قوانین معاملات ملکی

قوانین معاملات ملکی از جمله قراردادهای مهمی هستند که لازم است افراد پیش از هرگونه معامله ملکی اطلاعات لازم را کسب نمایید تا متعاقبا دچار مشکلات احتمالی نشوید. دعاوی­  ای که معمولا درخصوص معاملات ملکی مطرح می­ شوند به صورت دعاوی حقوقی، کیفری و ثبتی می­ باشند و شامل کلاهبرداری­ های مربوط به اجاره ساختمان، خرید و فروش تا نقض تعهدات قراردادی و قوانین معاملاتی هستند.

در ادامه نکات مهمی که لازم است در قوانین معاملات ملکی آن ها را مدنظرتان قرار دهید پرداخته ­ایم اما از آنجا که نکات مطرح شده بسیار کلی مطرح شده ­اند و بصورت کلی معاملات املاک بسیار پیچیده هستند، حتما توصیه می­ کنیم از وکیل متخصص امور ملکی اطلاعات لازم را دریافت نمایید. وکلای ملکی گروه وکلای عدل ایرانیان آماده پاسخگویی به هرگونه پرسش شما عزیزان درخصوص این دسته از معاملات هستند

قولنامه چیست؟

گاهی ملزومات مقدماتی ملکی که مورد خرید و فروش قرار می­ گیرد وجود ندارد. برای مثال برای فروشنده امکان اینکه مال را سریعا به خریدار تحویل دهد وجود ندارد و یا اینکه خریدار نمی­ تواند تمامی پول را یکجا بپردازد. درصورتی که با وجود چنین شرایطی طرفین با هم توافق نمایند، لازم است توافقات آن­ها بصورت مکتوب ذکر گردد که مکتوبات مذکور قولنامه گفته می­ شود. قولنامه­ دارای انواع مختلفی می ­باشد، از جمله قولنامه فروش خودرو، قولنامه اجاره ­خانه، فروش زمین و … .

لازم است کلیه امتیازات و تجهیزاتی که به خریدار ملک انتقال داده می ­شود در متن قولنامه درج گردند و در انتها مبلغ ملکی که مورد معامله است و شیوه پرداخت آن توضیحات لازم را قید نمایید. هنگام نوشتن قولنامه ملکی اصول لازم باید مدنظر قرارداده شوند تا در صورت بروز اختلاف بین طرفین، بتوانند به مراجع قضایی رجوع نمایند تا بدین وسیله اختلاف ایجاد شده برطرف گردد.

نکات کلیدی تنظیم قولنامه ملکی:

• مطابقت مشخصات طرفین با کارت ملی و یا شناسنامه
• در خصوص املاک با مالکیت شرکا و یا ورثه: اخذ اسامی کلیه شرکا، وراث با میزان سهم ارث و تطبیق با گواهی انحصار وراثت و دریافت گواهی مالیات بر ارث.
• در خصوص قراردادهای با مالکیت ورثه و یا شرکا، بهتر است در هر مرحله از قرارداد کلیه مبالغ پرداختی بوسیله چک ­های شخصی و یا بانکی بر اساس سهم تک تک شرکا و یا ورثه بصورت جدا پرداخت و از هر نفر رسید مجزایی دریافت شود.
• استعلام حضوری در مورد تعویض و یا عدم تعویض سند از اداره ثبت محل و درصورتیکه نیاز به تعویض سند و دریافت سند تک برگی باشد از ابتدای قرارداد اقدام کنید.
• درج متراژ دقیق ملک حتی بصورت دسی­متر و درصورت مشخص نبودن متراژ، بصورت حدودی و براساس جواز ساخت قید نمایید. برای مثال حدودا 80 متر مربع و در قسمت توضیحات درخصوص اینکه اضافه و یا کمبود متراژ به چه نحوی محاسبه شود توافق نمایید.
• بصورت دقیق شماره پارکینگ و انباری و متراژ را مشخص کنید و درموردی که پارکینگ مزاحم (پارکینگ مزاحم عبارت است از اینکه دو خودرو بصورتی پشت سر هم پارک شوند که برای خروج یکی از آن­ها نیاز به جابه‌جا کردن خودرو دیگر باشد) وجود دارد و یا اینکه پارکینگی حق عبور از این پارکینگ را دارد در قسمت توضیحات بصورت دقیق ذکر شود.
• امضای دو شاهد در سند عادی کمک زیادی به اعتبار بخشی قرارداد می ­کند.

تفاوت مبایعه ­نامه و قولنامه:

ارزش حقوقی و قضایی­ ای که مبایعه­ نامه­ و قولنامه­ ها دارند با هم متفاوت هستند. همانطور که اشاره کردیم قولنامه در مواقعی که برای مثال یکی از طرفین آمادگی انجام معامله را نداشته باشد تنظیم می­ گردند. بنابراین براساس قولنامه طرفین توافق می ­کنند که در زمان مشخصی به دفتر اسناد رسمی رجوع نمایند تا متعاقبا قرارداد اصلی را امضاء نمایند. قولنامه نقش پیش ­قرارداد را داراست این درحالیست که مبایعه­ نامه قرارداد اصلی محسوب می ­گردد که براساس آن ملک با شرایط معین و توافق شده­ای به مالکیت خریدار درمی ­آید.

مبایعه ­نامه یک قرارداد است:

مبایعه ­نامه قراردادی است که براساس آن ملک و یا زمینی در برابر وجهی مشخص به خریدار فروخته می ­شود. مبایعه­ نامه سندی عادی محسوب می­ شود که در آن درخصوص مکان و زمان تحویل مال و شیوه پرداخت هزینه توافقات درج می­ گردند. در خصوص تفاوتی که بین سند عادی و رسمی وجود دارد لازم به ذکر است سند رسمی، سندی محسوب می­ شود که توسط مأموران رسمی تنظیم می­ گردد.

برای مثال سندی که در دفترخانه ­ی اسناد و املاک تنظیم می­ شود، سند رسمی لحاظ می ­شود. سند رسمی برخلاف سند عادی در برابر همه قابلیت استناد دارد، در حالیکه سند عادی فقط بین طرفین و قائم مقام آنان از جمله وراث قابل استناد و الزام ­آور است.

نکات طلایی تنظیم مبایعه ­نامه املاک:

• قبل از تنظیم مبایعه ­نامه راجع به هویت خریدار از طریق مدارک شناسایی معتبر اقدام نمایید. توصیه می­ گردد که احراز هویت را شخصا انجام دهید.
• درخصوص شرایط و نحوه پرداخت از خریدار بپرسید.
• چنانچه خریدار قصد دارد وام خاصی را دریافت کند از شرایط آن اطلاعات لازم را کسب نمایید.
• درصورتیکه پایان­کار قدیمی باشد، بهتر است هنگام تنظیم سند رسمی مالک ملزم شود تا پایان­کار جدید ارائه نماید.
• در قرارداد درخصوص کلیه تجهیزات و لوازمی که در زمان تحویل باید به خریدار دهید و در آینده امکان بروز اختلاف در این خصوص وجود دارد ذکر کنید. برای مثال لوستر، شیرآلات و ….

شرایط صحت قرارداد ملکی:

برای اینکه قراردادی بین طرفین دارای آثار الزام ­آوری باشد، باید شامل شرایطی که قانونگذار از آن­ها به عنوان شرایط اساسی صحت معامله نام برده باشد. شرایط اساسی صحت معاملات عبارتند از:

1- قصد طرفین و رضای آنها: بدین معنا که طرفین پس از بررسی­های لازم درخصوص نفع و ضرر در قرارداد راجب به ایجاد قرارداد با یکدیگر تصمیم­ گیری نمایند. لازم است که ابراز اراده بدون تهدید، فشار و اجبار باشد تا بدین ترتیب گفته شود که اراده فرد سالم بوده در غیر اینصورت قرارداد صحیح نخواهد بود.

2- اهلیت طرفین: بدین معنا که شخص از لحاظ سنی، عقلی و فکری از رشد کافی جهت انجام معامله برخوردار باشد و بتواند اموال و دارایی  خود را اداره نماید.

3– موضوع معین که مورد معامله باشد: عمل و یا مالی که طرفین قرارداد تعهد به انجام و یا پرداخت آن کرده باشند.

4- مشروعیت جهت معامله: لازم نیست جهت معامله در قرارداد درج گردد اما چنانچه ذکر شود نباید نامشروع باشد زیرا جهت نامشروع و غیرقانونی سبب باطل شدن عقد می ­گردد. برای مثال، درصورتیکه قید شود هدف از خریداری خانه دایر کردن مکانی برای قمار باشد از آنجا که نامشروع و غیرقانونی است، معامله باطل می ­باشد.

مراحل معاملات ملکی:

مرحله نخست: توافق

در این مرحله خریدار و فروشنده با یکدیگر توافق می­ نمایند و آنرا بصورت مکتوب در می ­آورند. لازم است که حداقل 5 مورد در مبایعه ­نامه درج شود از جمله: مشخصات فروشنده، مشخصات خریدار، موضوع مورد معامله (مبیع)، مبلغ و زمان مورد معامله. درصورتیکه موارد مذکور در مبایعه ­نامه درج نگردد، مبایعه­ نامه فاقد ارزش خواهد بود.

مرحله دوم: سند زدن ملک، دریافت کدرهگیری

بعد از اینکه خریدار و فروشنده توافق نمودند و اقدام به تنظیم مبایعه­ نامه کردند، از آنجا که ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر بفروشد، جهت جلوگیری از این اتفاق لازم است به بنگاه معامله املاک که حتما رسمی و معتبر باشد مراجعه کنند تا متعاقبا در سیستم نرم­ افزاری جامع ثبت نمایند. بعد از اینکه مشخصات طرفین و ملک در سیستم ثبت گردید کد رهگیری صادر می ­شود. این مرحله از مراحل لازم برای سند زدن خانه محسوب می ­گردد.

مرحله سوم: سند زدن ملک

در این مرحله لازم است که فروشنده با اصل سند و شناسنامه، به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید. دفتر اسناد متعاقبا لیست مدارکی که برای تشکیل پرونده لازم هستند، به فروشنده ارائه می­ دهد تا آن­ها را آماده نماید. از جمله، اصل و تصویر سند مالکیت، تصویر شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده و …

معاملات ملکی و وظیفه مشاور املاک:

مواردی که لازم است توسط مشاور املاک رعایت شوند عبارتند از: رازداری، امانت و صداقت. مشاور املاک خوب باید طوری عمل نماید که معامله به سود هر دو طرف انجام شود، باید عادل باشد و با بی­طرفی اقدام کند. نباید طوری رفتار کند که موجب تحریک طرفین معامله گردد و موجب اختلاف آن­ها نشود. از طولانی شدن بحث­ های بی ­سرانجام جلوگیری و زمان را مدیریت نماید. بررسی هویت طرفین و اهلیت آنان تا مشخص شود از نظر عقلی دارای صحت کامل هستند. برای مثال درصورتیکه شخصی بیمار و یا پیر باشد از ایشان بخواهد به عنوان شاهد در هنگام معامله از خویشان نزدیکش حاضر گردند.

درموردی که یکی از طرفین قرارداد ولی باشد باید مدارک شناسایی ایشان همچنین اصل و کپی اوراق هویت محجور بررسی گردند. از موارد دیگری که لازم است توسط مشاور املاک مورد بررسی قرار گیرند عبارتند از بررسی سند مالکیت با بنچاق و مطابقت آنها است. ملاحظه اینکه پایان کار ساختمان در چه سالی صادر گردیده و چنانچه ملکی فاقد پایان کار باشد خریدار با اطلاع از این موضوع اقدام به معامله کند. بررسی در رهن و یا توقیف نبودن ملک، کمک به فروشنده جهت قیمت ­گذاری ملک و تهیه برنامه مشخص جهت بازدید مشتری از ملک.

قوانین معاملات ملکی قولنامه ­ای:

بصورت کلی علت­ های متعددی موجب می­ شوند تا صاحب ملک مجبور شود که ملک خود را به صورت قول­نامه ­ای مورد معامله قرار دهد. برای مثال گاهی به دلیل احداث غیرقانونی واحدی و یا ساخت طبقات غیر مجاز موجب می ­شود که به ساختمان مذکور پایان­کار اعطا نشود. بنابراین از آنجا که امکان فروش ملک وجود ندارد آنرا با قیمتی کمتر از قیمت واقعی و بصورت قولنامه ­ای می­ فروشند. از آنجا که برای خرید و فروش سند قطعی وجود ندارد، این اسناد نسبت به سند رسمی و تک برگ یا شش دانگ اعتبار کمتری دارند.

درصورتی که قصد معامله ملک قولنامه­ ای را دارید، حتما درخصوص وضعیت ملک تحقیق نمایید. بهترین طریق برای کسب اطلاع از وضعیت ملک قولنامه ­ای این است که از شهرداری استعلام بگیرید تا بدین ترتیب سرتان کلاه نرود. همچنین بدین طریق می ­توانید درخصوص میزان بدهی، در رهن، توقیف و یا وثیقه بودن آن خانه اطلاعات لازم را کسب نمایید.

از آنجا که قولنامه قراردادی قانونی محسوب می ­شود دارای اعتبار است و مفاد آن برای طرفین لازم­الاجرا می ­باشد. قولنامه سندی عادی محسوب می ­شود و باید در تنظیم آن بسیار دقت نمایید. با ما در تماس باشید تا وکلای متخصص ملکی گروه وکلای عدل ایرانیان شما را در این زمینه راهنمایی نمایند.

جمع ­بندی:

بنابر آنچه که در این مقاله به آن پرداخته شد، چنانچه قصد معامله ­ی ملکی دارید بهتر است با آگاهی کافی در این زمینه اقدام به معامله نمایید، زیرا که نداشتن اطلاعات کافی در این زمینه می ­تواند برایتان مشکلات حقوقی به همراه داشته باشد. قراردادهای ملکی هنگامی کامل محسوب می ­شوند که ملک به خریدار تحویل داده شود و فروشنده در زمان تعیین شده ساختمان را تحویل خریدار دهد.

قراردادهای ملکی دارای نکات اساسی هستند که از ارکان اینگونه معاملات لحاظ می­ شوند، عدم رعایت آن­ها موجب مبهم ماندن و بی­ اعتباری معامله می­ شوند. قوانین معاملات ملکی با توجه به حساسیت این دسته از قراردادها پیش از هر اقدامی نسبت به کسب اطلاعات لازم در خصوص معاملات ملکی از وکیل متخصص امور ملکی راهنمایی­ بگیرید.