مشارکت در ساخت و هر آنچه که باید درباره آن بدانید

همان طور که مشخص است تعداد خانه هایی با بافت قدیمی در سطح شهر رو به افزایش است. به همین جهت بسیاری از افراد ترجیح می دهند خانه های قدیمی خود را از نو ساخته و در سود حاصل از آن نیز شریک شوند. با این حال گاها به دلیل عدم وجود بودجه کافی در این زمینه مالکین خود به تنهایی از عهده این امر بر نیامده و به همین جهت به مشارکت در ساخت روی می آورند. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه خواهیم پرداخت.

مشارکت در ساخت چیست؟

به طور کلی مشارکت در ساخت نوعی قرارداد و توافق دو طرفه است که در آن هر یک از طرفین در آن آورده‌ خود را با یکدیگر شریک می‌شوند.

شاید بیان یک مثال در این زمینه این موضوع را شفاف تر کند. فرض کنید شما صاحب خانه‌ای ویلایی و کلنگی هستید و با توجه به افزایش جمعیت و نیاز به مسکن و بالا رفتن قیمت خانه، به این فکر افتاده‌اید که خانه‌ خود را خراب کنید و در همان زمین، آپارتمانی چند طبقه بسازید.

اما مشکلی که در اینجا وجود دارد این است که نه تخصص این کار را دارید و نه پولش را. در اینجاست که مفهومی با نام مشارکت در ساخت معنا پیدا می کند. بنابراین، یک سازنده سرمایه و تخصص خود را با شما شریک می‌شود و  آن خانه‌ کلنگی را تبدیل به آپارتمانی چند طبقه می‌کند. به این ترتیب، در نهایت شما با سازنده در سودی که از این ساخت و ساز به دست می‌آید شریک می‌شوید.

قدرالسهم و سود طرفین مشارکت در ساخت چگونه محاسبه می شود؟

سوالی که در این زمینه مطرح می شود این است که قدرالسهم هر کدام از طرفین در این قرارداد چه میزان است و میزان سود مالک زمین و سازنده بر چه اساسی محاسبه می‌شود؟ برای تعیین میزان سهم هر یک از طرفین قرارداد اصول مشخصی وجود دارد که در ادامه به آنها خواهیم پرداخت.

به طور کلی می توان گفت فرمول محاسبۀ مشارکت در ساخت در هر منطقه بر مبنای «قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه» قرار دارد. با توجه به این اصل، اگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه‌ای که قرار است مشارکت در ساخت آن‌جا انجام شود تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود به صورت برابر (۵۰-۵۰) انجام می‌شود. در غیر این صورت و اگر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه بین ۴٫۵ میلیون تا ۵٫۵ میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر کرده و سهم مالک زمین ۵۵ درصد و سهم سازنده ۴۵ درصد محاسبه می‌شود.

در این حالت به غیر از تعیین فرمول مشارکت به صورت ۶۰-۴۰ درصدی، مبلغی نیز تحت عنوان «بلاعوض» محاسبه می‌شود. این مبلغ در ابتدای فرآیند مشارکت از طرف سازنده به مالک پرداخت می‌شود که وی بتواند در طول زمان ساخت و آماده‌ سازی بنای جدید، در منزل دیگری ساکن شود.

چه نکات مهمی را باید در مشارکت در ساخت در نظر گرفت؟

از آنجایی که مشارکت در ساخت یک قرارداد دو طرفه است و سود و زیان طرفین در آن نقش پر رنگی را ایفا می کند. بنابراین، لازم است تا به نکات مهمی در این زمینه توجه شود. در ادامه به برخی از نکات خواهیم پرداخت.

• اگر سازندگان یا مالکین چند نفر هستند تعهدات هریک در قرارداد به روشنی ذکر شده و یکی از آن ها به عنوان نماینده اصلی جهت ارتباط با طرفین تعیین شود.
• قراداد ساخت مشارکتی ملک حتما با حضور همه مالکین و طرف مستقیم معامله تنظیم شود . به علاوه، قدر السهم های مشارکت و نیز موارد دیگری که مهم بنظر میرسند با بیان جزئیات درج شوند. به عنوان مثال، در صورتی که قرار بر احداث ساختمانی 7 طبقه باشد مشخص  شود که چند طبقه به مالک و  چند طبقه به سازنده می رسد.
• تعداد طبقات قابل ساخت از ابتدا باید مشخص باشد و  قدرالسهم هریک از طرفین بر اساس درصدی از پروژه مشخص شود. حتی اگر واحد مشترکی هم در ساختمان وجود دارد باید سهم هریک از دو طرف در آن واحد مشخص شود.
• مالکیت پارکینگ، انباری و حتی شرح مشاعات در قرارداد های مشارکت در ساخت مندرج و در صورت تغییر در تعداد طبقات احداثی، درصد و سهم طرفین از قبل معلوم باشد.
• مقدار سرمایه و آورده های طرفین در پروژه مشارکت در ساخت را در متن قرارداد درج شود. همچنین ارزش واقعی زمین و املاک به مالک شرح داده شده و اگر امکانات دیگری دارد که قابل انتقال به ملک جدید است هم مطرح گردد.
• برای سازنده نیز تمامی هزینه ها اعم از هزینه های انتقال سند مالکیت، صدور پروانه ساختمان، عوارض و هزینه های احتمالی مربوط به شهرداری و … باید در قرارداد درج گردد.

• تاریخ مواردی مثل تخلیه ملک توسط مالک، زمان اتمام پروژه مشارکت در ساخت، دریافت و انتقال سند و تمامی مواردی که باید انجام شود، حتما با تاریخ دقیق و ذکر روز و ماه و سال عنوان شود تا فرد متعهد نتواند در انجام امور موظف نسبت به آن تاخیر داشته باشد.
• جهت اطمینان بیشتر در تمام صفحات ذکرشود که ” این قرارداد مشارکت در ساخـت میباشد.”
• قرارداد مشارکت در ساخت را در دفاتر رسمی یا مشاور املاک مطمئن و دارای پروانه کسب ببندید. هرچقدر تشریفات و روند کار رسمی تر باشد، در آینده با مشکلات کمتری روبه رو می شوید.
• اگر ملک ورثه ای ست حتما گواهی انحصار وراثت و پرداخت مالیات بر ارث را به قـرارداد مشارکت ساخت ضمیمه کنید.
• در پروژه های مشارکت در ساخت املاک تجاری وضعیت مالکیت مثل سرقفلی مغازه و … باید مشخص شود.

در پایان پیشنهاد می شود پیش از هر چیز به منظور جلوگیری از هر گونه مشکلات احتمالی در تنظیم و عقد قرارداد، تعیین قدرالسهم هر یک از طرفین و …از تجربیات و مشاوره تخصصی یک وکیل ملکی در این زمینه استفاده شود.

 

 

گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.

 

 

مطالب مرتبط:

مزارعه و هر آنچه که باید درباره آن بدانید

الزام به تنظیم سند رسمی و نکات قانونی که باید درباره آن بدانید

الزام به اخذ پایان کار و مراحل قانونی آن

افراز ملک مشاع و مراحل قانونی آن چیست؟