در طول تاریخ و به مرور زمان برخی مالکان به این فکر افتادند که به جای انعقاد اجاره صرف که به طول زمان منجر به ایجاد حق کسب و پیشه و نهایتاً انتقال آن تحت عنوان “سرقفلی” در عرف می شود، سرقفلی ملک تجاری خود را از ابتدا و با گرفتن مبلغ قابل توجهی، با اجاره بهای جزئی ماهیانه واگذار نمایند.
این شیوه به لحاظ سابقه عرفی آن و نیز به علت سودمندتر بودن آن روز به روز شایع تر گردید. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه و نکات قانونی آن خواهیم پرداخت.
سرقفلی به پولی گفته می شود که مستأجر جهت مالکیت منافع یک مکان تجاری، به صاحب ملک پرداخت می کند؛ به بیان دیگر: “سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال ۵۶ است؛ که با تغییراتی همراه شده است.”
فرض کنید شما یک مغازه را از مالک اجاره کرده و کسب و کار خود را راه اندازی می نمایید؛ با تبلیغات، چرب زبانی و ارائه محصولات مناسب و با کیفیت، به کسب و کار خود رونق می دهید.
در نتیجه به دلیل نکات مثبتی که در کسب و کار خود بدست آورده اید و به بیانی دیگر آوازه کسب و کار خود را بالا برده اید؛آدرس مغازه را در ذهن مشتریان راضی خود، حَک می کنید.
خُب !!!!! سؤالاتی که در اینجا مطرح می شود این است که:”من با صرف هزینه، وقت و تلاش فراوان، اعتبار مغازه خود را افزایش داده ام، حال اگر قرارداد من با مالک به اتمام برسد؛ من باید نتیجه این زحمات که موجب افزایش اعتبار مغازه شده است را رها کنم و به مکان دیگری بروم؟؟؟؟؟ یعنی این شهرت و اعتبار را رایگان تقدیم مالک کنم؟!!!!!!!!!”
با این تفاسیر قانون‌گذار به این فکر افتاده است که این ارزش افزوده‌ی پنهان برای اَماکن تجاری را به عنوان یک منفعت برای مستأجر در نظر بگیرد و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان، دفاع کند.
در اینجاست که دو اصطلاح “حق کسب و پیشه یا تجارت” و “حق سرقفلی” وارد عمل می شوند؛ که در ادامه به آن ها می پردازیم.
قانون روابط مالک و مستاجر، که در سال ۱۳۵۶ گردآوری شده بود، در سال ۱۳۷۶ مجدداً ویرایش شد و سرقفلی در کتاب قانون معنا پیدا کرد.
در قانون سال ۵۶ از مفهوم «حق کسب و پیشه یا تجارت» یاد شده است؛ حال آنکه در قانون سال ۷۶ این مفاد با اصلاحاتی به «سرقفلی» تغییر پیدا کرد. بنابراین اگر قرارداد اجاره قبل از سال ۷۶ منعقد شده باشد باید به قانون سال ۵۶ رجوع کرد.
به ارزش و اعتباری که مستأجر در بازه زمانی اتمام قرارداد، برای مکان تحت اجاره ی خود کسب کرده است،حق کسب و پیشه یا تجارت می گویند.
همان طور که واضح است حق کسب و پیشه یا تجارت “حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر به وجود می آید”. بنابراین، پس از فعالیت های مستمر مالک سرقفلی یا همان مستأجر و کسب اعتبار در نزد مشتریان، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه یا تجارت می گویند.
به موجب حق کسب و پیشه یا تجارت، مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد، مستأجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند؛ بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید خواهد شد.
در مواردی استثنا، مالک حق اِتمام قرارداد را خواهد داشت. این دلایل به شرح زیر می باشد:
در قانون سال ۵۶، برای ایجاد «حق کسب و پیشه یا مهارت» نیازی به افزودن یک بند در قرارداد نبود؛ بلکه به محض انعقاد قرارداد اجاره، به صورت خودکار چنین حقی برای مستأجر لحاظ می‌شد.
با تکیه بر مادۀ ۱۱ قانون روابط مالک و مستأجر می توان به موارد زیر اشاره کرد:
اگر مالک زمان عقد قرارداد از مستأجر حق سرقفلی را گرفته باشد، موظف است هنگامی که مستأجر ملک را تخلیه می‌کند، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر بپردازد یا مستأجر می‌تواند این حق را با اخذ مبلغی به دیگری انتقال دهد. البته باید دقت داشت که در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستأجره از وی سلب نشده باشد.
حق کسب و پیشه، به تلاش، موفقیت کسبی و حسن شهرت مغازه‌دار ارتباط دارد و میزان درآمد به دستآمده از کسب و کار، با توجه به میزان سرمایه‌گذاری، در آن دخیل است. حق کسب و پیشه یا تجارت، در کتاب‌ها به نام «حقوق تجاری» یاد شده است. بعضی نیز به آن «سرقفلی مجازی» هم می‌گویند.
متاسفانه عده‌ای ،حق کسب و پیشه را با سرقفلی یکی می‌دانند؛ اما این دو، دو حق جدا با اهدافی متفاوت هستند.
سرقفلی به روش های متفاوتی واگذار می شود و در مواردی با توجه به شرایط مالک به مستأجر انتقال می یابد. روش های واگذاری سرقفلی به شرح زیر می باشد:
در موارد اول و دوم؛ فرد دارنده سرقفلی این حق را دارد تا سرقفلی خود را به شخص دیگری انتقال دهد و با توجه به نرخ روز آن را به فروش برساند و یا در شرایطی که تخلیه ملک صورت گیرد؛ مورد دوم انجام می شود و یا آنکه قیمت سرقفلی را با توجه به نرخ حال حاضر از مالک طلب کند.
در شکل سوم؛ حین تخلیه ملک، مستأجر می تواند از مالک حق سرقفلی را طلب کند؛ که در این موارد اجاره بهای پرداختی توسط مستأجر، درصد کمی از سرقفلی را تشکیل می دهد.
سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که آیا میان سرقفلی و مالکیت تفاوتی وجود دارد یا خیر؟ در پاسخ به این سؤال می توان گفت تفاوت حق سرقفلی، طبق قانون، مختص مستأجر مغازه است؛ این در حالی است که مالک ملک نمی تواند مالک سرقفلی هم باشد.
از سوی دیگر مالک می تواند ملک خود را بفروشد؛ اما حق سرقفلی هم چنان برای مستأجر وجود دارد و مالک جدید نمی تواند در ملک تصرف کند؛ مگر آنکه مستأجر با دریافت حق سرقفلی یا یک دلیل قانونی ملک را تخلیه کند.
از جمله سوالاتی که عموما در موضوعات مربوط به سرقفلی مطرح می شوند این است که:” آیا اصولأ تفاوتی میان سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت وجود دارد؟یا خیر؟”. مسلمأ در این زمینه تفاوت های بسیاری وجود دارد که در ادامه به شرح این تفاوت ها خواهیم پرداخت.
ولی حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارتست از :”کسب شهرت و رونقی که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است، چه مال یا وجهی را مستأجر به مالک بدهد یا ندهد.”
مشخص کردن قانون و سالی که قرارداد اجاره منعقد شده، در تعیین سرقفلی یا حق کسب و پیشه به میزان قابل توجهی مؤثر است چرا که قانون روابط مؤجر و مستأجر در دو سال متفاوت دستخوش تغییراتی قرار گرفته است.
در نتیجه در صورتی که قرارداد اجاره بین سال های 1356 تا 1376 بسته شده باشد؛ انتقال حق کسب و سرقفلی از مستأجر به شخص دیگر تنها با سند رسمی قابل اجرا می باشد؛ اما اگر تاریخ عقد قرار داد بعد از سال 1376 باشد واگذاری سرقفلی با ارائه سند عادی و شهادت دو شخص دارای صلاحیت بلامانع خواهد بود.
اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب پیشه و سرقفلی می‌شوند به شرح ذیل است:
در نتیجه در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف صاحب سرقفلی، مالک ملک می‌تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بها اقدام کند. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره‌بها را به موقع پرداخت نکند، مالک ملک می‌تواند نسبت به درخواست اجاره‌بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت، اقدام کند.
همانطور که گفته شد در قانون جدید برای ایجاد حق سرقفلی برای مستأجر، باید بین مالک و مستأجر توافق انجام شود. این توافق به یکی از سه شیوه زیر امکان‌پذیر است:
در خرید سرقفلی، باید به دو نکته توجه داشت:
حال، در صورت اتمام قرارداد و عدم تمایل مالک به ادامه همکاری و تمدید قرارداد، مالک موظف است، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستأجر بپردازد.
همان طور که پیشتر نیز به آن اشاره شد این امکان وجود دارد تا افراد به شکل های مختلف در زمینه سرقفلی و موضوعات پیرامون آن با چالش ها و مشکلاتی رو به رو شوند که در این صورت می توانند با کمک گرفتن از یک وکیل ملکی و بهره گیری از دانش حقوقی چنین افرادی به این مشکلات پایان دهند.
در ادامه به معرفی انواع دعاوی مطروحه در زمینه سرقفلی خواهیم پرداخت:
کلام آخر
اگر قصد انعقاد قراداد جدیدی را دارید، باید بدانید که قراردادتان بر اساس قانون سال ۷۶ منعقد می‌شود، بنابراین اگر می‌خواهید از حق سرقفلی استفاده کنید، حتما باید بر اساس روش‌هایی که در بالا گفته شد چنین حقی را برای خود ایجاد کنید چون در قانون جدید حق سرقفلی به صورت خودکار برای مستأجر لحاظ نمی‌شود.
در پایان پیشنهاد می شود به منظور پیشبرد هر چه بهتر و بیشتر پرونده های قضایی و حقوقی در دعاوی سرقفلی از دانسته های یک وکیل متخصص ملکی در این زمینه بهره مند شده و با آگاهی و اشراف کامل در این عرصه گام بردارید.
گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
مطالب مرتبط:
وکیل خانواده نیاوران وکیل خانواده نیاوران : همانطور که واضح است دعاوی خانوادگی از مهمترین…
وکیل خانواده شمال تهران وکیل خانواده شمال تهران : امروزه بسیاری از وکلای خانواده متخصص…
وکیل خانواده یزد وکیل خانواده یزد : همواره در نظر داشته باشید که هر چقدر…
وکیل خانواده همدان وکیل خانواده همدان : وکیل خانواده همدان شخصی است که پس از…
وکیل خانواده تبریز وکیل خانواده تبریز : بهترین وکیل خانواده تبریز، شخصی است که با…
وکیل خانواده شیراز وکیل خانواده شیراز : بهترین وکیل خانواده شیراز فردی است که قادر…