معنای لغوی” بیع ” خرید و فروش است و در اصلاح حقوقی نیز، با استناد به تعریفی که در ماده 338 قانون مدنی، آمده است، بیع به معنی “تملیک عین به عوض معلوم” می باشد. با این توضیح که، فروشنده در ازای دریافت مبلغی، حق مالکیت خود بر عین را به شخص دیگری منتقل کرده و پس از آن، مبیع به تصرف و قبض مشتری تحویل داده می‌شود.
در نظر داشته باشید در عقد بیع، عوض، می تواند ثمن یا عین باشد. چراکه این موضوع در ماده 339 قانون مدنی نیز مورد تاکید قرار گرفته است که عقد بیع می‌تواند به شکل داد و ستد منعقد گردد.

تعریف قرارداد بیع یا خرید و فروش

به طور کلی، قراردادها دارای انواع مختلفی هستند و از جهات گوناگون قابل تقسیم بندی می‌باشند. یکی از مهم‌ترین دسته بندی قراردادها، دسته بندی آنها به قراردادهای با نام و قراردادهای بی نام یا آزاد است.
رایج ترین عقد یا قرارداد با نام، عقد بیع یا خرید و فروش می‌باشد که قانونگذار مفصل‌ترین قوانین و مقررات را به آن اختصاص داده است.

همانطور که اشاره شد، عقد بیع معامله و قراردادی است که در آن افرادی به عنوان فروشنده و خریدار با یکدیگر معامله می‌کنند. به طوریکه فروشنده در مقابل دریافت پول (مال) مالکیت مال خود را به شخص دیگری واگزار می‌کند. همچنین خریدار نیز در ازای دریافت مال و مالکیت آن، موظف به پرداخت مبلغی به فروشنده است.

عقد بیع چیست؟

به طور کلی هنگامی که مالک مال، یعنی فروشنده در ازای دریافت پول، مالیکت مال خود را به شخص دیگری، یعنی خریدار واگذار می‌کند و در مقابل خریدار نیز با دریافت مال از فروشنده پول خود را در اختیار وی قرار می‌دهد عقد بیع صورت گرفته است.

طبق ماده ۳۳۸ قانون مدنی عقد بیع عبارت است از: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم». به بیان دیگر، عقد بیع عقدی است تملیکی که موجب انتقال مالکیت مبیع از فروشنده به خریدار و انتقال ثمن معامله از خریدار به فروشنده می گردد. گفتنی است که در عقد بیع معوض یعنی مورد معامله به صورت مجانی به طرف مقابل داده نمی شود و اگر این گونه باشد عمل حقوقی مورد نظر عقد بیع نخواهد بود.

همچنین به مورد معامله مانند آپارتمان، باغ و … در اصطلاح حقوقی «مبیع» گفته می شود و ارزش پولی که بابت آن پرداخت می شود را اصلاحاً «ثمن» معامله می نامند؛ به این ترتیب، معاملاتی که عوضین آن مبیع و ثمن باشند را عقد مبیع گویند. به عبارت دیگر، معاملاتی که یک طرف آن پول باشد عقد بیع نام دارد.

ارکان عقد بیع چیست؟

عقد بیع مانند هر قراردادی دارای ارکانی است که از جمله آنها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

ایجاب و قبول

ایجاب به معنای انشای معامله توسط فروشنده و قبول، اعلام رضایت به معامله توسط خریدار است. به طور مثال اگر فروشنده بگوید این اتومبیل را به مبلغ ۱۰ میلیون تومان فروختم و خریدار بگوید خریدم، اولین رکن تشکیل دهنده عقد بیع، یعنی ایجاب و قبول رعایت شده است. به عبارت دیگر، ایجاب و قبول در عقد بیع به معنای توافق فروشنده و خریدار در مورد قرارداد خرید و فروش است . به زبان ساده تر ایجاب یا یشنهاد فروش از طرف فروشنده اولین مرحله از انعقاد یک قرارداد خرید و فروش است؛ مثل اینکه فروشنده ای خانه خود را در بنگاه معاملات برای فروش قرار می دهد. این کار به معنی آن است که فروشنده قصد فروش خانه خود را دارد . به این ترتیب، خریدار نیز با پذیرش پیشنهاد فروش از سوی فروشنده، مرحله قبول را شکل می دهد. بنابراین، می توان گفت ایجاب به معنای پیشنهاد فروش از طرف فروشنده و قبول به معنای پذیرش پیشنهاد فروش از طرف خریدار است.

ممکن است این مطلب هم برای شما مفید باشد: اثبات وقوع بیع

متعاملین

بایع (فروشنده) و مشتری (خریدار) طرفین عقد بیع محسوب می‌ شوند و از آنجایی که به‌ واسطه عقد بیع در اموال و دارایی خود دخل و تصرف می کنند به لحاظ قانونی لازم است تا برای انعقاد معامله عاقل، بالغ و رشید بوده و قصد و رضایت در انعقاد عقد داشته باشند، زیرا معامله‌ با شخص مست و بیهوش و شخص فاقد قصد، باطل است. یکی دیگر از ویژگی های متعاملیلن اهلیت طرفین معامله است. رکن بعدی عقد بیع، دو طرف این قرارداد هستند. خریدار و فروشنده دو طرف اصلی در عقد بیع هستند که به آنها متعاملین یعنی دو طرف عقد بیع یا منعقد کنندگان قرارداد نیز گفته می شود.

ثمن

یکی دیگر از ارکان تشکیل دهنده عقد بیع ثمن است که از جانب خریدار در قبال دریافت مبیع به فروشنده پرداخت می‌شود. به طور کلی، ثمن به معنای بهایی است که ضمن معامله و عقد بیع مشخص می شود تا خریدار آن را در ازای مبیع به فروشنده بپردازد. بنابراین، ثمن را باید مشتری به فروشنده بپردازد و مبیع را باید فروشنده به بایع تسلیم نماید .

مبیع

از دیگر از ارکان اصلی عقد بیع وجود یک مال برای فروش است که در اصطلاح حقوقی به آن مبیع گفته می شود. در حقیقت، مبیع کالایی است که فروشنده به خریدار می فروشد و یا خریدار آن را از فروشنده خریداری می کند. این مال باید شرایط مال مورد معامله را از قبیل قابلیت خرید و فروش و انتقال، قابلیت تسلیم، مالیت داشتن و … را نیز داشته باشد تا بتوان آن را مورد خرید و فروش قرار داد که در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه خواهیم پرداخت.

شرایط بیع چیست؟

قرارداد بیع، همچون قرارداد بیع کالی به کالی و سایر انواع بیع، نظیر هر قرارداد دیگری، جهت درستی به برقراری شرایط صحت معامله نیاز دارد که این موارد در ماده 190 قانون مدنی، آورده شده است.

مطابق با این ماده، طرفین قرارداد می بایست با قصد و رضایت معامله را انجام دهند.
با استناد به ماده 346 قانون مدنی می‌توان گفت: “عقد بیع، می‌بایست مقرون به رضای طرفین باشد و عقد مکره، نافذ نیست.” به این معنا که چنانچه بیع تحت اکراه منعقد گردد، ضروری است تا معامله برای صحت، تنفیذ گردد.

در مورد اهلیت در عقد بیع نیز، در ماده 345 تاکید شده است. لذا هر یک از بایع و مشتری می بایست بجز اهلیت قانونی جهت معامله، اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز دارا باشد.
علاوه بر موارد فوق، وجود موضوع معین در معامله ضروری است. منظور از این عبارت این است، که طرفین قرارداد نسبت به این موضوع آگاه باشند که بر روی چه چیزی معامله می کنند. یعنی از مقدار، جنس و وصف مبیع مطلع باشند.

در نظر داشته باشید عقد بیع، مطابق با شرایط صحت معامله، می بایست دارای جهتی مشروع باشد. به این معنا که هدف معامله نباید انجام کارهای خلاف شرع یا قانون باشد. به طور مثال معامله مشروبات الکلی نامشروع است.
اما عقد بیع، بجز شرایط عمومی صحت قراردادها که به آن اشاره شد، دارای یک سری شرایط اختصاصی نیز می‌باشد که در ادامه مقاله آورده شده است.

شرایط اختصاصی عقد بیع

شرط اول:

بر اساس ماده 339 قانون مدنی، عقد بیع، به موجب ایجاب و قبول برقرار خواهد شد. ایجاب یعنی پیشنهاد بایع جهت فروش و قبول یعنی پذیرش پشنهاد از طرف خریدار.

شرط دوم:

با استناد به ماده 342 قانون مدنی می‌توان گفت:

“مقدار و جنس و وصف مبیع، می بایست معلوم و مشخص باشد. لذا تعیین مقدار آن به وزن یا کیل یا عدد یا ذرع یا مساحت یا مشاهده، تابع عرف بلد است.”

به همین ترتیب، تعیین مقدار، جنس و وصف، در عقد بیع، ضروری می باشد و می‌بایست معلوم و مشخص باشد تا عقد به درستی منعقد گردد. مثلا، فروش یک کیلو سیب قرمز مطابق با این تعریف، صحیح است.

شرط سوم:

مطابق با ماده 348 قانون مدنی:

“بیع چیزی که خرید و فروش آن به صورت قانونی ممنوع است و یا چیزی که مالیت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع، توانایی تسلیم آن را ندارد، باطل می‌باشد. مگر در شرایطی که مشتری، خود قادر بر تسلیم باشد.”

منفعت عقلایی به این معناست که مورد معامله براساس نظر عقلای جامعه، دارای ارزش مادی است. اگر عین منفعت عقلایی نداشته باشد، همچون یک دانه برنج، معامله از نوع بیع به شمار نمی آید و در صورت انجام، باطل خواهد بود.

شرط چهارم:

در عقد بیعی که موضوع آن، عین معین است، مال موضوع قرارداد، می‌بایست در لحظه وقوع عقد بیع، وجود داشته باشد.

مطابق با ماده 361 قانون مدنی، چنانچه پس از بیع مشخص شود، عین معین در زمان انعقاد عقد وجود نداشته، بیع باطل خواهد بود.

شرط پنجم:

به طور کلی وقوع عقد بیع، مستلزم ثبت معامله نیست. اما در مورد بیع عین اموال غیر منقول، ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت اسناد مربوط به معامله عین غیرمنقول را ضروری دانسته است.

مبیع باید دارای چه ویژگی هایی باشد؟

برای آنکه عقد بیع به شکلی صحیح صورت پذیرد مبیع باید دارای ویژگی هایی باشد که از جمله آنها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

هنگام عقد موجود باشد

اگر مبیع عین معین یا در حکم عین معین باشد، باید در هنگام عقد موجود باشد. خرید و فروش مال معینی که وجود خارجی ندارد باطل است. برای مثال چنانچه کشاورزی یک خروار از گندم ‌های انبار خود را بفروشد بیع در صورتی صحیح است که این مقدار گندم در انبار موجود باشد. پس اگر کشاورز یک خروار گندم نداشته باشد بیع به دلیل فقدان موضوع باطل است.

مبیع باید مالیت داشته باشد

به این معنا که مبیع می‌بایست دارای ارزش معاوضه باشد. یعنی خرید و فروش آن به صورت قانونی بوده و دارای منفعت عقلایی باشد. اما نکته مهم آن است که مالیت داشتن بین دو طرف عقد کافی است و نیازی نیست که موضوع عقد در میان تمام مردم مالیت داشته باشد. یک مثال ملموس در این زمینه فروختن یادگاری ‌های خانوادگی است، اشیایی که برای دیگران ارزش مادی ندارد ولی قطعا برای فروشنده در زمره کالاهای با ارزش قرار دارد. بنابراین، اگر بخواهیم این بیع را باطل بدانیم برخلاف منطق و عرف است چرا که مالیت مفهومی نسبی است، بدین معنا که ممکن است مالی برای یک شخص دارای مالیت باشد اما برای عده‌ ای مالیت نداشته باشد.

مبیع قابل خرید و فروش باشد

طبق ماده ۳۴۸ قانون مدنی، بیعِ چیزی که خرید و فروش آن از لحاظ قانونی ممنوع باشد، باطل است. بطلان بیع ممکن است به دلایل زیر صورت گیرد:

تعلق پاره ای از اموال به عموم مردم؛ گاهی بطلان بیع به این دلیل است که آن مال جزءِ اموال عمومی است و نمی ‌تواند به مالکیت اشخاص درآید؛ مانند پل‌ ها، راه‌ ها، باغ‌ های ملی و …
گاهی اراده‌ مالک می ‌تواند مال متعلق به خود را غیرقابل فروش کند؛ مانند مالی که از جانب مالک وقف شده است و از نظر قانونی بیع مال وقف صحیح نیست
حفظ منافع عمومی نیز باعث می‌شود دولت‌ ها خرید و فروش پاره ‌ای از اموال را ممنوع کنند؛ مانند اشیای عتیقه، مواد مخدر، خرید و فروش اسلحه و …

مبیع باید معلوم و معین باشد

مبیع باید معلوم بوده و خریدار و فروشنده بدانند که چه چیزی می‌گیرند و در برابر آن چه می‌ دهند. همچنین، مراد از مبیع معین آن است که مبیع مردد بین دو چیز نباشد. خریدار و فروشنده باید فرد مبیع را بشناسند و مبیع جنبه‌ احتمالی نداشته باشد. بنابراین، می توان گفت معامله ‌ای که مبیع در آن مبهم یا مردد باشد باطل است. از سوی دیگر، مبیع باید قابلیت تسلیم داشته باشد؛ موضوع بیع باید مالی باشد که فروشنده قدرت تسلیم آن را داشته باشد، در غیر این‌ صورت عقد باطل است. هدف از لزومِ داشتن قدرت بر تسلیم آن است که مبیع در اختیار خریدار قرار گیرد.

فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی به چه صورت است؟

بر اساس اصل صحت، فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی را باطل نیست.

به همین ترتیب بر اساس اصل صحت هر معامله ای که توسط طرفین برقرار می‌شود را می بایست صحیح به شمار آورد. مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

این اصل بر اصل آزادی ارده انسان در اعمال حقوقی تکیه دارد و نیز با هدف ساده کردن معاملات و رواج و ثبات بخشیدن به آن در نظر گرفته شده است.

در مورد باطل بودن این نوع معاملات، هیچ نص قانونی در مقررات قانونی موجود نیست. لذا بر اساس ماده 48 قانون ثبت (سندی که می بایست طبق قانون ثبت شود و به ثبت نرسیده است، در هیچ کدام از ادارات و محاکم قابل پذیرش نیست.) اصلا دلالت بر بطلان بیع غیر منقول ندارد. و منحصرا سند ثبت نشده ای که می‌بایست ثبت شود، غیر قابل قبول در ادارات و محاکم نموده است و این ماده تنها برای سند معامله برقرار است، نه خود معامله و نسبت به وضعیت خود معامله، حکمی در نظر گرفته نشده است.

از غیر قابل پذیرش اعلام کردن سند ثبت نشده در ادارات اینگونه برداشت می‌شود که نمی‌توان جهت اعمال تصرفات رسمی مالکانه همچون: وثیقه قرار دادن ملک موضوع سند ثبت نشده در نزد بانک جهت دریافت وام و یا ثمن آن در صورت تملک آن توسط سازمان دولتی و تحصیل پروانه ساختمانی، آن را مورد استناد قرار داد.
همچنین نمی‌توان در دعوی تخلیه یا خلع ید علیه مستاجر، جهت اثبات ذی حق بودن در دادگاه به آن استناد نمود.

براساس ماده 219 و 220 می توان گفت:

پیامدهای هر قراردادی محدود بین طرفین قرارداد که آن را تنظیم کرده اند و قائم مقام ایشان می باشد و نمی تواند به اشخاص ثالث تسری یابد.

عدم تاثیر قرارداد بر اشخاص ثالث به این معناست که، اصولاً قرارداد نه حقی را برای ثالث به وجود آورده و نه تکلیفی بر عهده ثالث می‌گذارد و نه حقی را از وی سلب می‌کند یا منتقل می‌کند.

همچنین تاثیر قرارداد بر روی شخص ثالث با قابل استناد بودن قرارداد نسبت به اشخاص ثالث، دو مبحث جداگانه محسوب می شود.

براساس ماده 220 قانون مدنی، عقود نه تنها متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم خواهند کرد بلکه متعاملین به تمامی پیامدهایی هم که بر اساس عرف و عادت یا به سبب قانون از عقد بدست می آید نیز ملزم خواهند شد.

ماده 356 در مورد بیع بر این موضوع تاکید کرده است که هر چیزی که طبق عرف و عادت جزء یا تابع مبیع به حساب آید و یا قرائن دلالت بر دخول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری خواهد بود. حتی اگر در عقد به صراحت آورده نشده باشد و اگرچه متعاملین جاهل بر عرف باشند.

آثار عقد بیع چیست؟

مطابق با ماده‌ ۳۶۲ قانون مدنی، آثار یک عقد بیع که به شکلی صحیح واقع شده باشد به شرح زیر می باشد:

به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می ‌شود. نخستین اثر عقد بیع تبدیل مالکیت است؛ به این معنا که با انعقاد عقد بیع، مشتری مالک مبیع و تمام منافع آن می ‌گردد و فروشنده مالک ثمن می‌ شود، به‌ گونه ای که می ‌توانند هرگونه تصرفی را که بخواهند در مال خود اعمال کرده و حتی آن را با یک عقد جدید به غیر واگذار کنند.
یکی دیگر از آثار عقد بیع تعهداتی است که برای هریک از طرفین در ضمانت جنس مورد معامله حاصل می‌شود. به عبارت دیگر، عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن می‌ کند. بنابراین، در صورتی که پس از عقد بیع و دریافت ثمن مشخص گردد که مبیع متعق به غیر بوده است، مشتری حق دارد برای اخذ ثمن به بایع رجوع کند و چنانچه از فساد بیع اطلاعی نداشته باشد بایع باید از عهده‌ تمام خسارت‌ های وارده به مشتری نیز برآید. در رابطه با ثمن نیز همین قاعده حاکم است.
عقد بیع، بایع را ملزم به تسلیم مبیع می‌کند. بنابراین، تعهد بایع بر تحویل مبیع بر اساس شروط مورد توافق طرفین در قرار داد از آثار عقد بیع محسوب می شود.
عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می‌کند. بنابراین، تعهد مشتری بر تحویل ثمن نیز یکی دیگر از آثار عقد بیع است.

گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری عدل ایرانیان می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.

مطالب مرتبط: