خیار تدلیس چیست؟

آشنایی با خیار تدلیس

مطابق با قانون در بعضی از عقود و قراردادها مجموعه ای از اختیارات به طرفین معامله داده شده است، تا در شرایطی خاص امکان فسخ معامله برای آنها وجود داشته باشد. خیار تدلیس نیز یکی از مهم ترین اختیارات پیش بینی شده به منظور فسخ معاملات است، که امکان بر هم زدن قرارداد را برای افراد فراهم کرده است.

برای مثال شخصی معامله ای انجام داده است اما پس از آن متوجه می شود که دارای مشکلی است که از او پنهان شده است یا درباره حسن آن اطلاعات دروغینی داده شده است؛ در این شرایط شخص می تواند اقدام به فسخ معامله نماید.

خیارات در مسائل حقوقی، همچون خیار تدلیس، دارای پیچیدگی های زیادی هستند که تحقق و اثبات آن ها مستلزم داشتن آگاهی کافی و تجربه در علم حقوق می باشد. به همین خاطر در این مقاله سعی شده است تا با معرفی خیار تدلیس و شرایط آن اطلاعات مفیدی را در اختیار خوانندگان قرار دهیم.

خیار تدلیس به چه معناست؟

خیار در لغت به معنی اختیار می باشد. براساس قانون این اختیار جهت فسخ معامله به هر یک از طرفین معامله داده شده است. واژه تدلیس نیز بر پنهان کردن و فریب دادن دلالت دارد. بنابراین می توان گفت اختیار فسخ قرارداد، در صورت وجود تدلیس که به شخص فریب خورده داده می شود.

مطابق با قانون مدنی، خیارات به دو دسته تقسیم می شوند. قسمتی از آن ها تنها به عقد بیع مربوط می شود. بخش دیگر در کلیه عقود لازم وجود دارند. در نوشتار حاضر به خیار تدلیس که کلیه عقود لازم مشترک است پرداخته ایم.

توجه داشته باشید خیار تدلیس نه تنها برای خریدار، بلکه برای طرفین قرارداد در نظر گرفته شده است. بنابر ماده 439 قانون مدنی: در صورتیکه بایع تدلیس نموده باشد، مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت. همچنین بایع نسبت به ثمن شخصی در صورت تدلیس مشتری.

تدلیس جزء خیارات مشترک محسوب می شود. به این معنا که تنها به عقود بیع محدود نمی شود. به همین دلیل خیار تدلیس در قراردادهای اجاره، معاوضه و صلح هم کاربرد دارد.

خیار تدلیس دارای چه شرایطی است؟

مهم ترین شرط به وجود آمدن خیار تدلیس، تحقق تدلیس می باشد. بنابراین هر عملی که باعث فریب طرفین قرارداد شود، تدلیس محسوب می شود. همچنین تدلیس می تواند شامل پنهان کردن نقص یا نسبت دادن خصوصیات مثبت غیر واقعی به مورد معامله باشد. با استناد به این تعریف می توان گفت امکان دارد ملک مورد معامله عیبی نداشته باشد، اما همچنان تدلیس به وجود آمده باشد.

در نظر داشته باشید، تدلیس می بایست پیش از انجام معامله صورت گرفته و عملیات انجام شده باید موجب فریب طرفین معامله شده باشد.

مثلا در جهت توصیف ملکی تنها قسمتی از حقایق عنوان شده باشد و طرف مقابل از بخشی اطلاعات مربوط به ملک بی خبر بماند. در شرایط موجود نیز خیار تدلیس محقق شده است.

همچنین در صورتی که تدلیس به وسیله شخص ثالث و با آگاهی و هم دستی یکی از طرفین صورت پذیرد، خیار تدلیس به وجود آمده است.

چنانچه تدلیس توسط شخص ثالث و بدون تبانی یکی از طرفین قرارداد انجام شده است. در این شرایط خیار تدلیس محقق نمی شود، چرا که شخص فریب خورده می تواند از شخص ثالث تقاضای پرداخت خسارت کند.

فوریت در خیار تدلیس

براساس ماده 440 قانون مدنی: خیار تدلیس پس از علم به آن فوری می باشد. بنابراین شخصی که فریب خورده است، می بایست به محض آگاهی از این موضوع نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند. در غیر این صورت این اختیار از او سلب می شود.

همچنین شخص فریب خورده می بایست پس از آگاهی، این مساله را به طرف دیگر نیز اطلاع دهد. اگر طرف مقابل حاضر نشود قرارداد را فسخ کند، شخص فریب خورده می بایست با حضور در مراجع قضایی دادخواست تأیید فسخ قرارداد را به دادگاه ارائه دهد.

در چه زمانی خیار تدلیس اعمال می شود؟

همانطور که در بالا اشاره شد هر یک از طرفین معامله پس از تحقق خیار تدلیس اجازه فسخ معامله را دارند. حال ممکن است این سوال مطرح شود، که پس از آگاهی خیار تدلیس تا چه هنگامی حق دارند به موجب آن معامله را فسخ نمایند؟

مطابق با قانون مدنی خیار تدلیس، پس از علم به آن، فوری می باشد. بنابراین فوریت در بعد عرفی قرار گرفته است. به این معنی که شخص نباید حتما در آن هنگام معامله را فسخ کند، بلکه شخص فریب خورده می بایست پس از آگاه شدن از این مساله که کالا فاقد ویژگی های ذکر شده بوده است با گذراندن مراسلات قانونی و روند خاص خود بوسیله اظهار نامه حقوقی فروشنده را مطلع نماید.

پس از آن در صورتی که شخص تدلیس کننده مانع شود و معامله را فسخ نکند شخص فریب خورده می بایست با ارائه دادخواست تایید فسخ قرارداد و درج آن در دفاتر خدمات قضایی، به وسیله دادگاه حقوقی، شخص مقابل را وادار به فسخ نماید.

آیا خیار تدلیس قابل اسقاط می باشد؟

خیار حقی است که از طرف قانونگذار برای طرفیت قرارداد در نظر گرفته شده است تا در صورت تخلف در معامله، امکان فسخ یک طرفه معامله میسر باشد. اسقاط نیز به معنای فسخ یا برهم زدن قرارداد از اصل و اساس می باشد.

همانطور که ذکر شد تشخیص خیار تدلیس دارای پیچیدگی های بسیاری است. بنابراین در بین متخصصان این رشته و حقوقدانان درباره خیار تدلیس اختلاف نظرهای زیادی وجود دارد و به همین دلیل حتما با یک وکیل پایه یک دادگستری مشورت نمایید.
بعضی از این افراد بر این باورند که اسقاط خیار تدلیس باعث برهم زدن قانون در جامعه می شود و بی عدالتی هایی را به دنبال دارد. به همین خاطر اسقاط این خیار امکان پذیر نمی باشد.

 با این وجود با استناد به ماده 448 قانون مدنی سقوط می توان تمام یا برخی از خیارات را در حین عقد قرارداد شرط نمود. اما مطابق با نظر برخی حقوقدانان شده خیار تدلیس مشمول این قانون نمی شود.

از طرف دیگر فرضیه متفاوتی در این زمینه مطرح شده است که چنانچه کتمان نقص و پنهان کردن آن و یا ندادن اطلاعات درست به طرف معامله باعث خیار فسخ شود، ارزش معاملات در موارد زیادی به سستی می گراید و ناراضی می تواند کاهلی و بی دقتی خود را سبب فسخ قرارداد با دیگران کند.

همچنین پنهان کاری و سکوت در زمانی که مشکلی در کالای مورد معامله وجود دارد؛ مخصوصا در هنگامی که طرف قرارداد از آن بی خبر است و به شخص مقابل اعتماد کرده است، بدون شک سوء استفاده از جهل و ناآگاهی اوست.

تدلیس در معامله چه مجازاتی دارد؟

امروزه معاملات بسیاری کلاهبرداری و تدلیس به حساب می آید. همین مساله باعث نقض قوانین کشور، بی عدالتی و ضایع شدن حق و حقوق افراد و به دنبال آن ایجاد هرج و مرج می شود. به همین دلیل قانونگذار جهت جلوگیری از این موارد مجازاتی را برای مجرمین در نظر گرفته است.

با استناد به ماده یک قانون تشدید مجازات اختلاس کنندگان و کلاهبرداران، می توان گفت: اگر کسی از راه فریب و تقلب افراد را به وجود شرکت ها یا کارخانجات و موسسات موهوم یا به داشتن دارایی و اختیارات واهی فریب دهد. یا به امور غیر واقعی امید وار کند. یا از اتفاقات و پیشامدهای غیر واقعی بترساند. یا اسم و عنوان جعلی استفاده کند. و یا به یکی از روش های ذکر شده و یا وسایل تقلبی دیگر وجوه یا اموال یا مدارک یا قبوض و امثال آن ها تصرف کند، و به این روش دارایی شخص دیگری را تصاحب کند، کلاهبردار به حساب می آید.

 مجازات این شخص بجز رد اصل مال به صاحبش محکوم به حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که تصرف کرده است می باشد.

نکات مهم پیرامون خیار تدلیس

• ساقط کردن خیار تدلیس در زمان قرارداد یا ثبت آن در متن قرارداد بر هم زننده نظم عمومی می باشد. به همین دلیل خیار تدلیس تنها پس از آگاهی شخص فریب خورده و صرف نظر کردن از حق خود، ساقط می شود.

شرایط دیگری ساقط شدن خیار تدلیس مختص زمانی است که فرد دارای اختیار اقدام فوری نکند.

• در هنگام معاملات مربوط به ملک درباره شرایط آن تحقیق کرده و با دانش کافی و به دقت قراردادهای خود را امضا کنید.

ادعاهای فروشنده ملک را در زمان بازدید ملک بررسی کرده و از یک متخصص ملک مشاوره بگیرید. توجه داشته باشید اثبات تدلیس کار پیچیده ای است و به اسناد و مدارک معتبر نیاز دارد.

• خیار تدلیس جزء ایقاعات به حساب می آید. به این معنا که همچون دیگر خیارات، اختیار فسخ یک طرفه قرارداد امکان پذیر است. بنابراین در مواقعی که شخص دارای خیار تدلیس در دادگاه حاضر شود، حکم تأییدیه صادر شده و داشتن حکم اجرایی الزامی نیست.
• در صورتی که هیچگونه اقدام فریبکارانه ای جهت تشویق و ترغیب انجام معامله صورت نگرفته باشد و پیش از تحویل ملک به خریدار، مشکلی در آن به ایجاد شود، در این مورد تدلیس محقق نشده است. اما بر اساس ماده 388 قانون مدنی خریدار حق فسخ معامله را دارا می باشد.

نتیجه گیری

همانطور که در این مقاله به تفصیل درباره خیار تدلیس توضیح داده شد در برخی موارد قبل از انعقاد قرارداد به صحبت درباره ارکان اساسی عقد و شرایط آن پرداخته می شود تا بر اساس گفتمان صورت گرفته معامله را  انجام دهند.
اما در برخی موارد اشخاص در اینگونه مذاکرات صادقانه رفتار نمی کنند و شخص مقابل قرارداد را فریب می دهند تا نظر موافق او را بدست آورند. در این شرایط چنانچه یکی از طرفین معامله فریب خورده باشد خیار تدلیس محقق شده است.

به دلیل اهمیت این مساله پیشنهاد می کنیم که قبل از انجام هر معامله مهمی از یک وکیل متخصص مشاوره گرفته و از او راهنمایی بخواهید.

کارشناسان گروه وکلای عدل ایرانیان نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی سوالات شما عزیزان پیرامون خیار تدلیس پاسخ داده و در انتخاب بهترین وکیل به شما کمک کنند.