وکالت خرید ملک چیست؟

وکالت خرید ملک چیست؟

وکالت خرید ملک : به طور کلی وکالت خرید ملک به این معناست که شخصی به دیگری وکالت می دهد تا امور شخصی او از جمله خرید ملک و املاک را به شکل درست و قانونی بر عهده بگیرد. این اقدام به وسیله وکیل پایه یک دادگستری انجام گرفته و در دو نسخه مشابه تهیه می شود. یک نسخه نزد وکیل مانده و نسخه دیگر در اختیار موکل قرار می گیرد. به همین ترتیب در معاملات املاک اصطلاحات بسیاری بین افراد متداول است که از جمله مهم ترین آن می توان به: وکالت خرید ملک، مبایعه نامه، وکالت بلاعزل و مواردی از این دست اشاره کرد.

هر یک از این اصطلاحات دارای کاربرد قانونی و شرایط خاصی می باشند. معمولا بسیاری از املاک و آپارتمان هایی توسط افراد معامله می شوند به صورت وکالتی است. و بنابر دلایل عمده ای انجام می گیرد. نخستین دلیل بالا بودن هزینه های مربوط به تنظیم سند در دفتر خانه ها و محضرهاست. دلیل بعدی می تواند در رهن بودن ملک باشد و یا اینکه هنوز گواهی پایان کار ساختمان دریافت نشده باشد که در اکثر موارد این املاک دارای سند نیز نیستند.

بیشتر بخوانید : وکیل زمین

به دلیل اهمیت آشنایی با وکالت خرید ملک و موارد استفاده از آن در مقاله پیش رو قصد داریم تا ضمن ارائه تعریف روشنی از این نوع از وکالت به کلیه سوالات شما در اینباره پاسخ دهیم.

دلایل اعطای وکالت خرید ملک

مطمئن‌ترین روش برای خرید یا فروش یک ملک، این است که فروشنده سند ملک را در دفتر ثبت اسناد رسمی تنظیم نموده و به نام خریدار انتقال دهد که در اصطلاح به وی وکالت فروش ملک دهد. اما می بایست گفت در مواقعی یکی از طرفین یا هر دوی آنها شرایط حضور به موقع و پیگیری روال اداری را نخواهد داشت. به همین خاطر از قراردادی به نام وکالت فروش استفاده می‌کند. دلایل متفاوت دیگری نیز برای عقد قراردادهایی از این دست وجود دارد: یکی از رایج ترین دلایل برای معامله وکالتی، آماده نبودن سند ملک است.

مثلا، مالک ساختمان را تکمیل نموده است اما قبل از اینکه سند تفکیکی آن آماده شود، برای فروش واحدهای آن اقدام می‌کند. در چنین شرایطی، خریداران حق انتقال سند را به نام خود نداشته و می بایست از وکالت‌نامه استفاده کنند. دلیل دیگر، رهن است. چنانچه سند ملکی در گرو بانک باشد، فروشنده حق انتقال سند به نام خریدار را نخواهد داشت. لذا می بایست به خریدار وکالت دهد تا بعد از پایان اقساط وام، سند به نام وی منتقل شود. البته دلایل دیگری نیز برای اعطای وکالت خرید ملک وجود دارد، همچون:

• تسریع فرآیند انتقال سند
• کاهش هزینه‌های انتقال سند
• مفقود سند ملک
• فرار فروشنده از مالیات

بیشتر بخوانید : وکیل خانم

وکالت خرید ملک چه ویژگی هایی دارد؟

نکته حائز اهمیت در مورد اینکه یک وکالت خرید ملک می بایست از آن برخوردار باشد مکتوب بودن آن است. لذا این وکالت نامه می بایست در دفاتر اسناد رسمی تهیه و تنظیم شود. علاوه براین می بایست به شکل قانونی به ثبت برسد. نسخه ای که مهر دفترخانه در آن وجود ندارد، فاقد ارزش و اعتبار قانونی خواهد بود. لذا در هیچ مرجع قضایی نمی توان به آن استناد نمود.

توجه به این مساله از مهم ترین و اساسی ترین نکاتی محسوب می شود که می بایست در نظر گرفته شود. به طور معمول زمانی که این قرارداد منعقد می شود نسخه ای از آن به موکل و نسخه دیگر در اختیار وکیل ملکی قرار می گیرد. همچنین هر دو نسخه می بایست کاملا شبیه به یکدیگر باشند. چنانچه هر یک از طرفین قرارداد فوت کنند یا دچار دیوانگی شوند وکالت خرید ملک خود به خود فسخ می شود.

وکالت در خرید و فروش ملک چه معنایی دارد؟

مطابق با قانون مدنی کشور ما وکالت‌نامه به عقدی اشاره دارد که بر اساس این قرارداد یکی از طرفین دیگری را جهت انجام امور خود به عنوان وکیل در نظر می گیرد. شخصی که مسئولیت انجام امور به وی سپرده شده است وکیل نامیده می شود و کسی که به دیگری وکالت می‌دهد موکل نام دارد. توجه داشته باشید وکالت‌نامه شما حتما می بایست به صورت کتبی تنظیم شده باشد و در دفترخانه‌های رسمی به ثبت برسد. در غیر این صورت وکالت شما فسخ خواهد شد و ارزش قانونی ندارد.

بیشتر بخوانید : وکیل تهران

وکالت به چه معناست؟

به طور کلی منظور از وکالت قراردادی است که میان دو نفر تنظیم می‌شود. عقد وکالت می بایست به صورت کتبی تنظیم شود و نسخه ای از آن به همراه موکل و نسخه دیگر آن در اختیار وکیل قرار گیرد. توجه داشته باشید مراجع قضایی و اداری سند کتبی عادی را قبول نکرده و شما حتماً می بایست قرارداد خود را به شکل رسمی و در یک دفتر اسناد رسمی به ثبت برسانید. از جمله مهم ترین اختیارات وکیل این است که وکیل حق دارد اختیار هر نوع تصرفی را در مورد موضوع وکالت از طرف موکل خود داشته باشد.

علاوه براین به وی اختیار هر نوع نقل و انتقال ملک و اموال شامل وکالت خرید ملک یا فروش آن با هر مبلغی و به هر شخصی را می‌دهد، که در اصطلاح به آن وکالت فروش ملک گفته می‌شود. نکته حائز اهمیت دیگر که می بایست مورد توجه قرار گیرد اینکه در صورت فوت، یا دیوانگی و سفاهت در هر یک از افراد موکل و وکیل، وکالت به صورت خودکار از بین خواهد رفت و در اصطلاح فسخ می‌شود.

به همین دلیل پیشنهاد ما به افراد این است که تنها به منظور انجام امور اداری از وکالت‌نامه و وکیل استفاده کنید. بنابراین در صورتیکه ملک، زمین یا خودرویی را وکالتی خریداری کردید، در اسرع وقت وکالت آن را در قالب سند رسمی تبدیل کنید.

بیشتر بخوانید : مشاوره با وکیل 

انواع وکالت ملک کدام است؟

به طور کلی وکالت ملکی در دو نوع وکالت خرید ملک و وکالت فروش ملک انجام می گیرد. بنابراین شما می‌توانید جهت انجام امور مربوط به رهن یا حتی اجاره ملک خود به شخص مقابل وکالت دهید تا امور متفرقه حقوقی را انجام دهد. در ادامه مقاله، به وکالت خرید ملک خواهیم پرداخت. آشنایی بیشتر با جوانب این موضوع سبب می‌شود تا آثار و پیامدهای این قرارداد بهتر درک شود.

• آشنایی با وکالت خرید ملک

در صورتیکه قصد دارید به شخصی اعم از وکیل دادگستری یا یک شخص عادی وکالت خرید ملک دهید، می بایست نمونه ای از وکالت‌نامه خرید ملک تنظیم نمایید. در واقع در این صورت، شما به دیگری وکالت خواهید داد تا ملکی را برای شما خریداری نموده و کلیه امور قانونی و اداری آن را بر عهده بگیرید. این مساله در مورد فروش ملک نیز برقرار است. به معنای دیگر، شما می‌توانید از این امکان بهره مند شده و معامله املاک خود را به شخص دیگری بسپارید. به همین ترتیب، در مقابل پرداخت حق‌الوکاله به وکیل، این شخص متعهد خواهد شد که امور آورده شده در وکالت‌ خرید ملک را به سرانجام برساند.

بیشتر بخوانید : وکیل آنلاین

• آشنایی با وکالت فروش ملک

در فروش وکالتی ملک نیز، می‌توانید با مراجعه به یکی از دفترخانه‌های اسناد رسمی به خریدار ملک خود وکالت داده تا کلیه امور اداری و حقوقی مورد نیاز جهت انتقال ملک و انتقال سند را بدون نیاز به حضور شما انجام دهد. واضح است که، فروش وکالتی ملک با چیزی که تحت عنوان وکیل ملکی شناخته می شود، تفاوت دارد. مهم ترین مزیت اعطای وکالت در املاک در این است که شخص به‌عنوان فروشنده، نیازی به پیگیری امور نقل‌وانتقال ملک ندارید. لذا، این شخص مقابل است که می بایست کلیه کارهای مربوط به انتقال سند را بر عهده بگیرد.

اکنون که با مفهوم وکالت فروش ملک آشنا شدید، قصد داریم تا در مورد وکالت‌نامه خرید ملک نیز صحبت کنیم. این وکالت‌نامه تفاوت عمده‌ای با آن نوع وکالتی که فروشنده ملک به خریدار می‌دهد دارد تا این شخص امور مربوط به انتقال سند ملک را انجام دهد.

نحوه تنظیم وکالت‌ خرید ملک به چه صورت است؟

به طور کلی وکالت‌ خرید ملک بین موکل وکیل منعقد می‌شود و موضوع آن به قرار زیر است:

خرید هر نوع ملک شامل: مسکونی، تجاری، اداری، زمین، باغ، ویلا، آپارتمان و… در حالت مشاع یا مفروز. ملک مربوطه می بایست تحت هر پلاک ثبتی، در سراسر ایران و با هر مقیاس به نام و برای موکل از هر شخص حقیقی و یا حقوقی و با هر شرط و مبلغی خریداری شود. وکیل وظیفه تنظیم مبایعه‌نامه، قبول یا رد شرایط، تهیه و آماده سازی مجوزهای مورد نیاز و حضور در دفاتر اسناد رسمی و امضا اوراق و اسناد و دفاتر را بر عهده خواهد داشت.

بیشتر بخوانید : وکیل طلاق

در زمان تنظیم این وکالتنامه، مواد زیر می بایست در فرم مربوطه آورده ‌شوند:

• مشخصات طرفین قرارداد
• مورد وکالت
• حدود اختیارات
• مدت وکالت خرید ملک
• عزل وکیل
• توکیل به غیر
• حل اختلاف
• نسخ قرارداد

توجه داشته باشید وکالت خرید ملک از آن قراردادهایی به شمار می آید که احتمال بروز اختلاف و درگیری میان طرفین آن، بسیار محتمل است. به همین خاطر، توصیه می شود قبل از بروز هر گونه دعوای حقوقی با شخص مقابل، شیوه حل‌وفصل آن را نیز مورد پیش‌بینی قرار دهید. استفاده از شروط داوری در قرارداد می‌تواند شیوه ای مطمئن برای پایان دادن به درگیری های میان طرفین قرارداد باشد. همچنین شما با تنظیم فرم وکالت‌نامه خرید ملک از سایت گروه وکلای عدل ایرانیان می‌توانید، از تنظیم درست و اصولی قرارداد وکالت مطمئن شوید.

لذا توصیه می شود قبل از هر اقدامی جهت اعطای وکالت در املاک و مستغلات خود، حتماً از یک وکیل متخصص مشاوره حقوقی دریافت کنید. زیرا این موضوعات دارای پیچیدگی‌های حقوقی بسیاری است و ریسک بالایی دارد.

بیشتر بخوانید : وکیل شرکت ها

وکالت خرید ملک چه معایبی دارد؟

اکنون که با وکالت خرید ملک و نحوه انجام آن آشنا شدیم در این سرفصل از مقاله قصد داریم تا به به معایب خرید املاک با استفاده از وکالت خرید ملک بپردازیم. یکی از مسائل و مشکلاتی که وکالت خرید ملک می تواند به دنبال داشته باشد طولانی شدن کار انتقال سند است. در بعضی مواقع امور انتقال سند از شخصی که ملک را می فروشد به کسی که آن را خریداری می کند، به صرف زمان بسیاری نیاز دارد.

بیشتر بخوانید : وکیل پایه یک دادگستری

از دیگر معایب که این وکالت می توان به تحمیل هزینه های بسیار اشاره کرد. در برخی مواقع انتقال سند از فروشنده به خریدار مخارج بسیاری به دنبال دارد. این مورد حتی هنگامی که خرید خانه به کمک وام اوراق بهادار نیز انجام می گیرد، می تواند بیشتر از حد تصور باشد. فرار مالیاتی نیز از دیگر مسائلی است که خرید ملک به صورت وکالتی می تواند ایجاد کند. علاوه بر موارد فوق مفقود شدن سند رسمی ملک و یا تعجیل فروشنده جهت فروش از دیگر معایبی است که می توان در این مورد به آنها اشاره نمود.

نکات حائز اهمیت در معامله با وکالت خرید ملک

چنانچه قصد معامله کلان وکالتی همچون وکالت خرید ملک را دارید پیش از هر اقدامی ابتدا می بایست درستی و قانونی بودن وکالت نامه را از دفترخانه ای که سند مربوطه در آن تنظیم شده است را جویا شوید. توجه داشته باشید که این استعلام اعتبار می بایست کتبا انجام شود. لذا استعلام شفاهی مورد قبول و پذیرش نخواهد بود. از انجام معاملاتی که در آنها تعداد موکلین زیاد است مثلا ملک مورد نظر وراثتی و یا شراکتی است، خودداری کنید.به طور معمول این معاملات دردسرها و پیچیدگی های بسیاری به دنبال دارند. لذا انجام این معاملات را توصیه نمی کنیم.

همان طوری که در مقدمه این مقاله توضیح داده شد چنانچه که موکل و یا وکیل از دنیا برود و یا دچار دیوانگی شوند وکالت خرید ملک به صورت خودکار باطل می شود. به همین ترتیب در صورتیکه ملکی را به صورت وکالتی خریداری شده باشد، چنانچه قبل از آنکه سند به نام شما زده شود فروشنده از دنیا برود نمی توانید هیچ ادعایی در اینباره داشته باشید. چراکه ملک مورد معامله به وراث متوفی انتقال می یابد. لذا برای اینکه خطرات این موضوعات را کاهش دهید توصیه می شود یک مبایعه نامه تنظیم نمایید تا در صورت فوت فروشنده بتوانید صاحب ملکی که خریده اید بشوید.

بیشتر بخوانید: آشنایی با انواع دعاوی ملکی

خطرات معامله ملک با وکالت نامه

همانطور که اشاره شد خرید و فروش وکالتی مسائل و چالش های خاص خود را به همراه دارد و می بایست قبل از انجام چنین قراردادهایی به نکات بسیاری توجه کرد. برخی از مهم ترین این خطرات که تهدیدی برای معاملات شما می باشد در لیست زیر توضیح داده شده است:

• وکالت بلاعزل

در بعضی از معاملات وکالتی فروشنده به منظور انتقال سند قطعی به شخصی که از او ملکی را خریده است «وکالت بلاعزل» می‌دهد. اکثر افراد بر این باورند چون اصطلاح بلاعزل را در این قرارداد آورده شده است و این وکالت از نوع بلاعزل است خریدار مجاز می باشد تا در هر زمانی که بخواهد نسبت به ثبت سند به نام خود اقدام نماید. اما منظور از اصطلاح وکالت بلاعزل این است که فروشنده حق ندارد وکالتش را فسخ نماید. اما می بایست در نظر داشت که هنوز موارد استثنایی جهت فسخ قرار داد حتی در حالت بلاعزل نیز وجود دارد.

براساس قانون چنانچه یکی از طرفین معامله مجنون یا دیوانه شود و یا از دنیا برود این وکالتی که میان آن‌ها منعقد شده است به سادگی قابل فسخ است. لذا دیگر تفاوتی ندارد که این وکالت بلاعزل بوده است یا نه. با در نظر داشتن نکته فوق توجه داشته باشید که چنانچه ملک، خانه یا زمینی را به صورت سند وکالتی خرید و فروش کردید و پیش از اینکه سند وکالتی را به سند رسمی تبدیل کنید فروشنده از دنیا برود وکالت شما باطل شده و شما دیگر صاحب آن ملک نیستید حتی اگر هزینه آن را تماما پرداخت کرده باشید.

• امکان فروش ملک وکالتی به چند نفر بفروشد وجود دارد.

در صورت داشتن وکالت فروش ملک امکان فروش آن به چند نفر وجود دارد. ممکن است شما به عنوان خریدار ملک به صورت وکالتی بر این باور باشید که ملکی که به‌صورت وکالتی خریده اید و نقل و انتقال آن با سند وکالتی صورت گرفته است دیگر نمی‌تواند از جانب فروشنده مورد معامله جدید قرار گیرد. چرا که این شخص به شما وکالت بلاعزل داده است. اما این باوری کاملا غلط است.

چراکه حتی زمانیکه فروشنده امور مربوط به نقل و انتقال ملک را با وکالت نامه انجام می‌دهد و شما وکالت بلاعزل دارید نیز می‌تواند همچنان انتقال سند قطعی را به تنهایی انجام داده و ملک مورد نظر را به شخص دیگری انتقال دهد و در نهایت حکم ابطال وکالت بر وکالت نامه شما بخورد. در این شرایط شما دیگر به آن وکالت نامه احتیاجی ندارید و ملکی که هزینه آن را تماما پرداخت کرده‌اید از دست خواهید داد. در چنین شرایطی تنها دو راهکار پیش روی خریدار است.

بیشتر بخوانید : وکیل قرارداد

یکی اینکه از فروشنده بخواهد هم‌زمان با تنظیم وکالت نامه مبایعه نامه ای نیز تهیه نماید. و یا اینکه در وکالت نامه حق فروش ملک به دیگری از فروشنده سلب گردد. همچنین با واگذاری وکالت فروش ملک چالش ها و دردسرهای مربوط به امور اداری تا حد بسیاری کم می‌شود. این کار می بایست در دفاتر اسناد رسمی انجام گرفته و در نهایت از مراجع قانونی تاییدیه‌‌های مورد نیاز دریافت شود.

اختیارات وکیل در وکالت فروش ملک

به طور کلی این حدود اختیارات مطابق با موارد و مفاد در نظر گرفته شده در متن قرارداد وکالتنامه مشخص می‌شود. لذا وکیل خارج از این اختیارات نمی‌تواند و در واقع حق ندارد کاری را انجام دهد. چراکه در این صورت کلیه مسئولیت‌‌ها از وی سلب خواهد شد. اما با وکالت مطلق و مطابق با ماده ۶۶۱ قانون مدنی ایران، وکیل دارای اختیارات تام است. بنابراین مجاز می باشد تا هر اقدامی که نیاز باشد در مورد املاک موکل انجام دهد.

بیشتر بخوانید : وکیل ثبتی

این در حالی است که اگر وکالتی مطلق نباشد و با قیود مشخصی به وکیل واگذار شده باشد، به این معناست که وکیل در محدوده مشخصی اختیارات لازم را داراست و خارج از این محدوده تعریف‌شده نمی تواند کاری را انجام دهد. در وکالت فروش نیز، وکالت تام تعریف نشده است و وکیل به‌صورت محدود و تنها به منظور رسیدگی به موضوعات خاصی همچون فروش ملک، مبایعه‌نامه و تنظیم سند رسمی حق وکالت دارد.

آیا وکالت فروش ملک از دخالت موکل جلوگیری می کند؟

بر اساس ماده ۶۸۳ قانون مدنی، امکان دارد وکالت فروش ملک از نوع بلاعزل باشد و این موضوع در وکالتنامه آورده شده باشد که موکل اجازه عملی ندارد. لذا فقط تا حدی می‌تواند اقدامات اجرایی داشته باشد که با حقوق قانونی وکیل در تضاد نباشد.

در این صورت برای موکل هیچ محدودیتی وجود ندارد و این امکان را دارد تا موضوع وکالت را بر عهده بگیرد. لذا برای این منظور منع قانونی وجود ندارد. اما در صورت وکالت بلاعزل، چنانچه وکیل سند را به خریدار منتقل کند و از جانب دیگر خود مالک یا همان موکل نیز سند را به شخص دیگری انتقال دهد، در این صورت این عمل موکل جرم به حساب آمده و این‌ اقدام فروش مال غیر به شمار خواهد شد.

نتیجه گیری

همانطور که در مقاله پیش رو به تفصیل توضیح داده شد وکالت فروش ملک، قراردادی محسوب می شود که در آن مالک به شخص دیگری اختیارات لازم را می‌دهد تا به‌عنوان نماینده مالک نسبت به فروش ملک اقدام کند. به همین ترتیب با قرارداد وکالت خرید ملک از انواع کلاهبرداری وسودجویی جلوگیری خواهد شد. البته این قرارداد می بایست حتما در دفاتر اسناد رسمی و با حضور طرفین قرارداد تنظیم و ثبت شود.

بیشتر بخوانید : وکیل چک

چنانچه قصد انجام معامله کلان از طریق وکالت‌ خرید ملک را دارید، توصیه می شود قبل از تنظیم هرگونه قراردادی در دفتر ثبت اسناد رسمی، به دفترخانه‌ای که در آن سند خود را تنظیم نموده اید مراجعه و کتبا در مورد اعتبار آن استعلام بگیرید. در نظر داشته باشید وکالت‌نامه و مبایعه‌نامه، در کلیه مراحل فروش، می بایست وجود داشته باشند و هیچوقت یکی از این دو را بدون حضور دیگری در فرآیند پیگیری معامله درگیر نکنید.

توجه داشته باشید که این دو سند را مانند دو عضو غیر قابل تفکیک در کنار هم داشته باشید. چنانچه قصد دارید از سوء استفاده‌های احتمالی وکالت‌ خرید ملک در آینده پیشگیری کنید، الزامی است که این قرارداد را بدون هیچ محدودیت زمانی تنظیم نمایید. توصیه می شود در معاملاتی با وکالت‌نامه کلی موکل در مورد اموال منقول و غیر منقول انجام گرفته و تعداد بسیاری موکل همچون وراث یا شرکا وجود دارد، ورود نکنید. گروه وکلای عدل ایرانیان نیز آماده است تا به کلیه سوالات شما درباره وکالت خرید ملک پاسخ داده و تا احقاق کامل حقوق شما را همراهی نماید.