سند اوقافی و تفاوت آن با سند ملکی

سند اوقافی چیست؟

در تعریف املاک با اسناد اوقافی می توان گفت، این زمین ها بوسیله شخصی وقف شده اند و اداره اوقاف در ازای اقساط ۹۹ ساله این املاک را بـه اشخاص دیگر واگذار می کند و درآمـد حاصل از آن را صرف امور مربوطه می نماید.

بنابراین سند اوقافی به این معنا نیست که اداره اوقاف ملک مربوطه را تصاحب کرده باشد، بلکه به صورتی است که مالک اولیه زمین، آن را وقف نموده و اداره اوقاف نیز در هر سال مبلغی را از صاحب ملک دریافت می کند.

معامله املاک وقفی مشکلی ندارد و افراد بسیاری به دلیل قیمت پایین تر آنها تمایل به خرید این دست از املاک دارند. از مزایای این سند همچنین می توان به دریافت وام و امکان ساخت و ساز بر روی آنها اشاره کرد.

تعریف سند اوقافی

املاکی که سند اوقافی دارند، دارای سند اعیان و اجاره نامه عرصه ملک می باشند. به این معنا که خریدار حق مالکیتی روی عرصه نخواهد داشت و فقط مالک اعیان می باشد.

بنابراین املاک اوقافی، اختیار کاملی به خریدار نمی‌دهد. به طوریکه بجز اقساطی که به شکل سالانه به اداره اوقاف پرداخت می‌شود و بعد از گذشت ۹۹ سال درباره اجاره دوباره ملک اوقافی تصمیم‌ گرفته خواهد شد، برای معامله و یا نقل و انتقال آنها می بایست از اداره اوقاف مجوز گرفت.

بنابر این تعریف، یکی از تفاوت ‌های اسناد اوقافی با سند ملکی در این مورد است که نه تنها بدون مجوز حق معامله این املاک وجود ندارد، بلکه در صورت تصمیم به هر گونه تغییری در املاک اوقافی، گذراندن چندین مرحله با حضور در اداره اوقاف الزامی است.

ذکر این نکته نیز ضروری است که در زمان خرید و فروش یک ملک وقفی، علاوه بر ادارۀ ثبت اسناد، می بایست از اداره اوقاف نیز استعلامات مورد نیاز گرفته شود و در پایان، موارد مرتبط با معاملات املاک اوقافی نیز رعایت گردد.

انواع زمین های اوقافی

مورد مهمی که پیرامون خرید و فروش یا معاملات زمین اوقافی می بایست در نظر داشت، شناخت کامل انواع این املاک است.

به طور کلی زمین های اوقافی شامل چهار دسته: زمین های وقفی آستان قدس، اوقاف شخصی، سازمان اوقاف و بقاع متبرکه می شود.
در یک دسته بندی دیگر نیز، بعضی از املاک اوقافی، وقف عام می باشند و بعضی دیگر وقف خاص.
ویژگی های این دو نوع وقف برای املاک اوقافی متفاوت می باشد. به همین خاطر معامله، انتقال یا اجاره املاک وقف عام و خاص، دارای شرایط و مباحث مختص به خود می باشد. بنابراین توصیه می شود در هنگام خرید و فروش این زمین ها با یک کارشناس و یا وکیل پایه یک دادگستری مشورت نمایید.

سند ملکی به چه معناست؟

همانطور که در بالا اشاره شد اسناد اوقافی با اسناد ملکی متفاوت هستند. در این بخش از مقاله با ارائه تعریف روشنی از این نوع اسناد به تفاوت این دو نوع سند خواهیم پرداخت.

به طور کلی اسناد ملکی شش دانگ می باشند و به شکل تک جلدی یا چند جلدی به مالکان ارائه می شوند. همچنین نام مالک یا مالکین آنها در هر سند که دارای شماره پلاک ثبتی می باشد، ثبت شده و امکان رهگیری پلاک و هویت خریدار بوسیله ادارۀ ثبت اسناد و املاک وجود دارد.

مالکان این اسناد دارای یک سند دفترچه‌ای و منگوله‌دار هستند، که نباید منگوله دست خورده باشد.‌ نقل و انتقال سند ملکی نیز می بایست در دفاتر اسناد رسمی صورت گرفته و به جز آن اعتبار قانونی نخواهد داشت.

در نظر داشته باشید، شماره سریال اوراق سند دارای اهمیت بسیاری است و کلیه اوراق به همان سند ملکی مرتبط می شود. به همین خاطر شماره سریال کلیه صفحات می بایست مشابه باشد.

مساله مهم دیگر درباره این اسناد ارزش و اعتبار آنهاست. واضح است در مقایسه با اسناد وقفی این املاک دارای ارزش و قیمت بیشتری هستند.

آیا امکان تبدیل سند اوقافی به سند ملکی امکان پذیر است؟

امکان تبدیل املاک اوقافی به ملکی وجود دارد. مطابق با نص قانون وقف، امکان تبدیل املاک وقفی به ملکی، تنها در راستای مجوز تبدیل به احسن مورد وقف، وجود دارد.

به این معنا که متولی حق دارد با دریافت نظر موافق ولی فقیه، ملک وقفی را به شکل قطعی به خریدار واگذار نماید. هم چنین با سند بدست آمده، ملکی بهتر و جایگزین کردن آن، خواسته‌ واقف را به طور کامل و عینا محقق نماید.

چه کسی مسئول پرداخت هزینه انتقال اسناد اوقافی است؟

به طور کلی در مورد انتقال سند بر اساس عرف این هزینه بر عهده طرفین قرارداد است. اما در صورتی که اختلافاتی در این میان پیش بیاید، مطابق با قانون فروشنده مسئول هزینه انتقال سند خواهد بود.

پیش از این که تصمیم به معامله داشته باشید، می بایست مواردی همچون پرداخت هزینه هایی از این دست را مد نظر قرار دهید تا از بروز مشکلاتی در هنگام انتقال سند جلوگیری کنید.

سند اوقافی چه مزایایی دارند؟

اکنون که با تعریف و ویژگی های اسناد اوقافی آشنا شدیم ممکن است این سوال همچنان مطرح باشد که خرید اسناد اوقافی چه مزیتی دارد؟

در در پاسخ به این سوال می توان گفت، در صورتی که افراد برای خرید ملکی بودجه کافی ندارند اما  همچنان قصد خرید ملکی با امکانات مناسب دارند، به راحتی قادر خواهند بود تا با خرید املاک اوقافی، ملک مورد نظر خود را با پرداخت هزینه ای کمتر خریداری نمایند.

به طور کلی هنگامی که نسبت خرید ملک اوقافی اقدام می کنید، در واقع ساده ترین و کم هزینه ترین راه را برای خانه دار شدن انتخاب کرده اید.

معایب خرید املاک با اسناد اوقافی

با این وجود در نظر داشته باشید، اساسی ترین عیب سند اوقافی در این است که خریدار برای انجام قرارداد جدید با اداره اوقاف، ملزم به پرداخت کل مبلغ اجاره از زمان آغاز وقف به اداره اوقاف می باشد. که این مورد در طولانی مدت سود بسیاری را برای اداره اوقاف به همراه دارد. به همین دلیل خرید و فروش چندباره یک ملک اوقافی بیشتر به سود اداره اوقاف می باشد.

این قوانین در مورد زمین هم صدق می کند به همین دلیل حتما از یک وکیل زمین متخصص برای نقل و انتقال زمین استفاده نمایید.

خرید و فروش اسناد اوقافی به چه صورت است؟

خرید و فروش املاک اوقافی تفاوتی چندانی با املاک شخصی ندارد. تنها تفاوت معامله این املاک این است که تمامی مراحل خرید و فروش آنها می بایست با تایید اداره اوقاف صورت پذیرد.

مورد دیگر اینکه خریدار در زمان معامله ملک وقفی، تنها اعیان ملک را می‌خرد و مالکیت عرصه ملک به متولی تعلق دارد . بنابراین خریدار می بایست به منظور عرصه  در هر سال مبلغی را به عنوان اجاره به متولی بپردازد.

به طور کلی می بایست برای خرید ملک وقفی آگاه باشید که هدف شما چیست؟
اگر تنها به دلیل بودجه پایین تصمیم به خرید ملک وقفی گرفته اید در نظر داشته باشید که در مواردی فروش این املاک برای مالک کار آسانی نیست. بخشی از سختی کار به روند فروش به علت ناآگاهی و باورهای غلط مرتبط می شود که افراد نسبت به املاک اوقافی دارند.

انتقال املاک اوقافی

به طور کلی می توان گفت انتقال املاک و زمین‌های اوقافی بر اساس قانون درست نمی باشد. با این وجود در شرایطی که تبصره‌ها یا ضوابط مربوطه به روشنی مشخص شود، این می توان یک سند اوقافی را از شخصی به شخص دیگر انتقال داد.

 همانطور که در این مقاله ذکر شد سند املاک و زمین اوقافی تنها از منظر اعیان ملک در اختیار خریدار قرار خواهد گرفت و این شخص هیچ گونه تصرفی در عرصه ملک ندارد. با این وجود حتما از یک وکیل ملکی خبره در این زمینه بهره مند شوید.

نکاتی پیرامون معامله ملک اوقافی

• در نظر داشته باشید، کلیه بدهی‌های ملک خریداری شده به سازمان اوقاف یا متولی مربوطه، پرداخت شده باشد. جهت تحقق این می بایست حتما از اداره اوقاف منطقه استعلام بگیرید.
• در مبایعه‌‌نامه معامله اسناد اوقافی می بایست عنوان شود که خریدار از اوقافی بودن ملک مطلع است. در این شرایط خریدار دیگر قادر نخواهد بود تا ادعا کند که از اوقافی بودن ملک اطلاعی نداشته است.
• تا تاریخ تنظیم سند، اجاره‌نامه می بایست به خریدار منتقل شود. دلیل این امر جلوگیری از به وجود آمدن مشکلاتی بین خریدار و فروشنده می باشد.
• در سند املاک اوقافی می بایست عنوان “شش دانگ اعیان” به جای عنوان ” شش دانگ عرصه و اعیان” آورده شود.

در نهایت با آگاهی و دقت کافی نسبت به خرید املاک اوقافی اقدام کنید. چرا که همواره  افرادی وجود دارند تا با جعل سند، اسناد اوقافی را به جای سند ملکی جا بزنند و اقدام به کلاهبرداری کنند.

کارشناسان گروه وکلای عدل ایرانیان نیز آماده اند تا با انجام مشاوره و راهنمایی خوانندگان عزیز به کلیه سوالات شما درباره اسناد اوقافی و ملکی پاسخ داده و از بروز مشکلاتی در هنگام معامله و خرید و فروش این املاک جلوگیری کنند.

نتیجه گیری

همانطور که در این مقاله ذکر شد، خرید و فروش زمین اوقافی دارای با پیچیدگی های بسیاری است. در صورتی که قصد معامله املاکی از این دست را داشته باشید، کلیه مراحل و امور می بایست با هماهنگی اداره اوقاف صورت پذیرد.

 از طرف دیگر نیز شخصی که زمین‌های اوقافی را می‌خرد، ملزم به پرداخت اجاره بهای سالانه به اداره اوقاف می باشد.

همین موارد سبب شده است تا کمتر کسی نسبت به خرید املاک اوقافی اقدام کند. از طرف دیگر، امکان کلاهبرداری‌ در معاملات اسناد اوقافی بسیار زیاد می باشد به همین منظور مشتریان می بایست با حساسیت بیشتری نسبت به معامله این املاک اقدام نمایند.

 

مطالب مفید:

وکیل ابطال سند ملک جعلی | جعل سند | مشاوره حقوقی رایگان