قرارداد اجاره یکی از پر کاربردترین قراردادهایی است که افراد با آن سر و کار دارند و موضوعات مختلف پیرامون آن سبب ایجاد چالش های بسیاری میان مؤجر و مستأجر می گردد. یکی از این موضوعات فسخ قرارداد اجاره است. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه خواهیم پرداخت.
فسخ قرارداد اجاره چیست؟
به طور کلی فسخ قرارداد اجاره به معنای حقی قانونی و شرعی است که هرگاه عقد را برخلاف مقصود موجر یا مستاجر نظیر وجود عیب در موضوع عقد یافت شود، می توانند نسب به پایان قرارداد اقدام نمایند. گفتنی است این امر مربوط به زمان گذشته و خصایصی که در اجاره نمایان است نمی باشد بلکه مربوط به امور آینده است.
انواع فسخ قرارداد اجاره چیست؟
در اصطلاح حقوقی به حق فسخ «خِیار» یا «خیار فسخ» نیز گفته می‌شود. در ادامه به انواع خیار و کاربرد آن در قرارداد اجاره خواهیم پرداخت.
- خیار تخلف شرط: به موجب ماده ۴۹۶ قانون مدنی دیگر لزومی ندارد ابتدا برای اجبار موجر یا مستاجر اقدام شود، بلکه با مشاهده تخلف، از تاریخ تخلف قابل فسخ می باشد. هم چنین در قانون روابط مؤجر و مستأجر تخلف از همه شروط مقرر میان طرفین به آنها حق فسخ قرارداد اجاره نمی دهد و اعمال آن محدود به شروطی است که در قانون آمده است. زمانی که مؤجر عیبی در اجرت یافت که پیش از قبض وجود داشته می تواند آن را فسخ کند یا مطالبه عوض و بدل نماید.
- خیار عیب: خیار عیب، یکی از خیارات جاری در اجاره است که موادی از قانون مدنی را به خود اختصاص داده است. هر گاه عیب مزبور باعث اخلال و یا ضرر به استفاده از ملک نشود، مستأجر حق خیار فسخ قرارداد اجاره را نخواهد داشت و مستأجر نیز وقتی حق خیار دارد که مؤجر حضور داشته باشد. خیار عیب در مواد ۴۷۸ تا ۴۸۲ و بند ۱ و ۲ از ماده ۱۲ قانون روابط مؤجر و مستأجر به طور اجمال آورده شده است. از جمله موارد خیار عیب می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- معیوب بودن عین مستأجره در حین عقد
- معیوب شدن عین مستأجره بعد از عقد و قبل از قبض
- معیوب شدن عین مستأجره در مدت اجاره
- خیار شرط: خیار شرط همان شرط خیار در عقد است. در قانون مدنی و نیز قانون روابط مؤجر و مستأجر، خیار مزبور پیش بینی شده است، با این تفاوت که در آن شرط خیار به سود مؤجر را تنها وقتی جایز دانسته اند که مورد اجاره محل سکنی باشد. ولی قانون مدنی شرط فسخ قرارداد اجاره برای مؤجر در صورت فروش عین مستأجره را تحت یکی از شرایط زیر مجاز اعلام کرده است:
- ضمن عقد اجاره برای مؤجر در تمامی مدت اجاره حق فسخ شرط می شود ولی اعمال آن بر فروش عین مستأجره متوقف است.
- ضمن عقد اجاره شرط می شود که اگر مؤجر عین مستأجره را بفروشد، حق خیار برای او به وجود آید.
- ضمن عقد اجاره شرط می شود که چنانچه مؤجر عین مستأجره را بفروشد عقد به خودی خود منفسخ گردد.
- ضمن عقد اجاره شرط می شود، اگر مؤجر عین مستأجره را بفروشد، مستأجر ملزم باشد اجاره را فسخ نماید، در این صورت پس از فروش آن اگر مستأجر خودداری از فسخ قرارداد اجاره نماید، اجبار می گردد. در هر حال در مواد ۴۵۶ و ۳۹۹ قانون مدنی خیار مزبور برای طرفین عقد (مؤجر و مستأجر) یا شخص ثالث پیش بینی شده است.
مؤجر تحت چه شرایطی می تواند نسبت به فسخ اجاره یا تخلیه اقدام کند؟
موجر می تواند تحت شرایطی صدور حکم فسخ قرارداد اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. در این صورت دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر نموده و مستأجر موظف است نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید. این شرایط عبارت اند از:
- در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه خود مستأجره اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون این که طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد.
- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضایت مؤجر شغل خود را تغییر دهد مگر این که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
- در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
- در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این صورت اگر اجاره نامه رسمی باشد مؤجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.
- در صورتی که مستأجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یا واحد مسکونی باشد مؤجر حق دارد پس از انقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.
در صورت کوتاهی مستأجر در نگهداری ملک، موجر چه اقداماتی را می تواند انجام دهد؟
یکی از سوالاتی که عموما در زمینه قرارداد های اجاره مطرح می شود آن است که در صورت عدم نگهداری درست ملک توسط مستأجر موجر باید چه اقداماتی را انجام دهد؟ و آیا می تواند خواهان تخلیه ملک قبل از پایان موعد اجاره باشد؟
در پاسخ به این سوال می توان گفت طبق ماده ۴۸۵ قانون مدنی اگر در مدت اجاره، در عین مستأجر تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود، مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبور شود اگرچه در مدت اتمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده کند، هرگاه مستأجر مانع تعمیرات شود در این صورت موجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت و هرگاه تعمیرات ضروری شود، دادگاه می‌تواند او را ملزم و در صورتی که لازم باشد حکم به تخلیه موقت ملک بدهد.»
گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری عدل ایرانیان می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
مطالب مرتبط: