بوکالت زمین : ه طور کلی خرید زمین یکی از معاملات بزرگ و مهم برای اکثر افراد جامعه محسوب می شود. لذا واضح است که در برخی اوقات در این معاملات، کلاهبرداران بسیاری با ترفندهای مختلف از خریداران سوء استفاده کرده و اموال آنها را تصاحب کنند. یکی از رایج ترین معاملاتی که این خطرات را به دنبال دارد، معاملات وکالت زمین و فروش املاک است. اما اینکه سند وکالتی چیست و انتقال آن به چه صورت است، سوالاتی هستند که در مقاله پیش رو به آن پاسخ خواهیم داد.
به طور معمول سند وکالت زمین و املاک، میان خریدار و فروشنده منعقد میشود تا یکی از طرفین معامله، اقدامات یا موانع پیش رو جهت انتقال سند را برطرف کرده و ملک مورد نظر را برای انتقال آماده کند. مثلا بعد از اینکه خریدار و فروشنده در مورد قیمت و یا شرایط معامله با یکدیگر به توافق رسیدند، امکان دارد سند ملک در رهن بانک باشد و یا اینکه به دلیل بدهی مالیاتی از طرف دادگاه توقیف شده باشد. و یا به هر دلیلی امکان انتقال رسمی و قانونی سند وجود نداشته باشد. به همین ترتیب برای حل این مشکلات، فروشنده به خریدار وکالت زمین می‌دهد تا خود خریدار این موانع را رفع و رجوع نماید.
به منظور تبدیل سند وکالت زمین یا ملک به صورت قانونی و رسمی، خریدار و فروشنده می بایست ضمن توافقات نهایی صورت گرفته، به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. سپس سند انتقال را امضا نموده و وکالت نامه صادره جهت انتقال ملک را به سند قطعی و رسمی‌تبدیل کنند. به همین ترتیب وکالت انتقال سند ملک انجام شده است.
وکالت زمین
معمولا مخارج مربوط به تنظیم سند وکالت زمین در دفتر اسناد رسمی دریافت میشود. بناراین مخارج مربوط به وکالت فروش زمین براساس توافقات طرفین معامله صورت می‌گیرد. همچنین فهرست هزینه‌های وکالت نامه در هر سال در قالب آیین نامه به دفاتر رسمی‌ابلاغ خواهد شد.
همانطور که در سرفصل های پیشین اشاره شد در معاملات وکالت زمین احتمال وجود کلاهبرداری و سوء استفاده از خریداران وجود دارد. لذا نکات و خطرات احتمالی که می بایست پیش از انجام این معاملات در نظر داشته باشید در لیست زیر آورده شده است:
فروشنده در اکثر معاملات وکالتی، جهت انجام مراحل انتقال سند قطعی و پیگیری امور مربوط به ملک، به خریدار وکالت بلاعزل می‌دهد. در این وکالت فروشنده حق ندارد وکالت خود را فسخ نماید. اما در صورت جنون یا فوت موکل خود، این وکالت خود به خود فسخ میشود.
توجه داشته باشید تا هنگامی که سند وکالتی به صورت رسمی انتقال نیابد خریدار مالک محسوب نشده و فروشنده مالک رسمی ملک است.
در معاملات وکالت زمین امکان فروختن آن به چند نفر به صورت هم زمان وجود دارد. لذا برای جلوگیری از اینکه فروشنده زمین را به چندین نفر بفروشد، می بایست معاملات وکالتی در دفاتر رسمی انجام گرفته و به همراه آن قولنامه ای تنظیم شود. در نظر داشته باشید تنظیم سند قولنامه نیز دارای مراحل خاص خود است و از ضوابط و قوانین خاصی نیز پیروی می کند که نیازمند آشنایی طرفین معامله با این قوانین است.
به طورکلی وکالت بلاعزل در فروش ملک یک مفهوم حقوقی محسوب می شود که در معاملات املاک و مستغلات استفاده میشود. این نوع وکالت به معنای انتقال حقوق مالکیت ملک به شخص دیگری است که احتمال دارد به هر دلیلی همچون مسائلی جغرافیایی و یا عدم حضور مالک در معامله یا مواردی از این دست نتواند به‌صورت حضوری انجام گیرد.
وکالت زمین
معمولا وکالت نامه بلاعزل در فروش ملک یک ابزار حقوقی است که به افرادی که نمی‌توانند به‌صورت فیزیکی در معاملات فروش ملک حضور داشته باشند، این امکان را می‌دهد تا شخص دیگری به نمایندگی از این افراد این معامله را انجام دهد. به معنای دیگر، این وکالت، برای مالکان ملک شرایطی را فراهم می کند تا با اعطای حقوق و تخصیص وکالت به دیگری، فرصتی را جهت انجام معامله بدون حضور خود فراهم کنند. به همین ترتیب با وکالت زمین و فروش ملک، شخص به‌عنوان نماینده مالکیت یک ملک حاضر خواهد شد. این نماینده به‌عنوان وکیل مالکیت ملک عمل کرده و حقوق و مسئولیت های مالک را در معامله مربوطه را بر عهده دارد.
بهترین راه پیشگیری از مشکلات و خطرات وکالت زمین، تنظیم یک مبایعه نامه رسمی است. مبایعه نامه بیانگر این است که خریدار ملک را خریداری نموده و حق دارد تا مالکیت خود را اثبات کند. با تنظیم این مبایعه نامه زمین قابل رهگیری بوده و فروشنده حق ندارد آن را به طور رسمی به شخص ثالثی بفروشد. در صورت صدور حکم توقیف اموال فروشنده، خریدار میتواند با ارائه مبایعه نامه مربوطه در مراجع قضایی، از توقیف ملک خود جلوگیری نماید. همچنین در صورت فوت فروشنده، خریدار حق دارد تا وراث را با ارائه این مبایعه نامه ملزم به انتقال سند کند.
به طورکلی یکی از عقود و قراردادهای رایج که در قانون مدنی مورد تاکید قرار گرفته است، عقد وکالت است. بر اساس این قرارداد، کسی به نمایندگی از جانب دیگری، انجام اموری حقوقی را عهده دار می شود. در این قرارداد، کسی که به دیگری وکالت می دهد را موکل و شخص مقابل که وظیفه انجام امور مشخصی از طرف موکل بر عهده می گیرد را وکیل می نامند . اما نکته حائز اهمیت اینکه وکیل، در انجام امور مورد نظر، می بایست همواره خواسته ها و مصالح موکل خود را رعایت کند.
اعطای وکالت به دیگران، در امور مختلفی قابل انجام است. همچون اعطای وکالت به وکلای پایه یک دادگستری، به منظور مراجعه به دادگاه؛ اما امروزه، یکی از متداول ترین مصادیق اعطای وکالت به دیگران در حوزه وکالت زمین و وکالت فروش ملک می باشد که افراد بسیاری جهت پیشگیری از بعضی مسائل و مشکلات، به کمک این وکالت نامه ها، املاک خود را معامله می کنند و افرادی دیگر، با اخذ وکالت از دیگران، سند خانه و زمین را به نام خود می زنند.
همانطور که اشاره شد در شرایطی که ملک مورد معامله در رهن بانک باشد و در زمان فروش ملک، شرایط انتقال قطعی ملک به خریدار امکان پذیر نباشد، فروشنده می تواند با اعطای وکالت زمین و یا ملک به خریدار، به این شخص وکالت دهد تا هنگامی که اقساط وام خانه یا مسکن تمام شود، حتی بدون حضور فروشنده برای اخذ سند ملک به نام خودش اقدام نماید .با این وجود در نظر داشته باشید که وکالت زمین و ملک می تواند به صورت بلاعزل باشد؛ یعنی بعد از اعطای وکالت، موکل حق فسخ آن را ندارد.
بجز موارد فوق چنانچه ملک نوساز باشد هنوز گواهی پایان کار ساختمان دریافت نشده باشد و یا جریمه های ساخت و ساز به ملک تعلق بگیرد نیز می توان جهت فروش وکالتی ملک اقدام کرد. اگرچه در بعضی موارد، بالا بودن مخارج انتقال رسمی ملک باعث می شود که بسیاری از دلالان ملکی، به کمک وکالت، به معامله مجدد املاک بپردازند، اما در شرایطی هم تعجیل مالک جهت فروش خانه یا زمین، باعث می شود که برای فروش ملک به خریدار، وکالت دهد.
در هر صورت، وکالت زمین از رایج ترین انواع عقد وکالت است که مطابق با آن، فروشنده ملک، به خریدار وکالت می دهد تا در شرایط تعیین شده در عقد وکالت، ملک مورد نظر را به افراد دیگر فروخته و یا حتی آن را به خود انتقال دهد. البته، در نظر داشته باشید شرایط وکالت فروش زمین یا ملک می بایست به گونه ای در متن این وکالت آورده شود تا هیچ یک از طرفین قرارداد، متضرر نشوند.
اکنون که با وکالت زمین و موارد استفاده از آن آشنا شدیم ممکن است این پرسش برای خوانندگان مطرح شود که چه تفاوتی میان سند وکالتی و سند قطعی وجود دارد؟ برای پاسخ به این پرسش در ابتدا می بایست به ارائه تعریف روشنی از سند وکالتی و سند قطعی بپردازیم. سند قطعی به سندی گفته می شود که سازمان ثبت اسناد و املاک صادر می کند؛ پیش از این اسناد قطعی در قالب دفترچه ای ثبت شده بودند اما در حال حاضر به صورت تک برگ هستند. به طور کلی هر دو مورد ثبت دفترچه ای و ثبت تک برگ از نوع سند قطعی ملک محسوب می شود.
این در حالی است که سند وکالتی، فقط با حضور در دفاتر ثبت اسناد امکان پذیر می باشد. اما برای سند قطعی الزامی است تا خریداران به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. مدارک الزامی به منظور تنظیم سند وکالتی بسیار کمتر از سند قطعی است؛ همچنین سند ملکی می تواند به صورت مدت دار تنظیم شود. اما سند قطعی و رسمی به صورت دائمی است؛ سند وکالتی با در نظر داشتن سرعت بالایی که دارد میتواند در شرایطی که به دلیل نوسانات بازار ملک نیاز به سرعت در انجام قرارداد است، مورد استفاده قرار گیرد. درمورد مخارج سند قطعی و سند وکالتی نیز می توان گفت هزینه سند رسمی کمتر از سند وکالتی است.
در سرفصل های پیشین، به بررسی یکی از شیوه های فروش ملک یعنی ارائه وکالت زمین و ملک به خریدار، در عوض انتقال سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی توضیح داده شد و شرایط مربوط به آن مورد بررسی قرار گرفت. در این جا امکان دارد این پرسش مطرح شود که تفاوت وکالت فروش ملک با سند قطعی چیست ؟ بنابراین در این قسمت از مقاله قصد داریم تا به مهم ترین تفاوت های میان وکالت زمین و ملک با سند قطعی زدن را مورد بررسی قرار می دهیم.
همانطور که پیشتر اشاره شد، ارائه وکالت زمین، باعث می شود که فروشنده در زمان فروش آن، به وکیل یا خریدار ملک، وکالت دهد تا در هر زمان که شرایط مساعد مهیا شد، به دفترخانه مراجعه کرده و سند رسمی را تنظیم نماید. بنابراین در این شرایط، فروش ملک به صورت قطعی صورت نگرفته است و خریدار ، تنها وکیل شده تا به نام خود سند مالکیت را دریافت نماید و تا پیش از دریافت سند قطعی، هنوز دارای حق مالکیت نیست.
به همین ترتیب چنانچه که برای فروش ملک، وکالت زمین به خریدار داده نشده باشد و در همان زمان فروش ملک، بعد از تنظیم قولنامه، طرفین قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند، با پشت سر گذاشتن تشریفات قانونی و ارائه مدارک مورد نیاز ، خریدار مجاز می باشد تا ملک را به صورت قطعی به نام خود منتقل کرده و بعد از گذشت مدتی، سند قطعی ملک را دریافت کند.
لذا، اساسی ترین تفاوت وکالت زمین از طریق ارائه وکالت و از طریق تنظیم سند رسمی و قطعی، در این است که در فروش وکالتی ملک، خریدار تنها بعد از دریافت سند قطعی و رسمی، مالک محسوب شده و می تواند به استناد آن سند، در دادگاه اقامه دعوی نماید. بنابراین تا پیش از آن، اگرچه مبلغ ملک پرداخته شده است، همچنان خریدار، از نظر قانونی مالک به حساب نمی آید. بجز در شرایطی که علاوه بر وکالتنامه، قولنامه ای نیز تنظیم شده باشد.
یکی دیگر از تفاوت های اساسی سند قطعی با وکالت فروش ملک، در این است که قرارداد وکالت، عقدی جایز محسوب می شود که در صورت مواردی همچون : مرگ، جنون یا سفیه شدن طرفین قرارداد، خود به خود فسخ خواهد شد؛ بنابراین اگر فروشنده خانه از دنیا برود، عقد وکالت فروش ملک نیز، به پایان رسیده و خریدار دیگر، حق ندارد سند ملک را به نام خود انتقال دهد . این در حالی است که در مورد فروش ملک با سند قطعی، این مساله مطرح نخواهد شد.
اکنون که با وکالت فروش ملک و تفاوت های آن با سند رسمی آشنا شدیم در این سرفصل از مقاله قصد داریم تا به مراحل مورد نیاز برای انتقال سند ملک بپردازیم: در وهله نخست می بایست میان طرفین قرارداد توافقات مورد نیاز صورت گرفته باشد؛ به این معنا که به صورت کتبی قولنامه ای تنظیم شده و به دنبال آن مبایعه نامه نوشته شده باشد و در آن طرفین قرارداد رضایت خود را اعلام کرده باشند. در گام بعدی پس از اینکه خریدار و فروشنده به توافق رسیدند، می بایست کد رهگیری را دریافت نمایند.
به منظور جلوگیری از سوء استفاده فروشنده که نتواند ملک را همزمان به چندین نفر بفروشد می بایست اقدام به دریافت کد رهگیری نمود. مشخصات ملک مورد نظر، پس از تنظیم و نوشتن مبایعه نامه، می بایست به بنگاه های معتبر املاکی ارائه شود تا مبایعه نامه را در سیستم بنگاه ثبت کرده و هنگامی که مشخصات طرفین قرارداد در سیستم ثبت شد کد رهگیری دریافت میشود. گام بعدی مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی است. در این مرحله ضرورتی به حضور خریدار نیست و فروشنده میبایست به همراه شناسنامه و اصل سند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و تشکیل پرونده دهد.
به همین ترتیب صاحب ملک می بایسن به منظور پرداخت عوارض نوسازی به شهرداری آن منطقه مراجعه نموده و برگه مفاصاحساب را دریافت نماید. در نهایت انتقال سند انجام گرفته، براساش تاریخی که در مبایعه نامه آورده شده است طرفین در دفتر خانه حاضر شده و مراحل انتقال سند را به پایان می رسانند.
یکی از نکات حائز اهمیتی که در مورد وکالت فروش ملک وجود دارد، این است که جهت اعطای وکالت به دیگری برای فروش خانه و ملک، چه شرایط و نکات قانونی می بایست در نظر قرار گیرد؟ به معنای دیگر، شرایط وکالت وکالت زمین براساس متن وکالتنامه چیست؟ برای پاسخ به این پرسش، در ادامه به برخی از اساسی ترین نکات و شرایط وکالت فروش ملک از نظر قانونی، توضیح داده شده است. اما پیش از آن، می بایست در نظر داشت که هر نوع قرارداد و عقدی، به رعایت شرایط درستی قراردادها و تنظیم درست و اصولی آن وابسته است؛
از جمله مهم ترین این موارد اینکه طرفین می بایست برای انعقاد معامله، دارای اهلیت بوده و در مورد انجام آن قصد و رضایت داشته باشند. همچنین معامله ، به منظور هدفی مشروع منعقد شده باشد. در غیر این صورت، معامله انجام گرفته، اعتبار قانونی ندارد یا غیر نافذ است. به جز موارد فوق از جمله اساسی ترین شرایط وکالت زمین و فروش ملک، این است که متن وکالتنامه فروش، می بایست در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود. که بدست آمدن این شرایط، بسیار حائز اهمیت است.
با این وجود ممکن است بعضی از افراد بر این باور باشند که برقراری این شرایط، یعنی اخذ وکالت فروش ملک از طرف فروشنده، به این معناست که این افراد، مالک ملک مورد نظر محسوب شده و مخصوصا به استناد بلاعزل بودن این وکالت، هیچ خطر و تهدیدی بر وضعیت مالکیت آنها وارد نیست. به همین خاطر است که یکی از شرایط اخذ وکالت زمیت برای فروش ملک، این مورد است که خریدار، موظف است به سرعت برای انتقال سند، اقدامات مورد نیاز را انجام داده تا حقوق وی ضایع نشود.
زیرا وکالت زمین و معامله ملک، حتی اگر که از نوع بلاعزل باشد نیز، همچنان یکی از عقود جایز به حساب آمده که با فوت، جنون و یا سفیه شدن هر یک طرفین فاقد اعتبار شده و فسخ می شود. علاوه بر موارد فوق، تحت شرایطی امکان دارد وکالت فروش خانه و مسکن، با معایب دیگری نیز همراه باشد و برای خریدار ملک، مسائل بسیاری را ایجاد نماید. مثلا تحت شرایطی، امکان دارد که فروشنده، بجز وکالت دادن به خریدار، مجددا آن را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد.
زیرا وکالت دادن به وکیل جهت فروش ملک، منافاتی با اختیار وکیل برای فروش مسکن خود ندارد؛ اگرچه می توان در متن نمونه وکالت فروش ملک، این حق موکل را در نظر نگرفت. همچنین از شرایط مهم وکالت فروش ملک، این است که همواره پیشنهاد می شود از افرادی که شناخت کافب با ایشان ندارید، به روش وکالت زمین و فروش ملک (حتی به شکل بلاعزل) ملکی را نخرید.
بجز در شرایطی که علاوه بر دریافت وکالت به منظور فروش ملک، قولنامه ای نیز تنظیم کرده باشید. در این صورت حتی چنانچه وکالت فروش ملک نیز بنا بر هر دلیل باطل یا فسخ شود، قادر خواهید بود تا به استناد قولنامه فروش ملک، برای الزام به تنظیم سند رسمی درخواست بدهید.
در اینجا می بایست تاکید شود که وکالت ملکی با استفاده از وکیل ملکی دارای تفاوت های عمده ای است و نباید این دو عنوان را به جای یکدیگر به کار برد. وکیل ملکی به شخصی گفته می شود که در حوزه پرونده های ملکی دارای تجربه و تخصص است. لذا یکی از اساسی ترین ویژگی های وکیل ملکی در این است که می بایست در مورد قوانین جدید و قدیم آگاهی و تسلط کافی داشته باشد.
بیشتر بخوانید: وکیل زمین
به طور کلی وکیل املاک موظف است تا از حقوق موکلش در عرصه های مالی و دعاوی مربوط به آن دفاع کند. لذا در صورتی که از یک وکیل مجرب در این زمینه مشاوره بگیرید این شخص می تواند از موکل خود اختیار تام گرفته و مسائل موکل خود را در کوتاهترین زمان به شکل قانونی حل کند. شاید برخی از افراد بر این باور باشند که هزینه اخذ وکیل زیاد است. اما با توجه به سودی که برای این افراد به همراه دارد و پیشگیری از مسائل و سرعتی که به روند کار شما می بخشد، این هزینه مبلغی بسیار ناچیز خواهد بود.
با در نظر داشتن سیستم تجاری افراد موفق، آگاه خواهید شد که دلیل موفقیت این افراد، کمک گرفتن از یک وکیل مجرب در کنار خود است؛ زیرا وکیل شما را از خطرات احتمالی دور کرده و درصورت بروز خسارات احتمالی، این ضرر قابل جبران خواهد بود. بنابراین وکیل ملکی پس از بررسی و مرور پرونده موکل خود و مصاحبه با این شخص می تواند موثرترین راه حل ها را برای حل مشکل موکل خود ارائه کند.
نتیجه گیری
همانطور که در مقاله فوق توضیح داده شد وکالت زمین و فروش ملک به این معناست که فروشنده، با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی به خریدار زمین و ملک مورد نظر، وکالت می دهد تا کلیه موارد مورد نیاز جهت انتقال ملک به خود را، حتی بدون حضور وی، انجام دهد. بنابراین وکالت فروش ملک به منزله ایجاد مالکیت خریدار نیست و نیازمند تنظیم سند رسمی جهت انتقال قطعی ملک به نام خریدار است. گروه وکلای عدل ایرانیان نیز با بهترین مشاوران و وکلای متخصص ملکی آماده است تا به کلیه سوالات شما درباره وکالت زمین و معامله وکالتی ملک پاسح داده و تا احقاق کامل حقوق شما را همراهی نماید.
وکیل خانواده نیاوران وکیل خانواده نیاوران : همانطور که واضح است دعاوی خانوادگی از مهمترین…
وکیل خانواده شمال تهران وکیل خانواده شمال تهران : امروزه بسیاری از وکلای خانواده متخصص…
وکیل خانواده یزد وکیل خانواده یزد : همواره در نظر داشته باشید که هر چقدر…
وکیل خانواده همدان وکیل خانواده همدان : وکیل خانواده همدان شخصی است که پس از…
وکیل خانواده تبریز وکیل خانواده تبریز : بهترین وکیل خانواده تبریز، شخصی است که با…
وکیل خانواده شیراز وکیل خانواده شیراز : بهترین وکیل خانواده شیراز فردی است که قادر…