زمانی که مالک ملکی فوت می‌کند براساس قانون انحصار وراثت، املاک و دارایی وی به وراث انتقال می یابد، بجز در شرایطی که وصیت‌نامه رسمی تنظیم شده باشد و یا اینکه شرایط خاصی برای ملک در نظر گرفته شده باشد.
بنابراین املاک ورثه ای، املاکی هستند که مالک آنها فوت شده است و براساس قانون، به وراث شخص فوت شده منتقل شده اند. به همین ترتیب، در صورتیکه بیش از یک ورثه وجود داشته باشد، این افراد نسبت به این ملک، مالکیت مشاع خواهند داشت.
به طور کلی، معامله ملک ورثه ای از نظر قانونی منعی ندارد، اما این نوع خرید و فروش دارای نکات حقوقی است که بی توجهی به آن، امکان ضرر و زیان به طرفین را به همراه خواهد داشت.
به همین خاطر، در مقاله پیش رو قصد داریم تا ضمن معرفی شرایط و الزامات معامله ملک ورثه ای به کلیه پرسش های شما پیرامون این موضوع پاسخ دهیم.
معامله ملک ورثه ای چه شرایطی دارد؟
در صورت فوت شخص، کلیه اموال یا ترکه وی، تحت عنوان ارثیه، به وراث شرعی و قانونی وی خواهد رسید. بنابراین وراث حق دارند تا نسبت به اجاره و خرید و فروش این اموال اقدام نمایند. لذا چنانچه این افراد قصد معامله ملک موروثی خود را داشته باشند، ملزم به رعایت شرایط و الزامات حقوقی خواهند بود که در لیست زیر آورده شد است:
- هر شخص، تنها اجازه دارد، سهم الارث مربوط به خود را به دیگری بفروشد. لذا در صورت تصمیم بر فروش کل ملک ورثه ای، جلب رضایت کلیه وراث و اجازه از دادستان الزامی است. همچنین در صورتیکه در بین وراث ورثه محجور وجود داشته باشد کسب اجازه از قیم نیز مورد نیاز است.
- طرفین معامله ملک موروثی می بایست از شرایط عمومی: قصد، رضا و اهلیت قانونی برخوردار باشند. این افراد می بایست با هدف شرعی و بعد از مرحله مشخص نمودن موضوع معامله، برای این کار اقدام نمایند.
- چنانچه شرایط انتقال سند رسمی ملک موروثی، به نام خریدار فراهم باشد، وراث می بایست، مراحلی همچون: دریافت گواهی انحصار وراثت و گواهی پایان کار ملک و پرداختن مالیات بر ارث عوارض شهرداری ملک را پشت سر بگذارند.
مطالعه پیشنهادی : آشنایی با انواع دعاوی ملکی
معامله ملک ورثه ای چه مراحلی دارد؟
اکنون که با شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای آشنا شدیم، ممکن است این سوال مطرح شود که معامله و انتقال سند ملک ورثه ای به نام خریدار جدید شامل چه مراحلی است؟
در پاسخ به این پرسش می توان گفت، جهت معامله ملک ورثه ای، طرفین قرارداد می بایست در وهله نخست به منظور تهیه مدارک لازم اقدام نمایند. همچنین کلیه وراث رضایت خود را برای فروش ملک اعلام کنند. پس از آن طرفین، قرارداد فروش مال ورثه ای را تنظیم کرده و تمامی وراث آن را امضا نمایند.
توجه داشته باشید چنانچه تنها یک یا چند نفر از وراث، قصد فروش سهم خود را داشته باشند، صرف رضایت این افراد، برای فروش سهم الارث کفایت می کند.
مراحل انتقال سند ملک موروثی به نام مالک جدید نیز در لیست زیر آورده شده است:
- تعیین صاحب ملک
- اخذ گواهی انحصار وراثت
- بررسی وجود وراث صغیر
- مشاهده وصیت نامه متوفی
- توجه به وکالت نامه خرید و فروش ملک
- جلب رضایت تمامی وراث
- پرداخت مبلغ مورد معامله به کلیه وراث
- کنترل مفاصا حساب مالیاتی متوفی
آیا فروش ملک ورثه‌ای بدون گواهی انحصار وراثت امکان پذیر است؟
اگر وراث از یک نفر بیشتر و دارای جنسیت های متفاوت باشند، هر شخص سهم‌الارث مشخصی از اموال متوفی خواهد داشت. لذا برای تقسیم سهم‌الارث هر یک از این افراد، می بایست با مراجعه به شورای حل اختلاف نسبت به دریافت گواهی انحصار وراثت اقدام نمود.
در صورتیکه در بین وراث شخص محجوری نباشد و تمامی وراث برای فروش ملک اتفاق نظر داشته باشند، خریدار مجاز می باشد تا بدون دریافت سند رسمی نسبت به خرید ملک ورثه‌ای اقدام نماید. در این شرایط گواهی انحصار وراثت به وسیله وراث دریافت نشده و همین موضوع سبب می‌شود تا معامله صورت گرفته از رسمیت برخوردار نباشد.
به همین خاطر اگر خریدار خواستار سند رسمی باشد و یا وراث بخواهند برای فروش ملک به یک وکیل ملکی وکالت دهند، حتماً می بایست نسبت به دریافت گواهی انحصار وراثت اقدام نمایند.
برای معامله ملک ورثه ای به چه مدارکی نیاز است؟
- مدارک هویتی طرفین قرارداد
- گواهی انحصار وراثت
- ارائه سند ملک موروثی یا سند رسمی
- کسب اجازه از دادستان جهت فروش سهم‌الارث فرد مهجور
- گواهی مفاصا حساب مالیاتی متوفی
- رسید پرداخت مالیات ملک
برای معامله ملک معامله ملک ورثه ای رعایت چه نکات حقوقی الزامی است؟
- هیچ یک از وراث حق ندارند بدون کسب اجازه از وراث دیگر سهم‌الارث دیگری را بفروشند. این اقدام، بزه انتقال مال غیر به شمار آمده و باطل می‌باشد.
- دادگاه حقوقی صالح مسئولیت رسیدگی به تقاضای افراز املاک مشاع موضوع ارث را بر عهده دارد.
- در صورتیکه به روش ابلاغ برگه مالیات بر ارث اعتراض دارید، قبل از دیوان عدالت اداری، در ابتدا می‌بایست در هیئت حل اختلاف مالیاتی مورد بررسی و پیگیری قرارگیرد.
- اگر متوفی دارای دینی همچون مهریه باشد، در ابتدا این مبلغ از اموال و دارایی هایش کسر شده و مالیات بر باقی مانده اموال اعمال می‌گردد.
نتیجه گیری
همانطور که اشاره شد، معامله ملک ورثه‌ای یکی از روش های خرید و فروش املاک به شمار می آید که بنا به دلایلی همچون شرایط خوب و قیمت مناسب در میان خریداران ملک محبوبیت دارند.
به طور کلی، خرید و فروش املاک ورثه ای از نظر قانونی مشکلی ندارد، اما در صورت بی توجهی به نکات حقوقی مختص این املاک، امکان بروز مشکلاتی در آینده وجود دارد. لذا توصیه می شود قبل از هر اقدامی برای معامله این املاک، از یک وکیل متخصص ملک بهره مند شوید.
گروه وکلای عدل ایرانیان نیز آماده است تا به کلیه پرسش های شما پیرامون معامله ملک ورثه ای پاسخ داده و تا رسیدن به نتیجه مطلوب شما را همراهی نماید.
گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان13 و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف است. شما می‌توانید به کمک وکیل پایه یک دادگستری مجموعه ما از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
مطالعه بیشتر:
برای مشاوره رایگان تلفنی کلیک کنید : 47783-021