وکیل فروش خانه

وکیل فروش خانه

وکیل فروش خانه : به طور کلی هر کسی این حق را دارد تا به منظور انجام اموری همچون: تنظیم قرارداد، انجام معاملات و یا اموری از این دست برای خود وکیل بگیرد. خرید و فروش ملک نیز از این قائده مستثنی نیست. به همین ترتیب صاحب ملک می تواند شخصی را به عنوان وکیل فروش خانه در نظر گرفته و با دادن وکالتنامه، این وظیفه را بر عهده وی بگذارد. به دلیل رواج استفاده از وکیل فروش خانه و ضرروت انتخاب بهترین وکیل برای پیگیری امور ملکی در مقاله پیش رو قصد داریم تا ضمن معرفی بهترین وکلای ملکی و روش های دسترسی به این افراد، اطلاعات جامعی را در اختیار خوانندگان قرار دهیم.

شرایط قانونی استفاده از وکیل فروش خانه

واضح است کسی که به عنوان وکیل فروش خانه انتخاب می شود، اختیار هر نوع تصرفی را در موضوع وکالت از طرف موکل خود دارا می باشد. یکی از شیوه های فروش ملک، اعطای وکالت بلاعزل در فروش خانه به خریدار است. معمولا در معاملات وکالتی ملک، فروشنده بنابر دلایلی همچون مهیا نبودن شرایط و یا وجود مسائلی همچون: در رهن بودن سند و یا آماده نبودن آن به جای انتقال سند قطعی به شخص خریدار، وکالت بلاعزل داده و از وکیل خرید خانه کمک می گیرد.

به همین ترتیب بیع یا همان فروش ملک از طرف فروشنده ملک، به دلیل مسائلی که در مورد سند و انتقال آن وجود دارد، به روش اعطای وکالت به خریدار انجام می شود که در اصطلاح با نام فروش وکالتی یا همان استفاده از وکیل خرید خانه شناخته می شود.

وکالت فروش خانه به چه معناست؟

همانطور که اشاره شد خریدار با داشتن وکالت بلاعزل قادر می باشد، تا مواردی همچون فروش و تصرفات دیگر را در صورت برقراری شرایط، در مورد ملک داشته باشد. توجه داشته باشید که همیشه صاحب ملک، نخستین کسی نیست که وکالت در فروش می دهد. بلکه یک خانه می تواند با برخورداری از وکالت در فروش، میان چند نفر معامله شود. لذا اعطای وکالت بلاعزل در فروش خانه به معنی انتقال دائمی مالکیت ملک مورد نظر نیست. بلکه، تنها اعطای نمایندگی و مجوز انتقال خانه از طرف مالک به وکیل فروش خانه است. بنابراین کسانی که وکالت بلاعزل دارند نمی توانند ادعای مالکیت داشته باشند.

فروش وکالتی خانه برای طرفین معامله بجز خطرات احتمالی، دارای مزایایی نیز می باشد. به طوریکه با استفاده از بهترین وکیل خرید خانه پیگیری کلیه امور اداری و انتقال سند از طریق خریدار انجام گرفته و دیگر ضرورتی به حضور فروشنده نیست. توجه داشته باشید وکالت فروش ملک می بایست در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. بنابراین وکالتنامه هایی که بوسیله اشخاص تنظیم می شود، فاقد اعتبار قانونی و غیرقابل استناد می باشند.

همچنین در صورتیکه می خواهید ملکی را به کمک وکالتنامه فروش خریداری نمایید می بایست پیش از خرید، در مورد درستی و اعتبار وکالتنامه اطمینان حاصل نمایید. زیرا امکان دارد وکالت در فروش خانه به دلایلی همچون: فوت یا جنون موکل و یا عزل و انصراف وکیل باطل شده باشد.

وکیل فروش خانه کیست؟

همانطور که در سرفصل پیشین توضیح داده شد وکالت فروش ملک در اصطلاح حقوقی به معنی اختیاری است که به دیگری داده می شود تا به منظور فروش خانه و املاک فروشنده اقدام نماید. این نوع وکالت در قانون مدنی به این معناست که مالک واقعی ملک یا همان موکل اجازه می‌دهد تا وکیل خرید خانه به نمایندگی از وی در پروسه فروش اقدامات لازم را بر عهده بگیرد. مواردی همچون: بازدید ملک، مذاکره با خریداران محتمل و انجام مراحل لازم جهت انتقال مالکیت وظیفه وکیل خرید خانه یا همان طرف دوم قرارداد می باشد.

ضرورت استفاده از وکیل فروش خانه

استفاده از بهترین وکیل فروش خانه، یکی از رایج ترین شیوه ها به منظور تسهیل روند حقوقی است. معمولا، دلایل بسیاری وجود دارد که مالک جهت اعطای فروش ملک خود به وکیل پایه یک دادگستری اقدام می کند. در برخی موارد، فروشنده می تواند پیش از دریافت سند تفکیکی ملک، تعدادی از واحدها را بفروشد. در چنین شرایطی، خریدار حق ندارد سند را به نام ثبت کند و می بایست به منظور اعطای وکالت فروش به شخص دیگری اقدام نماید.

همچنین اگر ملک در گرو بانک باشد، فروشنده نمی تواند سند به نام خریدار منقل کند. در این شرایط، استفاده از وکالت فروش به خریدار این امکان را می‌دهد که بعد از تسویه کامل وام، سند را به نام خود دریافت نماید. توجه داشته باشید وکالت فروش می‌تواند روند انتقال سند را تسهیل نماید. اعطای وکالت فروش ملک به وکیل می تواند زمان و مخارج مربوط به انتقال سند را کاهش دهد.

استفاده از وکیل فروش خانه چه شرایطی دارد؟

وکالت فروش ملک، نوعی قرارداد حقوقی است که فروشنده به خریدار این امکان را می‌دهد تا در دفتر ثبت اسناد رسمی سند را به نام خود ثبت نموده و به وی مجوز فروش ملک را اعطا نماید. استفاده از وکیل فروش خانه دارای شرایط خاصی است و امکان دارد در هر قرارداد، موارد خاصی در نظر گرفته شود. شرایط لازم در وکالت فروش خانه عبارتند از:

• اسامی و مشخصات خریدار و فروشنده
• مشخصات دقیق ملک مورد معامله همچون: محل قرارگیری، مساحت، مشخصات ثبتی و …
• قیمت پایه مشخص شده جهت فروش توسط مالک
• تعیین مبلغ کمیسیون یا حق الوکاله وکیل خرید خانه
• تعهدات طرفین
• شرایط فسخ قرارداد
• مهالت اعتبار وکالت
• شرایط مورد نیاز برای فروش از جمله نحوه پرداخت قیمت و…

در نظر داشته باشید که پیش از امضای هر قرارداد ملکی، به منظور مشاوره حقوقی به بهترین وکیل فروش خانه در این زمینه مراجعه کنید.

اعطای وکالت ‌نامه فروش خانه به چه روش هایی امکان پذیر است؟

همانطور که اشاره شد، یکی از رایج ترین راهکارها به منظور کاهش کاغذ بازی های اداری و دفتری استفاده از وکیل فروش خانه می باشد. در این مورد نیز، طرفین معامله یعنی (موکل و وکیل) می توانند قرارداد وکالت خرید خانه را در دفاتر ثبت اسناد رسمی آماده و تنظیم کنند. واضح است این نوع از وکالت‌نامه‌ها که به شکل رسمی در دفتر ثبت اسناد، آماده سازی می شوند دارای اعتبار قانونی بیشتری هستند.

بیشتر بخوانید: آشنایی با وکالت زمین

طرفین وکالت‌نامه خرید و فروش خانه

طرفین وکالت‌نامه خرید و فروش خانه که می بایست مشخصات آنها در قرارداد ذکر شود، عبارتند از:

• موکل یا فروشنده:

فروشنده، همان صاحب ملک است که تصمیم دارد ملک را به فروش برساند.

• وکیل فروش خانه:

 وکیل به نمایندگی از فروشنده موظف است تا معاملات فروش ملک را بر عهده بگیرند.

حدود اختیارات وکیل فروش خانه

معمولا حدود و اختیارات وکیل فروش خانه در مفاد قرارداد به طور کامل شرح داده شده است. اختیارات وکیل فروش خانه به این صورت است که موکل به وکیل خود اختیار تام می دهد تا در مورد این موضوع تصمیم گیری کند. امکان دارد در متن قرارداد نیز به شکل مطلق یا نسبی، اجازه فروش ملک بوسیله فروشنده به وکیل داده شده باشد. لازم به ذکر است در صورت اعطای وکالت فروش خانه حتما می بایست با افراد متخصص در این حوزه، مشاوره حقوقی داشته باشید.

آیا استفاده از وکیل خرید خانه مانع دخالت خود موکل در فروش است؟

بر اساس ماده ۶۸۳ قانون مدنی ایران می توان گفت، در صورتیکه اعطای وکالت فروش ملک به وکیل به صورت بلاعزل باشد و در متن قرارداد آن عدم اختیار عمل موکل ذکر شده باشد، موکل تنها در یک محدوده قانونی خاص، اجازه دخالت در موضوع وکالت را خواهد داشت.

معایب معاملات ملکی با وکالت نامه

با وجود این که معاملات ملکی با وکالت نامه، مزایایی دارد، اما دارای معایبی نیز می باشد که از مهم ترین آنها می توان به موارد زیر اشاره نمود: بر اساس مقررات قانونی، وجود وکالت‌نامه مانعی جهت عملکرد صاحب ملک برای فروش آن ایجاد نخواهد کرد. به این معنا که مالک قادر خواهد بود تا در هر زمان که بخواهد و بدون ضرورتی به اجازه وکیل به شکل مستقیم خانه خود را به خریدار دیگری فروخته و مالکیت آن را به وی واگذار نماید.

به طور معمول وکالتنامه‌های فروش ملک برای مدت زمان محدودی صادر می شوند تا اختیارات وکیل به زمان خاصی محدود شود. در نظر داشته باشید براسای قانون، چنانچه مواردی نظیر: نظیر فوت یا جنون یکی از طرفین قرارداد محقق شود، وکالتنامه اعتبار قانونی خود را از دست خواهد داد.

استفاده از وکیل خرید خانه و ملک در رهن بانک

در فروش وکالتی ملکی که در رهن بانک است، امکان دارد مالک جهت تسهیل در فرآیند معامله، وکالتنامه‌ای را به خریدار اعطا کرده که بر اساس آن: وکالت به خریدار داده شده تا در صورت پرداخت الباقی اقساط رهن تا موعد مقرر، به طور مستقیم سند مالکیت ملک را از بانک دریافت نماید. وکیل می تواند بدون ضرورتی به حضور فروشنده در بانک بعد از اتمام اقساط، سند مالکیت خانه را به نام خود ثبت کند.

نکات مهم در استفاده از بهترین وکیل خرید خانه

 بعضی از نکات مهم و قابل توجه در معامله ملک توسط وکیل و خرید و فروش وکالتی ملک، شامل موارد زیر می شود:

• وکیل فروش خانه، می بایست دارای وکالتنامه معتبر باشد.
• مشخصات کامل ملک می بایست باتمام جزئیات در وکالتنامه ذکر شود.
• ذکر دقیق حدود اختیارات وکیل خرید خانه
• در متن وکالتنامه بجز حق فروش، باید حق مطالبه وجه و اخذ ثمن معامله نیز آورده شود. در غیر این صورت وکیل تنها حق فروش خانه را دارد و بهای معامله می بایست به فروشنده تحویل داده شود. لذا در این موارد اگر خریدار مبلغ مورد نظر را به وکیل پرداخت نماید، همچنان پرداخت بهای ملک بر عهده وی خواهد بود.
• با استفاده از وکیل فروش خانه، دیگر صاحب خانه حق ندارد نسبت به معامله ملک توسط وکیل معترض شود. مگر اینکه بتواند عدم رعایت مصلحت از طرف وکیل را اثبات نماید.
• خریدار توجه داشته باشد که در متن وکالتنامه برای وکالت، مهلتی تعیین نشده باشد. به همین خاطر زمان انجام امور اداری و انتقال سند مشخص نیست و با ذکر مدت وکالت، پس از موعد مشخص شده، وکالت باطل خواهد شد.
• توصیه می شود در هنگام تنظیم وکالتنامه فروش ملک، جهت اطمینان از درستی قرارداد و رعایت موارد قانونی و جلوگیری از مسائل و چالش های پیش رو با یک وکیل فروش خانه مشورت های لازم را انجام دهید.
• خریدار تا حد امکان می بایست از انجام معامله با کسانی که دارای وکالتنامه کلی هستند و یا وکالت در فروش ملک وراثتی و شراکتی دارند، به دلیل مشکلات احتمالی آن خودداری کند.
• با تنظیم وکالت فروش، فروشنده همچنان قادر خواهد بود تا به شخص دیگری نیز وکالت در فروش بدهد. جهت پیشگیری از مشکلاتی از این دست، خریدار باید یک مبایعه نامه رسمی با فروشنده تنظیم کرده تا سندی بر انجام و اثبات معامله داشته باشد. علاوه براین در وکالتنامه نیز قید شود که حق فروش ملک از فروشنده سلب خواهد شد.

فروش ملک با وکالت بلاعزل به چه صورت است؟

همانطور که می دانیم فروش ملک با وکالت بلاعزل از عقود جایز محسوب می شود که با عقود لازم دارای تفاوت های اساسی است. لذا در عقود لازم پس از تنظیم وکالتنامه هیچ یک از طرفین وکالت اجازه فسخ و برهم زدن قرارداد وکالت را نخواهند داشت. به همین دلیل عقود جایز، در دسته بندی قراردادهای متداول جهت خرید و فروش اموال منقول و یا غیر منقول قرار گرفته اند و انجام موضوع وکالت فروش خانه بوسیله موکل، باعث فسخ و ابطال این قرارداد می شود. به همین ترتیب افراد می بایست در تنظیم وکالتنامه جهت اعطای وکالت بلاعزل و اختیاراتی که به وکیل برای معاملات ملک انجام می دهند دقت کافی را داشته باشند.

وکالت بلاعزل به چه معناست؟

وکالت عقدی جایز محسوب می شود به این معنا که طرفین می توانند بنابر درخواست خودشان این وکالت را باطل کنند. به طوریکه در آن یک نفر، شخص دیگری را به عنوان وکیل و نایب خود انتخاب کرده و وکیل وظیفه دارد تا براساس قراردادی که با موکل خود منعقد کرده است اقدامات لازم را انجام دهد. برای مثال چنانچه شخصی به دیگری وکالت فروش ملک و تنظیم یا انتقال اسناد رسمی را اعطا نماید به شخص دارای وکالت فروش ملک وکیل و به شخص صاحب ملک، موکل می گویند.

اعطای وکالت بلاعزل در فروش ملک چه مراحلی دارد؟

به منظور استفاده از وکیل فروش خانه و اعطای وکالت بلاعزل فروش ملک، طرفین معامله می بایست به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه نموده و مدارک شناسایی خود از جمله: اصل و کپی کارت ملی موکل و وکیل و اسناد و مدارکی که مالکیت موکل برای ملک را نشان می دهد به دفتر خانه ارائه دهند.

بیشتر بخوانید : وکیل زمین 

آیا اعطای وکالت بلاعزل می تواند دلیل بر مالکیت وکیل باشد؟

وکیل فروش خانه بر اساس وکالت بلاعزل می تواند نسبت به ملک ادعای مالکیت داشته باشد که در متن قرارداد این مالکیت ثبت شده باشد. مثلا چنانچه در فروش ملک موروثی، سایر وراث به یک نفر از وراث به منظور پیگیری امور انحصار وراثت وکالت بلاعزل دهد، شخص وکیل که معمولا یکی از وراث است نباید در مورد مالکیت ملک ادعایی داشته باشد بجز اینکه وراث دیگر بدون اطلاعات کافی اقدام به امضای چنین وکالتی کرده باشند. به همین دلیل توصیه وکلای متخصص و قانون گذار همواره این است بوده که افراد در مورد تنظیم وکالت فروش خانه یا وکالت فروش ملک دقت و مشاوره کافی را داشته باشند.

وکالت معامله ملک بعد از فوت به چه صورت است؟

معمولا در صورت فوت موکل بعد از صدور وکالتنامه، شرایط به شرح زیر خواهد بود:

• چنانچه معامله به صورت کامل انجام نگرفته باشد، وکالت فاقد اعتبار است.
• حق تصرف در ملک مورد نظر به وراث و یا اجرا کننده وصیت‌نامه انتقال داده می‌شود.
• چنانچه فروش فقط در مرحله مذاکره باشد، وکیل حق ندارد بدون مجوز وراث قرارداد را منعقد کند، اما چنانچه قرارداد فروش امضا و ثبت شده باشد، وراث موظف به تکمیل معامله هستند. در غیر این صورت وکیل فروش خانه می‌تواند برای خسارت، وارثین را مسئول این قضیه بداند.

با در نظر داشتن مطالب فوق فوت موکل تاثیر مستقیمی بر شرایط فروش ملک و ابطال وکالتنامه خواهد داشت.

وکالت بعد از فوت در چه شرایطی ادامه خواهد  داشت؟

پیرامون اضافه کردن شرط در متن وکالت فروش ملک در صورت فوت موکل، نظرات گوناگونی وجود دارد. بعضی از افراد بر این باورند که موکل این حق را دارد تا این شرط را در وکالت‌نامه بیاورد. آنها معتقدند که وکالت پس از فوت موکل، همچنان معتبر بوده  و همچون وکالت رهن در نظر گرفته می‌شود. این مورد همچنین می تواند حقوق قانونی را برای وکیل ایجاد نماید.

از طرف دیگر، بعضی دیگر بر این باورند که شرایط مربوط به فسخ قرارداد می بایست بر اساس قواعد آمره باشد. مطابق با این نظر، وکالت بلاعزل در صورت فوت موکل بی‌اعتبار شده و وکیل دیگر حق ندارد به عنوان نماینده قانونی اقدامی نماید. در این مورد توصیه می شود با یک وکیل فروش خانه مجرب و کاربلد، مشاوره حقوقی داشته باشید.

تنظیم وکالت فروش ملک بعد از فوت به چه صورت است؟

توجه داشته باشید در مورد تنظیم وکالت فروش ملک بعد از فوت می بایست حتما عبارت “وکیل در حیات و وصی در ممات” را در متن قرارداد ذکر کنید. به همین طریق، شخص موکل به صورت دقیق و با ذکر جزئیات تعیین می‌کند که چه کسی می بایست پس از فوت وی وظیفه وکالت را برعهده بگیرد. این روش می‌تواند به عنوان یک روش کاربردی جهت پیشگیری از ابهامات و اختلافات آینده مورد استفاده قرار گیرد.

موارد استثنا در مورد فسخ قرارداد وکالت

در مورد استفاده از وکیل فروش خانه ، شرایط خاصی در نظر گرفته شده است که امکان فسخ قرارداد را فراهم خواهد کرد. از جمله رایج ترین موارد استثنا در فسخ وکالت می توان به موارد زیر اشاره نمود:

• در بعضی موارد، امکان دارد استفاده از وکیل فروش خانه با محدودیت زمانی روبرو شود و فسخ وکالت تا پایان آن مدت، امکان‌پذیر نباشد.
• امکان دارد در متن قرارداد، طرفین به توافق برسند که فسخ وکالت فقط با برقراری شرایط خاصی امکان‌پذیر است.
• وکالت فروش ملک امکان دارد برای اقداماتی که براساس قوانین یا مقررات مربوطه غیرقابل انتقال هستند، صادر شود. در این شرایط، فسخ وکالت برای این امور امکان پذیر نیست.
• متن وکالت نامه جهت حفظ منافع و حقوق موکل تنظیم شود. در بعضی شرایط، چنانچه الزامی برای فسخ وکالت وجود نداشته باشد، نمی توان به منظور ابطال آن کاری انجام داد.

 موارد استثنای دیگری نیز در جهت فسخ وکالت وجود دارد که امکان دارد نسبت به قوانین و مقررات حقوقی، متفاوت باشند. لذا، توصیه می شود در زمان تنظیم وکالت و در صورت نیاز به فسخ آن با یک وکیل خرید خانه، مشاوره حقوقی داشته باشید.

نکات مهم در تنظیم وکالت‌نامه فروش خانه

پیش از انجام معامله با هر نوع وکالتنامه، الزامی است تا کلیه جزئیات را به دقت مورد بررسی قرار دهید. مشخصات طرفین و کلیه جزئیات موضوع معامله می بایست با دقت کامل در وکالتنامه آورده شوند. محدودیت‌های زمانی یا اختیارات وکیل به وضوح در متن وکالتنامه آورده شود تا در آینده ابهاماتی را به وجود نیاورد. وکالتنامه می بایست در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و امضا شود تا معتبر و دارای ارزش قانونی شوند.

مدارک مورد نیاز جهت وکالت فروش خانه

از جمله مهم ترین مدارک مورد نیاز جهت وکالت فروش ملک که می بایست در دفاتر اسناد رسمی به همراه داشت، عبارتند از:

• مدارک شناسایی (شناسنامه و کارت ملی طرفین)
• سند مالکیت ملک
• قولنامه انتقال مالکیت
• مدارک مرتبط با استعلام ملک از اداره ثبت
• کپی شناسنامه و اصل کارت ملی وکیل خرید خانه

دستمزد وکیل در وکالت فروش ملک چقدر است؟

حق الوکاله وکیل فروش خانه مطابق با درصد مشخصی از ارزش معامله ملک مشخص می‌شود. درصد متعارف جهت تعیین حق الوکاله وکیل در فروش ملک امکان دارد نسبت به شرایط مورد نظر متفاوت باشد. توصیه می شود پیش از امضای قرارداد وکالت، با وکیل خود در مورد حق الوکاله به توافق برسید.

نتیجه گیری

همانطور که اشاره شد پیش از هر توافقی، نکات مهم را به دقت مورد بررسی قرار داده و در صورت نیاز با یک وکیل فروش خانه مشورت کنید. شرایط استفاده از وکیل فروش خانه این است که فروشنده، با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، به خریدار ملک، وکالت دهد تا امور مورد نیاز جهت انتقال ملک به خودش را ، حتی بدون حضور فروشنده بر عهده بگیرد. در این صورت، وکالت فروش ملک، به منزله ایجاد مالکیت خریدار نیست و مستلزم تنظیم و آماده سازی سند رسمی جهت انتقال قطعی ملک به نام خریدار است که در زمان تنظیم نمونه متن وکالت فروش خانه، می بایست به این موضوع توجه داشت.

گروه وکلای عدل ایرانیان نیز آماده است تا به کلیه سوالات شما پیرامون انتخاب بهترین وکیل فروش خانه پاسخ داده و تا رسیدن به نتیجه مطلوب شما را همراهی کند.