طرفین قرارداد استناد کرد.

گروه وکلای عدل ایرانیان نیز آماده است تا به کلیه سوالات شما پیرامون موارد مرتبط با مبایعه نامه پاسخ داده و تا رسیدن به نتیجه مطلوب شما را همراهی نماید.