وکیل زمین کشاورزی

وکیل زمین کشاورزی

وکیل زمین کشاورزی : بخش عمده ای از اراضی در کشور ما، به زمین‌های کشاورزی اختصاص دارد. به دنبال همین موضوع دعاوی بسیاری نیز در مورد این زمین ها مطرح می‌شود که تنها به کمک وکیل زمین کشاورزی قابل پیگیری است. مواردی همچون: داشتن سندهای غیررسمی، تصرف عدوانی، تغییر کاربری زمین و … از مهم ترین پرونده هایی است که تنها با داشتن وکیل زمین کشاورزی می توان آنها را به نتیجه رساند.

یکی از متداول ترین دعاوی که اخیرا مورد توجه قرار گرفته و برای پیگیری آن به وکیل زمین کشاورزی نیاز است، مسئله تغییر کاربری زمین است. کشاورزان بسیاری به دلیل اینکه در اکثر موارد نمی توانند با محصولی که زمینشان می دهد، به سوددهی مورد انتظارشان برسند تمایل دارند زمین کشاورزی خود را تغییر کاربری بدهند. به دلیل اهمیت آشنایی با وکیل زمین کشاورزی و حوزه وظایف این شخص در مقاله پیش رو قصد داریم تا ضمن معرفی مهم ترین دعاوی مربوط به زمین زراعی و کشاورزی اطلاعات جامعی را در اختیار خوانندگان قرار دهیم.

بهترین وکیل زمین کشاورزی چه کسی است؟

وکیل زمین کشاورزی در واقع همان وکیل پایه یک دادگستری می باشد که بر کلیه مباحث حقوقی و قوانین مربوط به املاک و اراضی تسلط دارد و می‌داند که هر مساله و چالش حقوقی چه راهکار قانونی ای دارد و به چه روش هایی می‌توان از اسناد و مدارک موجود بهره برد. یک وکیل زمین کشاورزی خوب با تسلط بر قوانین حاکم بر دعاوی زمین و فرایند پیگیری آن در دادگاه، اقدامات مورد نیاز جهت دفاع از حقوق موکلین را بر عهده می گیرد.

انواع زمین‌های زراعی و وکیل زمین کشاورزی

پیش از آنکه به مهم ترین ویژگی های بهترین وکیل زمین کشاورزی بپردازیم قصد داریم تا در یک دسته بندی کلی انواع اراضی یا زمین‌های زراعی را به شما معرفی کنیم.

• تقسیم بندی زمین های کشاورزی بر اساس نوع بهره‌برداری

به طور کلی اراضی نسبت به نوع بهره‌برداری خود، به سه دسته قابل تقسیم اند:

• زمین های بایر: به زمین‌هایی اشاره دارد که در گذشته برای کشاورزی مورد استفاده قرار می گرفته ولی در حال حاضر، هیچ محصولی در آن جا کاشته نمی‌شود.
• زمین های دایر: به زمین‌هایی اطلاق می شود که در حال حاضر برای کشاورزی استفاده شده و انواع محصولات در آن جا کاشت می‌شود.
• موات: به زمین‌هایی گفته می شود که هرگز برای کشاورزی استفاده نشده و نخواهند شد.

در نظر داشته باشید که تشخیص نوع اراضی مطابق با بهره‌برداری، بر عهده وزارت مسکن و شهرداری است. با این وجود چنانچه زمینی دارای سند ثبتی باشد، می‌توان به آن معترض شده و نوع بهره‌برداری را تغییر داد. این اقدام به کمک وکیل زمین کشاورزی در کوتاهترین زمان قابل انجام است.

مهمترین ویژگی های بهترین وکیل زمین کشاورزی

• تجربه و تخصص: واضح است که دانش و آگاهی یک وکیل زمین کشاورزی برای پیگیری دعاوی مربوط به این حوزه بسیار مهم و ارزشمند است. شخصی که در دادگاه و سایر مراجع قانونی تجربه حضور بسیار زیادی داشته باشد و پرونده های بسیاری را به سرانجام رسانده است، بهترین وکیل برای قبول دعاوی ملکی مربوط به زمین محسوب می شود. به طور کلی یک وکیل زمین کشاورزی که موفق شده است تا رأی تخلیه و خلع ید، الزام به تنظیم سند رسمی و … را از دادگاه اخذ نماید و در این موارد دارای مهارت بسیاری است، بهترین وکیل برای مراجعه محسوب می شود.
• پیگیری مستمر: بهترین وکیل زمین کشاورزی کسی است که با توجه به آخرین تصمیمات شخص مقابل اقدام نماید تا به همین طریق بهترین دفاع را آماده کند. این موضوع مستلزم حضور مستمر وکیل به دفتر دادگاه و پیگیری آخرین وضعیت پرونده است.

وکیل زمین کشاورزی و مهم ترین انواع دعاوی زمین‌های زراعی

به طور کلی مهم‌ترین دعاوی مربوط به زمین زراعی و کشاورزی که به کمک وکیل زمین کشاورزی در محاکم و دادگاه‌ها قابل پیگیری است، در لیست زیر آورده شده است.

• اراضی کشت موقت

با استناد به ماده واحده قانون زمین‌های بایر و دایر همه این اراضی که پس از پیروزی انقلاب اسلامی و تا پایان سال ۱۳۵۹ در سراسر کشور و تا پایان سال ۱۳۶۳ در مناطق‌ کرد نشین در اختیار غیر مالک قرار گرفته و روی زمین کشت موقت داشته اند به کشاورزان متصرفی که دارای شرایط زیر باشند به صورت قسطی واگذار خواهد شد.

• افراد بی‌زمین یا کم‌زمین.
• کسانی که درآمد کافی غیر از کشاورزی نداشته باشند.
• -کشاورزانی که ساکن محل باشند.

افرادی که دارای شرایط فوق باشند می توانند زمین کشاورزی خود را به صورت اقساطی دریافت نموده و به دنبال آن سند مالکیت رسمی و ثبتی به صورت بیع شرط با معرفی هیأت‌های هفت نفره واگذاری زمین به آنان اعطا خواهد شد و بعد از‌ پرداخت آخرین قسط سند قطعی شده و ارزش عادله آن به صاحبان زمین پس از کم کردن بدهی قانونی پرداخت خواهد شد. در تبصره 9 این ماده قانونی نیز مواردی عنوان شده است که اختلافاتی را به همراه داشته و باعث طرح دعاوی در محاکم شده است که تنها به کمک وکیل زمین کشاورزی قابل پیگیری است.

بیشتر بخوانید: آشنایی با انواع دعاوی ملکی

اراضی موات خارج از محدوده شهری و ابطال سند آنها

یکی دیگر از رایج ترین دعاوی مربوط به اراضی زراعی و کشاورزی، به ماده واحد قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آنها اشاره دارد. با استناد به این قانون می توان گفت، کلیه اسناد رسمی و غیررسمی غیردولتی زمین های اموات خارج از محدوده استحفاظی شهرها، باطل شده و این زمین ها به دولت تعلق دارد.

• زمین های مربوط به اصلاحات ارضی

همانطور که می دانیم قانون اصلاحات ارضی که پیش از انقلاب مصوب شد، همواره با مسائل بسیاری مخصوصا در قسمت ثبت اسناد مواجه بوده است. این قانون پس از انقلاب با چالش های زیادی درگیر بوده است. با وجود اینکه پس از انقلاب، تا سال 1363 اجرای قوانین اصلاحات ارضی متوقف شده بوداما مجددا در سال 1370 روند اصلاحات ارضی آغاز شد. به همین دلیل زمین‌های اصلاحات ارضی همواره از پیچیده ترین زمین‌های زراعی و کشاورزی محسوب می‌شوند که تنها به کمک افراد متخصص و وکلای باتجربه می تواند به نتیجه برسد.

بیشتر بخوانید : وکیل زمین 

حق نسق چیست؟

پیش از این کشاورزان نسبت به میزان فعالیت خود در زمین کشاورزی، آن را میان خود تقسیم می‌کردند. در واقع حق نسق، حق کشاورز برای کاشت در زمین دیگری می باشد. به همین ترتیب می توان گفت در نسق زمین زراعی زارع مالک زمین نیست اما به دلیل برخورداری از این حق، می‌تواند در زمین شخص دیگری کشاورزی کرده و قسمتی از محصول یا هزینه آن را به مالک بپردازد.

مطابق با قانون، افرادی که حق نسق زراعی دارند، مالک زمین محسوب می شوند و حتی می‌تواند آن را به شخص دیگری منتقل کنند. البته اگر کشاورز بتواند برای آن سند رسمی بگیرد. به این معنا که قانون این اجازه را به کشاورز داده که با تکیه بر داشتن حق نسق، برای ملک سند بگیرد.

حق زارعانه چیست؟

حق زارعانه یا حق ریشه نیز یکی رایج ترین مباحث حقوقی است که در مورد زمین زراعی و کشاورزی قابل طرح است. با استناد به بند 4 ماده 1 قانون اصلاحات ارضی، می توان گفت زارع شخصی است که مالک زمین نبوده و در زمین دیگری کشاورزی ‌کند و هزینه آن را با محصول یا به صورت نقدی به مالک پرداخت نماید. حق زارعانه با عناوین دیگری همچون: حق ریشه، حق اولویت، حق دسترنج رعیتی، گاوبندی نیز شناخته می شود.

آیا تنظیم اسناد زمین‌های زراعی به کمک وکیل زمین کشاورزی قابل انجام است؟

بخش عمده ای از اراضی کشاورزی در ایران از نظر سندی مشکل دارند. تعدادی از این اسناد عادی و غیررسمی همچون سند شورایی یا بنچاق و غیره دارند. لذا معامله زمین کشاورزی و دریافت سند رسمی برای آنها دارای پیچیدگی های قانونی بسیاری است. با در نظر داشتن اینکه امروزه افراد بسیاری برای خرید این زمین‌ها اقدام کرده‌اند، اما به دلیل نوع سند با مشکلات بسیاری همچون کلاهبرداری مواجه بوده است. به همین خاطر وکیل زمین کشاورزی هم در حوزه خرید و فروش این زمین ها، و هم دریافت سند و مشکلات حقوقی دیگر می‌تواند راهکارهای موثری را ارائه دهد.

آیا ساخت و ساز در اراضی کشاورزی امکان پذیر است؟

توجه داشته باشید که ساخت و ساز در اراضی کشاورزی با تغییر کاربری از کشاورزی به مسکونی تفاوت های عمده ای دارد. امکان دارد زمین با وجود داشتن کاربری کشاورزی، ساختمان مسکونی نیز در آن احداث شود. با استناد به قانون، ساخت و ساز در اراضی کشاورزی ممنوع است بجز در صورت برقراری شرایطی که در قانون ذکر شده است. به همین ترتیب افرادی که این قانون را نادیده بگیرند، تحت پیگرد کیفری قرار خواهند گرفت.

اعتراض به ماده 12 قانون زمین شهری به کمک وکیل زمین کشاورزی

همانطور که در سرفصل های پیشین اشاره شد، تشخیص نوع بهره‌برداری از زمین بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی است. با استناد به ماده 12 قانون زمین شهری، می توان تشخیص نوع زمین و صدور رای آن بر عهده وزیر مسکن است. البته امکان اعتراض به این رای وجود دارد و افراد می‌توانند در مهلت مقرر قانونی نسبت به آن معترض شوند. در پیگیری این دعاوی مالک می بایست بتواند با اثبات اینکه زمین در گذشته به وی  داشته و اقدامات عمرانی در آنجا انجام داده است و زمین دیگر بایر نیست، نسبت به آرای صادره از این کمیسیون معترض شود. این دعاوی نیز به کمک بهترین وکیل زمین کشاورزی قابل پیگیری است.

مصادره زمین های زراعی و کشاورزی

به طور کلی مصادره زمین های کشاورزی می‌تواند به دلایل بسیاری انجام گیرد. به همین خاطر نیز یکی از متداول ترین دعاوی حقوقی محسوب می شود که در مورد این زمین‌ها قابل طرح می باشد. پس گرفتن اراضی مصادره شده، از آن دست پرونده‌های پیچیده و زمانبر است که تنها به کمک وکیل زمین کشاورزی قابل پیگیری است.

وکیل زمین کشاورزی و دعاوی مربوط به تفکیک و افراز

معمولا اسناد اراضی کشاورزی جزو اسناد عادی و مشاع محسوب می شوند. برای مثال امکان دارد نسل قبلی یک خانواده با در نظر داشتن قانون اصلاحات ارضی، زمین های بسیاری را خریده باشد. اکنون آن زمین میان ورثه تقسیم شده و هم یک به صورت مشاعی در آن حق مالکیت دارند. به طور معمول مشاع بودن اراضی کشاورزی مسائل بسیاری را برای مالکین به وجود آورده است. این در حالی است که می‌توان با طرح دعاوی تفکیک و افراز املاک زراعی، برای این زمین ها سند جداگانه آماده کرد. که در این زمینه نیز می توانید از وکیل زمین کشاورزی مشاوره بگیرید.

اعتراض به کمیسیون ماده 56 به کمک وکیل زمین کشاورزی

به طورکلی کمیسیون ماده 56 قانون جنگل‌ها و مراتع، مرجع رسمی تشخیص ملی بودن اراضی محسوب می شود. این کمیسیون می‌تواند این اراضی را که در محدوده جنگل‌ها قرار گرفته ملی اعلام نموده و به نام جمهوری اسلامی برای آنها سند رسمی صادر کند. ممکن است این مشکل برای بسیاری از زمین‌های کشاورزی به وجود بیاید. اما قانون حق اعتراض به این رای را برای کشاورزان پیش بینی است. به همین ترتیب این افراد میتوانند اعتراض خود را به کمیسیون ماده واحده مستقر در اداره منابع طبیعی در شهر خود ارجاع دهند.

تصرف عدوانی و وکیل زمین کشاورزی

این نوع از دعاوی زمانی مطرح می‌شود که یک زمین کشاورزی به صورت غیرقانونی و نامشروع توسط شخصی بجز مالک تصرف شود. در تصرف عدوانی زمین کشاورزی، اثبات مالکیت زمین، یا تصرف عدوانی اراضی ملی قابل طرح است. در نظر داشته باشید در این دعاوی تصور زمین کشاورزی و کاشت درخت در آن با وقتی که هیچ درختی در این زمین وجود ندارد، فرق دارد. لذا دعاوی مربوط با تصرف عدوانی اراضی کشاورزی با املاک شهری تفاوت های عمده ای دارد و می بایست برای پیگیری آن از یک وکیل زمین کشاورزی کمک گرفت.

نتیجه گیری

همانطور که در مقاله پیش رو توضیح داده شد زمین کشاورزی یکی از باارزش ترین دارایی افراد است که همواره مورد خرید و فروش و داد و ستد قرار می‌ گیرد. لذا اختلاف و درگیری های بسیاری بر سر آن وجود دارد. هرگاه افراد قصد داشته باشند یک زمین را ثبت کرده و یا اندازه و مساحت آن را مشخص کنند، امکان بروز انواع دعاوی ملکی وجود دارد. البته دعاوی مربوط به املاک و اراضی مخصوصا زمین های کشاورزی بسیار گسترده است.

در این دعاوی اکثر کشاورزان اطلاعات حقوقی کافی نداشته و ترجیح می دهند به یک وکیل زمین کشاورزی متخصص و کاربلد مراجعه کنند. گروه وکلای عدل ایرانیان نیز آماده است تا به کلیه سوالات شما پیرامون انتخاب بهترین وکیل زمین کشاورزی پاسخ داده و تا رسیدن به نتیجه مطلوب شما را همراهی کند.