آشنایی دعاوی ثبتی ملکی

آشنایی با دعاوی ثبتی ملکی

به ثبت رساندن املاک به عنوان یک مال غیرمنقول الزامی است. چراکه در صورت سهل انگاری در اینباره و انجام معاملات این املاک، امکان بروز مشکلات بسیار برای طرفین معامله وجود خواهد داشت. به همین دلیل مالک به منظور فروش ملک خود موظف می باشد تا به طور رسمی سند آن را به خریدار انتقال دهد.

بنابراین داشتن اطلاعات حقوقی درباره دعاوی ثبتی ملکی برای همه افراد ضرورت دارد. چراکه از طرح دعاوی ملکی ثبتی و پرونده‌های مرتبط با آن در دادگاه ها جلوگیری می کند. به همین ترتیب در مقاله پیش رو قصد داریم، ضمن معرفی انواع دعاوی ملکی ثبتی به متداولترین نمونه‌ها و قوانین مرتبط با آن بپردازیم.

منظور از دعاوی ثبتی ملکی چیست؟

در یک تقسیم‌بندی کلی، دعاوی به دو نوع دعاوی حقوقی و کیفری قابل تقسیم می باشند.

با این وجود به دلیل اهمیت دعاوی ثبتی، این نوع از پرونده ها در یک دسته جدا مورد بررسی قرار می گیرد. در حالیکه این دعاوی شاخه ای از دعاوی حقوقی به شمار می آیند اما به دلیل متداول بودن و تعداد زیادی که به خود اختصاص داده اند، قوانین مختص به خود را دارا می باشند.

همچنین به دلیل اینکه املاک دارای بیشترین ارتباط با مساله ثبت هستند، لذا دعاوی ثبتی ملکی را می‌توان به عنوان دسته سوم پس از دعاوی حقوقی و کیفری در نظر گرفت.

وکیل ثبتی کیست؟

وکیل ثبتی، فردی است که به قوانین و امور ثبت املاک تسلط کامل داشته باشد. چنین شخصی می تواند در مورد مسائل مربوط به قوانین ثبت در مراکز و موسسات حقوقی فعالیت نماید. بنابراین دریافت راهنمایی و مشاوره حقوقی حرفه ای از این وکلا، در رفع و رجوع مسائل حقوقی مرتبط با ثبت املاک بسیار مفید خواهد بود.

انواع دعاوی ثبتی در دادگاه شامل چه مواردی هستند؟

• دعاوی ثبت اسناد:
  دعاوی مربوط به ثبت اسناد، به کلیه اسنادی مربوط می شود که ما با آن سر و کار داریم. بنابراین می توان گفت، دریافت سند تنها به املاک مربوط نمی شود، بلکه شامل مواردی همچون: شناسنامه، سند اختراع، علائم تجاری و… نیز خواهد شد.
  بعضی از دعاوی دیگر که در زمینه ثبت اسناد مطرح می‌شوند، شامل موارد زیر است:
  – اصلاح شناسنامه ( شامل مواردی همچون: تغییر نام و سن، حذف نام همسر سابق از شناسنامه)، موارد لزوم ثبت تولد و صدور شناسنامه
  – اعتراض به ثبت سند
  – تقاضای صدور سند مالکیت
  – اعتراض نسبت به موارد ثبت علائم تجاری و اختراع
  – الزام به تفکیک و تقسیم و فروش اموال مشاع، تقاضای افراز ملک
  – اصلاح سند
• دعاوی ثبت املاک:
  به طور کلی موارد دیگری که با خود ملک مرتبط هستند و ضرورتی نسبت به تغییر یا اصطلاح سند ندارند، به دعاوی ثبت املاک مربوط می شوند. این دعاوی شامل موارد زیر می شوند:
  – اعتراض نسبت به حقوق ارتفاقی ملک
  – اعتراض برای ثبت ملک
  – دعاوی فسخ سند رسمی ملک
  – الزام به تفکیک
  – ابطال سند مالکیت معامله معارض

 

مطالعه پیشنهادی : آشنایی با انواع دعاوی ملکی

دعاوی اجرای سند رسمی لازم الاجرا

این قسمت از دعاوی، بیشترین تعداد پرونده‌ در دادگاه‌ را به خود اختصاص داده اند. چراکه بنا به دلایل همچون سهل انگاری یا نداشتن دانش حقوقی کافی به وجود می‌آیند. لذا همانطور که از عنوان این دعاوی مشخص است به طور مستقیم با ثبت اسناد و املاک مرتبط اند.
بخش دیگری از دعاوی ثبتی ملکی به موارد زیر مربوط می شود:

• دعاوی اجرای ثبت
• ابطال اجراییه ثبتی
• توقیف عملیات اجرایی یا ابطال آن
• دعاوی ملکی ثبتی

به طور کلی قانون تنها اشخاصی را به عنوان مالک در نظر می گیرد که سند ملک مربوطه به نام آن‌ها ثبت شده باشد.

دعاوی ثبتی به فرآیند ثبت ملک و موارد مرتبط با آن همچون: انتقال، افراز و… مربوط می‌شود. بنابراین امکان دارد مسائلی در خود سند به وجود بیاید که موجب طرح دعوای ثبتی شود.

نمونه دعاوی ثبتی ملکی شامل از چه بخش هایی تشکیل شده است؟

بعضی از متداولترین دعاوی که در زمینه ثبت در مراجع رسیدگی عنوان می‌شوند به موارد زیر تقسیم می شوند:

• ابطال اسناد رسمی
• افراز ملک
• باطل کردن سند مالکیت معارض
• اجرای ثبت
• توقف مراحل اجرایی در هنگام انجام کار
• ابطال روند مراحل مختلف کمیسیون های ثبتی
• ابطال اجرائیه ثبتی املاک

موارد ذکر شده در بالا موضوعاتی هستند که به عنوان دعوای ملکی ثبتی بیشترین تعداد را دارا می باشند. لذا دعاوی ثبتی تنها به این موضوعات محدود نمی شوند.

دعوای ابطال سند رسمی به چه معناست؟

این دعوا در شرایطی مطرح می‌شود که خواهان دعوا بنا به دلایل گوناگونی، تقاضای ابطال سند را داشته باشد. بنابراین سند مالکیت در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده و در شرایطی امکان ابطال آن پیش بینی می شود. از جمله این دلایل می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• فروختن ملک به چند نفر یا همان مالکیت معارض
• تنظیم نشدن سند بر اساس قانون
• جعل سند
• خطا در صدور سند

بنابراین در صورت برقرار بودن شرایط زیر سند باطل خواهد شد:

• ارائه سند رسمی:
  به دلیل اینکه دعوا بر اساس سند انجام می‌گیرد ارائه سند رسمی هنگام طرح دعوا، الزامی است.
• رعایت قوانین و مقررات صدور سند:
  چنانچه مقررات صدور سند در هنگام تنظیم آن در نظر گرفته نشده باشد، خواهان تقاضای ابطال آن را خواهد داد.

دعوای افراز ملک به چه معناست؟

در صورتیکه ملکی چند مالک داشته باشد دعاوی ثبتی املاک مطرح خواهد شد. مثلا چنانچه دو یا چند نفر به صورت شریکی مالک یک مال مشاع باشند و قصد داشته باشند تا سهم خود را مشخص نمایند، می بایست درخواست افراز بدهند.

لذا به طور معمول این دعوا در شرایطی مطرح می‌شود که یک شریک درخواست افراز داشته باشد اما سایر شرکا رضایت ندهند.

مساله دیگری که در کنار افراز ملک عنوان می‌شود، موضوع تفکیک ملک است. در دعوای افراز، ملک حالت مشاع دارد اما در دعاوی تفکیک ملک می تواند مشاع باشد یا نباشد. به همین خاطر شخصی که تقاضای افراز دارد، قصد دارد سهم خود را از یک ملک تعیین کند.

در تفکیک ملک امکان دارد اصلا شریکی وجود نداشته باشد و تنها خود شخص تقاضای تفکیک ملک خود داشته باشد.

در دعاوی ملکی ثبتی ابطال سند مالکیت معارض به چه صورت است؟

ملک دارای معارض در شرایطی به وجود می آید که یک ملک واحد به دو یا چند نفر فروخته می‌شود. بنابراین واضح است کسی که زودتر از دیگران ملک را خریده است و سند به نام وی منتقل شده باشد، مالک به شمار می آید.

در این صورت سایر خریداران ملک متضرر خواهند شد. دعوایی که در این شرایط طرح می شود به دعوای ابطال سند مالکیت معارض مربوط می شود.

به همین ترتیب کلیه اسناد با حضور شخص کارشناس مورد بررسی قرار گرفته و در مورد آن‌ها تصمیم گیری خواهد شد و در نهایت آخرین سند صادر شده باطل می‌گردد.

دعوای مربوط به خطاهای ثبتی در چه مواقعی مطرح می شود؟

کلیه معاملات ملکی منجر به نتیجه مطلوب طرفین قرارداد نمی‌شوند. مثلا امکان دارد در هنگام خرید و فروش و انتقال سند، مسائلی پیرامون متن سند یا مراحل انتقال آن به وجود آید.

این خطاها در اکثر موارد بنابه دلایلی همچون عجله و یا بی دقتی در تنظیم سند به وجود می آید که چالش‌های بسیاری را برای طرفین به وجود می‌آورد.
راه چاره برای جلوگیری از این مشکلات داشتن توجه کافی در کلیه مراحل انتقال سند در زمان انجام معامله است.

علاوه براین دریافت مشاوره با وکلای ثبتی و حقوقی امکان بروز چنین مسائلی را به حداقل می رساند.

قوانین و مقررات مرتبط با دعاوی ملکی ثبتی

واضح است که وجود قوانین و مقررات، چارچوب معاملات درست و اصولی را تعیین می‌کنند. بنابراین بدون اطلاع از این اصول با مسائل بسیاری روبرو خواهید شد. تعداد زیادی از پرونده های دادگاهی ناشی از همین بی توجهی به قوانین است. لذا پیشنهاد گروه وکلای عدل ایرانیان بالا بردن دانش حقوقی افراد به کمک مشاوران و کارشناسان این حوزه است.

قوانین حوزه ثبت بجز قانون مدنی به عنوان قانون اساسی در قانون ثبت اسناد و املاک نیز آورده شده است.

وظیفه رسیدگی به دعاوی ملکی ثبتی بر عهده کدام مرجع است؟

به طور کلی دعاوی ثبتی برخلاف دعاوی دیگر، الزاما در دادگاه مطرح نمی‌شوند. بنابراین جهت اعتراض به ثبت ملک، اعتراض به حقوق ارتفاقی و دعاوی ثبتی دیگر می بایست تقاضای خود را در دادگاه عمومی عنوان کنید. بعضی از این دعاوی به هیئت نظارت ثبت و یا شورای عالی ثبت مربوط می شوند.

در برخی موارد نیز تامین دلیل یا کارشناسی الزامی است که این موارد طبق نظر دادگاه صورت می گیرد.

بنابراین پیشنهاد می‌شود، دعاوی ملکی ثبتی خود و دعاوی دیگر را با دریافت مشاوره از یک وکیل دادگستری تنظیم نمایید. چراکه با توجه به دانش و آگاهی کافی وکلا از قوانین فرآیند رسیدگی با سرعت و دقت بیشتری انجام می گیرد.

نتیجه گیری

همانطور که اشاره شد دعاوی ثبتی ملکی به پرونده هایی مربوط می شود که در امور ثبت اسناد و املاک با مشکل مواجه شوند و پرونده و مساله مرتبط با آن به مراجع قانونی و دادگستری ها به منظور پیگیری ارسال شده باشد.

لذا منظور از دعاوی ثبتی ملکی، کلیه مسائل قانونی پیرامون ثبت اماکن، زمین، ملک و کلیه مواردی است که می بایست ثبت شوند و جهت رسیدگی به آن ها به صلاحیت ذاتی محاکم قانونی و عمومی نیاز باشد.

به طور کلی، طرح دعاوی ملکی به علت ماهیت پیچیده‌ای که دارند، معمولا با چالش‌های زیادی برای طرفین همراه هستند. دلیل این موضوع تخصصی بودن مسائل حقوقی می باشد. همین مساله نیز طولانی شدن روند رسیدگی به پرونده‌ها و صرف زمان و هزینه بسیار را به دنبال خواهد داشت. لذا دریافت مشاوره از وکلای متخصص ملکی ضروری است.

اهمیت این مساله قبل از آغاز دعوا مثلا در هنگام انعقاد قرارداد، دارای اهمیتی مضاعف می باشد. چرا که باعث پیشگیری از اختلافات دیگر و طرح دعوای جدید خواهد شد.

گروه وکلای عدل ایرانیان نیز آماده است تا به کلیه سوالات شما درباره دعاوی ثبتی ملکی پاسخ داده و تا رسیدن به نتیجه مطلوب شما را همراهی نماید.

 

گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان13 و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف است. شما می‌توانید به کمک وکیل پایه یک دادگستری مجموعه ما از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.

 

مطالعه بیشتر:

الزام به اخذ پایان کار و مراحل قانونی آن

قانون روابط موجر و مستاجر

دعوای خلع ید مستاجر چیست ؟

قدرالسهم آپارتمان یا زمین